嵩明县城市棚户区老城片区国有土地上房屋征收补偿安置工作.docx

1、嵩明县城市棚户区老城片区国有土地上房屋征收补偿安置工作嵩明县城市棚户区老城片区国有土地上房屋征收补偿安置工作实施方案（修改稿）为加快嵩明县城市棚户区老城片区改造步伐，进一步完善城市公共服务配套功能，提升城市品质，改善群众居住条件和生活环境，依法维护城市棚户区老城片区被征收人合法权益，依据相关法律、法规和政策规定，制定本方案。一、责任划分在嵩明县人民政府的统一领导下，嵩阳街道办事处作为征收实施单位，具体负责范围内的征收、安置、补偿等工作。县棚改工作指挥部办公室负责解决军事光缆、民用通信设施、电力设施、给排水管道、输油管道等重要设施的征用和迁改工作。县住房和城乡建设局、县发展和改革局、县城市管理局

2、、县自然资源局、县林业和草原局、县商务和投资促进局、县农业农村局、县水务局、县公安局、县民政局、县信访局、县司法局、县教育体育局、县医疗保障局、县市场监督管理局、县审计局、县应急管理局、县交通运输局、县文化和旅游局、县卫生健康局、县退役军人事务局、市生态环境局嵩明分局、县财政局、县人力资源和社会保障局、县科学技术和工业信息化局、县民族宗教事务局、县政务服务管理局、县统计局、县委政法委等部门各负其责，督促、指导、协调征收安置补偿有关工作。各产权单位应服从征收主体、征收部门及征收实施单位关于征收补偿的相关工作安排，积极配合征收补偿工作，顺利推进嵩明县城市棚户区老城片区改造项目完成。二、征收补偿安置

3、依据（一）中华人民共和国城乡规划法；（二）中华人民共和国土地管理法；（三）中华人民共和国城市房地产管理法；（四）中华人民共和国物权法；（五）国有土地上房屋征收与补偿条例；（六）国有土地上房屋评估办法；（七）中华人民共和国土地管理法实施条例；（八）国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见（国发201325号）；（九）云南省土地管理条例；（十）云南省人民政府关于加快推进棚户区改造工作的实施意见（云政发2013133号）；（十一）云南省国有土地上房屋征收与补偿办法（云南省人民政府令第195号）；（十二）云南省2013-2017年棚户区改造规划；（十三）昆明市人民政

4、府办公厅关于印发昆明市国有土地上房屋征收与补偿指导意见的通知（昆政办2015104号）；（十四）昆明市人民政府办公厅关于印发昆明市城市更新改造土地补偿指导意见的通知（昆政办201534号）；（十五）昆明市人民政府办公厅关于转发昆明市完善用地手续中已出让土地补缴土地使用权出让价款办法的通知（昆政办2010220号）；（十六）嵩明县人民政府办公室关于印发嵩明北互通至国道213等3条连接线工程征收工作方案的通知（嵩政发201883号）；（十七）嵩明县人民政府关于印发嵩明县城市棚户区老城片区改造征收补偿安置工作实施方案的通知（嵩政发201816号）；（十八）城市棚户区改造等相关法律法规和政策。三、征收

5、目的加快城市棚户区改造，加强基础设施配套建设，消除住房安全隐患，改善区域内群众生产生活条件，提升人居环境质量，完善城市服务功能，治理县城产业“空心化”问题，促进土地资源高效集约利用，夯实产业发展基础，推进片区经济社会协调发展。四、征收主体（一）征收主体：嵩明县人民政府（二）征收部门：嵩明县城市棚户区改造工作指挥部（三）征收实施单位：嵩明县人民政府嵩阳街道办事处五、项目依据文件云南省发展和改革委员会关于云南省2013-2017年城市棚户区改造省级统贷项目（六期）可行性研究报告的批复（云发改投资20141585号）。六、征收期限、范围、规模及搬迁相关问题在项目征收范围内国有土地及土地上房屋的产权单

6、位和个人均为被征收人，被征收人应服从城市总体规划和建设需要，在规定的搬迁期限完成搬迁，征收实施单位按照本方案对被征收人进行补偿安置。征收时间以征收主体发布的征收决定为准。征收范围为城市棚户区老城片区内国有土地及土地上房屋、构（建）筑物及附属物，以征收主体最终确定公布的范围为准。征收规模：191074平方米（以实际测绘为准）搬迁期限：征收安置补偿协议生效后15日内。搬迁过渡方式：被征收人自行解决过渡房，由征收人发放过渡费。七、限制行为凡属征收范围内的单位及个人，自征收公告发布之日起不得进行下列活动，涉嫌违法的将移送其它有权机关进行处理。（一）新建、扩建、改建、装修房屋；（二）改变房屋、土地用途；

7、（三）国有土地使用权及房屋产权的出让、转让（买卖）、抵押、登记发证、租赁、赠与、典当、分割、合并等行为；（四）以被征收房屋为注册地办理工商注册登记、税务登记手续；（五）已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕房屋的续建；（六）法律规定的其它不当增加补偿费的行为或其它禁止事项。八、征收安置补偿原则坚持“以人为本、实事求是、因地制宜、分类处理”和“房地合一”的原则。（一）被征收国有土地及土地上房屋、构（建）筑物及附属物权利主体的认定原则1.征收协议的签约主体原则上为国有土地使用证房屋所有权证（或不动产权证书）的证载权利人（含共有人）；证载权利人因各种原因不能签约，非证载权利人取得合法书面文件后，可由非

8、证载权利人签约。2.被征收人持有的国有土地使用证房屋所有权证（或不动产权证书）记载的权利人不一致，以房屋所有权证记载的权利人为实际权利人进行签约，并做出所有权无任何争议的书面承诺。3.被征收人持有的房产为单位集资建房、房改房、福利房等带有单位福利性质的房产，若未能提供国有土地使用证房屋所有权证（或不动产权证书）建设工程规划许可证的，依据单位出具相关证明和材料，由测绘机构、征收部门或征收实施单位、拆迁公司等对房屋所有权主体、面积、用途、结构进行认定。4.因买卖获得的房产，应提交以下材料认定房产的实际权利人：土地、房屋权利证书原件、买卖协议原件、购房款支付凭证、房屋交付的相关资料、其他必要材料。5

9、.因继承获得的房产，应提交以下材料认定房产的实际权利人：土地、房屋权利证书原件、被继承人的死亡证明材料、户口本、遗嘱、其他继承人放弃继承权的承诺等证明合法继承的相关材料、其他必要材料。6.因离婚获得的房产，应提交以下材料认定房产的实际权利人：土地、房屋权利证书原件、经民政部门备案确认的离婚协议或法院生效判决书或法院生效调解书。7.因赠与获得的房产，应提交以下材料认定房产的实际权利人：土地、房屋权利证书原件、经第三方见证或公证过的赠与协议原件、其他必要材料。8.因以房抵债获得的房产，必须提交以下材料认定房产的实际权利人：土地、房屋权利证书原件，法院确认以房抵债的生效裁判文书。（二）被征收房屋用途

10、的认定以国有土地使用证房屋所有权证（或不动产权证书），建设工程规划许可证载明的用途为准。如三证认定的用途有差异，以规划部门核发的建设工程规划许可证载明的用途为准。中华人民共和国城市规划法实施前建成的合法房屋，不能提供建设工程规划许可证的，以国土部门核发的国有土地使用证载明的用途为准。改变用地性质和规划用途，但未变更房屋所有权证国有土地使用证的，若积极主动配合征收工作可以按照现状，由评估机构、征收部门或征收实施单位进行认定补偿，否则应当按原批准建设用地性质和规划用途进行认定。未办理产权登记或有部分手续的房屋，由被征收人提出书面申请后，由评估机构、征收部门或征收实施单位进行认定。（三）被征收房屋面

11、积、结构的认定1.被征收房屋经依法登记并取得房屋所有权证（或不动产权证书）的，以房屋所有权证（或不动产权证书）登记面积、结构为准。2.被征收房屋的房屋所有权证（或不动产权证书）登记面积、结构与实际面积、结构不相符的，或者被征收人对面积、结构认定有争议的，由测绘机构进行测绘，并由测绘机构、征收部门或征收实施单位进行认定。3.已办理国有土地使用证房屋所有权证（或不动产权证书）建设工程规划许可证，但因故未能提供的，由测绘机构、征收部门或征收实施单位、被征收人、拆迁公司等部门对房屋面积、结构进行认定。未办理产权登记或有部分手续的房屋经有关部门认定用途后，再由测绘机构、征收部门或征收实施单位对房屋面积、

12、结构进行认定。（四）划拨土地补偿原则按原国有划拨土地使用权取得时的成本进行补偿。若原取得成本不足12万元/亩的，按12万元/亩进行补偿。（五）出让土地补偿原则1.通过招标、拍卖、挂牌、协议、转让等出让方式取得的土地，按照土地批准用途扣减已使用年限后，以评估价格为依据进行补偿。若原取得成本不足25万元/亩的，按25万元/亩进行补偿。2.清理完善手续用地（831用地）（1）清理完善手续用地（831用地）按照原土地使用权取得成本加银行同期贷款利息进行补偿。对已缴清相关规费但未取得土地使用权证的，按前款执行。（2）取得成本加银行同期贷款利息测算后低于25万元/亩的，可按照25万元/亩进行补偿；（3）原

13、完善用地手续时已按程序进行过评估备案的，可按备案价补偿；（4）按照昆明市人民政府办公厅关于转发昆明市完善用地手续中已出让土地补缴土地使用权出让价款办法的通知（昆政办2010220号）要求，已足额补缴土地出让价款完善了用地手续的，可进行评估后补偿。3.国有企业改制用地（1）已完成改制，并办理了土地出让手续，取得土地使用权证，登记用途为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的，按土地登记用途进行评估，以评估价格为依据进行补偿。（2）已完成改制，并办理了土地出让手续，取得土地使用权证，但登记用途仍保留为工业用地的，按土地登记用途进行评估，由国资委认定后与评估价格合计作为补偿标准。（3）未完成改制，也

14、未办理土地出让手续的，由国资委认定纳入改制的成本后，再测算补偿价格。（六）土地变更登记费用列入征收成本征收国有土地后，原用地单位剩余土地面积的变更登记费（含权属调查、测绘、不动产登记等费用），一并计入征收成本。（七）土地权属核查土地权属由自然资源局负责核查，嵩阳街道办事处和各产权单位积极配合，土地权属认定发生争议的，按照土地权属争议调查处理办法进行协商处理。当事人不服处理决定的，可依据相关法律法规向有管辖权的法院提起诉讼。九、征收补偿方式被征收人可以选择货币补偿或房屋产权调换，也可以选择货币补偿加房屋产权调换。（一）产权调换（房地合一）1. 国有出让（或划拨）土地上房屋被征收人选择产权调换的，

15、可在滨河馨园（丹凤桥安置点）和嵩兰馨园（城北安置点）选择产权调换房屋。选择滨河馨园（丹凤桥安置点）的，产权调换比例原则上按照建筑面积对建筑面积1：1比例执行；选择嵩兰馨园（城北安置点）的，产权调换比例原则上按照建筑面积对建筑面积1：1.1比例执行。若被征收人实有住宅建筑面积不足50平方米，但选择产权调换安置方式的，按50平方米进行产权调换；若被征收人实有住宅建筑面积与所选择产权调换房屋面积有差异的，按照如下标准进行补差。（1）被征收房屋应安置面积大于50平方米，选择滨河馨园（丹凤桥安置点），超出应安置面积10平方米以内（含10平方米）的，按每平方米3742元进行购买；超出10平方米但不超20平

16、方米（含20平方米）的，按每平方米3942元进行购买；超出20平方米以上的，按评估价进行购买。（2）被征收房屋面积大于50平方米，选择嵩兰馨园（城北安置点），超出应安置面积20平方米以内（含20平方米）的，按每平方米3742元进行购买；超出20平方米以上的，按评估价进行购买。（3）被征收人选房剩余面积10平方米以内（含10平方米）的，按每平方米3942元补差；剩余面积超10平方米但不超20平方米（含20平方米）的，按每平方米3742元补差；剩余面积超出20平方米以上的，按评估价格进行补差。2.国有土地上商铺实行异地安置或按规划回迁安置，产权调换比例按1:1执行。3.选择房屋产权调换的，根据被征

17、收人在规定时间内签订征收安置补偿协议的先后顺序确定优先选择权，即按先签先选、后签后选的原则进行。（二）货币补偿1.国有出让（或划拨）土地上房屋被征收人选择货币补偿的，按照“房地合一”的原则由具备资质的测绘、评估机构出具测绘、评估结果，给予货币补偿。2.房屋占地以外国有土地使用权收回。（1）依法通过划拨方式取得土地使用权的国有土地，按本方案中第八项“征收安置补偿原则”中第四条款“划拨土地补偿原则”进行货币补偿。（2）被征收房屋为商品住宅（商品住宅是指所使用的土地是国有出让的居住用地，房屋必须是合法建筑）的，以“房地合一”的原则进行评估后补偿，即只对房屋及房屋所在区域净用地价值进行评估认定，空地、

18、公共绿地、配套设施等价值不再进行二次补偿；房改房、私有房屋，房屋垂直投影面积外的土地成本未分摊计入房屋成本的，根据土地征收相关政策依法对土地使用权单位进行补偿。其他依法办理过出让手续的、房屋占地以外的国有土地，应经征收部门认定后，按本方案中第八条“征收安置补偿原则”中第五条款“出让土地补偿原则”进行货币补偿。3.国有出让或划拨土地上建盖的简易房（含柴棚、车棚、灶房等非永久性建筑等）、钢结构屋架等不予安置，实行一次性货币补偿（补偿标准详见附表1、附表2）。4.其他附属设施补偿标准（详见附表3）。5.装修补偿标准（详见附表5）。十、奖励、过渡费、一次性搬家补助和特困补助（一）奖励户数认定标准1.住

19、宅性质房产，按一本房屋所有权证（或不动产权证书）为一户产权人进行奖励，但房屋所有权证（或不动产权证书）上表明有多套房屋的，在计发搬迁奖励、房屋置换奖励、一次性签约奖（以下简称“三项奖励”）时，在规定的搬迁奖励期限（时段）内，可以以套为户数进行相应奖励，分别计发“三项奖励”。超过规定搬迁奖励期限的，一律按一本房屋所有权证（或不动产权证书）为一户产权人计算。2.非住宅性质房产，一律按一本房屋所有权证（或不动产权证书）为一户产权人计算。（二）奖励1.被征收人在征收协议签约期限发布之日起30日内(含30日)主动申请并成功签订征收协议的，征收人给予被征收人一次性签约奖励3万元，逾期签约不予奖励。2.被征

20、收人选择产权调换方式的，或因安置房源不匹配而选择产权调换与货币补偿结合方式的，由征收人给予被征收人每户1万元奖励。3.被征收人的房屋在规定时限之前腾空搬迁的，奖励1万元，每延迟一天扣除500元。以上奖励所需资金一并纳入征收安置成本。（三）过渡费和一次性搬家补助1.产权调换房屋过渡费核算。选择产权调换进入安置小区的，以征收安置补偿协议中明确的置换面积为基准计发过渡费。自被征收人腾空交验房屋之日起计算，发放6个月的过渡费。若超出6个月征收方仍未提供安置的，以实际增加的时间（计算单位为月）为准发放续期过渡费，具体发放时间由征收人确定但至少6个月发放一次。征收人按征收安置补偿协议确定的过渡安置期限向被

21、征收人支付过渡费，在过渡期内由被征收人自行解决过渡房源。征收人按规定提供安置但被征收人拒绝接房的，自征收人发出接房通知、公告等要求被征收人领取产权调换房屋钥匙之日起，征收人不再支付过渡费（详见附表4）。2.选择货币补偿方式的或超过产权调换面积按照货币补偿的，以征收安置补偿协议确定的货币补偿面积为基准，一次性计发3个月过渡费。3.一次性搬家补助费按“奖励户数认定标准”所认定的每户2000元进行发放（详见附表4）。（四）特困补助费1.被征收人户籍内户主、直系亲属在公告发布前有下列情形之一，积极配合支持征收工作且能提供相应有效证件、证明，按如下标准给予特困补助费：（1）烈士家属每户5000元；（2）

22、五保户每户5000元;（3）民政部门抚养的孤寡老人每户5000元；（4）城市低保户每户2000元；（5）残疾人每人3000元。2.为最大限度保障特困群体利益，不同类别可以叠加享受。3.以上补助所需资金一并纳入征收安置成本。十一、征收补偿程序（一）征收面积、结构和用途认定征收面积、结构和用途的认定按本方案第八项“征收安置补偿原则”规定执行。（二）征收补偿方式的确定征收补偿方式的确定按本方案第九项“征收补偿方式”规定执行。（三）签订征收安置补偿协议征收实施单位必须与征收范围内的所有被征收人签订征收安置补偿协议。征收范围内的房屋产权所属单位或个人，在签订征收安置补偿协议前，被征收人应当提交相关证明文

23、件，且该证明文件材料必须是征收公告发布前具有法律效力的文件，具体如下: 1.被征收人为个人的，需提交国有土地使用证房屋所有权证（或不动产权证书共有权证书、户口簿、身份证、结婚证等相关证明材料原件；2.被征收人为单位的，需提交国有土地使用证房屋所有权证（或不动产权证书）建设工程规划许可证、单位机构代码证等相关证明材料原件。签订协议后，被征收人应当将被征收房屋的国有土地使用证房屋所有权证（或不动产权证书）房屋共有权证等权属证明原件提交征收实施单位，并在征收安置补偿协议中写明委托条款，由征收实施单位持上述权证、征收决定公告、征收补偿安置协议向自然资源局、房屋产权管理部门办理注销登记手续。（四）征收补

24、偿费用支付被征收人签订征收安置补偿协议，资料通过审核且签约期限内签约比例达到95%后支付补偿费用的50%，在房屋腾空交付并验收合格后一次性付清余款。（五）房屋交付1.被征收人按协议约定期限腾空房屋后，与征收工作人员履行交接手续，由工作人员填写房屋交接证明，被征收人员凭房屋交接证明结算费用，若被征收人因故不能亲自办理交接手续的，应出具代表本人意愿的书面委托书，由受托人代为办理。2.被征收人在房屋交付前必须结清水费、电费、房租、有线电视费、电话费等费用，并办理完毕相关的销户手续。被征收房屋存在抵押、查封等权利限制的，被征收人签约前自行解除限制，并取得相关证明文件。如被征收人隐瞒事实或未结清相关费用

25、、未处理完相关债务，由被征收人负责解决并承担全部费用，赔偿征收实施单位的损失并支付违约金。被征收人搬迁时不得自行拆除被征收房屋内配套的所有设施（如各类管线、门窗、防盗笼、水表、电表等），否则应按重购市场价进行赔偿，征收实施单位有权直接从补偿费中扣除（征收安置补偿协议中明确由被征收人自行拆除的除外，在拆除过程中所产生的安全事故由被征收人自行负责）。十二、工作经费因本次征收工作量大，情况复杂，按照征地和征收补偿总费用的3%比例计提工作经费，按照征地和征收补偿总费用0.5%的比例计提奖金。依据目标考核方法，由征收实施单位制定考核方案并经房屋征收指挥部门同意后进行考核兑现。按照征地和征收补偿总费用的3

26、%比例计提措施费进行预留，以实际发生项目进行支付。十三、公共服务配套被征收人可按房屋征收后所居住安置小区划片就近入学、就医，也可按房屋征收前原户籍原住址划片入学、就医，享有平等的基础教育、公共卫生服务。被征收人原有的养老、医疗保险待遇继续享受，除政策调整因素外，不因房屋征收而暂停或终止。十四、其他事项（一）附表中未明确补偿标准项目或特殊的建（构）筑物的补偿，由征收实施单位参照近期重点工程涉及的征收补偿标准进行确认后，经测绘评估机构工作人员现场核实评估，依据评估结果进行补偿。（二）凡项目区域范围内实施土地房屋征收后，其国有土地使用证房屋所有权证（或不动产权证书）等证件应收回、注销。（三）本项目区

27、域范围内，在工程建设过程中发现的地下埋藏物除有证据证明属于相关权利人外，一律归国家所有，任何人不得据为己有。（四）征收实施单位与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确、房屋所有权人下落不明的，由征收实施单位报请县人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内公告，公告期限为30天。1.被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。2.被征收人在法定期限内既不申请行政复议，又不提起行政诉讼，并在补偿决定规定的期限内不搬迁或未搬迁到位的，县人民政府催告后有权依法申请人民法院强制执行。（五）依法强制征收的，由被执行人承担

28、执行费。县自然资源局负责制作并送达责令交出土地决定。对扰乱征收工作秩序、煽动群众对抗和妨碍征收补偿安置工作正常进行的，由公安机关依据中华人民共和国治安管理处罚法予以处罚，构成犯罪的由司法机关依法追究其刑事责任。（六）房屋有租赁关系的，除属于政府直管公房、单位自管公房的情形外，由出租人与承租人自行协商解决。政府直管公房、单位自管公房参照昆明市国有土地上房屋征收与补偿指导意见相关规定处理。（七）征收电力、广播电视、通信等设施由各产权单位会同征收部门等统一协调动迁。（八）若产权属县级及其以上的单位的，相关征收补偿事宜由征收部门另行协调解决。（九）征收安置实施单位和各产权单位应切实加强领导，确保被征收

29、的困难户有住房，避免困难户流离失所；做好群众动员工作，妥善处理好征收过程中出现的问题，确保社会和谐稳定。（十）国家机关、国有企业、事业单位人员房屋处于被征收范围内的，应积极参与和配合老城改造房屋征收工作。（十一）辱骂、殴打工作人员或采用其他手段妨碍征收工作的，由公安机关根据中华人民共和国治安管理处罚法的规定给予处罚，构成犯罪的由司法机关依法追究其刑事责任。（十二）征收补偿安置标准和程序严格按照相关法规政策执行。（十三）本方案未尽事宜，按有关法律法规政策执行。法律法规政策未明确的具体问题，由征收部门会同有关部门研究决定。（十四）本方案条款适用于嵩明县城市棚户区老城片区国有土地及土地上房屋征收与补

30、偿，并由嵩明县人民政府指定部门负责解释。征收补偿过程中，政府出台的文件政策对本方案进行补充的，以补充完善后的文件政策为准。附表：1.国有出让土地房屋征收补偿评估指导价（房地合一）2.国有划拨土地房屋征收评估指导价（房地合一）3. 其他附属设施补偿标准4. 过渡费、一次性搬家补助费标准（按户计算）5. 建（构）筑物不同装修的补偿参考标准6. 企业所使用的专用管线补偿标准附表1国有出让土地房屋征收补偿评估指导价（房地合一）用地性质结构用途单价（元/）商业用地及其它商住综合用地框架商铺（一层）12080商铺（二层）8628经营4500办公3100住宅2866砖混商铺（一层）11880商铺（二层）8485经营4100办公2866住宅2466砖木商铺（一层）11680商铺（二层）8285经营3100办公2266住宅1600钢结构屋架厂房（车间、仓库）12001702工业用地框架经营4300办公2900住宅2666厂房（车间、仓库）2216砖混经营3900办公2666住宅2266厂房（车间、仓库）1882砖木经营2900办公2066住宅1400钢结构屋架厂房（车间、仓库）12001507备注：用地性质、结构、用途按照本方案中第八项“征收安置补偿原则”中认定标准进行认定附表2国有划拨土地房屋征收评估指导价（房地合一）用地性质结构用途单价（元/）国有划拨土地