四星级酒店建设项目可行性研究报告.docx

1、四星级酒店建设项目可行性研究报告第一章 总论1.1 项目背景 1.1.1、项目名称：XX县XXXX四星级酒店建设项目1.1.2、承办单位概况：XX县桃园饭店有限责任公司 1.1.3、可行性研究报告编制依据 1、XX县XXXX四星级酒店建设项目可行性研究报告任务委托书；2、XX县城市总体规划（2005-2020）；3、XX县 “十二五”发展规划；4、XX县2010年统计年鉴；5、XX县国民经济和社会发展第“十二五”发展规划纲要；6、可行性研究报告（投资）编制指南；7、民用建筑设计通则；8、工程建设标准（城市建设）强制性条文；9、旅馆建筑设计规范（JGJ6290）；10、旅游饭店星级的划分与评定（

2、GB/T14308-2005）；11、国家有关建设标准及规范；12、其他相关资料。1.1.4、项目提出的理由与过程1、XX县概况XX县位于四川东北边缘，毗邻陕西汉中市和广元旺苍县，距成都463公里、西安432公里、重庆520公里。古属巴国，后为集周，先秦、西汉就有政区建置，公元525年立县，迄今已有1480多年的历史。辖48个乡镇、522个村、86个社区，幅员面积3383平方公里，总人口70.36万人，有耕地42.35万亩。是全国扶贫开发工作重点县、全国地震重灾县、全省扩权强县试点县、时代先锋王瑛生前工作县。 XX是一片红色土地。是全国第二大苏区川陕革命根据地的中心之一，第二次国内革命战争时期

3、，徐向前、李先念等老一辈革命家在这里战斗两年多，有2.2万名XX儿女参加红军，1.6万多人为革命献出了宝贵生命。红四门、禹王宫、将军石和巴山游击队旧居等革命遗址是重要的爱国主义教育基地。 XX是一座资源宝库。有野生动物195种，珍稀植物46种，煤、铁、霞石、花岗石、石油、天然气、铀矿等矿产资源50余种，素有大巴山“百宝箱”之美誉。XX黄羊、金银花、山核桃、富硒茶等特色产业基地初具规模，长赤牌翡翠米等9个农产品获国家绿色食品认证、云顶茗兰等5个农产品获国家有机食品认证，是中国XX黄羊之乡、中国核桃之乡、中国金银花之乡、中国富硒茶之乡。 XX是一处生态家园。全县森林覆盖率62.2%，绿化率98.5

4、%；有830平方公里原生态旅游景区、41万亩原始森林、3万亩冰川时期“活化石”巴山水青冈和2462亩皇柏林，被誉为“四川盆地北部边缘山区重要的生物基因库”， 拥有XX国家重点风景名胜区和米仓山国家森林公园两个“国”字品牌的风景名胜区，是中国生态旅游大县、中国最具原生态旅游资源大县、中国红叶之乡、中国楹联文化大县、中国绿色名县。 XX是一个国定贫困县。2010年全县实现地区生产总值（GDP）55.91亿元，比上年增长14.9%，增速比上年提高0.4个百分点。其中，第一产业增加值16.05亿元，增长4.1%；第二产业增加值24.12亿元，增长28.5%；第三产业增加值15.74亿元，增长9.2%。

5、三次产业对经济增长的贡献率分别为11.9%、82.4%和5.7%。三次产业结构由上年的32.4:34.5:33.1调整为28.7：43.1：28.2。 全年民营经济增加值27.38亿元，比上年增长18.9%，占GDP的49%，对GDP增长的贡献率为65.7%。其中，第一产业增加值4.97亿元，增长3.6%；第二产业增加值13.39亿元，增长31.2%；第三产业增加值9.02亿元，增长10.5%。2、项目提出的理由项目建设是XX县公务接待的需要酒店建设是为了进一步整合XX县接待资源，不断提升接待档次和能力，使接待工作逐步规范化、制度化，并且把该工程打造为XX县接待党和国家领导人，省部级及党政公务

6、代表团的重要接待基地和重大活动的承办基地。随着社会的发展，城市的各种功能的完善，现有的基础设施已不能满足城市发展的需要，政府接待、会议等设施建设已迫在眉睫。是招商引资和服务城市的需要招商引资作为XX县区域经济发展的主要措施之一，近年来收到了较好的成绩，一大批企业落户，在他们业绩不断发展的同时，也给XX县经济注入了新的活力。外地客商对XX县优化环境等软件服务感到比较满意，但美中不足的是该市缺乏星级宾馆等较高档次的服务实体，更没有集星级宾馆、休闲、娱乐于一体的综合接待服务中心，不能满足客商不同层次的需要。建设好该接待服务中心，可以留住和吸引更多的外商来XX县投资和创业。项目建设是XX县经济发展的需

7、要XX县强力推进工业发展和大力提升城市品位为战略，并且该市近几年经济得到迅猛发展，2010年全县实现地区生产总值（GDP）55.91亿元，比上年增长14.9%，增速比上年提高0.4个百分点。其中，第一产业增加值16.05亿元，增长4.1%；第二产业增加值24.12亿元，增长28.5%；第三产业增加值15.74亿元，增长9.2%。三次产业对经济增长的贡献率分别为11.9%、82.4%和5.7%。三次产业结构由上年的32.4:34.5:33.1调整为28.7：43.1：28.2。 然而随着工业的发展，城市品位的提高，必然会大量吸引外来投资者、技术、工程、务工等人员，同时也促进了该城市接待量的提高，

8、但现在的宾馆接待能力均不能满足XX县经济的发展。因此，本项目建设是非常必要的。项目建设是XX县旅游业发展的需要旅游是一项集经济、社会、生态效益于一体的现代产业。以“行、游、住、吃、购、娱”为主要内容的旅游活动对经济社会的加快发展有着巨大的带动和促进作用。随着人民生活水平的不断提高，人们的物质生活条件不断改善，可支配的收入大幅度增加，人们对精神生活的需要和质量有了新的选择和更高要求，现代人们在忙碌完工作的时候，都非常渴望走出去享受轻松、闲适、娱悦的生活情调。本项目的建设，将具有极强的生命力，将给广大旅游消费者带来更高级、更舒适而又崭新的感受，为XX县旅游经济的发展夯实了基础。XX县旅游资源：XX

9、历史悠久，文化源远流长，人文底蕴深厚，自然风光宜人，名胜古迹众多，革命胜迹遍布，艺术遗产独特，地方物产丰富，形成独特的旅游资源，特别是XX被国务院批准为国家重点风景名胜区。XX是一方神奇秀丽的自然山水，地形复杂，峰峦迭嶂，峰林俊美，洞穴幽深，山泉密布，云蒸雾绕，林海浩荡，胜景众多。它以秀丽奇特的群峰为代表，苍翠茂密的森林植被为基调，集秀峰怪石、峭壁幽谷、溪流瀑潭、原始山林为一体，可集中概括为“峰奇”、“石怪”、“谷幽”、“水秀”、“山绿”五绝。XX风景名胜区有桃园、大坝、大江口、神门、小巫峡五大景区，主要景观360多处。景区内景色秀丽，步移景换，奇峰林立，沟壕纵横，谷幽峡，瀑布珠连，古木参天，

10、红叶千里。著名诗人高平有诗称赞：“九寨看水，光雾看山，山水不全看，不算到四川”。XX同时还是电视剧远山的红叶的拍摄地。综上所述，建设XX县XXXX四星级酒店项目是很有必要的。3、项目提出的过程2011年10月，我公司组织有关人员承担了XX县XXXX四星级酒店建设项目的可行性研究，经过实地调研，并结合XX县现有接待条件和近几年XX旅游接待的实际情况；通过认真分析、论证，完成了该项目可行性研究报告的编制。1.2 项目概况 1.2.1、拟建地点：XX县XX镇1.2.2、建设性质：新建1.2.3、建设规模与目标 1、建设规模和内容根据XX县现有接待条件和近几年XX旅游接待数据以及该县国民经济和社会发展

11、第“十二五”发展规划纲要；并且按照XX友人中心片区规划和旅馆建筑设计规范，确定本项目建总建筑面积25080平方米。其中：酒店用房：总建筑面积为16080平方米，楼层为地下一层地上八层；KTV及洗浴中心：总建筑面积为2800平方米，为负一层；厨房：总建筑面积为1300平方米，为负一层；停车场：总建筑面积为4900平方米，为负一层；2、建设目标通过本项目建设可进一步改善XX镇的投资环境，完善城镇功能，提高接待水平，为XX县旅游经济的发展夯实了基础，以此促进XX县经济更快的发展。1.2.4、项目投入总资金及效益情况 本项目总投资为2900万元，其中：工程费用6856.44万元，其他费用1331.3万

12、元，预备费用145万元。该项目投资利润1184.48万元0, 投资利润率为11.7%,投资回收期6.47年,因此本项目在财务上是可行的。1.2.5、主要技术经济指标 序号建设项目单位工程量楼层1项目总用地亩632项目总建筑面积平方米250803酒店用房平方米160804KTV及洗浴中心平方米2800地下一层5厨房平方米1300地下一层6停车场平方米4900地下一层7硬质广场工程平方米80008绿化景观面积平方米100009建筑密度%16.4710容积率0.6111绿化率%23.812项目总投资万元10098.4313年利润万元1184.4814投资利润率%11.715投资回收期年6.47第二章

13、 需求分析与建设规模 2.1 需求分析 2.1.1、XX县XX现有酒店、宾馆资源XX镇无一家四星级酒店，三星级酒店仅一家：XX县桃园大酒店是住宿、餐饮、娱乐、休闲为一体的三星级商务型酒店，已投入营业。其余就二星级酒店、客栈及农家乐。由上述可知，XX县XX三星级酒店、宾馆客房出租率较好，并且在旺季时的客房出租率高达100%。2.1.2、市场前景乐观区位优势明显，XX镇辖8个行政村，29个村民小组，4个国有林场，总人口3428人，其中农业人口2351人，幅员面积579平方公里，森林覆盖率达98%，镇内主要河流焦家河系嘉陵江上游支流之一，呈东西走向穿境而过。XX镇就位于焦家河的发源地，年平均气温12

14、.6，平均降雨量1290mm，无霜期达到280天，属典型的亚热带季风湿润气候，境内四季雨量充沛、气候宜人，被誉为“天然氧吧”。 全镇共有个体工商户140家，集体企业5家，私营企业8家，年游客达到4万人次，实现旅游综合收入600万元。随着对外开放日益加大，经济文化发展迅速流动人口增加较快，特别是XX近几年来的旅游人口不断增加以及国家、省、市、县级考察培训，目前，XX县XX现无一家四星级酒店，三星级酒店仅一家，且经营多年及接待设备不完善，其他的宾馆、酒店其规模太小、档次不高，XX游客酒店区域块的酒店建设还是空白，为新建大酒店留下较大的发展空间。根据我们对市场的调查，XX县XX的高档酒店仍处于供不应

15、求的状态，仅有一家三星级酒店客房出租率达到90以上，旺季最高达100。在XX游客酒店区域块新建一座设备齐全、功能配套的四星级酒店的市场前景是乐观。2.1.3、客源稳定本项目实施后将会成为县委、县人大常委会、县政协、县纪委等机关及县直各单位公务酒店，旅游接待酒店。2.2 建设规模 序号建设项目单位工程量楼层1项目总用地亩632项目总建筑面积平方米250803酒店用房平方米160804KTV及洗浴中心平方米2800地下一层5厨房平方米1300地下一层6停车场平方米4900地下一层7硬质广场工程平方米80008绿化景观面积平方米100009建筑密度%16.4710容积率0.6111绿化率%23.8第

16、三章 场址选择3.1 场址现状3.1.1 选址原则1、酒店应选择在阳光充足、空气流通、场地干燥、排水通畅、地势较高的地段；2、酒店内应布置休闲、运动场地和提供设置给排水及供电设施的条件；3、酒店的选择应符合当地旅游风景规划要求，并应选在交通方便、环境良好的地区；4、在城镇的基地应至少一面临接城镇道路，其长度应满足基地内组织各功能区的出入口、客货运输、防火疏散及环境卫生等要求；5、宜设在无污染的地段，与各类污染源的距离应符合国家有关防护距离的规定。3.1.2 建设地点酒店坐落XX镇内，XX镇位于XX县北部边缘，地处XX国家重点风景名胜区腹心，北靠陕西南郑，距历史名城汉中75公里，南距XX县城70

17、公里，西接广元旺苍，处于川、陕、渝旅游“金三角”地带，境内交通便捷，S101省道公路穿境而过，为该酒店建设能更好发展创造了前提条件。该用地比较平坦，用地条件良好，交通便利，周边环境状况较好，利于居住、休闲及工作。3.2 场址条件3.2.1、地形、地貌条件XX县位于川东北中山区米仓山南麓，海拔3602507m，地势北高南低，中间乐坝镇为最低槽谷地段，成为南北山区的天然分界。其北属米仓山，中深切割的中山地貌，山脊线呈北东东向，大致平行排列，由北向南渐次降低，一般海拔在13002000m左右，相对高差7001200m，制高点XX海拔2507.8m，沟谷深切，谷坡陡峻，以凸坡为主；其南属方山与丘陵区，

18、为浅至中切割的中低山地貌，沟谷纵横，山体零碎，形态不一，山脊海拔8001200m，北东高南西低，相对高差300700m，沟谷以两坡较缓的“V”字形为主。XX县地貌类型划分及分布详见图XX县地貌图。项目区大地貌单元属浅中切割剥蚀（侵蚀）构造低山地形之单面山地貌，区域上为“鸡爪状”沟梁相间地形。项目区整体地势北高南低,东高西低，呈“V”字型沟谷斜坡地形，北东侧为斜坡，局部呈陡崖形态，南西侧为沟谷，现状为红塔水库库水。场区北南向山脊地形较平缓,顺向坡结构，总体地形坡度315；场区东西向斜坡较陡，切向坡结构，总体地形坡度2540，局部陡崖坡度8090。项目区缓坡地带多为第四系残坡积层覆盖，以耕地为主，

19、斜坡植被一般发育，山梁及两侧基岩出露区面积较大。3.2.2、气候条件XX县气候属亚热带湿润季风气候，四季变化分明，春季温暖多雨，夏季炎热湿润，秋季凉爽少雨，冬季寒冷干燥。年平均气温在17.9，极端最底温度-8.8，最高达41，年日照时数为1700.4小时，年均降水量为1942.2毫米，年无霜期273天。境内主导风为西北偏北风，年最多风向为北风，其中每年68月多南风。XX县位于扬子地台北缘，跨川中坳陷区和扬子地台北缘坳陷褶皱带两个二级构造单元。区内北部地区元古代基底为燕山期地壳运动呈块状上升后经侵蚀而出露地表，具明显的地槽特征，其南、北缘逆冲于盖层之上，形成一东西向地垒构造；南部沉积岩为盖层，具

20、明显的地台型特征。区内构造线方向主要为北东东南西西向。其基底褶皱构造主要表现为强烈的复背斜和复向斜（如上两复背斜和中子山复向斜），盖层褶皱则表现为微向南偏转的不对称短轴状或线状褶皱和宽缓的褶皱（如新场向斜、新观背斜、新华向斜和龙凤场背斜组合），基底边缘褶皱较为强烈。3.2.3、气象与水文XX县属北亚热带湿润季风气候四川盆地东北边缘区，具明显的立体气候特征，山上山下气候差异悬殊。海拔800m以下四季分明，气候温和，雨量充沛，大陆季风气候特征明显，具春迟秋早而短，夏季无明显高温时段，光热条件较好的特征；海拔1000m以上气候阴凉，春迟秋早，夏短冬长，光照条件差；海拔1400m以上气候阴冷潮湿，春秋

21、相连，冬长无夏，光照条件差，不同年份气候差异大。根据XX县气象资料，年均气温16.3，最冷月（12月次年1月）平均气温5.1，最热月（68月）平均气温30.0，极端最高气温40.0，极端最低气温零下4.3；年平均日照时数1624.1小时，日照百分比36.6%；年无霜期257天；年均降水量1198.7mm，蒸发量1438.8mm，年均相对湿度72%，近50年来最大降雨强度79.8mm/h；城镇主导风向西北风，静风频率43%，平均风速1.6m/s，风向频率13%，污染系数3.7。降水往往是引起地质灾害的重要因素之一。XX县年均降水量比邻近县份略高,且年内分布不均。其冬半年（10月至次年4月）降水为

22、173.4mm，占全年14%，夏半年（5至9月），降水量1025.3mm，占全年86%，其中5、6月份偏少，占全年20%，常发生伏旱。1月份降水少，仅6.1mm，占全年0.5%，1983年降水量最高，达1832.5mm，1979年最低，为829.3mm。降水量北部比南部高。大雨开始期，平均在4月20日左右，大雨结束期平均在10月3日前后。全年平均降水量日数为140.6天。项目区2007年3月5月日降雨量为250mm。XX地处嘉陵江上游支流东河、渠江上游支流XX的源头地区，境内主要河流包括XX河、焦家河及其支流溪沟，属嘉陵江水系。地表水的水质一般较好。总的说来，丰水期好于枯水期，支流好于干流，上

23、游好于下游。一般地区好于城镇工业和人口集中地区。丰水期(610月)河流水质状况良好，属清洁河流，适合工农业用水和人蓄饮水要求。属重碳酸钙盐水钙组型软水，矿化度4.86.7毫摩尔升，PH值介于7.48.0，总硬度10l一105豪克升，枯水期(11月一5月)水质相对较差。道河沟、关坝河水质好，无污染，无工业废水和城区生活废水排放，水中汞、铬、铜、氰化物等，符合要求，悬浮物、化学耗氧量、酚均未超标。地下水水化类型以重碳酸钙型水为主，矿物度在117毫摩尔/升，硬度介于1221度。PH值7.58.7，为低矿化淡水，适宜一般生活用水及农田灌溉。根据公路混凝土工程环境水侵蚀性技术标准的规定，可满足工程用水的

24、要求。3.2.4、地震项目区建筑抗震设防烈度为6度，设计地震分组为第二组，设计基本地震加速度值为0.05g，地震动反应谱特征周期值0.40s。3.2.5、区域性规划要求项目建设过程中严格按照旅游风景规划管理部门提出的规划设计条件，由规划部门统一放线，总平面布置结合新城区详规，合理进行功能布局、组织交通，满足绿化景观设计、消防、交通、城市景观等要求。3.2.6、交通条件境内运输：境内有较为完善的公路运输网。XX县公路主要京福高速公路、沪瑞高速、国道316线贯穿全境，以及现有的城区道路，即可以保证外购材料的运入，也保证了城市内的材料运输问题。酒店坐落XX景区内，汝水森林公园地处市城区东南部，位于文

25、昌大道以东、临川大道以南、傅家堤以西、南门路以北，距离市中心空间距离为1.5公里左右。3.2.7、公共设施条件项目建设供水、供电等市政设施可直接接入场区，征地前期工作进展顺利。3.2.8、施工条件本项目施工条件良好，施工所需建材在当地均能供应，交通便利且运距不长，施工用水，用电可直接从规划市政管网接入。3.2.9、周边环境条件场址附近无各种化学、生物、物理污染源，无过境架空高压线，无危及工作人员安全的易燃易爆危险物品库。第四章 建设方案4.1 项目总体规划4.1.1 规划设计依据（1）中华人民共和国森林法、中华人民共和国野生动物保护法、中华人民共和国环境保护法、中华人民共和国水资源保护法、中华

26、人民共和国消防法等法律法规（2）森林公园管理办法（3）中国森林公园风景资源质量等级评定（GB/T18005-1999）（4）四川省旅游发展总体规划（5）巴中市旅游发展总体规划（2008-2010）（6）XX县2011年国民经济和社会发展计划（7）中共XX县委、XX县人民政府关于进一步加快旅游经济发展的决定（8）旅馆建筑设计规范（JGJ62-90）（9）建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2003）、四川省建设工程工程量清单计价定额和四川省建设工程工程量清单计价管理办法（10）市政工程投资估算指标（11）交通运输部2007年公路工程基本建设项目概预算编制办法（12）城市区域环境噪声标准（

27、GB3096-93 ）、环境空气质量标准（GB3095-96）、巴中市水污染排放标准(试行)、生活垃圾填埋污染控制标准（GB18599-2001）等（14）建设业主提供的有关项目的其他基础资料和数据。4.1.2 规划指导思想和设计构思为进一步改善XX县XX镇的投资环境和完善景区功能，以提高旅游和公务接待水平，于是在XX县县委县政府领导批示下，拟通过资源整合，在XX镇内兴建设一个“外观现代大方，内在宽敞舒适”的现代园林式酒店建筑，同时，具有独自特色和较强的时代感，营造一个温馨、典雅、宁静、优美的居住生活空间，创造一个集居住、安全舒适、环境优美、休闲、观赏于一体的标志性建筑。在整体设计中主要遵循以

28、下原则：1、体现居住的舒适性原则和以人为本的设计理念，把本工程建设成为高品位、高标准、高意境、高档次的一流精品酒店。2、尽可能地立体地拓展居住的景观空间。3、重视本区块内规划中的地形变化和竖向设计，创造出大气开放、错落有致的建筑效果。4、重视建筑的外立面设计，依靠建筑形体变化和色彩配置，创造出独特的视觉效果。5、充分考虑地方实际需要和客户空间结合，重视户型设计的合理性和经济型，同时在顶层空中别墅的设计体现豪华的特点。6、环境设计突出大尺度与小尺度相结合的效果，形成绿地景观、街景、园景和建筑之间在空间尺度上的相互呼应。4.1.3 总平面布置酒店总体布局拟呈园林式布置，与整体环境相协调。项目区域地

29、势平坦，中心区域内要求交通流线顺畅，客货员工互不干扰。同时，为满足日益增多的车流量，要求建有足够的停车泊位，初步建议停车位每间客房不少于0.4个，并能有部分室内停车位，必要时可设计成封闭式停车库。根据县委县政府提出的建造“园林式”接待的要求，结合所在地理环境的特点，建筑层数以多层建筑为主。建筑造型可采用有传统建筑符号的现代建筑造型。根据公务接待要求和市场定位，该中心经营的基本功能初步确定为互相有关联的五大功能：1、综合性住宿接待功能为能适应公务接待和市场需要，客房区总计设230间（套）左右，可接待上级领导、会议及旅游团队之用；它应有独立的接待、商务、会议、休息、健身、阅览及酒吧餐饮功能，房型以

30、标准间为主。接待楼主要设有100个标准间和20个套间，该楼坐落XX景区内，西边紧靠文昌大道；迎宾楼设有80个标准间、小套20个、中套6个、大套4个、总统套房2个，该楼坐落XX景区内，位于接待楼的西北边。2、政府接待和会议功能政府公务接待是服务于当地政治、经济发展的具体表现，本项目根据县委县政府领导批示已于重点考虑，在酒店考虑一级警卫设计。专用大型、小型会议厅一间，大型会议厅必须交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊和配套的服务、贮藏用房及卫生间。大型会议室应配置同声传译设施。3、全方位餐饮经营功能为适应中型会议、政府接待、外商、地方厂商经济活动及当地婚庆活动和其他各种中高档散客宴请等需要，酒店设有中、小型中餐厅、风味餐厅、咖啡厅（兼西餐厅）、大堂吧等。与餐厅配套的厨房布局合理，传菜线路不与主要公共区域相交叉。4、员工居住、用餐及办公功能为发挥人力资源优势，该中心充分考虑员工生活、居住场所（综合楼）。综合楼该楼坐落XX景区内，与迎宾楼遥相呼应，东、西相对。5、舒适、先进的健康娱乐功能利用优越的地理条件和人文资源，室外可设置网球场、烧烤区、钓鱼池，预留室外游泳池及庭院散步休闲设施。室内设健身中心、乒乓球室、台球房等活动间。4.1.4 道路系统规划本项目道路规划分为三种线性形式，一为车行主干道 、二为车行次干道、三为步行道和广场。结合