山西太原鸿金宝商业项目规划与招商方案.docx

1、山西太原鸿金宝商业项目规划与招商方案鸿金宝商业项目(服装市场)规划方案声 明ATTENTION本商业规划是在经过本地市场调查的基础上制作完成的，在实施过程中亦将根据实际情况进行有限的变动！本商业规划中的商铺分割情况将根据原要求、工程实施情况而定，所有该数据仅为参考数据不作定论用！本商业规划属于商业，其为制作单位，若收件人与本案无关应及时退回，收件人应视同公司保管！未经制作单位核准，不得将本商业规划复制、拷贝并以任何形式散发，制作单位有权维护本商业规划案所有权！合约中约定的有关市场调查及商圈报告、业态业种配置等均在本规划中用不同形式出现表述仅此不再另行加述！自收件人收到本案之日起，视同执行上述声

2、明，所有声明在收件之日起自动生效！第一篇：概况报告第二篇：本案商圈调查第三篇：本案商业定位第四篇：本案商业规划第五篇：商业管理概述第六篇：周边引导环境第七篇：招商推广策略第八篇：本案财务分析市概况调查报告 城市概况：市是一个具有2500年历史的古城，史称晋阳，简称并，是省省会，始建于公元前479年的春秋时期，称为晋阳邑，战国初期为国都城。在两千多年的历史中，一直是中国北方的军事重镇，史载有“控山带河，踞天下之肩背”的盛誉，郭沫若先生也有“远望气势雄”的诗句。 到清代，已发展成为我国北方重要的商业、手工业城市。民国时期，即为省辖市。 地理概况：位于华北地区黄河流域中部，西、北、东三面环山，黄河的

3、重要支流汾河，横贯全市，流经境约100公里。市区东有太行山阻隔， 西有吕梁山屏障，座落在两山间的河谷平原上。属北温带大陆性气候，冬无严寒，夏无酷暑，昼夜温差较大，无霜期较长，日照充足 行政概况是全国特大城市之一。现辖6区1市3县，全市共有51个街道办事处，493个社区居委会，54个乡、镇，1285个村民委员会，1805个自然 村。全市总人口为341.30万人，其中常住人口315.31万人。 人口结构：全市十县（市、区）总人口为341.30万人，全市文化人口占总人口的95.3%，每万人中拥有大专以上文化程度者为1201人，目前，全市014岁人口占总人口的19.8%，1564岁人口占总人口的73.

4、4%，65岁以上人口占总人口的6.8%，有逐步向老年型社会发展的趋势。全市男性人口为163.8万人，女性人口为151.5万人，性别比例为108：100。 经济概况：是我国建国初期的工业基地，经过50年的建设，已形成了以能源、冶金、机械、化工为支柱，纺织、轻工、医药、电子、食品、建材 、精密仪器等门类较齐全的工业体系，加之科研机构和大专院校集中及商业物资供应中心的优势，国民经济实现了快速、协调、健康发展。 2001年，全市国生产总值达到384.40亿元，比上年增长10.3%，第二、第三产业增加值分别比上年增长11.0%和11.6%，增长速度均高于全国和全省平均水平。三次产业比例为3.7:49.5

5、:46.8，全市人均GDP为12319元。 市人民每日为国家创造GDP1.05亿元，创造工业总产值1.27亿元，农业总产值639万元，生产原煤6.7万吨，钢8410吨，发电量3.2万千 瓦小时，为全国经济发展作出了积极贡献。 交通状况：省现有公路3万多公里，有铺装路面里程约占84%，其中一半多为高-次高级公路，基本建成了以、侯马等地为中心。联络邻省保底、等地和本省各市县及95%以上乡镇的公路网。有国道8条、联系省外的干线公路10余条，其中有二连浩特至河口的纵向国道干线，以及-的108国道、呼和浩特起经本省至广西的209国道等。太（原）-石（家庄）高速公路已建成正式通车。 商业贸易：全市共有商业

6、网点40546个，其中批零贸易业和餐饮业为26493个。在商业网点中，有综合商厦39个，超市160个，集贸市场 331个，餐饮业5604个，服务修理业8288个。营业面积总计354万平方米。从业人员24.2万人，其中：批零贸易业15.5万人，餐饮业3.8万人，服 务修理业4.9万人。全市社会消费品零售额161.13亿元，近几年来，市注重网点布局、商业业态结构调整，各类新型商业业态应有尽有。各类综合商厦、超市、连锁店、便利店、专 卖店达4231个，占全市商业网点的10.4%。 城市建设：市大力实施积极的财政政策，加大投资力度，调整投资结构，投资规模继续扩大。全社会固定资产投资完成 122.71亿

7、元，其中：基本建设投资49.57亿元，更新改造投资38.64亿元，房地产开发投资21.14亿元，其它固定资产投资13.36亿元。按产业划分：第一产业完成投资4.16亿元，第二产业完成投资57.03亿元，第三产业完成投资61.52亿元。城市居民住宅条件得到改善。全年住宅投资额29.83亿元，住宅竣工面积353.28万平方米，全年竣工的经济适用房52万平方米。人均居住面积由上年的10.13平方米提高到10.55平方米。 人民生活：全市城乡居民的收入水平据抽样调查显示，市城镇居民年人均可支配收入从1980年的451元，增加到2001年的6500元；农民人均纯收入也从1980年的156元增加到了200

8、1年2738元的水平。 在城乡居民收入水平显著提高的同时，居民家庭各项支出稳定增长。2001年，市城镇居民年人均消费性支出5165元，农民人均消费支出1595元。居民消费结构发生明显变化，城乡居民一改过去以吃、穿为主的单一格局，呈现出生存资料支出比重减少，发展和享受资料支出比重提高的新趋势。2001年城市居民家庭恩格尔系数为 33.9%，比1980年下降近20个百分点。城乡居民生活水平不断提高，截止2001年末，每百户城市居民家庭拥有彩电117台，洗衣机95台，电冰箱(柜)103台，家用电脑14台，空调器7台，家用汽车0.7辆，移动21部。每百户农民家庭拥有自行车144辆、摩托车19辆、轿车2

9、辆、缝纫机62台、电视机93台、电冰箱27台、洗衣机59台、照像机10台，电风扇49台、空调1台、家庭影院14套，家用31部、太阳能、电热淋浴器3台。居民居住条件不断改善，居住面积逐年扩大。城市人均居住面积由1980年的4.70平方米，提高到2001年的10.55平方米，增长1.24倍。城市中有90%的家庭住上了单元配套住宅，其中：有三居室及以上住房的户占25.3%。在住房面积增大的同时，自来水、煤气、暖气、卫生等住宅配套设施也得到完善。农村居民人均住房面积高达26.20平方米，其中钢筋混凝土及砖木结构面积占到91%。 1999-2001各项主要经济指标情况：总人口（人） 国生产总值（万元）

10、农林牧渔总值（万元） 工业总产值（万元） 一般预算收入（万元） 一般预算支出（万元） 城乡居民存款（万元） 社会消费总额（万元） 城乡固定资产（万元） 全部职工数量（人）1999 3501144 3180000 114662 3813354 203277 227313 3943100 136* *68 8949442000 3497493 3465305 122531 3764796 214828 245873 4196300 1477516 993386 8626662001 3413017 3844025 119988 4193858 241578 297391 4701900 16113

11、22 1169274 836041 华北经济圈报告简述是华东、华南和西南等区域连接“三北”（东北、华北、西北）地区的枢纽地带和商品流通中转站，是中国北方著名的商品集散地，是华北经济圈的核心。地处、和自治区之间，是环渤海经济圈的中心，是连接中西部地区的传送带，而在国家“十五”全国城镇发展布局规划中，太（原）大（同）侯（马）被列为省城城镇发展的核心，这也为到到再到这条经济带的形成挑起了重担。华北要想在全国经济中占有一席之地，不被边缘化，加强区域间的经济合作是必然选择，推进华北区域经济一体化已迫在眉睫。而在此间扮演一个特殊的角色。是能源重化工基地，是能源的储备站，为区域经济整合奠定了良好的基础。目前

12、，华北经济一体化发展存在诸多困难。首先是区域之间各地市场整合还存在许多制度障碍，没有一个行之有效的改革。其次在对外开放不断深入的情况下，各地都在盘算着自己一亩二分地的收成，没有从整个区域协作分工角度来考虑如何整体与国际经济接轨。另外，从行政角度分割区域，造成了利益冲突和对某一有限区域资源的竞争，也导致了区域之间重复建设、产业雷同、资源浪费等问题。、蒙经济实力较差，产业结构低级化，经济粗放型增长仍未从根本上改变。因此，应当尽快启动该地区经济一体化进程，破除区域经济发展的壁垒，立足各自优势，以市场配置资源为基础，推动区域一体化，与己与人都是有利的。高速公路及信息网络的建设将缩短华北区域间的时空距离

13、，有利于区域间的流动，有利于打破市场分割，发展大商业、大流通，形成与高速公路为动脉的经济带。 现在已建成了大运、太旧、原太等省及跨省高速公路，有条件依托这些公路，以为中心，整合资源，加快环华北、西北地区现代物流体系建设，做好与京津交通信息网络体系的对接工作，实现物流运作一体化、信息化、高效化运营。 商业情况调查报告简述，自古以来就是我国北方重要的商贸集散地。因精于经营，人曾赢得了“晋人善贾”的美誉。晋商因“善殖利于外”，纵横驰骋于四方，在商界称雄达五百年之久，成为中外商业史上的珍闻罕事。“九五”期间，全市社会消费品零售总额连年增长，2000年达到147.8亿元，比“八五”期末98.1亿元增长5

14、0.7%，年均递增8.2%。2001年、2002年全市社会消费品零售总额分别实现161.1亿元和181亿元，增幅分别为9.1%和12.3%，“十五”期末预计完成248亿元，年均增长10%。作为城市经济的重要组成部分，商贸经济充分反映了经济的繁荣发展和综合实力。截止2002年底，全市共有批发和零售贸易、餐饮、服务等商业网点35289个，总面积2875860平方米，千人拥有商业网点10.3个，人均营业面积已达0.8平方米，从业人员达224281人。在各类商业网点中，各类批发市场62个、百货店及购物中心13个、大型超市20个、中小型超市156个、专卖店306个、便利店197个、餐饮店面5669个。与

15、此相适应，商业建设管理也取得了令人欣喜的成绩，商业网络规划格局已经形成，“一主三副”（以钟楼街、柳巷、食品街和开化寺商业群体为主中心，三副是以下元、尖草坪、长风街与亲贤北街、街服装城为副中心）及“三级商业群”（一级是市级商业中心，二级是区域性商业中心，三级是社区商业中心）进一步完善。各类商品市场辐射功能不断增强，一批上规模、上档次的商业网点项目正在建设和筹划之中。地方性法规市商业网点管理办法于1992年颁布实施，并于2000年9月修定，为今后商业建设管理奠定了坚实的法制基础。经过近十年的历程，的流通产业步入业态创新、经营方式创新的新阶段。新型业态中连锁超市、专卖店、物流配送、电子商务等蓬勃兴起

16、。首先，连锁商业从无到有，蓬勃发展，推动了传统商业的改造，催生了大型超市的建设，促进了现代流通业的发展。到2002年底，全市共有限额以上连锁公司（总店）18个，其中零售连锁总店13个，餐饮连锁总店5个，从业人员1.2万人，营业面积26.6万平方米，门店数338个，年销售总额23.9亿元，其中零售总额达20.1亿元，占全市社会消费品零售总额的11.1%，市场份额比上年增加了2.2个百分点。其次，部分商业企业实行了强强联合和重组，壮大了规模。年销售额上亿元的商场达12家。华宇购物中心、五一百货集团、美特好、燕兴商场、服装城、桥西综合批发市场年销售额达5亿元以上。华宇集团以年销售7亿元以上进入全国商

17、业销售百强企业，唐久超市进入了全国连锁超市百强。天龙集团成为三晋第一“商业”股。再次，一批社会民营商业企业以科技为先导，积极发展现代流通。新技术、新设备开始在各商场和连锁便利店广泛应用和推广。华宇购物中心率先建立了大型商业计算机网络。美特好等商家开始尝试电子商务。整个流通业的科技含量和现代化水平不断提高。2000年底，全市国有和集体经济的商业网点比1995年分别减少了47.9%和74.5%。非公有经济商业零售额逐年增加，从2000年到2002年分别实现93.3、105.7和124.2亿元，市场份额比上年分别增加了2.0、2.5和3.1个百分点。2002年餐饮业继续呈现较高的增长态势，全年营业额

18、25.52亿元，比上年增长13%。2000年-2002年，餐饮业实现的营业额在社会消费品零售总额中的比重分别为9.7%、13.5%、28.9%。比重不断提高，地位和作用日趋显著。社会经济的稳步发展，消费能力的不断提高和行业规模的扩大，企业开拓与创新能力增强，世界连锁餐饮业巨头肯德基、麦当劳的进入等，都有力地促进了市餐饮业的持续快速发展。个性化消费日趋明显，经营特色更趋突出；家庭私人消费比例继续攀升，节假日市场更趋红火。 服装业调查报告简述服装已成为现代生活中不可缺少的装点时尚生活的元素，服装市场也由此比比皆是。全国各地不断涌现出不少各类独具特色的服装批发市场，规模大小不一，品类齐全。如今在，众

19、多服装批发市场如雨后春笋不断涌现，服装服饰集约化产业链正在获得稳步发展。时下，已成为国陆地区又一大服装、服饰批发集散产业化基地。在市的街，一共坐落着大小20余家服装批发、零售市场，这对于一个重工业城市而言是非常难得的。难得之处就在于地处陆却有如此大规模的客户群。进取精神：所谓“天下熙熙皆为利来，天下壤壤皆为利往，夫千乘之王、万家之侯、百室之君，尚犹患贫，而况匹夫编户之民乎。”由利益而起动的进取精神，是明清商人鏖战于商场的精神动力；敬业精神：晋商的敬业精神，也是常为人所称道的。正是在这种悠悠历史长河所沉淀出的商业奇迹神话的映衬下，让的服装服饰集约化产业链得到了更大的发展，让坐落于的众多服装批发市

20、场形成了名副其实具有真正战略意义的服装批发集散产业化基地。本章小结宏观畴：作为中国经济规划区之一的华北经济圈，省有着得天独厚的地理优势，随着交通网络的建设和发展，以为中心的经济辐射能力可以远及、省、省、省等地区，辐射人口超过2亿，其经济潜力不容忽视。国家重视华北经济圈的发展，以宏观调控方式在规划整个经济圈，这使对外形象不限于煤炭大省的口号，其将利用特殊的地理位置大力发展其它经济。作为省省会，又将是这个经济圈中的重中之重，为本案提供了一个良好的商业大环境。微观畴：作为省会城市，是政治、经济、文化等的中心，是省煤炭资源对外联系的主要窗口，也是商贸、经济等的中心城市。人口结构整体趋于年轻，居民收入逐

21、年快速成长，家用电器每百户拥有量均在省属于第一位。根据市政府对商业情况的发展报告表明，近年来，政府对市的商贸发展有着良好的扶持政策，社会中对零售、餐饮、娱乐等的投入在大量增加，商业面积也在逐年递增，零售批发的业绩快速上升，这使本案的外部环境有着非常良好的推进作用。商圈畴：根据对市服装城的调查报告显示，街已经从原有的地摊式小商小贩发展到现在具备整体规模的商圈，其功能辐射力已经超出本省的围，大量外地客均在该商圈形成采购、销售、物流的习性，同时根据市政府的经济报告表明，政府仍然在加大其功能围，并在未来一段时期大力改造其周边环境，使本商圈更加规模化、规化。本案可以说在目前阶段占据了天时和地利的优势，其

22、时机不容错过！本案商圈调查报告调查时间：2004年4月商圈围：街沿线为主调查对象：沿路静态调查、随机和特定性对象问卷调查、原公司（售楼及开发商）人员调查问讯等调查方式：原由图纸及资料、抽样问卷调查、现场拍照分析等调查人员：由天擎置业营销策划派驻人员实施抽样问卷数量：商圈供应商问卷214份销售部人员随即调查4人与董事会成员进行讨论例会3次供应商小型座谈会18次 本案商圈的平面示意图街平面示意图 商圈细分调查容（一）1、 本商圈步行人流基本从建设路进入的为主，由于前段路面狭窄，故人流相对拥挤，多数人流是通过交通工具进入本商圈，因为公交站点的关系，集中在以圣亚开始至精品结束这段人流相对密集，而且本段

23、是业绩良好的几大市场的集中地段。2、 本商圈的经营业绩良好的为圣亚和精品，二店的位置分别位于该路段的中部和后部，从业绩上讲，并没有因为地理位置的先后而产生差异，由于可见本商圈主要消费群体将是以中低段商品为主的（精品为例），中偏高商品为主的（圣亚为例）一般。租金、人流、业绩比较示意图3、本商圈租金状况没有因为地理位置的先后而有差异，也没有因为人流因素的多少而有差异，只是在根据自己经营状况的好坏，随行就市的调整租金价格故本商圈无法采样获得平均租金价格，这在地或其它城市实属罕见的状况，故本案在宣传抄做和招商经营上将需要突显优势。 商圈细分调查容（二）1、本商圈南北人流差异较大，由于南面多集中与服饰类

24、商品和其它消费类商品，相对人流较大且集中。北面为服务类商品较多，如：电信和联通的营业所、银行、美容等，人流少于南面，这为未来将人流引入北面本案的主干道双塔北路带来一定的难度。2、本商圈由于是前往高速公路的主要干道，进出车流密集，交通严重拥堵，在节假日表现尤其明显，鉴于批发市场的独有特性，采购完商品的消费者利用三轮机动车等简易交通工具进行短途驳运也是造成该路段拥堵的主要原因。经了解，该路段有可能在未来改建成步行街，车流将被堵截在街二端，双塔北路将拓宽打通，此为本案的交通车流带来一定的帮助。 商圈细分调查容（三）顾客和供应商的问卷调查容汇总1、对于鸿金宝项目如果您要进驻所考虑的条件是什么？ 本项调

25、查结果： 1、受租金和物业费的需求占主要因素，一般经营者认为只要租金和物业费取费合理将是进驻本案的主要原因。 2、管理团队也是本项调查的主要因素，经营者现对现有市场的经营状况反应情况一般，只是认为是常规的物业管理，当然此也受到经营者基本素质较低的因素干扰，对此方面的建议程度一般。 3、停车场的需求在本项调查中也占有一定的比例，故本案在规划中必须考量停车场的需求，包括机动车和自行车，另外对于短途驳运的人力或机动三轮车的停放也是非常重要的。 4、停车场部分在现有商圈的所有商场几乎都不具备此条件，由于本案后面尚有5亩空地，可以考虑在此上第一期以停车场形式出现，一来可以将停放的车辆进行统一管理，避免本

26、案前广场由于车辆人流混杂造成拥挤，二来派驻少量人员进行有效管理，为商场增加一部分客观的收入。2、您希望鸿金宝部装修以后能达到一个怎么样的水平？ 本项调查结果：1、本项调查中显示对于商场的装修希望能够并超越现行圣亚的标准，随着人们生活水平的提高，在购物期间不但要求享受好的商品，同时也需要有好的环境来支撑。 2、虽然精品商场在本商圈中的业绩和租金是最高的，但由于受到大楼主体结构的影响，在其基础上再做改造的机会不大，压抑、拥挤是目前反应最为强烈的，更多的受访希望能够拥有一个和圣亚相雷同或高于其环境的商场是最好的。 3、受访者中对于本案大楼外部的装修也很重视，由于本案离主商业街尚有100米的距离，但楼

27、体高度较高，比较容易在路口看到本案，如果有醒目的大楼外观将有利于提升人流进入商场的机会。 4、本案现有外观设计具有比较现代化的气息，充分利用商场外部灯箱广告可以收入相当的广告收入，另外由于商场现有格局为统一分割的小铺面，相应的公共面积少，在本案场的公共广告可以利用闭路电视系统，以电视广告的形式出现，此可与本案在做背景音乐系统时同时完成。 5、商场基本照度要求达到400-500勒克司/平方米，灯具可以采用节能型桶灯或隔栅灯，天花板可以采用局部造型设计和施工的石膏板材料，这将会成为目前商圈所有商场中最漂亮和美观的室空间。3、您对现有市场的物业或经营管理感觉如何？本项调查结果：1、非常不满意现行商场

28、的物业管理，认为基本上不存在什么管理，仅仅是收取管理费用的单位。2、在所有评价中，相对对于圣亚的管理评价比较高，对于红、等商场的管理评价几乎为零。3、认为有个管理良好的经营团队是非常重要的，这也将是取决于供应商进驻本案的一个相对重要的考量环节。 4、针对商场的部管理是非常之专业的行为，是一般的物业公司所不能具备的功能，其不但要求具备常规物业公司的保安、维修、清洁等功能，同时也要具备商业的经营调整。由于商场的经营是在调整中不断提升的，在一期即使完全招商成功的基础上，仍必须具备有20%左右的面积作为调整用，故经营期间所谓的物业公司或商管公司都必须肩负起商业调整的功能。5、对于已经成熟的批发市场商圈

29、街，现有在该商圈经营的厂商已经经历了本商圈若干年的变化，商业概念和经营理念也日趋成熟，对于有经验的商业管理的需求也是越来越大，在本项调查中不难看出他们对好的经营管理团队的需十分强烈的，这也可以作为日后本案的商业炒做中的一个重点。4、如果鸿金宝以后由的专业管理公司统一管理经营您对此有意愿吗？本项调查结果： 1、感兴趣和非常有兴趣的占主要，认为管理公司能够带来先进的理念和管理方式，同时也比较崇拜公司，认为是国际大都市，不但操作规而且概念先进，这对于本案未来长久良好的经营将是非常重要的。 2、也有对管理公司的介入表示犹豫的，理由为“外来的和尚一定好念经吗？”，这需要在后期宣传上加以弥补和解释，毕竟此

30、类反应的受访者不多。 3、对于统一经营和返租的客户凡响不同，对于已经购买商铺的业主而言，只要有好的商业抄做题材，他们是十分希望通过自己的方式来找到后期的经营者，这样他们认为可以收到比预期更高的回报，但若此项比例过大，亦将造成未来商场部统一管理的难度。4、在调查期间接触的部分业主或经营者中，也有较多比例的人希望进行统一经营和管理。5、强化商场统一经营管理是未来商业抄做中的一个重点，所有商品都具备其一个共同的特性，即商品与商品之间是可以相互补充从而达到1+12的效果，以独立但店经营的商品，不但需要投入庞大的广告费用或促销费用，同时常规品牌的产品是难以成系列的，在顾客的购买行为中产生美中不足的感觉，5、现有的租金和物业费您承受能力如何？本项调查结果： 1、目前对于现行商场经营者来说，现有租金和物业费还是可以支撑的，如果真的生意好或管理特殊的话，哪怕再稍微高一点问题也不是很大，最终取决与自己经营的商品能否赚钱。 2、对于外力在的经营者来说，现有租金有点偏高，全年只能赚个