XX物业北京市西城区文化中心项目物业管理服务方案精.docx

1、XX物业北京市西城区文化中心项目物业管理服务方案精北京市西城区文化中心服务方案第一章 物业管理的整体设想及策划第二章 拟采取管理模式、工作计划及物资装备情况第一节 管理模式第二节 工作计划第三节 物资配备与管理第三章 管理人员的配备、培训、管理第一节 拟建立的组织机构第二节 管理人员的配备第三节 人员的培训第四节 人员的管理第四章 管理规章制度第一节 管理制度第二节 档案系统的建立与管理第五章 特殊工具及备件清单第六章 各项指标的承诺及为完成承诺指标采取的措施第一节 物业的服务内容及工作措施第二节 物业管理的服务标准及承诺指标第七章 经费收支预算第一节 经费收支原则第二节 经费收支测算第八章

2、日常管理第一节 物业的维修与养护第二节 社区文化的建设第一章 物业管理的整体设想及策划北京豪景物业管理有限公司就西城区文化中心项目物业管理事宜，提供此物业管理服务方案，本方案简略地介绍了我司对西城区文化中心项目物业管理的设想及策划。一、管理思路我司总体的管理思路是：以“全国示范大厦”为标准，参考北京市其它高档文化活动场所的成功管理经验，在西城区文化中心项目的物业管理中结合ISO9002体系，根据西城区文化中心项目的实际情况，对日常管理工作进行细化，建立高标准且具有很强可操作性的管理体系，使西城区文化中心项目的使用者能够从我司的服务中充分享受到“优雅、舒适、安全”的高品质服务。同时达到使西城区文

3、化中心项目历久如新，设施、设备增加使用期限的目标，通过优质的服务打造良好的经营面貌，提升文化活动场所的文化氛围。-在物业服务管理方面，我司将突出以下重点：建立良好的沟通渠道，随时倾听广大顾客及甲方的意见和建议，并以此为改进依据，不断提高物业管理水平，以满足甲方整体的工作需求。建立服务的监督体制，为确保业户对西城区文化中心项目物业管理处服务质量的监督与评估，检查管理处的工作。业户可直接拨打物业公司的热线服务电话，对于业户反映的问题，由专人在两个工作日内，予以答复。我司采取集团化管理模式，执行统一标准，各项目定期进行轮换检查，加大了管理力度及工作准确性，促进了各项目的工作进程，降低了人员成本及日常

4、开支，使广大业户及甲方直接受益。从广大业户的实际需求出发，为其提供全方位、高效、便捷的服务，使之感到生活舒适方便。制定并执行严格的保安措施，确保西城区文化中心项目业户的人身及财产安全不受到任何侵害。注重企业文化的建设，营造温馨、和谐、文明、友善的工作氛围，通过组织各种活动，增强业户间的友谊，促进业户与物业公司之间的了解与配合，使西城区文化中心项目成为所有人员共同珍爱的大家庭。-计算机在物业管理中的应用：在信息时代的今天，计算机广泛应用于社会生活的方方面面，使工作效率大大提高，管理更加科学，信息沟通前所未有地方便迅捷，已改变了人们的生活和工作方式。本公司一直致力于计算机在物业管理工作中的应用，所

5、以从以下五个方面进行计算机管理，从而为高效优质的服务提供了保证，使公司与业户及各个方面的沟通非常快捷、方便。业户的任何意见或建设可随时通过E-mail发至我公司。本公司的答复、通知、公告等信息也可通过网络及时方便地传递给各位业户。通过网络进行沟通不仅方便快捷，还可极大地节省通讯费用、复印费用，达到提高效率、节约运营成本的效果。西城区文化中心项目管理处内部联网，实现各部门间的信息共享，为各部门间沟通信息，协同作业提供方便。公司可对所有业户信息、房屋资料、设备资料等进行计算机管理，以便工作需要时可迅速准确地进行检索查询。对于业户的维修服务需求，我公司可通过电脑发单，及时通知工程部上门维修，此种方式

6、有以下优点：1、大大提高了服务效率；2、工整、规范的工作单更加方便业户查阅；3、更重要的是，通过这种方式，业户提出的每项维修服务需求都已录入电脑，管理者可随时通过查询了解各部门员工的服务效率和质量，了解每一个需求是否已被解决，极大地方便了改进工作的开展；4、通过电脑对服务的各个方面如完善率、优良率、返工率等进行统计，以便真实、全面、准确地反映出各部门的服务水平，有利于管理者对工作进行监督，对员工进行考核，并制定切实有效的管理措施。我们有信心将我们的先进服务管理理念融汇到西城区文化中心项目的物业管理工作当中，以我公司的专业经验，将西城区文化中心项目管理成为北京市西城区项目中物业管理水平优秀的典范

7、。三、管理目标 为全体客户提供一个“优质、安全、优美、舒适”的办公、经营环境。使西城区文化中心项目的建筑、设备、设施充分发挥其功能并得到及时、有效、系统、专业的维修保养，尽量延长其使用年限，达到保值、增值的目标。第二章 拟采取管理模式、工作计划及物资装备情况第一节 拟采取管理模式我公司设置在西城文化中心项目的物业管理处将在科学的、现代的管理理念指导下，由总公司统一领导，实行全面的质量管理、计划管理、预算管理、目标管理，在管理机构内部形成有效的、科学的管理体系。利用高素质的人员，简化人员数量，降低人工成本，提高工作效率，并对人员及其工作质量做到量化管理，真正做到奖优罚劣。同时，通过培训工作不断的

8、提高员工的服务水平，使我们“优质、安全、优美、舒适”的物业管理目标得以实现。组织机构及人员编制第二节 工作计划（一）接管准备阶段1、 熟悉现场2、 管理人员配备。3、 管理人员实地了解情况。4、 成立接管工作组，进一步细化接管方案，责任到人。5、 准备接管所需的文件、表格。6、 准备公司标牌、标识。7、 招聘基层员工并组织上岗前培训。（二）、试运行阶段1、 定期召开联席会，就物业管理工作及接管工作情况向业主进行说明。2、 与业主及甲方进行座谈，进一步了解业户的需求。3、 与小区办、供电局、工商局、派出所、物价局等有关部门接洽物业管理事宜向其做说明。4、 人员定岗、排班。5、 员工岗上培训、考核

9、。6、 与分供商、分包商进行联系、协商，并对其进行评估。7、 办公桌椅、工具、设备、物品清点、检修、建帐，同时根据实际需求，采购必备的工具和物资。8、 根据实际情况进一步对工作程序、规章等管理体系文件进行完善。9、 各种标识的安装到位。10、 跟进未完工交接工作。11、 对公共区域、公共设施、设备进行检查，并着手解决发现的问题。12、 订制工服。13、 设备清单、台帐、记录、建立档案。14、 业户档案建立。15、 开发商遗留问题解决方案、计划。16、 修缮、保修工作的跟进。（三）、日常管理阶段1、 各部门每月底制定下月的工作计划，报执行经理审批后执行，并上报总公司。2、 根据工作实际情况，不断

10、完善管理体系，并指导、监督落实。3、 各部门根据员工素质、操作技能情况，每月上报培训计划，安排系统的上岗培训、考核，不断提升员工素质及服务水平。4、 实行“目标管理”，每月对员工进行绩效考核，切实做到奖勤罚懒、优胜劣汰，确保公司服务水平、服务承诺的实现。5、 各部门按工作程序及月度计划开展工作。6、 管理系统实施ISO9000质量管理文件。第三节 物资配备与管理及时充足的物资配备是做好物业管理工作的物质基础和必要前提。 （一）物资准备 为保证接管后物业管理工作能够尽快顺利运行，现将必备的工具物资清单开列如下（根据实际调整）：办公家具、设备品名规格单价数量单位金额（元）使用部门办公桌400.00

11、19张7,600.00各部门办公椅150.0019把2,850.00各部门折叠椅50.0030把1,500.00各部门电脑5,960.005台29,800.00各部门对讲机2,800.0015部42,000.00各部门文件柜1,160.008个9,280.00工程/财务/管理图纸柜3,900.001组3,900.00工程部打印机1,200.002台2,400.00管理、财务铁皮柜五节480.004组1,920.00工程/财务/管理保险柜945.001个945.00财务部传真机1,200.001台1,200.00总办复印机13,000.001台13,000.00装订机280.001台280.00

12、财务部打孔机28.001台28.00财务部验钞机3,600.001台3,600.00财务部白板60*50198.002块396.00工程货架680.0020个13,600.00库房小计134,299.00保安工具、设备序号品名规格单价数量单位金额（元）使用部门1电警棍1000V380.002根760.00保安部2警棍橡胶45.0020根900.00保安部3照像机580.001架580.00保安部4塑封机1,800.001台1,800.00保安部5打号机130.001台130.00保安部6应急灯120.0010盏1,200.00保安部7石英钟120.003座360.00保安部合计5,730.00

13、工 具 清 单常用序号品名规格数量单位单价（元）小计（元）1一字改锥3寸10把3.0030.002一字改锥4寸10把3.0030.003一字改锥6寸10把3.0030.004一字改锥8寸10把4.0040.005一字改锥10寸10把4.0040.006十字改锥3寸10把3.0030.007十字改锥4寸10把3.0030.008十字改锥6寸10把3.0030.009十字改锥8寸10把3.0030.0010剥线钳4把27.00108.0011尖嘴钳6套25.00150.0012偏口钳6把25.00150.0013克丝钳20把12.00240.0014盒尺5M10把10.00100.0015管钳20

14、0MM5把30.00150.0016管钳250MM5把30.00150.0017管钳350MM2把40.0080.0018管钳450MM1把80.0080.0019眼睛扳子1套80.0080.0020仪表改锥1套20.0020.0021活扳子6寸20把10.00200.0022活扳子8寸20把15.00300.0023活扳子12寸10把15.00150.0024钢板尺5把10.0050.0025宽角尺1把30.0030.0026电线盘31.5505盘450.002,250.0027电工刀四用10把25.00250.0028双头呆扳手10件1套80.0080.0029万用电表10块120.001

15、,200.0030数字万用表1块450.00450.0031压力表10公斤2块40.0080.0032压力表20公斤2块45.0090.0033行灯5套150.00750.0034温湿度仪2块60.00120.0035铁锹20把28.00560.0036木榔头5把42.00210.0037榔头0.5镑10把7.6076.0038榔头1.5镑10把11.00110.0039榔头4镑2把20.0040.0040榔头8镑1把30.0030.0041凿子4把8.4033.6042奶子锤1镑5把15.0075.0043羊角锤2镑10把25.00250.0044扁铲各型号10把6.7067.0045抹子3

16、把16.0048.0046应急灯10个120.001,200.0047折叠式铝合金梯4米1台700.00700.0048铝合金人字梯3米1把600.00600.0049铝合金人字梯2.5米1把504.00504.0050铝合金人字梯2米1把402.00402.0051铝合金人字梯1.5米1把300.00300.0052单升降铝梯5米1把487.00487.0053木工手锯1个25.0025.0054试电笔15支5.0075.0055手电筒20把45.00900.0056开口扳手1套180.00180.0057梅花扳手1套240.00240.0058摇表1块450.00450.00专用0.006

17、0高压摇表1台700.00700.0061电焊机50A1台850.00850.0062砂轮锯400 /M1台250.00250.0063角磨机1台500.00500.0064气焊1套1,500.001,500.0065冲击钻进口2台1,200.002,400.0066充电手枪钻(进口)1台950.00950.0067直钉枪1把450.00450.0068射钉枪国产1把750.00750.0069多用刀10支45.00450.0070钢锯10把35.00350.0071组合工具3把230.00690.0072套筒扳手32件3套200.00600.0073套筒扳手40件1套250.00250.00

18、74套筒扳手50件1套350.00350.0075内六角扳子5套30.00150.0076拉起大1套500.00500.0077拉起中1把400.00400.0078拉起小1把350.00350.0079电刨子(进口)1把2,400.002,400.0080台虎钳120MM1台350.00350.0081台虎钳150MM1台450.00450.0082电烙铁20W10把8.0080.0083电烙铁50W5把15.0075.0084电烙铁150W2把45.0090.0085丝锥及搬牙工具2套180.00360.0086圆规150MM1把35.0035.0087管子压力20MM1台450.0045

19、0.0088管子割刀3# 2#2把160.00320.0089钳行电流表2块450.00900.0090拉铆枪1把50.0050.0091皮老虎1把60.0060.0092白铁剪子1把35.0035.0093灯杆1套350.00350.0094MF868型(指针表)1块85.0085.0095MF30型1块100.00100.0096大力通管机2000型1台2,950.002,950.0097大力通管机100型1台1,450.001,450.0098电锤1把1,500.001,500.0099电焊防护罩2个45.0090.00100工作防护罩2个30.0060.00101卡缝枪1把25.002

20、5.00102各种钻头50支1.8090.0010332件套管搬子1套200.00200.00104水平尺1M1把300.00300.00105电动曲线锯1把550.00550.00106切割机1台650.00650.00107云石机1台650.00650.00108手持打磨机1台700.00700.00109喷枪1把200.00200.00110高压拉闸杆1套800.00800.00111高压试电笔1支350.00350.00112高压绝缘手套1副200.00200.00113高压绝缘靴1双180.00180.00114攻锥头BOSCH1套80.0080.00115手工刨180MM1把37.

21、0037.00116手工刨300MM1把57.0057.00117手工刨400MM1把67.0067.00118铁刨1把6.006.00119截口刨1把21.0021.00120槽刨1把22.0022.00121单刨1把19.0019.00122刀锯1把55.0055.00123胶皮锤2把63.00126.00124三角锉10把2.0020.00125平钢锉10把6.0060.00126中半圆锉10把18.00180.00127中圆锉10把12.00120.00128中方锉10把14.00140.00129细平锉10把14.00140.00130粗平锉10把19.00190.00131中粗平锉

22、10把12.00120.00132玻璃刀2把125.00250.00133钩刀1把18.0018.00134恒温电烙铁30W1把160.00160.00135电吸锡器30W1个60.0060.00136皮五联7个20.00140.00137卡尺1把153.00153.00138塞尺1把28.0028.00139切割枪1把63.0063.00140胶枪2把22.0044.00141电接点压力表1块564.50564.50142电吹风机4个79.00316.00143弯管器5个118.00590.00144涨管器5个180.00900.00145多孔开口器5个35.00175.00146铜罗5个3

23、0.00150.00147顶拔器各型号5个700.003,500.00148斧子2个14.0028.00149线坠5个6.2031.00150墨斗2个30.0060.00151手摇油泵2台80.00160.00152修边刀2把16.0032.00153圆底刀2把42.0084.00154压力黄油枪4把350.001,400.00155起重葫芦2个780.001,560.00156电剪子1把545.00545.00157汽油喷灯1盏450.00450.00158一炮通1个650.00650.00159液压钳1把486.00486.00160雕刻机1台850.00850.00161套丝板1套530.00530.00162台式超声波清洗器1台1,380.001,380.00163电工专用组合工具1套180.00180.00164手提电锯1把1,360.001,360.00165台式钻床