新农村建设背景下小产权房的未来.docx

1、新农村建设背景下小产权房的未来信息工程大学毕业设计（论文）任务书（地方学生）课题名称 新农村建设背景 下小产权房的未来 学 生 姓 名 胡亚东 所在院、系（队） 测绘学院七系三队 专 业 测绘工程 学 号 20065502010 申请学位级别 工学学士 指导教师单位 指导教师姓名 门葆红 技 术 职 务 二一 年 四 月摘要 2Abstract 3一，什么是小产权房 51“小产权房”产生的原因 51.1过高的房价是“小产权房”产生的表象成因 61.2城乡二元制产权结构是“小产权房”产生的深层成因 62“小产权房”存在的有利因素 72.1 有利于加速城乡一体化进程 72.2有利于抑制高房价 72

2、.3 有利于解决低收入者的住房问题 72.4 有利于增加农民收益 72.5 有利于探索集体土地新模式 83.“小产权房” 存在的负面问题 83.1对购房者的影响 83.2对集体土地农民的影响 93.3对城市发展的影响 93.4对房地产市场的影响 10二 小产权房的合法化问题思考 101，有利于农民 112，有利于城市居民 113，有利于政府 11摘要社会主义新农村建设是中央落实科学发展观，构建和谐社会的重大战略部署，它立足新的发展实践，统揽全局，着眼长远，统筹城乡，与时俱进，具有重大的现实意义和深远的历史意义。但是在这个过程中，有大量的城郊村镇打着建设社会主义新农村的名义，在集体土地上进行违规

3、开发建设小产权房。小产权房能否合法化的问题将是现阶段我国在社会主义新农村建设中面临的严峻问题，同时也将引起我们对现行土地制度的思考。关键词：新农村建设，小产权房，合法化，土地制度AbstractBuilding a new socialist countryside is the major strategic to implement scientific concept of development and building a harmonious society by the central government. It practices based on new developme

4、nt, guides the overall situation, focus on long-term, co-ordination urban and rural areas, walks together with the time, it has great practical significance and far-reaching historical significance. But in this process, there are many suburb villages and small towns builds houses with limited proper

5、ty rights on the collective land with the name of new rural construction. Whether the legalization of informal property rights issues will be the severe problems at this stage in the new rural construction, it will also cause our current system of land.Key words: new rural construction; houses with

6、limited property rights; legalization; land system建设社会主义新农村，是在全面建设小康社会的关键时期、我国总体上经济发展已进入以工促农以城带乡的新阶段、以人为本与构建和谐社会理念深入人心的新形势下，中央做出的又一个重大决策，是统筹城乡发展，实行“工业反哺农业、城市支持农村”方针的具体化。“新农村建设”的关键是要树立统筹城乡发展的新观念。要跳出“就三农抓三农”的传统定势，打破城乡分割的体制障碍，把农业发展放到整个国民经济的大格局中，把农村进步放到整个社会的进步中，把农民增收放到国民收入分配和再分配中，进而统筹规划政策、公共资源、基础设施及产业布局

7、。但是随着社会主义新农村建设的不断深入，随着农民生活水平的不断提高，一种新兴地产型态-村镇地产应运而生。目前，我国只有城市房地产管理法，对于村镇地产还没有相应的法律，一些大的原则也只能遵循宪法、土地管理法确立的基本原则。这就造成相关法律滞后的问题。在这种情况下，富有创造力和智慧的我国农民就创造出了小产权房这一住宅新模式。就目前的统计情况，小产权房在北京大概占到房地产市场的20%左右，在西安估计占到25%-30%，而在深圳则可能高达40%-50%。【1】一，什么是小产权房所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房屋土地管理部门颁发，而是由乡政府或

8、村委会颁发，故又别名为“乡产权房”。“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。乡镇政府发的所谓小产权房产证，实际上没有真正的产权，不具有商品房产权证的法律效力。法律规定，“小产权房”不能上市交易，因为这种房屋没有国家颁发的房产证和土地使用权证，对买卖过程中的购房合同国土房管部门也不会给予登记备案。它是一种土地违法行为。自国务院及其有关部门多次重申禁止城市居民购买农村小产权房后，不少地方政府纷纷出台了“小产权房”清理办法，但实践中遇到重重阻力，“小产权房” 清理和处置工作几乎陷入僵局。单纯禁止建设和购买，并不能从根本上抑制“小产权房”的发展势头和城市居民

9、的购买热情。1“小产权房”产生的原因“小产权房”从上个世纪90年代开始萌芽，在土地上默默地生长、壮大，到了2007年，北京一起“画家与农民”的小产权官司引起了老百姓的高度关注。但这十几年中，有关政府部门对于城市周边的“小产权房”并没有进行有效的制止和规范，使之成为土地管理和城市建设的灰色地带。目前，全国各地的“小产权房”已有相当的规模。截止2007年，通过带房入城、城中村改造、合村并镇、新农村建设、村集体直接开发、合作开发等途径和形式使得小产权房面积已接近120亿平方米。根据不完全统计，北京突破1000万平方米，分布在房山、通州、昌平、顺义、密云等京郊；西安市郊“小产权房”超过100万平方米，

10、既有2-3栋楼的小盘，也有超过2O万平方米的小区，分布在东郊、北郊、城西等区域；南京的“小产权房”以栖霞区和雨花台区最为集中，超过20万平方米的小区不在少数，总量则缺乏权威的数据；在石家庄、济南、成都等城市，小产权房项目数量也都有上百个。北京、成都、西安等城市小产权房销售量都已超过房地产市场供应量的20%。1.1过高的房价是“小产权房”产生的表象成因在房价日益高涨的背景下，过高的房价让消费者望而却步，应市场的需要，许多城市的周边地区逐渐兴起“小产权房”。小产权房的据真正诱惑和动力就是他便宜的价格。如果农民的行为使得小产权房的优势变成一种很不牢靠的沙器，小产权房的火爆肯定会受到一定的影响。【2】

11、据了解，全国各地“小产权房”价格与类似区位、质量的商品住宅相比，低廉的程度不尽相同，但大致在30一60之间。“小产权房”价格低廉，在于其规避了国家法律规定的土地出让金和相关税费，大大降低了成本，吸引了部分中低收入阶层的住房需求。1.2城乡二元制产权结构是“小产权房”产生的深层成因首先，我国城乡的二元体制是“小产权房”产生的根本原因。城乡二元的房地产权制度是城乡二元体制的核心内容之一。这一土地二元结构维持着城市与农村在土地权利、管理与市场上的绝对分割。目前，我国的土地具有国家所有和集体所有两个产权主体，并对两个主体采取不同的规划方法和程度不一的干预，最终结果导致这两个主体地位不可比。农村集体土地

12、所有权没有最终处分权等现象表明：集体土地所有权的产权权能残缺。这种产权瑕疵一方面体现在集体土地所有权主体虚位；另一方面，农民集体对土地的占有、使用、收益和处分权相对有限，最终支配权掌握在政府手中。政府一方面不允许农民将自己的集体所有制土地用于商品房开发，从而获得更高的效益； 另一方面却通过征收补的方式，将农村集体土地转为国有土地， 出让给开发商用商品房开发。这是一种典型的歧视性法律制度，是侵犯农宪法赋予的基本财产权利的制度性安排。 小产权房的出现反映出我国土地所有制度的缺陷， 同时也反映了我国在土地利用方面存在着城乡不平等现象。 其次，“小产权房”现象集中反映了上下级政府之间利益博弈和利益主体

13、间的分配不均。原有的征地和出让制度，使农民很少能够享受到土地利益。“小产权房” 问题便是乡镇政府与其他各级政府的利益博弈。一些基层政府为了加速城镇发展的进程，谋取地方利益对“小产权房”现象采取了默认或支持的态度，使得上级政府对“ 小产权房” 的处理难度加大。基层政府的管理不到位， 相关部门的执法力度薄弱， 也是“小产权房”泛滥的原因之一。1999年中央禁令发布以来的十年间， 各地“ 小产权房”的开发仍在继续并达到泛滥的程度与我们在土地问题上的制度设计和管理缺失不无关系。正是由于二元制的土地所有权制度，政府间利益分配不均，相关部门管理不到位，再加上房价快速上涨这种社会背景，于是小产权房便应运而生

14、了。2“小产权房”存在的有利因素2.1 有利于加速城乡一体化进程城乡一体化是社会发展的必然趋势。打破“ 城乡分治”，加速“城乡一体化”进程是落实科学发展观的必然要求。城乡一体化是把城市和乡村作为一个相互依存，相互促进的统一体，通过城乡资源及生产要素自由流动，充分发挥城市和乡村各自的优势和作用，协调发展，达到城乡之间在经济、社会、文化、生态上协调发展的过程。小产权房冲破了现有的农村土地制度的桎梏，将有利于加速城乡一体化进程。 2.2有利于抑制高房价由于小产权房客观上增加了市场低价房源的供应量，又因在集体土地上修建商品房目前没有得到法律上的认可，基本只能自住或出租，使得炒房的行为大大减少，在客观上

15、能起到抑制高房价的作用。 2.3 有利于解决低收入者的住房问题由于集体土地修建的商品房成本价格较低，房价也就低，适应了低收入者的购买力，因此，本地低收入者就成了这类商品房的主要购买者，在客观上解决了这部分人的住房问题。 2.4 有利于增加农民收益农民通过合法的宅基地或通过宅基地修建住房，对外出售，使农民分享自己宅基地和房屋出卖、出让获得的利益。同时，让宅基地和自己住房入市，可以解决农村大量剩余劳动力涌入城市后，农村原有的宅基地因不能自由转让而处于闲置状态的问题， 实现资源的最优配置， 最终有利于增加农民收益。 2.5 有利于探索集体土地新模式在集体土地上修建商品房与国家征用集体土地后修建商品房

16、，从主观上讲，没有太大的区别。与集体土地征用后再作为建设用地相比较，集体土地商品房不改变土地所有权性质，集体组织和农民可以因此获得土地利用带来的增值收益， 减小了交易环节和相关成本，避免拆迁纠纷和争议，为充分利用集体土地探索了一种新模式。 3.“小产权房” 存在的负面问题“小产权房”的发展有其合理的一面，在目前房价居高不下、住房供应紧张、住房保障制度不完善的情况下，城镇购房者将目光投入到价格相对较低的小产权房项目可以说是市场的一种自然选择。但是， 它的存在带来了一系列问题和隐患，对于购房者、农村集体、城市发展及整个房地产市场都有着较高的风险和负面影响。3.1对购房者的影响 购房者购买“小产权房

17、”权益无法得到法律保护，面临如下风险：首先，无法办理产权证书，无法交易和继承。由于“ 小产权房”占用的是集体所有的土地，因而其建设和销售均为违法行为，房屋也成为违法建筑， 这样的房屋产权无法得到法律的认可， 更得不到法律的保护。由于没有合法产权，购房者无法将此类房屋进行交易，在涉及遗产继承时也会遇到许多法律上的障碍。 其次，土地征收时无任何补偿。由于“小产权房”所占土地为集体所有土地，一旦国家建设需要征收，购房者不仅无法获得土地的补偿， 也会因没有合法房屋权属证明，得不到房屋及相关地上建筑物的补偿， 面临“ 血本无归” 的风险。 最后，“小产权房”存在被执法部门拆除或没收的风险。很多“ 小产权

18、房” 为非法占用耕地，或违反当地的土地利用总体规划和城镇建设规划，一旦相关执法部门追究小产权房建设者的违法责任，房屋会因违反规划依法被拆除，即使是不违反规划，也面临非法建筑被没收的风险。而房屋被拆除或没收不会给购房者任何补偿，从而成为购房者购买非法房屋所要承担的风险之一。如2005年，经国务院领导批准， 国土资源部和建设部联合查处了江西省一些党政干部在九江市庐山风景区内购买农民集体土地建设别墅案，这些违法违规建设的别墅，除一少部分符合土地利用总体规划没有被没收外，绝大部分违反土地利用总体规划的别墅被作了拆除处理 。 3.2对集体土地农民的影响 农民集体所有的土地建房用于房地产开发，短期内农民得

19、到了卖房款，似乎是得到了不少实惠，但农民却永久地失去了土地使用权，失去了最根本生产生活的保障，尤其是失去了获得土地这种稀缺资源不断升值带来的级差地租的机会。从长远来看，农民的利益是受到损害的。此外，根据土地管理法和物权法的有关规定，村集体经济组织代表集体行使集体土地所有权。而在现实中，土地所有权和使用权的行使往往为少数村干部掌握。不少村干部不经村民同意，利用手中的权力，将集体土地转让或与开发商合作，进行房地产开发，大量的土地收益由村干部和开发商等少数人获得。 3.3对城市发展的影响 “小产权房”市场比较活跃的城市大都是近些年来发展较快的大中城市。“小产权房”的自发建设多在城市边缘区，脱离城市规

20、划，将对城市的发展产生多方负面影响。盲目建设可能影响城市功能布局。在我国现有城市建设管理体制之下，城市国有土地的开发建设一定要与城市规划用地要求相符，并通过建设用地规划许可和建设工程规划许可等行政程序加以保证。而小产权房虽然以城市居民为市场群，承担了部分城市功能，却游离于城市规划管理之外，不可避免的存在盲目性和投机性。已经建成但却与城市功能布局相违背的小产权房将会在未来给城市发展带来尴尬的局面。 3.4对房地产市场的影响 “ 小产权房”的出现扰乱了正常的房地产市场交易秩序，违反了现行的交易规定，使得本来就敏感的房地产市场再次成为社会关注的焦点，更为重要的是“小产权房”的出现使得房地产中最为重要

21、的权属确定变成了一种模糊、失去权威性的证明，这对于整个房地产市场的运行和监管是极为不利的，由此将产生的民事纠纷也是不可预料的。二 小产权房的合法化问题思考 目前城镇和农村土地分配比例和土地需求极不平衡，国土资源部提出到2020年之前都要死守18亿亩耕地红线。但实际上我国到2020年城市化率要达到60%，至少还需要1.5亿亩建设用地。与此同时，农村建设用地2.84亿亩，却只承载7.4亿人，城市建设区建设用地5700亩，却要承载5.7亿人。【3】可见新农村建设真是迫在眉睫。但是新农村建设不是一句空话，要对广大农民负责，要为广大农民谋取实实在在的利益。在新农村建设规划纲要中，其中非常重要的内容就是要

22、不断改善农民居住条件，加强基础设施建设，改造旧村住宅，不断改善农村人居环境，治理村容村貌，使我国农村早日成为生活富裕、社会安定、村容整洁、经济繁荣、环境优美、安居乐业的新型农村。在这样一个大环境下，广大的农村兴起了一场“自我城市化”的浪潮。随着中央批准重庆以城乡一体化为主旨的统筹城乡协调发展综合试验区的启动，一场新的改变城乡二元结构的伟大革命开始了，这将是一场史无前例的革命，它将改变中国的社会结构，改变中国下一代农民的命运。新农村建设的风起云涌，对中国农村未来发展产生了深刻的影响。一些前所未有的新模式也在实践中不断完善和发展。小产权房正是适应新农村建设的需要而产生的解决农民居住问题的新型住宅形

23、态。而且就目前来说，无论是建设数量还是市场需求，小产权房都相当庞大，具备了相当深刻的社会影响力，成为政府不得不严肃面对的问题。小产权房作为官方言辞中的“土地违规”现象，实为积淀而生的社会问题。针对小产权房问题，中央及有关部门一直在试图进行规制。小产权房问题比较突出的部分城市，地方政府也在设法努力规制。但是，正如南方都市报社论所指出的，即便是在国家最高土地行政管理部门，对于如何处置小产权房也存有分歧。强调既定政策的权威性，继续宣告小产权房的非法身份，实质上体现了行政者的消极退守，无助于弥补小产权房在政策及现实处境下的分裂局面。应该给小产权房一条出路，而不是一拆了之。让其合法化或许将有三利：1，有

24、利于农民通过集体土地上的建设，吸引城里人来居住，投资，农村的第二产业第三产业都能够带动起来，医院，幼儿园，小学都能够建设起来，最终能够推动农村的城镇化，农民能够致富。小产权房还有利于新农村建设。目前，我国的新农村建设可以说是无源之水，没有资金来源，农民很难成为新农村建设的主体，如果能够让更多的城市居民到农村居住，有些人就会选择在农村创业，发展，这样能给新农村建设注入新的活力。小产权房合法化会为彻底解决我国的“三农问题”打开一条新路。2，有利于城市居民大量的人到农村居住，创业，城市的拥挤能够缓解下来，房价也能够降下来。即使未来集体土地也要缴纳一定的集体土地出让金，出让金的大部分还是归村民所有，小

25、部分交给政府。我国的高房价的原因之一就是：我国的城市化是单向的，大量的人口拥挤在城市，购买城市的住房，房价当然会越抬越高；如果有更多的人到农村居住，房价自然就会下跌。小产权房是构建房地产市场多极化的一枚棋子，是打破高垄断的房地产市场的一个有效缺口。3，有利于政府小产权房合法化，政府可以获得集体土地出让金的一部分，如果政府一点收入都没有，那么他当然要去禁止；不但如此，如果允许集体土地的自主使用建设，就等于剥夺了地方政府征地的巨大利益。所以，以后要征收一定的集体土地出让金，其中的一部分交给政府作为规划，管理，颁证的费用，这样政府就有了积极性。而且，小产权房合法化了以后，未来政府的物业税，不动产税，

26、某些建设税费的收入渠道将更加广阔，长远的礼仪将是巨大的。综上我们可以看出：小产权房作为中国农民在现有体制下的伟大创造，正在改变着我国城乡居民的生活状况。在新的历史条件下，我们要正视现实、认清现状，充分尊重农民兄弟的伟大创造，给所谓小产权房以合法地位，从立法上寻求解决之道，尊重实践、尊重百姓的选择。小产权房是关乎民生的大事，必须尽快为其正名，依法为其办理相关手须，使新农村建设真正落到实处，切实改善农民兄弟的居住条件和人居环境，加快城市化进程，缩小城乡差别，早日实现城乡统筹协调发展，早日实现既小康又和谐的社会！参考文献【1】小产权房一定程度缓解“住房难”不能一拆了事 金融界 蔡继明 2010-03-04【2】画家与农民的小产权房官司 人民网-中国经济周刊 刘仰 2007-07-30【3】小产权房治本之道：农地产权改革 央视网 2008-03-07