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1、评估方法选择 Prepared on 22 November 2020评估方法选择适用范围的比较1、收益法适用的业务范围(1)企业股权变动。企业股权变动所涉及的资产是企业的整体资产，它比单项资产要素的加总具有更丰富的内涵。因它是作为所有者权益在流通，所以它的价值评估只能用收益现值法。(2)房地产及资源性资产。房地产价值一般表现为交换代价的价格，同时也可表示为使用和收益代价的租金。房地产价格与租金的关系，犹如本金与利息的关系。在工商领域里，房地产产权的变动实际上涉及地租收益的转移，其价值尺度是按照地租来度量的，因而适用收益现值标准。各类资源性资产，如矿藏、草原、水源、森林等天然资源，其价值是通过

2、收益来实现的，因此适用收益现值标准。(3)无形资产转让业务。对于知识性无形资产，作为劳动成果，它具有价值和使用价值。但对于有形资产，这类无形资产具有很大的特殊性，它的运用可以使有形资产的收益能力产生很大的增量，它所带来的追加收益可以单独评估。并且，无形资产具有高度的垄断性，所以它的价值往往以由他带来的追加收益来衡量，适用收益现值标准，这是单项无形之产于单项有形资产买卖所具有的根本区别。2、成本法适用的业务范围重置成本标准对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都是适合的，如资产的抵押、与赔偿，以及我国的清产核资工作。由于我国充分发育的资产市场尚待建立和完善，应用其他计价标准的客观条件不成熟，所

3、以单项资产买卖的价值评估广泛地采用了重置成本标准。即使在企业整体转让的场合，也要应用重置成本标准队分项资产进行估价，提供重做资产负债表的基础价格资料。(三)决定评估价值的基本因素比较1、在适用收益法的场合，资产的评估价值取决于预期收益额的本金化率。在资产评估中，收益额可以分为净利润和净现金流量，期间又有税前、税后、息前、息后之分。从回报的角度看，净利润是所有者权益，利息是债权人的收益。企业的资金来源按照性质可划分为两类：一类是负债，一类是所有者权益。如果被评估的企业资产是含长期负债在内的全部投资，它的收益现值就要按扣税利息加上净利润(或净现金流量)作为收益额计算。如果被评估的企业资产仅仅是所有

4、者权益，如产权接受方承担全部债务，栽植需要购买所有者权益的场合，它的收益现值所依据的收益额只能按照净利润(或净现金流量)计算。总之，明确收益的边界和内涵，对于收益法来说是极为重要的。本金化率是受益于资产之间的比率。在资产评估中，适用本金化率的选择与确定，必须按照一定的原则，具体问题具体分析。从根本上说，适用本金化率取决于社会平均本金化率，在具体测定时，一是要考虑投资的无风险利率，它相当于投资的最低机会成本，在我国一般可采用国库券利率。二是要考虑该行业和该企业的风险因素，即风险报酬率。2、在适用成本法的场合，资产评估的价值取决于重置净价。重置净价是重置全价扣除贬值后的余额。重置全价又称为完全重置

5、成本，在资产功能不变的前提下，它可以分为复原完全重置成本和更新完全重置成本。复原完全重置成本是在原资产购置的全部成本核算资料基础上，按照现行价格和费用标准的重置价值计算的，它仅考虑物价变动的影响。更新完全重置成本是指利用新材料、新工艺，以现时价格构建相同功能的全新设备所需的成本。这里，不仅考虑了物价水平变动的影响，还考虑了技术进步和劳动生产率提高对重置全价的影响。(四)收益法与成本法的区别与联系收益法和成本法适用的资产评估业务属性分别与两大市场要素市场和本金市场相关，所以收益法和成本法是两大根本不同的股价标准，不得任意混淆两者之间的区别。收益法是反映本金市场等价交换特征的计价概念。本金的流通，

6、其产出是收益。在收益法的应用中，评估的是资产的产出价值，即资产未来获利能力的折现值。而重置成本作为投入过程的资产计价，反映的是资产作为生产资料在再生产条件下的价值。从投入过程看，资产价值包括资产购置价值，采购费用、安装调试费用，即维持资产在用状态所发生的一切成本均是决定资产价值的因素。但是，收益法和成本法也具有内在联系，这种联系既反映在价值基础上，以反映在资产业务的关联上。因为从全社会的范围看，收益现值总额总是与相应的资产的重置成本净值总额相适应的。个别企业的收益现值与重置成本之间的差额时有超额利润或经济性贬值引起的，亦即可以根据企业资产的重置净价和超额收益，评估企业收益现值。另外，在运用收益

7、法评估资产价值时，尤其是对于产权变动的各项业务，都要同时提供资产重置成本清单，为折旧、保险等业务服务，或为其他配套工作服务。二、收益法和市场法的比较(一)市场法的计价标准市场法的计价标准是变现净值标准。变现净值标准是用变现净值来衡量被评估资产价格的一种计价标准。变现价格是指要素资产在公平市场上的交易价格。例如，机器设备在生产资料市场上正常流动，它的现行市价就是变现价值。非公平市场价格，如迫售价格或优惠价格尽管也是变现，但不能算作“变现价格”。此外，对于企业或整体资产买卖，也有公平市场和公平市价，但它属于本金市场的业务范围，其价格在本质上与要素市场不同，所以也不能称为“变现价格”。总之，在资产评

8、估中，变现价格特指要素资产在公平市场的先行价格。变现净值与变现价格属同一范畴，它是变现价格扣除费用后的余额。变现费用是指为使资产变现而发生的全部开支，包括资产拆除费用，按照出售需要进行整理、装修和包装的费用，运输费用以及销售费用。由此可见，变现净值取决于变相价格和变现费用。变现价格受多种因素的影响，首先受资产再生产价值的影响。资产再生产价值即指在现有生产条件下，相应功能的资产所需耗费的社会必要劳动时间，这是与重置成本一样要考虑的因素。其次是受自产自己的功能状态和损耗情况的影响。但更重要的还是受市场条件、供求关系情况的影响。所以说，变现净值的评估是高度的市场化的评估，直接受市场的检验。这就是市场

9、法与收益法在计价标准方面的主要区别。(二)市场法适用的业务范围适用市场法评估的资产，要求其余有一定的通用性或可售性，不但在市场上存在潜在的买主，而且在市场上能够搜集到具有可比性的同类或相似资产的交易资料。因此，适用市场法评估的资产业务，主要是单项生产要素的交易，如买卖设备、原材料，用单项生产要素做投资参股、合作经营等。在课征财产税和遗产税方面，一般也以现行市价为水急。而收益法适用的前提是被评估资产必须能带来收益，这就是市场法与收益法在适用评估业务方面的区别。(三)决定市场法评估资产价值的基本因素决定收益法评估资产价值的因素，主要是收益额、本金化率等。而决定市场法评估资产价值的因素是一个公平市场

10、，一个活跃的资本市场。这里的公平市场首先是指各经济主体之间平等地交换商品、平等的参与各种市场竞争，没有超越经济的行政特权的任意干涉，没有垄断，没有对市场的分割和封锁，没有拉关系走后门的干涉的市场。其次是指买卖双方都要有充分的时间，买方有充分的时间选择自己满意的商品；卖方也有充分的时间选择适当的买主，以使资产价格更高一些。而活跃的市场，就意味着被评估的资产具有一定的通用性或可售性，要有市场，不仅要有潜在的买主，而且要有可比的对象。(四)收益法与市场法的联系和区别由于收益法是将被评估对象作为一种获利能力而确定其价值的一种方法，因而它是用于企业整体作为评估对象的资产评估。以企业整体参加以下活动，如企

11、业经营评价、股份经营、联营、兼并、中外合资、中外合作等，应采用收益法；但项资产在可以单独计算预期收益时也可采用收益法。收益法是一种着眼于未来的评估方法，它主要考虑资产的未来收益和货币的时间价值，以主要优点是：l能够较真实、较准确地反映企业本金化的价值。2在投资决策时，应用收益法的得出的资产价值较容易被买卖双方所接受。其主要缺点是：1.预期收益额的预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响。2.在评估中适用范围较窄，一般是用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。市场法是在公平市场条件下，通过对被评估对象和在市场上出售的、与其相同或相似的资产的异同比较，调整差额，进而确定被

12、评估资产价值的一种评估方法。概括地说，迄今本思路是就是参照市场类似资产价格评估资产。由于市场法是以同类资产销售价格相比较的方式来确定被评估资产的重估价值的，因此。运用这一方法时一般应具备两个先决条件：一是要求市场发育比较健全，经常有类似资产的交易，市场所反映的资产价格信号真实、准确、正常；二是要有与被评估资产相同或相似资产近期交易价格作参照物。参照物不能是单一的，一般应在三个以上。运用市场法评估资产，其重估价值一般较为准确，但是，市场法要求市场发育比较健全，并以能够相互比较的资产买卖在同一市场或地区经常出现为前提。而我国目前生产资料市场尚在建立和完善之中，资产交易并不多见，故资料收益较为困难，

13、因而市场法的实际运用在我国目前的条件下将受到一定的限制。市场法是从卖者的角度来考察被评估资产的可变现值的。资产重估价值的大小直接受市场的制约，因此，它特别适用于产权转让或重组时数据充分可靠。市场活跃的资产。市场法的优点，在于充分考虑了市场变动因素，比较真实地反映了评估时的市场价值；市场法的缺点是，考虑的因素不够全面，而且须存在具有可比性的参照物，需要有公开及活跃的市场作为基础，如缺少可比参照物及其对比数据，这种方法就难以运用。三、结论总之，不同的评估方法是实现不同评估目的时的具体形式和技术手段。但是评估方法的选择不是随心所欲的，每一种评估方法都有其特定的使用条件和适用范围。通过对三种基本的评估方法的比较，可以使我们在以后的评估工作中选择最合适的方法，对被评估资产的价值做出最合理的估算。