项目管理协议利润分配模式.docx

1、项目管理协议利润分配模式 开发项目委托管理合同委托方： 房地产开发有限公司（下称甲方）管理方： 房地产开发有限公司（下称乙方）为顺利推进本项目实施，妥善解决本项目实施过程中的有关问题，甲方确定以拥有项目用地使用权的甲方为本项目开发主体，通过委托乙方对本项目进行全过程管理的方式，处理项目一期和完成整个项目的开发，乙方也完全确认通过本合同约定的委托管理方式来支持甲方完成本项目开发。为此，甲乙双方经充分协商一致并签订协议如下：1 定义就本合同而言，除上下文另有需要，下列专用名词具以下意义：1.1 本项目：指位于 东侧、 街西侧，经 规划管理局批准项目用地的 工程，用地面积： 平方米，允许建筑面积：

2、平方米。1.2 项目用地：本项目开发用地占地面积： 平方米，证号： 国用（ ）第 号，地号： ，用途：城镇混合住宅，土地使用权性质：国有出让土地使用权，土地使用权取得时间： 年 月 日，止日期： 年 月 日。1.3 建设用地规划许可证：指 规划管理局 年 月 日核发的 规建用字（ ）第 号建设用地规划许可证。1.4 项目设计单位：指 设计院（施工图设计）， 设计公司（方案设计）。1.5 项目监理单位：指 、 。1.6 本项目收入：1.7 本项目开发成本：1.8 本项目可分配利润：指本项目的一期、二期、三期全部完成开发和销售后，1.9 除非另有表明，否则本合同所提及之条、款、段或附件皆指本合同的

3、有关条、款、段或附件。1.10 下列附件为本合同不可分割的部分，与本合同主文具有同等效力：附件 （一） 项目总体规划； （二） 项目总体设计方案；（三） 房屋工程建设标准；（四） 环境工程建设标准； （五） 工程物资材料和配件器材的选定标准； （六） 销售付款情况一览表；(七） 结算支付情况；2 项目基本情况2.1 项目名称 建设工程。2.2 项目规模 总建筑面积 m2。其中住宅建筑面积 m2，商业用房建筑面积 m2，公共服务设施建筑面积 m2，地下停车场建筑面积 m2。2.3 项目工期 工程开发建设周期自 年 月 日开工建设， 年 月 日全部竣工验收交付。2.4 项目实施情况2.4.1 整个

4、项目规划手续已全部办理完成，办理单位为乙方。2.4.2 环境配套建设情况：已经委托 公司完成了环境工程设计，配套设施包括： ，已经建设了 。2.4.6 结算支付情况：项目收取房款 万元，全部由乙方直接收取，甲方已向乙方支付项目资金 元，由乙方负责向相关材料供应商、施工单位予以支付。具体详见附件（七）。3 项目开发模式3.1 基本模式：由甲方作为项目开发主体，进行项目投资、项目开发，鉴于乙方已经进行了开发前期工作、项目建设，同意将本项目全部继续委托乙方进行项目管理，将 工程建设成“以人为本、环境优美、布局合理、质量优良、美观雅致、价格适宜”的项目。3.2 具体方式3.2.1 甲方委托乙方进行项目

5、管理，由乙方直接对项目提供全程管理服务并全面负责项目建设的质量、进度、成本的“三控”等。除本合同约定和按照工程项目管理的相关规定、管理规范所确定应由甲方决策和管理事项外，乙方负责项目目标控制的全面管理工作,具体以本合同约定为准。3.2.2 甲方按照本合同约定向乙方支付项目管理费用，同时按照乙方完成项目建设“三控”等指标情况进行考核支付，未完成考核指标相应增减的费用和赔偿从应付乙方的项目管理费用中等额相应进行减减。项目管理费用采取项目利润分配模式，如果本项目未能产生项目利润，则甲方不向乙方支付项目管理费用。4 委托项目管理内容4.1 甲方委托乙方管理的范围主要包括本项目的前期、设计、建造、销售和

6、前期物业等五个阶段，其中：前期阶段包括但不限于项目策划、可行性研究、立项、前期手续的报批等；设计阶段包括总体规划设计、开发方案设计、单体设计、施工图设计、景观绿化设计等的审查、管理等；建造阶段包括施工招标、施工现场管理、物资采购乃至分部分项工程乃至工序的质量检查和验收，各施工单位施工进度的协调，工程变更、工程结算和索赔报告的初步审查与签署、工程竣工验收交付等；销售阶段包括销售方案的拟订、具体销售工作的实施、向购房人交付房屋等；前期物业管理阶段包括相关物业手续的报批、前期物业管理公司的初选、与前期物业管理公司的移交和衔接等。凡本合同未例举，但属于前期、设计、建造、销售和前期物业阶段可能发生的事务

7、均在委托乙方管理的范围。4.2 委托权限乙方对授权事项在授权范围内享有决策权、指令权、管理权、签字权，但对以下事项乙方必须先报经甲方书面同意后，方可行使，否则因此发生费用或甲方要求更改而返工、重做、拆除等产生的费用等均由乙方承担支付：4.2.1 项目各项设计的确定和变更。4.2.2 施工单位的确定和施工合同的签订。4.2.3 更换本合同约定的工程物资材料和配件器材的。4.2.4 在合同价款外签署变更决算文件或工程索赔文件的。4.2.5 确定销售价格和销售方案。4.2.6 前期物业管理方案和前期物业管理公司的确定。4.3 委托期限自本合同生效之日起至项目竣工验收交付完成时止。乙方在本合同签订前已

8、经从事的开发管理工作，甲方按照本合同约定予以追认并确认其效力，双方按照本合同约定对相关事宜进行处理。5 项目建设“三控”标准 5.1 乙方按照附件(一)、（二）及本合同约定承担对建设工程的质量、进度、成本等指标的控制责任。5.2 质量控制5.2.1 房屋工程建设标准以国家相应规范、甲乙双方确认通过的设计和附件（三）规定为准。5.2.2 住宅区环境工程建设标准以国家相应规范、甲乙双方确认通过的设计和附件（四）规定为准。5.2.3 住宅区工程所用的物资材料和配件器材的选定标准须符合国家规定质量标准、设计要求和附件（五）的规定，乙方未经甲方书面同意不得擅自更换。 5.3 进度控制按照本合同第2.3条

9、规定执行。5.4 成本控制 5.4.1 本合同的成本控制是在前述质量、进度控制基础上，对小区住宅总的建设成本的控制，以住宅房（含自行车棚的成本）、商业用房及会所、地下停车场为成本核算单位，小区的附属配套设施计入各成本核算单位。5.4.2 乙方负责控制的成本中包括项目开发建设的前期费用、建筑安装费、小区配套费（含道路）、税费、景观绿化费用等所发生一切必要和可能的费用，但土地费用不计入乙方负责控制成本。5.4.3 根据小区建设标准、市场建设成本并考虑建设成本上涨因素，甲乙双方确认乙方负责控制的各成本核算单位的成本为：住宅房为 元/平方米；商业用房及会所为 元/平方米；地下停车场为 元/平方米。5.

10、4.4 乙方负责控制的上述成本不因材料、人工费用等任何因素的调整和市场变化而调整，但发生甲方书面同意的重大工程变更的，根据实际变更款项进行调整。6 项目管理费用及考核支付办法 6.1 双方同意以乙方参与本项目利润分配的方式，由甲方向乙方支付项目管理费用，以促使乙方能在管理活动中有效控制项目开发成本、承担项目开发风险。除此外，甲方不在项目成本外向乙方支付任何其他费用或报酬，乙方因管理活动的人员工资、管理费用等一切费用等均由乙方自行承担。6.2 管理费用确定办法6.2.1 本项目利润在A 万元以下的，甲方不向乙方支付项目管理费用，超出A万元在B万元以下部分，该部分（B-A）万元作为应付乙方的项目管

11、理费用。如果本项目利润超出B万元，则对超出B万元以上部分（C万元），按照甲方：乙方=X：Y的比例，作为奖励再向乙方支付项目管理费用C万元 %。6.2.2 本项目利润在整个项目完成竣工、销售后，以甲方委托的相关中介机构审定结果为准。6.2.3 本项目利润确定时，对甲方已经销售的房屋按照其销售收入确定收入，未销售房屋或甲方决定不销售的房屋按照以下价格界定收入：商业用房、会所和物业管理用房、地下停车场按照实际成本单价计算；住宅按照项目销售平均单价计算。6.2.4 本项目利润确定时，对项目开发成本据实计入，对土地费用按照 元/平方米的价格计入。6.3 管理费用考核调整办法 6.3.1 除因甲方书面同意

12、的重大工程变更造成乙方控制成本降低的外，因乙方管理原因致使乙方负责控制成本部分的最终实际结算价低于本合同第5.4.3条约定的控制指标的，该低于部分作为作为对乙方的奖励，连同第6.2条约定的管理费用一同支付给乙方。 6.3.2 除因甲方书面同意的重大工程变更造成乙方控制成本增加的外，乙方负责控制成本部分的最终实际结算价高于低于本合同第5.4.3条约定的控制指标的，该高于部分由乙方承担，从第6.2条约定的甲方应付乙方的管理费用中据实扣除，甲方最终支付乙方的管理费用以扣减后的数额为准。甲方应付乙方管理费用不足以扣除和拟补的，由乙方负责补足。 6.3.3 因项目的建筑物质量不合格产生、或乙方管理原因而

13、返工、重做等产生的的损失和多支出费用，由乙方承担，从第6.2条约定的甲方应付乙方的管理费用中据实扣除，甲方最终支付乙方的管理费用以扣减后的数额为准。6.3.4 非因甲方原因造成项目开发进度延误的，自延误超过30日后按延误项目部分总投资的日万分之五计算损失，该损失由乙方承担，从第6.2条约定的甲方应付乙方的管理费用中据实扣除，甲方最终支付乙方的管理费用以扣减后的数额为准。 6.4 管理费用核算支付办法 6.4.1 在本项目开发完成并核算确定本项目利润后，双方根据本合同约定确定和调整计算最终应付乙方项目管理费用，在计算确定最终支付乙方项目管理费用后10日内先支付乙方项目管理费用的50%。6.4.2

14、 在乙方完成向甲方交付和移交本项目产品、产权、资料等的30内，甲方再支付乙方基本项目管理费用的30%。6.4.3 剩余项目管理费用在本项目整体竣工验收合格后满360日后的30日内全部付清。甲方延期支付项目管理费用的，应向乙方承担延期支付部分每日万分之五的违约金。7 项目履行7.1 项目批准手续变更在本协议生效后，双方共同将项目用地规划批准手续及项目一期、项目二期的批准手续变更到甲方名下。7.2 合同的变更7.2.1 在本协议生效后，双方共同将原乙方作为合同主体的本项目涉及的以下主要合同的主体变更为甲方：(1)委托设计合同；(2)工程监理合同。7.2.2 项目一期已履行完毕和未履行完毕的合同，仍然由乙方作为合同主体继续履行，按照合同约定享受权利和承担义务。本合同不构成项目一期合同及其未履行责任的转移。