徐州市铜山区电缆厂地块开发项目可行性研究报告.docx

1、徐州市铜山区电缆厂地块开发项目可行性研究报告徐州市铜山区电缆厂地块开发项目可行性研究报告 第一章 项目概况 第一节：项目基本情况 一、项目名称：蓝博湾数码城（暂定） （ 华东地区IT产业城市综合体 国家创新产业集聚区 淮海高科人才居住示范区）二、项目地址：江苏省徐州市铜山区新区北京路三、项目内容：拟建成为中国东部地区最大的IT产业集聚地和华东地区最专业的集高端品牌展示、电子商务终端体验、休闲娱乐文化、商务办公、大型超市等功能为一体的IT产业销售展示城市综合体。四、项目目标：1、使之成为铜山新区北京路的标志性物业。2、实现本项目物业潜在价值最大化。3、创造本项目物业的环境效益、经济效益、社会效益

2、的统一。 第二节：项目区位分析一、区位（一）、项目地块位置状况蓝博湾商业项目处于江苏省徐州市铜山区新区北京路中心地段。项目总占地198亩。 （二）、项目地块区位因素分析 1、基础判断：项目属于铜山区北京路主轴商圈，交通便利，周边商业及住宅均面向中高层消费群体，具有一定的消费力。运用差异化效应产生巨大利益。2、城市位置：项目位于铜山区政府驻地内，作为徐州面积最大、人口最多、经济总量最强的区，铜山区环抱徐州市区，具有典型的城郊型经济特点。3、交通条件：紧邻城市主干道北京路，区内高速、高铁交汇，未来地铁交错，交通便利顺畅。4、商业基础：项目周边汉府雅苑等中高档社区的中高层次消费群体迸发出旺盛的购买力

3、，奠定了区域商业繁荣的基础和前景。5、发展前景;铜山区内保利集团、中住集团等国家大型开发企业在项目周边投资大型商业，表明该地区前景良好，加之政府政策导向，使该地区前景光明。 B、区域因素 1、位置 项目处于铜山区城区主干道北京路，双向六车道，主入口处车行出入顺畅。 2、交通 项目外部交通与徐州城市大交通体系衔接密切，东上京福高速5小时可达北京上海，南到连霍高速可达郑州西安出疆，距离主城区核心商圈25分钟距离，到新城区15分钟车距。3、基础设施情况(1)供水市政供水管网覆盖该区域，区域内供水由市政管网供应。(2)排水区域内铺设市政排水管网，为暗沟排放，雨污合流。(3)供电区域内电源来自市政供电网

4、，供电保证率高。(4)通讯区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通。 4、环境条件区域环境质量较好，环境污染较小。 5、产业集聚度 区内目前土地利用大多为商服、门面及办公住宅用地，产业集聚度较高，商业繁华。但奇缺大型商业设施。C.个别因素 2011年9月28日，铜山县整建制划归徐州市区，行政区划调整后市区行政区域面积3037.3平方公里，总人口306.4万人，使徐州市区行政区域从全省第10位上升到第3位，面积和人口分别达到调整前的2.6倍和1.7倍，将极大地拓展城市发展空间，夯实特大型区域性中心城市建设的基础。 此次区划调整给铜山带来了极大的发展机遇，对进一步推动北京路商圈的建设有着非常重要的

5、意义。确立什么商业方向，实行何种功能组合，引入哪些商业业态以有效形成商业核心价值，进而推进商业实现，是我们需要考虑的重要问题。如何最大限度地利用该地块，提升该地块的产业升级，加快该地块商圈形成，形成铜山新的经济增长极，为铜山的发展带来重要的贡献是重中之重思考的首要问题。该项目拟发展成为华东最大的IT产业集聚地和最专业的集高端品牌展示、电子商务终端体验、休闲娱乐文化、商务办公、大型超市等功能为一体的IT产业销售展示城市综合体，通过市场化运作，将会成为经营城市、提升城市品位的一个范例。2、经济指标 住宅区（1）总用地面积： 141985m2（2）规划用地面积： 101700m2（3）总建筑面积：

6、254400m2（4）住宅建筑面积： 250200m2（5）公建建筑面积： 4200m2（6）地下车库面积： 41700m2（7）居住户数 1930户（8）居住人口 6176人（9）建筑密度 20.8%（10）绿地率 39.2%（11）容积率 2.50（12）停车位 1544辆商业区（1）总用地面积： 141985m2（2）规划用地面积： 40285m2（3）总建筑面积： 141400m2（4）地下一层商业面积： 22300m2（5）地下二三层车库面积： 44600m2（6）建筑密度 48.6%（7）绿地率 18.2%（8）容积率 3.51（9）停车位 1424辆 第三节：项目SWOT分析一、

7、优势S（一）项目背景徐州“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称。北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为我国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。 既是江苏省苏北地区的重要城市，也是淮海经济区的中心城市。国务院已批准将徐州发展成较大城市，同时，徐州也是江苏省委、省政府重点发展的三大都市圈之一。全市辖三县两市五区，总面积11258平方公里，人口916万，其中市区面积为3037.3平方公里，市区常住人口306.4万。2009年徐州GDP2390.16亿元，人均地区生产总值突破4000美元，全市完成财政总收入467.63亿元。GDP总量在全国所有城市中（

8、含省会城市、国家计划单列市）位居第37位，在整个淮海经济区19个地级城市中位居第一。徐州的经济发展的区位优势非常突出，特别是省委、省政府大力推进苏北经济大发展给徐州的交通、通讯等基础设施建设提出了新的要求并且同时带来新的发展机遇。1、基础判断徐州城市经济步入快速发展通道，逐渐成为长三角经济圈、环渤海经济圈、中西部经济过度地带的的核心区域。2、城市规模铜山区新规划，使徐州市区面积增加到3037平方公里，人口306万；水陆交通便捷，区位优势明显，是投资环境优良的发展中城市3、城市经济产业结构不断调整，打造江苏省第三大都市圈和以徐州未中心的淮海经济圈，周边近1.2亿人口消费力逐渐释放。4、城市规划按

9、照新区开发、老城提升、整体推进的思路，制定“双核心、五组团”的空间格局，搭建城市快速成长架构。5、城市资源两汉文化和大彭文化源远流长，文化底蕴厚重；复兴中的历史名城，城市发展动力澎湃，城市精英集群成形。 （二）、交通环境 项目处于铜山区城区主干道北京路，双向六车道，主入口处车行出入顺畅。外部交通与徐州城市大交通体系衔接密切，东上京福高速5小时可达北京上海，南到连霍高速可达郑州西安出疆，距离主城区核心商圈25分钟距离，到新城区15分钟车距。 二、劣势W虽然本项目具有良好商业环境资源，但是与徐州市主城区其它商业区比较相对滞后，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目自身的商务氛围不浓，因此此次区划调整给

10、铜山带来了极大的发展机遇，对进一步推动北京路商圈的建设有着非常重要的意义。确立什么商业方向，实行何种功能组合，引入哪些商业业态以有效形成商业核心价值，进而推进商业实现，是我们需要考虑的重要问题。3、机会点O 1、 政府规划开发利好因素2011年9月28日，铜山县整建制划归徐州市区，行政区划调整后市区行政区域面积3037.3平方公里，总人口306.4万人，使徐州市区行政区域从全省第10位上升到第3位，面积和人口分别达到调整前的2.6倍和1.7倍，将极大地拓展城市发展空间，夯实特大型区域性中心城市建设的基础。铜山区政府提出“打造南部主城区，融入徐州都市圈”的战略目标，规划北京路为未来主城区的商业中

11、心。这一利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，已经带动房地产市场的升温，提升新区的城市品位。2、地理区位优势目前徐州市房地产市场正处于成长期，该项目的地理区位优势必然会赢得较大的发展趋势。因此，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给-需求”，便可以抢占“先机”。3、项目连动实现价值最大化为了适应新的铜山区的城市建设，区委、区政府决心将现在的北京路打造成为徐州市的主要商业街。为此，政府专门成立“北京路开发管理办公室”，全方位地协调和支持北京路各项改造建设工程。目前北京路共推出8宗地块，都在规划设计之中，其中南洋国际正处在热销中。面对将来8个商业项目的一起运作，能拥有充足的客户资源，如能将联

12、袂运作，更能发挥规模化优势，降低运作成本，实现本项目物业潜在价值最大化，使发展商充分兑现效益。4、中心城市的建设汇聚了人气随着铜山区政府提出“打造南部主城区，融入徐州都市圈”的战略目标，规划北京路为未来主城区的商业中心；决心将现在的北京路打造成为徐州市的主要商业街。这一利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，区位优势必然会带来人气的上升，而本项目开发周期完全可以“借势造势”，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。四、风险T1、市场因素从目前徐州市的房地产市场看，项目竞争同质化严重，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时

13、，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。2、自身因素（略）5、综合分析从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给-需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。 第二章 定 位 策 略 第一节定位要素分析1、区位利好因素分析本项目顺应铜山区政府提出“打造南部主城区，融入徐州都市圈”的战略目标，规划北京路为未来主城区的商业中心；决心将现在的北京路打造成为徐州市的主要商业街的城市经营理念。而徐州“东

14、襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称。北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为我国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。 在交通人流资源丰富、辐射周边省市广的徐州市铜山区决心将北京路打造成为徐州市的主要商业街来填补徐州城南商业房地产市场的空白，并以具有“新商务新i环境”的双重魅力来吸引消费者，对开发商来讲，投资回报的风险将会大大降低，对消费者而言，产品的附加值已大于产品本身，提升了商品的“功能价格比”，这样也符合经济学的需求-供给理论。 第二节项 目 定 位 一、总体定位1、借用有形资源，植入和延展无形资源，根据徐州中心城市定位，结合淮海经济区域发展

15、需要，全新打造铜山新的产业经济增长极。 2 、根据北京路城市规划的发展需要，聚合该地块的商业功能，使之成为中国东部最大的IT产业集聚区和华东地区最专业的集高端品牌展示、电子商务终端体验、休闲娱乐文化等功能为一体的IT产业城市综合体。3、构建核心消费价值观，在国内率先引入IT产业城市综合体概念，倡导体验式消费理念，使之成为中国东部发达地区又一个行业坐标。4、和谐发展，在商业和住宅开发中寻求平衡，保证社会效益与经济效益的统一。二、定位原则：适应市场、创造差异性。定位：IT产业城市综合体-绿色商业中心” 三、产品定位定位原则：突出个性、创造差异性定位：国家创新产业集聚区特点：商业空间步行化、商业空间室内化、公共空间社会化，使“蓝博湾数码城”朝着生态化、娱乐个性化等方向发展，成为一个生态型商业中心。 第三节产品文化定位定位原则：讲究