深圳写字楼市场分析状况.docx

1、深圳写字楼市场分析状况目录 第一篇市场篇 第一章市场分析 第二章消费者分析 第二篇项目篇 第一章项目分析 第二章项目定位 第三篇营销篇 第一章营销策略 第二章营销准备 第三章推广计划 第一篇 市场篇 第一章市场分析 一、写字楼市场分析 二、公寓市场分析 三、商服用房市场分析 四、车公庙片区市场分析 一、写字楼市场分析 （一）写字楼市场供需现状 1、市场供需（截至2001年5月） 供 市中高档写字楼交付使用的现楼的供应量为2,950,310平方米 罗湖区1,024,516平方米 福田区1,636,999平方米 南山区240,830平方米 需 市场占有量为2,212,732.5平方米（占用率75%

2、） 罗湖（75%）： 福田（80%）： 南山（70%）： 中心区确立给福田区写字楼市场带来商机，罗湖区区域优势渐弱。 （二）写字楼市场特征与趋势预测 1、写字楼市场租售略显平淡 进入2001年第一季度，写字楼市场与上一季度相比略显平淡，呈季节性放缓。一方面由于大多数公司已在去年末和今年初选好合适的办公场所搬入，暂时不会再考虑新的物业。即使有客户垂询，多是为年底的搬迁做准备。另一方面，美国经济滑坡，一些跨国公司原定的扩计划搁浅；同时由于的经济跟随美国大市，公司在的投资脚步也放慢，因此总体的物业需求有较明显的减少。 2、两大利好促进经济良性发展 a)随着申奥成功与明年初入WTO利好消息传来，对的经

3、济发展产生了良好的影响，的写字楼市场有明显的回暖现象。展望2001年下半年，预计写字楼市场会比本季活跃。除了福田中心区仍将保持良好势头以外，随着高新技术产业对物业需求的增加，科技产业园片区的写字楼市场也会逐步起动。 b)加入WTO后，由于经济活动总量的增加，将从总体上扩大国房地产的需求量，而需求的增加又将导致供给在下一期增加，形成动态平衡的关系。在、等大中城市，其位于CBD的写字楼、高档公寓、商住楼和经济开发区的工业厂房的需求都将大为增加。 3、写字楼市场整体趋向好 写字楼市场整体趋势向好，吸引了不少投资者的目光，买卖市场开始活跃。位置好、价格合理、升值潜力大的楼盘是投资热点，如位于中心区的大

4、厦，已达到96%的入住率。 4、高交会促进写字楼市场 举办的高交会，促进许多知识密集性的高新中小企业蓬勃发展，对写字楼市场需求有所上升。 5、租赁写字楼的大多为新成立的公司 前期（2001年上半年）租赁成交多是原租户的续租或扩租，其中AIA在租赁信兴广场地王商业中心三个整层的基础上又扩租29层整层。近期的客户中有部分是新成立公司。这类客户一般成交迅速，面积以100-200平方米的小单位居多。 三、南华大厦区域市场分析 1、车公庙片区市场背景材料 车公庙片区经济地理环境：车公庙由天安工业区、泰然工业区、安华工业区与车公庙工业区组成。片区东临福田中心区，北临交通干道深南路，隔深南路北望农科中心、香

5、蜜湖片区与高尔夫球场，西临竹子林，南临路干道。 2、南华大厦区域市场分析 1）车公庙片区写字楼、公寓现状 写字楼：车公庙已形成成熟的办公区域：四大工业区的大量的厂房 改成写字楼租售，优惠的价格吸引了大量中小公司，高档写字楼已落成的有天安数码工业城、创展中心、劲松大厦、青松大厦、大厦与大厦，在建项目有豪都大厦、创新产业广场与南华大厦等，隔深南路在建写字楼项目有世贸中心大厦、交通枢纽大厦等。逐渐形成西部的写字楼组团，办公氛围越来越浓。 公寓：由于本地工业区为主，存在着一些印刷、化工与制造工厂，导致该区域空气环境与人文环境不佳，所以只有轩、泰康轩等少数几个公寓项目，多以中档为主，配套一般，人气不旺。

6、 2）车公庙片区公寓、写字楼市场的比较分析 公寓：在户型平面上，该区域户型以小户型为主，高层住宅则以70 100平方米为主；在销售率上，由于该片区公司多，公寓少，促使该地区小面积公寓呈现供不应求局面；另外，价格实惠的中户型高层住宅也很受市场欢迎。价格上，公寓价格在6000元/平方米左右，而高层住宅面积在6500元/平方米左右。 写字楼：在户型平面上，该区厂房改造写字楼以大中面积提供为主， 而高档写字楼（创展、）则以小户型为主；销售率上，随着中心区的不断完善，这区写字楼市场受到众多消费者看好，无论厂房还是高档写字楼，都取得了不俗的市场成绩。价格上，厂房的售价在3800-4000/平方米元左右，而

7、高档写字楼的售价在7800元至8000元/平方米左右。 i.车公庙片区公寓、写字楼市场存在的问题 公寓：人气不旺，片区人员杂乱，质素不一。 商业配套设施缺乏，商业、文化、邮电、银行等分布零散，没有形成较大规模的市政配套环境。 写字楼：高档的写字楼氛围尚未形成，周围稍显冷清。 3、竞争对手整体状况分析（写字楼） 1）写字楼情况分析 表一：写字楼售价对照 项目位置楼盘情况售价（元/平米）销售状况 报业大厦深南路甲级写字楼13000较好 奥林匹克大厦景田商报社甲级写字楼10900一般 电子科技大厦深南大道甲级写字楼10000好 创展中心深南大道甲级写字楼7800好 大厦深南大道甲级写字楼8200一般

8、 国际文化大厦深南大道甲级写字楼8000好 大厦蓝田路甲级写字楼12000好 现代之窗华强北甲级写字楼8600-11000好 表二：写字楼租价对照 罗湖区写字楼之租金报价 物业名称位置总建筑面积（M2）月平均叫价 （RMB/M2）月管理费 （RMB/M2） 地王大厦蔡屋围138,075130-20032 年广场嘉宾路23,8538027 嘉里中心人民南路60,73610028 振业大厦宝安南路24,478A座60，B座5030 国际金融大厦人民南路38,8288118空调另计 深房广场人民南路95,2695225 天安国际大厦人民南路68,6006527 发展中心大厦人民南路61,705603

9、4 酒店嘉宾路80 国贸大厦39,00065 新都酒店嘉宾路120 表三：福田区写字楼之租金报价 物业名称位置总建筑面积（M2）月平均叫价（RMB/M2）月管理费 （RMB/M2） 特区报业大厦深南大道89,3008525 深茂商业中心华泰路35-4012 国际文化大厦深南大道51,0008018/F以上10以下6 长江世贸大厦深南中路42,56970冬季：12.4夏季：22.4 佳和华强大厦深南中路41,187708.5 赛格广场深南中路92,8009025 联合广场大道114,4005025 信息枢纽大厦福华路300009017.7 国际科技大厦深南中路35,2007021 创展中心深南大

10、道南39,370653.8 大厦深南路旁35,000 大厦蓝田路37,500 世贸中心大厦农科中心旁64,21112028 分析： 上表可看出，本区域或接近本区域的甲级写字楼售价较以上区域都低，但租赁情况尚好，可见本区楼盘有一定的投资价值。 上表分析：福田中心区成为城市空间的倾向性选择 写字楼中心从以国贸大厦为中心的写字楼集中区域，到以地王大厦为中心的新的写字楼热点区域，再受福田中心区概念影响，导致写字楼西移。位于深南大道旁的国际文化大厦、大厦、创展中心与大厦的热销，均是写字楼热点西移的有力佐证，沿深南路的车公庙片区逐渐向新的商务中心区即泛商务中心区形象靠拢。以上写字楼售价调查资料可以看出，中

11、心区与中心区幅射地区的甲级写字楼项目价格已接近甚至超过了原有写字楼中心片区的价位，西部写字楼热潮不日掀起。 表二、表三显示：租赁方面 数据显示，国际文化大厦、创展中心等中心区与中心区辐射写字楼出租率达到100%，而特区大厦、世贸中心大厦租价直逼福田、罗湖甲级写字楼，西部写字楼市场，日渐感受市场热力。 2）片区同质楼盘借鉴 类别大厦创展中心 规模建筑面积37690平方米，33层楼，建筑风格西方超现代。占地5288平方米，建筑面积47921.3平方米。31层塔楼 功能下面四层石油交易中心，五至六层会所，18-22层酒店，其余写字楼。1-5楼裙楼，5层会所。6-10楼发展商自用，11层设备转换层，其

12、余写字楼 价格均价8200元/平方米均价7800元/平方米 付款方式一次性付款，银行按揭一次性付款，银行按揭 销售情况一般好 购买人身份部分石油系统公司，新兴中、小公司创办人新兴中、小型公司创办人 销售策略小户型至大户型，可自由组合，层差价位小，中央空调，小户型办公室投资概念。小户型，可自由组合，适合三五人接洽的商务酒吧，独立式空调，月供以元/平方米报价 配套设施五六层会所五层会所 楼盘优缺点大至小户型全有，定位不明确离地铁口远，部装修档次不够 销售方式世方代理世联代理 发展商人民政府省政府 4、未来趋势分析CBD写字楼将成为市场热点 CBD（CentralBusinessDistrict）商务中心区，、写字楼大炒CBD概念，而中心区位于经济特区的地理中心，整体建设正处于一个飞速发展的阶段。区已经形成便捷的交通网络，六大市政重点工程与数十个开发项目建设在紧锣密鼓的进行，未来城市核心的雏形已现。 政府规划，中心商务区CBD位于中心区南区，占地面积223万平方米。规划功能是为国际性跨国公司的商务活动提供便捷、高效的最佳工作环境。目前，中心商务区CBD与周边的写字楼物业也在不断升值。从大厦、中银大厦、创展中心到正在建设的国际商会大厦