建设单位开发手续流程.docx

1、建设单位开发手续流程建设单位开发手续流程 房地产开发项目流程 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手 续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应 附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可 程序一般共分六个阶段：1、选址定点；2、规划总图审查及确定规划设 计条件；3、初步设计及施工图审查；4、规划报建图审查；5、施工报建；6、建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。2

2、、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围 进行审查。6、规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事 项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源局办理土地预审。3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证。5、规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工

3、图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。5、国土资源局进行用地预审。6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关 专业内容进行审查。7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行 审查。8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发 技术性审查委托通知单。9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文 件审查报告，发放建设工程施工图设计文件审查批准书。四、规划报建

4、图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1、公安消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防设施审查。3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业 内容和范围进行审查。4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设 单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证（副本）。五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建设单位办理施工报建登记。2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定 施工队伍，非招标类工程直接发包。3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工 许可证。六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办

5、理预售登记，核发商品房预售许可证。开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料：1、以下证明材料：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总 投资的 25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的营业执照和资质等级证书；3、工程施工合同；4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣 工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附 商品房预售总平面图、分层平面图。七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项

6、：1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行 备案审查。2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验 收。3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防 支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的 有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和 本部门验收情况核发建设工程规划许可证（正本）。4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具 建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件 处理并要求限期整改。第三部分 房地产项目权属初始登记阶段 1、由房管局核准新建商品房所有权初始

7、（大产权证）登记。2、开发商应提交材料：（1）申请书；（2）企业营业执照；（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交的其他文件。房地产开发项目行政许可所需要办理的简明流程 第一部分 房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委 托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详 细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分 行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一 般

8、共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围 进行审查。6、规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事 项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源局办

9、理土地预审。3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证。5、规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。5、国土资源局进行用地预审。6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关 专业内容进行审查。7、建委制发初步设计批复，并对落实初步

10、设计批准文件的要求进行 审查。8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发 技术性审查委托通知单。9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文 件审查报告，发放建设工程施工图设计文件审查批准书。四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1、公安消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防设施审查。3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业 内容和范围进行审查。4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设 单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证（副本）。五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建设单位办理施工报

11、建登记。2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定 施工队伍，非招标类工程直接发包。3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工 许可证。六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。开发 企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资 料：1、以下证明材料：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总 投资的 25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的营业执照和资

12、质等级证书；3、工程施工合同；4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣 工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附 商品房预售总平面图、分层平面图。七、建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项：1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行 备案审查。2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验 收。3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防 支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的 有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和 本部门验收情况核发建设

13、工程规划许可证（正本）。4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具 建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件 处理并要求限期整改。第三部分 房地产项目权属初始登记阶段 1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。2、开发商应提交材料：（1）申请书；（2）企业营业执照；（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料 （8）房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交的其他文件。以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时

14、间，绝大部分都少于 15 天，一般 在 7 天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再 明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可 以忽略不计。1、项目前期立项。【房地产知识由中国物业服务论坛网友收集，希望对您有所帮助】规划部门须参与项目前期立项，招商引资工作，就建设项目选址提出 初步意见。2、办理选址意见书。建设单位向规划部门提出申请，经规划审查会研究，按规定程序报批 后，颁发选址意见书，同时提出规划设计条件。3、办理建设用地规划许可证。建设单位依据规划设计条件，利用招标、委托等方式，委托有资质的 规划设计单位做出修建性详细规划，报规划审批会议研究，按规定程

15、序报批后颁发建设用地规划许可证。4、办理土地证。建设单位依据建设用地规划许可证，到土地部门办理用地手续，同 时规划部门提出建筑设计要求。5、审批建筑设计方案。建设单位依据建筑设计要求委托有资质的建设设计单位做建筑设计 方案。大型工程、沿主要干道、国道的工程需提报二个以上建筑工程 方案，经规划审批会研究，按规定程序报批后实施。6、办理建设工程规划许可证。建设单位依据经批准的建筑设计方案做建筑工程施工图。施工图经建 设部门审图中心审查后，报规划分局申请办理建设工程规划许可证。办证时，土地手续尚未办理完毕但已同意使用的，应由土地部门出具 证明。7、办理建设施工许可证。建设单位依据建设工程规划许可证，

16、到建设部门办理建设工程施工招 投标手续和施工许可证。8、批后管理。开工前，建设单位须到规划部门申请放线、验线。开工后，应申请验槽，否则视为违法建设。9、竣工规划验收。工程竣工后，建设单位应到规划部门申报竣工规划验收，验收合格的 办理建设工程竣工规划验收合格证；不合格的做为违法建设查处。房地产一级开发又称土地一级开发，即国家通过其指定的政府部门将 城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的 过程，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。一级土地开发的定义是:根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的 原则，遵照国民经济和社会

17、发展规划、城市总体规划、土地利用总体 规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划 的开发项目，在确定土地开发综合策划方案(土地一级开发实施方案)以后，以政府委托或公开招标的方式选定土地开发主体;获得土地项 目开发权的开发主体，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织 实施土地开发项目的投融资、征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和 配套建设、交通建设、环境建设；并为二级开发商服务，提供土地开发 项目完成后的经营管理方案；对土地开发项目实施速度、品质、成本 全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效 益高度统一的动态过程。房地产二级开发，是土地使用者经过开发建设

18、，将新建成的房地产进 行出售和出租，即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的 过程。房地产二级开发也包括土地二级开发，即土地使用者将达到规 定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的过程。房地产三级开发，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或 租赁的过程。也就是房地产再次进入流通领域进行交易。房地产三级 开发也包括房屋的交换，就是俗称的二手房交易。中国土地一级开发模式一览 从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开 发两类。当然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没有明确的 规模指标界定；从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再做二级 开发，即一、二级开发分离的

19、形式，另一种是一级开发包含在二级开 发之中的形式；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产 业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，有些是已 纳入城市总体规划的成片征地开发，有些是总体规划区以外单独立项 基建类项目。根据土地一级开发涉及的类型不同及发展历程，当前土地一级开发的 开发模式主要有五种：第一，割腊肉式：谁看上哪一块就割给谁，开发商、用地单位自行做一 级和二级开发。这种方式的好处是政府无需投入，缺点是政府收益也 低，城市整体规划难以实施，开发进度无法掌控、保障。尽管国家三令 五申强调，今后经营性城市建设用

20、地将一律先由政府进行一级开发，再进入土地市场，但割腊肉式仍将会延续相当长的时间。这是无可奈 何的事情，在缺乏大额保证资金的情况下，很多制度是苍白的。第二，指婚式（即五统一）：成立土地储备机构或指定专门成立的国有 公司承担一级开发，好处是政府收益相对丰厚，缺点是政府需要大量 铺垫资金，开发进度慢，没钱的地方玩不起，更等不起。第三，招亲式：政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发，根 据土地使用权的转移与否及分利办法不同，在实际操作中又衍生为多 种形式，如一级开发不发生土地使用权转移的委托式，实际上相当于 工程承包，也可以发生两次土地使用权转移，即政府将生地出让给一 级开发商，开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商，另一种叫“生地出让-熟地回购”，即一级开发成熟后再由政府收储统一上市。在 政府与一级开发商的分利办法上有固定收益、溢价分成、固定收益+溢价分成及完全市场操作等几种，在近期的惠州市政府与中信深圳集 团一级开发合作中，政府作出了土地增值收益全部归中信的承诺。第四，新城公司式：直接成立新的城区公司垄断一级开发经营，好处 是政府主导，缺点是与市场脱节，甚至滋生腐败。第五，借壳上市式：目前国内土地证券仍为空白，可与境外有信誉、有 资质机构合作土地一级开发，借壳上市融资，其缺点是政府容易陷入 被动。如香港华润曾经操作的 10 平方公里海南石梅湾项目采用的就 是这一形式。