物业与物业管理.docx

1、物业与物业管理第一章 物业与物业管理物业管理是在改革开放后，随着市场经济体制的建立和住房商品化、社会化的推进而出现的一个新生事物。物业管理的发展必须与人民群众日益增长的物质和文化需求相适应。完善的物业管理法律与制度将有助于规范物业管理企业行为，维护业主合法权益，推动房地产市场健康发展，促进城市社区建设。要深入学习和理解物业管理法律与制度，就有必要对物业与物业管理的基础知识进行初步了解。第一节 物业的含义与分类一、物业的基本含义“物业”一词译自英语“Property”或“Estate”，由香港地区传入我国大陆。目前，“物业”一词基本上已为中国大陆的民众所接受，而且房地产法学界和有关物业管理的规范

2、性文件，对这个概念内涵和外延的理解基本趋于一致。（一）物业的概念与构成要素中国香港地区业界对物业含义的界定是：物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。中国大陆第一次从立法上对“物业”做出全面界定的是1998年制定的广东省物业管理条例。该条例规定，“本条例所称物业，是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地”。根据国务院物业管理条例第二条规定，物业是指“房屋及配套的设施设备和相关场地”。其中的

3、“房屋”是指“土地上的房屋等建筑物及构筑物”，即指能够遮风避雨并供人们居住、工作娱乐、储藏物品、纪念和进行其他活动的空间场所，包括住宅房屋，如居民楼、公寓、别墅；也包括非住宅房屋，如加工业厂房、仓库、商店、饭店、宾馆、教学楼、医院、体育馆、办公楼等。各类房屋可以是一个建筑群，如住宅小区、工业区等；也可以是单位建筑，如一幢高层或者多层住宅楼、停车场等。物业一般由四部分组成：1供居住或非居住的建筑物本体即房屋，包括建筑物自用部位和共用部位。2配套附属设备，同样包括自用设备和共用设备。自用设备指由建筑物内部业主、非业主使用人自用的门窗、卫生洁具以及通向总管道的供水、排水、燃气管道、电线等设备。共用设

4、备指建筑物内部全体业主和非业主使用人共同使用的供水、排水、落水管道、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备。3配套公共设施，指物业区域内业主、非业主使用人共有共用的设施，如道路、绿地、停车场（库）、照明管道、排水管道等设施。4相关场地，指物业所占用的场地。物业应该有明确的所有权人，即物业处在一定的建设用地范围内、已建成并确定了业主权益、有特定的四至界限。“已建成”是形成可供使用、需加管理的物业的前提；“已确定业主权益”表明已建成的物业是经过法定竣工验收程序验收合格，并在法律上对其权益归属给予了确定（通常以颁发产权证为标志）。（二）物业与房地产、不动产

5、的关系 在阅读文献的时候，往往会遇到与“物业”相类似的概念，如“房地产”、“不动产”等。那么这些词汇或术语之间有什么关系呢？一般来说，房地产是房产和地产的总称，是房产和地产的结合体。从一般意义上说，房地产有狭义与广义之分：狭义的房地产是指房屋、房基地以及附属土地。这些附属土地是指房屋的院落占地、楼间空地、道路占地等空间上与房屋和房基地紧密结合的土地；广义的房地产是指全部土地和房屋以及附着于土地和房屋上的不可分离的部分。从法律意义上说，房地产本质上是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。通常认为，房地产有两种存在形式：一是单纯的地产，如一块优质的海滩；二是房产与地产相结合的“房地”产，如把房屋及

6、其坐落的土地作为一个整体来考虑时。“不动产”一词译自英语“Real Estate”或“Real Property”。在英语中，“Real Estate”具体是指土地及附着在土地上的房屋等建筑物和构筑物。“Real Property”具体是指“Real Estate”及其附带的各种权益。这里特别提到了构筑物，构筑物属于不动产的重要存在形式。房地产由于其位置固定、不可移动，通常也被称为不动产，但“房地产”的概念并不特别关注构筑物，甚至不把某些构筑物如堤坝、塔以及不与建筑区直接联系的桥梁等视为房地产。也就是说，“房地产”概念倾向于表明这种财产是以房屋和土地作为物质载体的，而“不动产”概念则侧重于表明

7、这种财产本身具有不可移动的属性。“房地产”与“物业”在某些方面可通用（如基于狭义房地产概念），但“物业”一般是指一个单项具体的房地产单位（如单项的房产、地产）；而“房地产”则强调一个国家、地区或城镇所拥有的房产和地产及二者的组合。因此，在宏观和中观层面上，一般只用“房地产”，不用“物业”。如“房地产业”是绝对不能用“物业”来代替的，“房地产管理”的含义也要远远宽于“物业管理”的含义。当然，在微观层面上，两者常常是可以通用的。一般而言，“房地产”概念的外延包括房地产的投资开发、建造、销售、售后管理与服务等。“物业”虽可用来指某项具体的房地产，但它仅仅涉及到房地产交易、售后服务等特定阶段。所以，二

8、者还存在整体与局部之别。另外，这些称谓在使用领域也存在差别。一般情况而言，“房地产”是经济法、行政法及商业实务中较常用的称谓，“不动产”是民法中惯常使用的词汇，而“物业”仅仅是房地产领域中单元性房地产概念的别称。二、物业的类型根据物业使用功能的不同，可将其分为居住物业、非居住物业和混合物业三种类型。不同使用功能的物业，其特点也各不相同。（一）居住物业居住物业是指具备居住功能，供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等，当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。共用设施、设备是指住宅区（楼）内、费用已分摊进入住房销售价格的共用建筑部分，如上下水管道、煤气线路、消防

9、设施、道路路灯、非经营性车场车库、公益性文体设施及共用设施、设备占用的房屋等。这类物业的业主大都是以满足自用为目的，也有作为置业投资，出租给承租人使用的。 （二）非居住物业非居住物业是指那些不是用来居住的物业。按照使用功能的不同，可以将非居住物业进一步划分为以下几类：1商业物业商业物业一般分为商服物业和办公物业。商服物业是指各种供商业、服务业使用的建筑场所，包括购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、宾馆、酒店、休闲娱乐场所等。办公物业是从事生产、经营、咨询、服务等行业的管理人员（白领）办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。这类物业按照发展变化过程可分为传统办公楼、现代写字楼和智能化办公建筑

10、等。当然，按照办公楼物业档次又可划分为甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼。这类物业的业主大都是以投资为目的，靠物业出租经营的收入来回收投资并赚取收益，也有一部分是为了自用。商业物业市场的繁荣与当地的整体经济社会状况相关，特别是与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。2工业物业工业物业是指为人类的工业生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和近年来发展起来的高新技术产业用房、相关的研究与发展用房及仓库等。工业物业有的用于出售，也有的用于出租。一般来说，重工业厂房由于其设计需要符合特定的工艺流程要求和设备安装需要，通常只适合特定的用户使用。高新技术产业（如电子、计算机、精密

11、仪器制造等行业）用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。目前，在中国各工业开发区流行的标准厂房，多为轻工业用房，有出售和出租两种经营形式。3文教科卫物业文教科卫物业主要是指影院、剧场、体育场馆、学校、医院等建筑用房。该类物业绝大多数是为了社会公共利益而建造的，具有很大的社会公益性。也有一部分文教科卫物业是纯商业性质的，如私立学校、录像厅、私立医院、民营科研机构的办公和经营用房。4其他物业除上述类型以外的物业，称为其他物业，有时也称为特殊物业。这类物业包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业。特殊物业涉及的经营内容通常要得到政府的许可。（三）混

12、合物业混合物业是指居住和非居住型物业混合在一起的物业。这种类型的物业，有些是由于城市开发建设过程中规划不周而造成的，有些则是因其特殊需要而形成的，如学校内有校舍，同一小区内既有住宅又有商办楼等。这里特别值得一提的是一种新兴的混合物业商务公寓。商务公寓开发实际上是比较精明的开发商在办公物业和住宅两者之间所打的擦边球，最早在2002年起源于北京，开发项目规划按照住宅申报，在房屋内部空间和宣传创意上向写字楼靠拢，当然内部设施兼备住宅和办公物业两者。由于商务公寓在报批和税费及建安费等方面比写字楼有较明显的优势，在租金和物业消耗上也比写字楼便宜30%左右，所以，这种类型的物业在北京、上海、重庆、南京等地

13、上市开盘时，很受欢迎，吸引了很多中小企业主和理财者。第二节 物业管理的含义与作用一、物业管理的含义在我国，物业管理是借鉴境外先进经验实施的一种行之有效的房屋、设备设施和相关场地的管理方法，也是我国房地产业发展到一定程度和阶段的必然产物。（一）物业管理含义的认识口径关于物业管理的含义，理论界有广义和狭义之分。广义的物业管理是指业主对自己拥有的物业依法实行的个体、团体的自治管理和受业主选聘、委托的物业管理企业实行的专业性管理的统称。狭义的物业管理是指依法成立的物业管理企业通过公平、公正、公开的市场竞争，接受特定业主的委托，依据法律法规、行政规章的规定和物业服务合同的约定，运用现代管理科学知识和新方

14、法、新技术，对受托管理的物业进行维修、养护、改良和经营，对受托管理的物业区域的公共秩序进行维护，为业主和非业主使用人提供特约服务，并依约定合理收取服务费的行为。（二）物业管理条例中的说法本书中使用的“物业管理”采用的是国务院物业管理条例第二条中规定的含义：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。从这个规定可以看出，物业管理条例对“物业管理”是从狭义的角度，即从专业化物业管理企业接受业主及非业主使用人委托、从事物业管理活动的角度来给出定义的。这一定义

15、包含着极为丰富的内容：1物业管理企业与业主之间具有明显的委托关系，双方建立委托关系的依据是物业服务合同。2物业管理的对象是各种各样的物业。这里的“物业”是指在建或已投入使用的物业，主要包括住宅小区、花园住宅、写字楼、商业大厦、旅游宾馆、标准厂房、仓库等。3物业管理的服务对象是物业的业主和非业主使用人。4物业管理属于第三产业，是一种新兴的服务业。物业管理所提供的是无形商品 服务，并寓经营、管理于服务之中，在服务中体现经营、管理并完善经营与管理。5物业管理的宗旨是采用现代化的经营管理手段对物业实施全方位、多功能的管理，为业主和非业主使用人提供全方位、多层次、高水平的服务。6物业管理的目的是完善物业

16、的使用效能，并使其保值、增值，为业主和非业主使用人创造一个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境，最终实现社会效益、经济效益、环境效益的同步增长。二、物业管理的法律特征物业管理是有别于以往传统房产管理的一种新型的管理模式，具有“五化”的特征，即规范化、社会化、专业化、企业化及市场化。（一）规范化 市场经济是法制经济，规范化是法制经济的重要特征和必然要求，这也是物业管理走向科学化的必然要求。物业管理的规范化主要体现在以下几个方面：1物业管理企业必须按照有关法律法规规定的程序设立，企业各项规章制度必须规范，必须建立规范的工作岗位并确定相应的岗位职责。2业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立

17、书面的物业服务合同，合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费、双方的权利义务、专项维修基金的管理和使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。3物业管理企业应当按照物业服务合同的约定提供服务。未能履行合同约定，造成业主和非业主使用人人身、财产安全损害的，应当依法承担相应的法律责任。4物业管理企业和业主、非业主使用人在行使权利或履行义务时，首先应当遵循双方合同的约定；在合同没有约定或约定不明的情况下，遵循有关法律法规、行政规章的规定；在某些情况下，物业管理协会所制定的指导性文件也可以成为当事人各方行使权利或履行义务的参考依据。（二）社会化 物业管理的社会化是指物业管理汇集、承担了多个行

18、业的职责，诸如房屋维修、水电维修管理、清洁、保安、绿化等。每位业主和非业主使用人只需面对物业管理企业一家就能将所有关于房屋和居住（工作）环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同的服务部门。业主和非业主使用人只需根据物业服务费标准按时交纳服务费，就可以获得周到的服务，既方便业主和非业主使用人，有利于充分发挥各类物业的整体功能，也便于统一管理，有利于提高社区乃至整个城市管理的社会化程度，实现社会效益、经济效益、环境效益的综合改善。（三）专业化物业管理是由专业企业通过其内部专门的组织机构，运用专门的管理工具和设备，由专业人员对物业实施的统一管理。这种管理将有关物业的各专业管理和服务都纳入物业管理企

19、业的职责之内，物业管理企业可以通过设置分专业的职能部门来从事相应的管理与服务业务。随着经济的发展，社会分工渐趋于专业化，物业管理企业也可以将一些专业管理以合同的方式交予相应的专业服务公司。例如，机电设备维修可以承包给专业设备维修企业，保安可以向保安公司雇聘保安人员，园林绿化可以承包给专业绿化公司，环境卫生也可以承包给专业清洁公司。这些专门组织的成立，表明物业管理行业进一步向专业化发展。物业管理的专业化提高了城市管理的水平，为城市管理向现代化方向迈进创造了条件。（四）企业化 物业管理条例第三十二条规定，“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”

20、。物业管理企业必须依照市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质服务在市场上立足并拓展业务，用管理业绩去赢得商业信誉。当然，物业管理企业在运作过程中要处理好与有关部门，如街道、居委会、公安、市政、公用事业、邮电、交通等行政或事业性单位的关系，为业主和非业主使用人创造一个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境。 （五）市场化市场化是物业管理最主要的特征之一。所谓市场化是指物业管理要按照市场经济的要求来运作，这主要体现在以下几个方面：1业主和非业主使用人交纳服务费，获得物业管理企业提供的服务，双方之间完全是一种市场交易行为。2业主和物业管理企业之间是经市场形成的委托与受托关系。3物业管理

21、实行有偿服务，各项服务费标准由市场定价或参考政府的指导价确定，在服务费收取上应当明码标价，国家可以根据大局进行适度调节。4物业管理服务主要通过市场实现其价值和使用价值，物业管理企业要到市场中去，突破地域、辖区、系统与所有制的限制，通过竞争来选择物业管理项目，获得生存和发展机会。三、物业管理的原则物业管理的基本出发点是运用新技术、新方法，以现代化的经营管理手段管理物业，为业主和非业主使用人提供全方位、多层次、高水平的服务。在这个过程中，物业管理应当遵循以下原则：（一）以人为本、服务第一的原则“以人为本”作为管理哲学一种极为重要的思想，已成为社会各界的共识。概括地说，它的内涵是：第一，人是组织的根

22、本，组织因人而存在，也因人而衰落；第二，人是一切活动的出发点和落脚点，组织存在的目的就是满足人们的需求，组织也因满足需求而得到回报；第三，人既是管理的主体，也是管理的客体；第四，管理的目的就是为人们营造出一个符合要求的环境或制度。在物业管理领域，管理对象是物业，服务对象却是人。物业管理企业的一切工作都要以业主和非业主使用人的利益为重，为业主和非业主使用人着想，尊重、理解、关心他们，为他们营造一个安全、舒适、方便、整洁的生活环境和工作环境。也就是说，物业管理工作坚持“以人为本、服务第一”的原则，就是要把对“物”的管理上升为对“人”的服务，把物业管理看作是对社会的贡献，把平凡的工作注入企业文化和人

23、的精神理念，从而推动物业管理工作步入一个新的发展阶段。（二）以合同为基础、以法律为准绳的原则物业管理作为私法上的民事行为，必须以合同为基础、以法律为准绳。以合同为基础是指物业管理的全部运作过程都是建立在物业服务合同或其他合同的基础上的，从业主委员会的建立、委托管理到每项具体经营与服务项目的确定和操作，都必须以合同为基础。物业管理工作也必须符合物业服务合同约定的质量和标准，物业管理企业违反合同的约定，应承担相应的法律责任。以法律为准绳是指物业管理必须以有关的法律法规和行政规章为依据。物业管理的对象包括房屋、设备设施、相关场地、环境，涉及到人与物、人与人的关系，错综复杂，矛盾与纠纷随时都有可能发生

24、，物业管理会因此而牵涉到民事、行政、刑事等诸多法律关系。为此，应加强法制建设，确定物业管理的行为准则，来规范、引导、推进和保障物业管理行业的健康发展。需要强调的是，物业管理是物业管理企业与业主、非业主使用人之间的一种民事关系，因此，双方当事人之间的约定（主要指物业服务合同）要优先于有关法律法规和行政规章的规定（当然，当事人之间的这种约定不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不得违反社会公序良俗）。只有在双方当事人没有约定或约定不明或者约定无效的情况下，法律法规、行政规章才适用于物业管理的有关事项。（三）专业化管理与自治管理相结合的原则物业管理既需要物业管理企业的专业化管理，也需要业主和非业主使

25、用人的自治管理。两者应紧密结合，相互补充，相互促进。物业管理企业的专业化管理主要体现在以下三个方面：1专业机构。这是指专门的物业管理组织机构，可以是物业管理企业，也可以是专业服务企业。物业管理企业自身又可设立各种职能不同的专业机构来实施各项管理和服务职能。2专业人员。这是指专业化的物业管理既有管理人员和工程技术人员，又有专业的设备设施操作维护人员，所有专业人员都须经过规范化的培训和考核，取得岗位资格证书。3专业设备。现代化的专业设备是专业管理的基本保证。目前，物业管理领域设备智能化初露端倪，并向纵深发展。业主和非业主使用人的自治管理主要体现在以下两个方面：1依照物业服务合同行使监督权。业主和非

26、业主使用人应当以主人翁的态度，行使物业服务合同赋予的权利，积极做好对物业管理的监督工作，以维护自己的合法权益。2广泛参与，积极配合。物业管理与服务项目繁多、涉及内容复杂，这就决定了在物业管理上需要业主和非业主使用人的协助和积极配合。物业管理企业可利用各种形式宣传介绍如何正确使用各类房屋及其附属的设施设备，业主和非业主使用人应积极参与诸如环境卫生、治安联防等各项公益活动。（四）统一经营、综合管理的原则就使用功能而言，物业可以用于居住，也可用于商业、工业、文教卫生或者其他用途，但作为物业主体结构的房屋建筑及其附属的设备设施和相关场地却是无法分割的。因此，房屋结构的关联性以及设备设施互通共用的整体性

27、、完整性和系统性，决定了物业必须实行统一经营、综合管理的原则。统一经营是指在一个相对独立的物业区域内，建立一个业主委员会，选聘、委托某一特定的物业管理企业，并在此基础上实施一体化的物业管理与服务。物业区域内的房屋等建筑物以及附属设施设备和相关场地、道路、车辆等都由选聘的物业管理企业统一管理。对业主和非业主使用人的各种专项要求、特殊要求、代办服务等也应由选聘的物业管理企业统一实施。物业管理作为一种开放式的社会化的管理，供水、供电、通信、交通设施等方面的管理与服务需要多方面的分工协作。综合管理的原则要求物业管理企业要协调好物业管理与各行各业的关系，这样才可以有效避免多头管理或互相推诿等现象的发生。

28、（五）经济效益、社会效益与环境效益兼顾的原则物业管理是一种市场化的经济行为，物业管理企业是依法成立的法人组织，它要以盈利为目标，追求经济效益，否则就难以在激烈的市场竞争中立足、生存、发展。但是，它在追求经济效益的同时，也不应忽视社会效益和环境效益，必须正确处理这三者之间的关系：1物业管理企业通过提供治安、交通、卫生、绿化等服务，满足业主和非业主使用人对生活、生产、教育娱乐等方面的需求，充分发挥物业管理在社会生活中的积极作用，以此倡导文明的社会风尚和亲善的人际关系，可为和谐社会的构建打下良好的社会基础。物业管理企业在提供服务时不能单纯考虑经济效益，对于那些获利甚少乃至无利可图，但却有很大社会效益

29、的事情，也应尽力而为。2物业管理能够促进小区社会生活与城市环境、生态环境之间的关系。物业管理企业既要开展多种经营，以满足小区内业主和非业主使用人的需求，提高经济效益，同时又要创造一个整洁、优美、健康的环境。物业管理企业在提供服务时也不能只考虑经济效益，对于那些有利可图，但却污染环境、破坏生态平衡或者会影响业主和非业主使用人生活、生产的，也应避免去做。经济效益、社会效益和环境效益三者之间相互影响、相互制约，构成一个统一的有机整体，顾此失彼是不可取的。四、物业管理的作用与传统房产管理模式相比，物业管理具有明显的优势，从国内外物业管理的实践可以看出它所具有的积极作用：（一）有利于推进房地产管理体制的

30、改革中国房地产管理体制改革的方向是在保持必要的行政管理的同时，促进房地产供求关系的商品化和房屋管理的社会化。这种改革方向必然要求用市场化的物业管理模式来代替传统的福利型的房屋管理模式。可以说，采用物业管理模式是中国房地产管理体制改革必不可少的配套工程。一方面，公有房屋出售后，业主和非业主使用人最大的担心莫过于公有房屋出售后的管理、维修、养护等问题。另一方面，商品房购房者在购买房屋时除了要考虑所购房屋的价位、质量等因素外，还不得不考虑物业服务费是否合理和物业管理与服务水平的高低。因此，良好的物业管理能够使购房者放心、安心，因而具有促进住房商品化、市场化，从而促进房地产管理体制改革顺利进行的作用。

31、（二）可延长物业的使用寿命，并确保其功能的正常发挥房屋建成并投入使用后，由于受到自然因素的侵蚀和有意或无意的人为因素的破坏，建筑物残损、脱落、崩塌，管道跑、冒、滴、漏，机器设备故障，道路坑洼不平，电线出现老化破损等情况在所难免。若不及时维修养护，就会缩减物业正常的使用年限，影响其功能的发挥，甚至酿成事故，造成人身伤亡和财产损失。而加强物业管理，搞好物业的维修养护，可以保证物业使用功能的发挥，使房屋及其设施设备处于完好的正常运作状态，从而延长物业的使用寿命。（三）有利于物业的保值增值物业管理的保值增值作用体现在两个方面：一方面，物业管理企业对物业进行维修、养护，可延长物业的使用寿命，避免其有形的

32、价值损耗，起到保值作用；另一方面，物业管理企业的管理和服务活动，不仅可维持良好的居住和使用环境，而且对物业的重新装修、改造和设备更新可避免物业因经济上的不适应和环境的不配套而产生的功能损耗和价值减损，减少无形损耗，这就使物业管理产生了增值作用。优质的物业管理不仅可以为物业管理企业带来直接的经济效益，也能使整个地区的物业增值。（四）有利于提高城镇居民的生活水平城镇居民生活水平提高的重要标志就是居住状况的改善。物业管理能够为业主和非业主使用人创造一个舒适安全、和谐文明的生活与工作环境。在理想的物业环境中，公用设施配套齐全，小区或楼宇入口有治安人员值班站岗并昼夜巡视，各种社区服务由专门机构负责，住户安居乐业。良好的环境不仅能够减少犯罪动机，抑制某些危害社会行为的发生，还会形成互助互谅的社会风气，促进身心健康。将规范化的物业管理纳入社区建设之中，能使物业小区形成“陶冶情操，净化心灵，提升精神”的氛围，这是构建和谐社会的重要一环。这种居住环境和