中力名居园营销推广策划报告.docx

1、中力名居园营销推广策划报告中力名居园营销推广策划报告9引言9一、市场背景分析10（一）武汉市宏观市场概况分析10（二）武汉市微观市场特点分析12（三）徐东地区市场概况13（四）区域开发热点14（五）区域消费特点与趋势14（六）区域购买抗性分析15（七）区域潜在市场机会分析15（八）同类楼盘类比分析15二、项目建筑规划与产品设计修正建议16三、项目定位19四、产品包装21包装定位21产品包装要点（见泛城市景观住宅演绎要点）22包装内容22五、营销推广方案：24（一）目标客户细分24（二）诉求主轴25（三）主要营销障碍及其弱化思路26（五）价格策略与价格定位29（六）营销推广方案30六、销售执行方

2、案40（一）项目管理架构40（二）销售人员的组织与培训41（三）销售组的工作内容和流程43（四）现场管理制度45引言项目营销策划在房地产全程营销过程中居于“承先”（产品概念提炼与规划建筑设计）“启后”（项目入市销售）之重要地位，肩负着将发展商的产品相关信息“合理、有效、快捷”传递至“目标消费者”并贯以切合消费心理的“描述”，从而缩短生产向销售“惊险一跳”的宝贵时间之重任。越秀地产投资顾问（武汉）有限公司将以严谨、务实、创新的态度，全身心参与对“爱丽舍花园”的培护和呵养过程，关注产品，重视市场，谋求高平台基础上的双赢合作。我司认为：原“中力名居园”案名不利于推广企业品牌，且过于直白，不能跳出传统

3、竞争范围，与项目主要客户群的消费情趣、文化背景不吻合，我司经过对武昌尤其是徐东地区消费群体的详尽分析，结合对项目的理解、对项目创新营销要点整合，建议将中力名居园更名为武铁徐东雅苑，理由如下：1、徐东地区领先楼盘较多，我们的命名既要有一定的渲染力度，又要符合产品特征与中档精品房的定位。2、徐东地区楼盘以建筑立面与建筑风格见长者居多，打园林牌的有新新花园、新绿美地与雅苑，相反打文化牌、打居住品质牌、打服务牌者比较匮乏，武铁徐东雅苑，配以“徐东雅苑，合乎心愿”的广告语，听觉传播力强，亲切、温馨，将项目品牌、企业品牌、项目主要卖点集中托出。3、与项目营销宣传以性价比为主的招数吻合。一、市场背景分析（一

4、）武汉市宏观市场概况分析今年以来武汉市房地产市场呈现出积极稳定的发展态势，投资与消费同步增长；供应量与需求量基本平衡，且供应略大于需求；市场规模稳步放大，市场结构继续改善；初步形成了增量与存量联动、销售与租赁并举的市场格局。其特点是：1、一级市场投资稳步增长，开发区域更为集中。今年上半年全市房地产开发累计完成投资53.88亿元，同比增长10.08%。其中经济房完成投资8.2亿元，占15.2%；住宅开发完成投资43.8亿元，同比增长10.15，占总投资80.69。目前我市的大型楼盘项目主要集中在“三区五片”，其中汉口主要集中在后湖与金银湖地区，总建筑规模达1777万平方米；武昌主要集中在南湖、楚

5、雄大道以南东湖高新技术开发区与徐东中北路一带，总建筑规模840万平方米；汉阳主要集中在沌口开发区，建筑规模也达到了322万平方米。这五个地块处在汉口、汉阳、武昌的城乡结合部。从分布情况看，武汉的城市空心化趋势越来越明显。它将使开发形成郊区化，城市规模急剧扩张，土地资源浪费，而中心旧城区却得不到改造，出现周边新、中间旧的不协调景观，影响了城市的协调发展和城市功能的提升。李市长指出：今后房地产开发将以市级商业中心周边住宅改造为主线，街区景点建设为辅助，由中心向四周发散型开发。2、二级市场成交量持续放大，市场日渐活跃。随着全市二级市场的放开，特别是银行贷款利率的下降、房屋交易手续费下调和运行程序的简

6、化，全市存量房市场、房屋租赁市场与以前相比表现得较为活跃。据统计：仅6月至7月，各中心城区的二手房成交量已成倍增长。3、大型开发企业占领相当的市场份额，小型开发企业举步为艰。随着今年国家进一步强化土地供应政策和对房地产市场的监管力度，一些小型开发企业的经营处境艰难，一批实力雄厚的大型开发企业占据了房地产开发市场的主导地位。据统计数据显示，综合实力十强企业已占整个武汉市房地产开发市场份额的1/3强，且这个比例还将增大。同时，一批外省及国外企业也进入了武汉的房地产开发市场。今年1到5月份，全市共引进国内外房地产开发企业38家。这些企业拥有雄厚的资金实力、良好的管理水平和先进的开发思维，无疑会加剧我

7、市房地产开发市场的竞争。今后，资金、技术、人才的规模化优势将在市场竞争中为大型企业争取到更大的市场份额，小型企业的生存面临极大的挑战。4、房地产对中介服务营销策划的方式有较大突破。房地产中介服务是房地产市场快速发展思维需要，它是与国际接轨的象征，在房地产买卖交易活动中需要专门知识的相助，即“专业人做专业事”。目前，我市房地产中介服务代理业务发展迅速，上半年，每周数十家申报的速度发展，给市场带来了新的营销思维策划，营销理念和代理销售等新观念。据统计已有数十家外资和国内数十家著名的中介服务机构进入我市，给武汉房地产一、二级市场注入了新的活力。它既促进了我市房地产一、二级市场的快速健康发展，同时又在

8、推动房地产市场营销体系的发育和发展中起到不可替代作用。总体来看武汉市房地产市场在发展中日趋成熟，已初步形成了一个适合于产业成长的房地产市场体系，市场供需调节的能力逐步增强，为向更高层次发展奠定了基础。今后武汉房地产市场新一轮发展主要依托于两方面的有利因素和克服两方面不利因素：有利因素方面：逐步转好的宏观经济形势为房地产市场的发展创造了良好的外部环境，大规模城市基础设施的建设以及轻轨、过江隧道的开发，将会进一步推动我市房地产业的发展；城市综合竞争力的不断增强，投资环境的不断改善。“中国光谷”、“沌口开发区”等经济开发区的发展将吸引更多的海内外资金、企业和人才进入武汉，有利于房地产投资和消费的进一

9、步扩张。不利因素方面：武汉相对较低的商品房价格，限制了二级市场，而二级市场的增长趋势又急需良好的市场需求量和政策的扶持，与上海、南京、南昌等二级市场运行顺畅的地区相比，武汉还存在一定的差距；二级市场的存量房交易、使用权转让的政策拓宽、交易贷款、办证程序较为繁琐，运作周期长，抑制了市场的有效流通。（二）武汉市微观市场特点分析1、销售热点地区趋向集中。从地理位置来看，城市周边地区和城郊结合区域成为上半年的销售热点区域，上半年武汉楼市分别展现出金银湖地区、后湖地区、光谷地区、武青三干道等四大热销区域，而传统热点地区南湖地区、徐东地区、沌口经济开发区的表现也紧跟而上。青山鹤园小区也给一向低迷的青山区房

10、地产市场注入一剂强心剂。城市周边地区和城郊结合部由于其区域环境、道路情况都得到了较大的改善，在销量上明显高于中心地区，其中金银湖区域的常青花园、万科四季花城、恋湖花园销售格外突出。2、小高层楼盘明显增加。据统计，全市已推出小高层的楼盘占同期全市推盘量的43%，可以看出小高层楼盘有逐步改变多层楼盘占主导地位的格局趋势，这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时与高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，加上城市征地费用的明显上升，投资建设多层住宅难以保证开发企业获得较好的利润，小高层楼盘明显增多成为本季度的新变化。本季度开盘的小高层楼盘项目主要集中在城市周边

11、地区，例如本季度汉阳区有东方华尔兹、丽水花园、国信新城，武昌区有四季彩城、时尚欧洲，江汉区有沁园春，硚口区有东辉花园等。3、物业管理格局悄然变化。提高服务品质特别是物业管理水平逐渐为开发商所认可。由此直接导致外地物业管理公司纷纷进驻武汉物业管理市场，从而提高了武汉物业管理的整体水平。从全市住宅物业管理分布来看，外地物业管理公司负责本地物业项目的物业管理占29%，由武汉本地物业管理公司负责物业项目的物业管理占37%，而开发商所属的物业公司对自身开发物业项目的物业管理比重下降为34%。外地物业管理公司主要以顾问形式通过输出技术与管理思维来进行物业管理，特别以香港未加工戴德梁行、深圳中航、中海、金地

12、为代表的物业管理公司，将给武汉物业管理带来更加规范、更加成熟的管理新体系，这些知名物业管理公司的进入不仅带来了其先进的物业管理经验，也为武汉物业管理水平的提高起到一定的促进作用（三）徐东地区市场概况徐东地区作为交通经济圈带动的开发热点，地段是决定该区域住宅价格的主要因素。目前住宅均价在2600元以上的楼盘占三分之二，另有一些小规模楼盘，起价在1900元以上，实质性价格（即主力户型价格）在2300元左右。当前市场主力户型为130-150平方米三房二厅二卫双阳台，热销户型以主力户型及成熟二房二厅二卫双阳台为主，总价控制在45万元以内风险较小。出现这种局面的原因在于：消费者往往将徐东地区作为终身居所

13、的理想之地，市政配套设施完善，住宅出租率较高，租金与按金比较为理想。但另一个不容忽视的现状是：购房户的年轻化趋势以及投资型客户所占比重的较大增加。与此同时，徐东北部居住带正在启动，潜在供应量较大，随着住宅用地的市场化供应，住宅价格再上升一点在所必然，较高的开发成本必然要求开发商“精打细算”，在户型空间布局与功能上进行平衡，换言之，后续开发的住宅将会比目前的户型紧凑，购房者的理性程度在增加，住宅的使用率成为购房户必须考虑因素之一。为提高用地效率，小高层乃至高层的增加将成为徐东地区房地产开发的主流，这些因素将促使住宅户型向“小型化”发展，以降低总价。（四）区域开发热点本区主要热点将以中北路、环沙湖

14、、徐东大街沿线为主。较高品质的楼盘还可吸纳汉口沿迎宾大道沿线及青山区邻近徐东的部分客户。（五）区域消费特点与趋势1、成熟户型热销。其原因是大部分购房户将徐东地区作为终身购房首选之地。2、二次置业及投资客偏爱高品质中价位房产。这是本案优势所在，据我司调查，毗邻徐东地区有很多中小商业经营户，他们急需与其身份相对配衬的高品质住宅，既满足暂住又作为一项潜在投资。另外一个不可忽视的因素是：徐东地区作为待建的“江南商圈”近邻，就业人口增加及就业机会增加，同样可带来该地区投资性消费、置换性消费的强势增加。（六）区域购买抗性分析综合所调查讯息，徐东地区购房者仍以武昌为主，选择因素按比例依次为：第一层次为价格、

15、户型、配套与生活方便度，第二层次为绿化、规划建筑品质、交通通达性。据此衡量，本案的“中档精品住宅”定位非常准确。（七）区域潜在市场机会分析1、交通环境的进一步改善仍然是徐东地区房地产热销的根本原因，本案可享其利。2、中北至东湖通道的打通将在徐东东湖之间形成真正的“中心居住区”，向往东湖地区良好环境而工作在武昌的年轻人将会选择徐东地区作为置业首选。3、在上述条件下，经济型户型可望后来居上，得到一次置业者及投资型客户的钟爱。4、据我司调研，总价控制在38万元左右的成熟三房、总价控制在45万元以内带精装修的成熟三房或四房将是本案打开市场的主要手段。（八）同类楼盘类比分析1、新绿美地：以经济户型为主，

16、带豪华型户型，主推新绿化概念（立体绿化与中庭绿化相结合），强调户型的功能分割，阳台与屋顶进行部分创新。2、都市经典：典型的130主义，侧重立面及户外包装，先期炒作，主力客户为文化型私企及工薪族中的白领阶层。推广主题有新意：都市经典（强化都市概念，主推户型与庭院绿化及私密空间的营造）。3、新新花园：以豪华户型为主，主推立体绿化中心园林集中供暖智能化专业物管，总价控制在2300左右，先推低价位户型，引进水果湖中学进行造势。4、惠誉花园：属品牌营造型开发模式，细部并无明显优势。5、徐东雅苑：主力户型一期以120平米左右为主，二期以130平米左右为主，三期以130-150平米为主，均价在2800-36

17、00之间，但折扣率较高，主打特色为徐东龙头位置的黄金配套，内置中心广场（8000平米），主力客户一期以周边及徐东村民为主，二期吸引了武昌一次置业者，三期以私企及周边工薪族中的白领为主。卖点：现房是可见的最大卖点；首家欧式建筑群；徐东企业品牌；大规模中庭园林；优越配套。二、项目建筑规划与产品设计修正建议根据项目中档精品房的定位，分析所处地段特征及消费群体的收入、职业、年龄构成，我司初步确定将销售主场定在武昌及汉口、青山毗邻徐东地区，基于此，我们必须在项目特色营造上下功夫，才能有效吸引本区域高层次消费者，将周边潜在客户一网打尽。围绕该设想，我们在吃透项目规划设计与主要卖点基础上，提出下列建议，供参

18、考。入口现主入口及邻近裙楼的次入口，建议平衡分布为两个入口，连同商场形成共同主入口，在分列的两入口对称建一组雕塑，一高一低，先期将一层商场建成，做售楼中心用。此举的好处还在于可先将中心组团花园建成，形成景观型售楼部，并可在商场位置建样板间，让客户既能看得见项目规划环境特色，又能领略样板间的实际效果，亦便于前期物业及工地现场的包装。同时，使整个小区有动静之分，西北部写字楼及裙楼招商环境亦大为改观。景观规划基本原则：营造人居、人聚双优空间1、北部靠近写字楼部分的组团花园配喷泉，建议做圈层下沉式设计。2、中心花园建议做三段式设计，靠北二个组团式花园以缓坡式草坪为主，配以休闲座椅等设施，为整个小区的公

19、共休闲空间。靠南建成一个较大的绿化广场，供老人晨练及小孩娱乐，植物以乔木点缀。南部组团内花园配以特色走道，以各式植物哄托并配以背景音乐，以悠静、清纯为主题。在街区中心位置建设“亭”“阁”等具楚文化质地的休闲景点，将规划中的“街区文化”发扬光大。架空层将园林自然引入架空层，住户单元入口，智能化设备，邮箱、休息石凳、石桌等和谐安排，架空层柱网可用亲水绿竹遮掩，或文化石包裹。可设透明玻璃廊架从园林过渡单元入口，既显现住户的高贵又不破坏园林景观。架空层大厅铺地选用黄色沙滩石或建议用光面大理石，前者闲情雅致，后者高贵大方。小品园林内的路灯、音箱、垃圾桶、休息椅等设施也是园林的景致组成单位，尽力将这些设施

20、景观化、人性化、趣味化。比如在路灯、音箱、垃圾桶、休息椅上修饰一两只各种姿态的水鸟，铁花栏杆表现船舵的造型，喷泉中央设希腊汲水女郎雕塑（或其他荆楚文化代表雕塑）等方式，小区园林便如画龙点睛般生动活泼起来。户型单元面积设定我司对户型曾做过专门调查，紧凑将是近期市场的主流，其一土地统一经营带来地价趋升，另外，户型设计的多样性也有利于项目开盘期聚集人气，迅速抢占市场份额。我司建议户型按以下面积及格局予以调整。经济型（8090二房，100以内三房）：占总户数的20%。实用型（110左右三房、116左右三房）：共占30%。舒适型（120130成熟三房）：占40%。豪华型：占10%。结构沿街：配隔音玻璃，

21、转角凸窗。檐口装饰线：建议做外飘挑檐。这样修改的主要设想也是考虑到目标客户对住宅品质的基本要求，而且上述做法成本增加不多，楼盘品质感却可突出出来。三、项目定位本项目定位有其特殊性，按规律应是在市场研究的基础上给项目进行产品定位、形象定位，但是目前本项目产品已规划成型，我们只有在分析产品基础上，结合市场客观情况，找准产品与市场需求的关键磨合点。社区总体定位：泛城市景观住宅1、市场定位：为年轻白领及中产阶级用心打造的中价位精品住宅2、功能定位：泛城市景观住宅3、身份定位：投资保障，品味象征理由：我们正处于知识经济知本时代，精神世界在无限扩大，物质世界在无限缩小，追求居住品味和居住质量。1、主题：泛

22、城市生活，中心景观社区2、泛城市生活：离自然很近，离闹市不远，有花（花卉市场）有园（梨园）兼有水（东湖），进则繁华似锦，退则宁静悠远。3、中心景观：前有迎宾大道绿化走廊，后有中心景观园林（广场）延展要点关于泛城市生活（1）用心打造泛城市生活新景观-与绿色更亲近A、绿化率室外绿化底层全景架空绿化立面绿化及空中花园B、注重营建投资，强调景观观赏性C、注重设计投资，强调景观参与性D、注重文化投资，强调景观延续性E、尺度与色彩构造泛城市建筑景观（2）倾心演绎泛城市生活新体验-与时代更亲近A、零距离商务接触：讲商业配套B、零距离通达职场：讲交通便利C、零距离养身休闲：讲居住环境D、零距离社交维系：讲智能

23、配套（3）精心设计泛城市生活新居庭-与家人更亲近A、超导户型，成就生活品质B、功能分区，引领生活潮流C、休闲阳台，领略四季风光D、主流产品，引导居住品质（4）潜心贯彻泛城市生活新主张-与社会更亲近A、竞争：导致亚健康与城市病B、选择：跳出优胜劣汰包围圈，寻求属于自己的生活领地C、迁移：久在樊笼里，复得返自然D、支配：支配自己的事业，支配自己的生活，支配自己的健康四、产品包装包装定位徐东雅苑，合乎心愿产品包装要点（见泛城市景观住宅演绎要点）包装内容VI系统1、标识设计2、标识的标准应用规范3、标准色、标准字设计4、标准色、标准字的标准应用规范5、基础应用名片工作牌信笺、信封售楼车礼品请柬销售工具

24、1、楼书2、海报3、购楼指南、置业计划4、展板5、销售磁贴6、邮政广告（DM单张）户外部分1、户外广告牌2、导示牌3、停车牌现场包装1、形象墙2、售楼大厅空间气氛设计3、售楼通道4、路灯旗5、条幅6、彩球7、样板间装修及菜单平面广告1、报版广告2、杂志广告3、夹送广告五、营销推广方案：（一）目标客户细分年龄细分2530岁占35%。3145岁占40%。区域细分1、武昌占65%。2、青山及汉口占20%。3、其他占15%。购买类型1、一次置业者占30%。2、二次置业者占40%。3、投资客占20%。4、其他占10%。（二）诉求主轴1、营造最优性价比。在广告宣传中我们的卖点必须出位，让人耳目一新，将项目

25、的主要卖点展现给目标客户以及社会公众，最大限度地吸引口碑，提升项目品牌，哄托楼盘综合品质，提升目标客户的心理价格，储蓄销售势能（实际价格与客户心理价格的落差）。广告语“徐东雅苑，合乎心愿”意味着选择和支配自己的事业，支配自己的生活，支配自己的健康，与项目功能、地段优势、规划特色及居住环境方面的出众之处合盘托出。2、泛城市生活品质。项目宣传必须提出与项目质素吻合的“生活方式”，卖房子就是卖一种生活方式，武铁徐东雅苑所提供的生活方式具有独特性、新颖性、时尚性。我司将在广告中穿插对“泛城市生活”的注释，引导目标客层认识自己，认识泛城市生活前景，将小康生活与居住品质的内在要求联系在一起，通过泛城市生活

26、新主张予以提炼和演绎。3、人居环境与人居质量并重。在房地产不同的发展阶段，住宅功能及其对住宅需求的满足经历了不同的递进式的发展进程。由公房、筒子楼到初级商品房，主要解决一个“住”字；再往后开始着眼小区规划，提供“部分人”共同的居所，进入有草的“平面”绿化阶段；伴随住宅开发的升温，针对一个社会阶层开发建设的“社区”开始出现，并营造集中式功能区如会所、中心花园或广场，居住环境得到重视，提出了“立体”绿化；当房地产成为支柱产业以后，由于地价的无竞争性，开发商谋求住宅的“个性”，此举将带来新一轮住宅品质的提升，与此对应，我们提出“人居质量论”来适应“全面建设的小康社会”，但又不脱离“人居环境”这一基本

27、理念。4、新白领宣言：工作生活化。在上述综合诉求树立项目形象以后，通过工作生活化来缩小客户面，集中出击中轻年白领及私企老板、精英管理层及自由技术人员，而且，工作生活化与国家倡导的有薪休假趋势吻合，与上述目标客户的消费心理也是吻合的。其可能性有多大呢，我司调查统计，现徐东地区各楼盘业主入住率仅52.87%，按正常建有业主委员会的小区入住率六成计，每个小区的出租率应在8%左右，按经验法则，选择800元租金其对应月收入当在2400以上，乐观的储蓄额应在3万元左右，这群人将是近二年的主要置业群体，他们承受总价不能突破35万元。此外，徐东对水果湖地区由各地市州调入的公务员、江南商圈的就业白领、本区域就业

28、白领均属上述诉求的重要潜在客户。（三）主要营销障碍及其弱化思路现场环境建议1、两边临路地段通过围墙及户外喷绘进行整体包装。2、为弥补期房销售之不足，先期将徐东路入口及中心花园的环境建起来，商场做到二层，布置一些喷绘，确保按时销售期房。素质营造1、物业管理为了提升本物业产品形象，其管理内容如下：（1）保安方面于会所、服务中心、电梯间、停车场均设电视闭路，进行24小时监控，安设红外线报警系统，保安员24小时值班、不定期巡逻，通过以上三层安全防护系统向业主郑重承诺安全保证，以此坚决杜绝“防盗网”的产生，使小区成为城市一道靓丽的风景线，并成为我们推广炒作的题材；检查小区设施情况，保证闭路电视系统、防盗

29、报警系统的正常有效运作；设消防自动报警系统，消除火灾隐患；电视及通讯系统：（2）保洁方面：随时对会所等公共通道、场所进行清洁；定时打扫电梯及过道；定时清理生活垃圾；大厦外墙实行定期清洁；修葺花木，保持小区绿化整洁；定期进行灯饰检查、排水沟检查，除去花草垃圾；（3）社区服务：商务服务中心：代理代办函件、包裹邮寄或铁路航空货运及票务服务，代理住户打字、复印、传真及其它咨询；家政服务：室内清洁、接送儿童上下学、保姆服务、快餐、送餐服务，自助洗衣，衣物干洗专人收送；日常生活服务：申报户口、申请订报送报、送牛奶等；家庭水电设施维修；小区电脑联网服务：宽带与局域网配置，网上沟通，传达信息及其他网络服务。2

30、、项目智能化标准建议住宅智能化系统：户内安防报警系统；住宅门禁对讲系统。多媒体信息服务系统：一个家庭装上一台多媒体电脑终端，通过智能小区的通信网络，即可与INTERNET以及其它话音、数据、图像信息服务终端相连，可以享受多媒体信息服务。小区监控中心：小区监控中心用来对小区智能化系统、住宅智能化系统和多媒体信息连接的枢纽，在小区监控中心设有综合显控台。（五）价格策略与价格定位楼盘定价是一门艺术，既不能离开市场又不能依赖市场，既要服务于商业利润又要切合目标消费者的心理价格，此项工作事关项目成败，必须予以重视。由于时间紧，有关楼盘详细资料不完善，我司尚不能完全提出关于项目的最终销售价格。在此，结合我

31、司前期对徐东地区住宅销售价格调查和项目定位，设定价思路如下：1、成立价格研究小组，双方主管营销人员负责。2、开展武昌区暨徐东地区在售项目价格调查并提供分析报告。3、开展整个武汉市同类楼盘价格调查并提供分析报告。4、配合项目进度要求进行前期客户登记，对目标客户心理价格进行摸底。5、对徐东地区小区配套商铺租售情况进行专门调查并提供分析报告。6、对徐东地区小区车位租售情况进行专门调查并提供分析报告。7、在上述基础上提交武铁徐东雅苑定价报告。关于本案的价格策略说明总体价格策略为“低开高走，小幅多频上扬，穿插促销活动，团购采用直销价格”。商铺作为住宅销售的促进手段，附加条件限量发售。车位则作为促销手段运用，可送车位、免费出租（但其损失应包含于既定房价）等。（六）营销推广方案总体推广思路：整个推广根据销售执行情况，销售周期合理安排。整个推广费用控制在在总销售额的1%，总体推广费用为200万元，投放力度根据不同的销售周期和销售情况来确定。整个推广活动配合销售周期分五个阶段。开盘期（2003.3-2003.