济南市房产测绘规范.docx

1、济南市房产测绘规范关于印发济南市房屋平面图绘制及房屋面积测量计算规则(试行)的通知济房产字1999160号-各区房管局,市公房管修处、市房产交易所飞房产登记中心、房产测绘房屋安全鉴定中心:为加强房屋产权产籍管理,规范房屋确权登记房屋平面图绘制及面积测量计算工作,现将济南市房屋平面图绘制及房屋面积测量计算规则(试行)印发给你们,请认真执行。并将实施中的有关问题通知如下:一、规则实施后竣工交付使用的房屋,进行房产交易、权属登记时,应执行本规则;规贝。实施前已竣工交付使用的,仍执行国家建设部商品房销售面积计算及公用面积分摊规则(建房1995517号)及国家经委建筑面积计算规则(1982经基设字58号

2、)的规定。以避免同一幢楼内因套内建筑面积及公用部位分摊面积计算不一致,而导致整幢楼的建筑面积出现较大误差O二、凡按第一次房改政策购房,无论价款是否已经结算,均按原规定计算套内建筑面积及公用部位分摊面积。三、在同一幢住宅楼房上,如果有已按第一次房改政策购房户或产权调换户,则第二次房改政策购买或按商品房购买的房屋,其套内建筑面积、共用部位分摊面积,仍按原规定计算,以保证同一户型的一致性。四、按规则计算的建筑面积、套内建筑面积、阳台面积、共用部位分摊面积,在房屋确权登记签证时,仍按原有签证规定办理,权属证书上填写的发证面积=套内建筑面积+阳台面积+共用部位分摊面积,在附记栏内注明其中包括共用部位分摊

3、面积XX.XX平方米。五、规则实施后的房屋租赁户,其承租房屋的使用面积计算仍执行原来的规定。六、商品房建设单位办理商品房预售许可证的面积测算应执行本规则。七、本规则自一丸丸九年十二月一日开始施行。一九九九年十一月十七日济南市房屋平面图绘制及房屋面积测量计算规则(试行)根据国家质量技术监督局、中华人民共和国建设部住宅设计规范(建标199976号)、国家经委基建办关于印发建筑面积计算规则的通知(1982经基设字58号)、国家质量技术监督局(商品房销售面积测量与计算机建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(建房1995517号)、关于严格执行房地产地籍测绘要求配制房屋所有权证附图的通知(19

4、89建房字第381号)和房产测量规范(CH5001-1991)的有关规定,结合我市实际,制定本规则。房屋平面图绘制根据核发房屋所有权证的要求,房屋平面图包括房屋坐落平面图、房屋分层分户平面图、房屋分户平面图。一、房屋坐落平面图(一)成图方法1.利用原有的房产证附图或房屋院落平面图,经现场丈量、核实后,绘制成图。2.未办理房产证或无房屋院落平面图的,则对fF噎院落进行现场勘测,绘制成图。3.院落较大的,可采取分片绘图的方法,绘制总图及分片图。总图应标明各分片图的分界及序号,分片图应标明房屋幢号、建成年份、外部尺寸、建筑面积。(二)绘图要求1.按比例绘制院落的权属界线;2.标明院落的四邻及院落的大

5、门、旁门;3.在院落中根据房屋的相对位置,按比例绘制房屋的外部形状,标注房屋的门及外框尺寸;4.标注房产要素;5.标明图纸的指北方向及填写图标中的有关栏目。(三)标注内容与方法1.图名:房屋坐落平面图。2.图框:上边框距纸边30mm,下边框距纸边20mm,左右两边框距纸边10mmo3.房屋坐落:标注在图框的左上方:XX区XX路XX号。4.指北方向:标注在图纸的右上角,为上北、下南、左西、右东,手工制图的,用箭头标出,并注明北字;微机制图的,指北针用细实线绘制,形状为,圆的直径为15mm,指针尾部的宽度为2mmo5.图标:位于图纸的右下角,内容包括总建筑面积,阳台面积06.比例、绘图人、绘图时间

6、分别标注在图框下方。7.院落四邻:房屋坐落平面图上要标明院落四邻。绘图标注时,路、街、胡同用两条平行虚线表示,可不按比例,但应标出:路街。其他与房地产有关的铁路、桥梁、河道等作为四邻时也应用虚线绘出。标明名称,可不按比例。没有形成院落的独立房屋,如小区内的独立楼房,标四邻时,四邻房屋可不按比例绘制,要标明四邻的门牌号或楼号,可不标具体尺寸。8.院落权属界线:院落的权属界线应依照土地使用证或合法用地文件的定位图来确定,按实际情况标注。院落的界线是围墙或栅栏的,一律用实线表示;没有围护物的用点划线表示O院墙与四邻的毗连关系应在-c清楚,院墙为共、借墙的要标注共或借字(在院墙的借方一侧标注)。房屋坐

7、落平面图应标明门牌号。门牌号右上角要加注#字符号。绘制院落的门柱、门垛时,可不按比例。(1)有院墙的门牌注记在实际开门处的中间O(2)没有院墙的门牌注记在实际开门处o(3)同一院落有几个门牌号的应分别注明。l9.房屋及附属设施:(1)绘制房屋外框时,按外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线丈量,为丈量方便,可以外墙勒角以上墙身丈量,如外墙为水刷石(砂)的,可一面减22mm;外墙为面砖(马赛克)的,可一面减25mmo墙体凹凸10cm及装饰性的柱、垛以及临时房屋、活动房屋在图中均不标注。房屋用实线表示,分幢绘创,即按比例绘出房屋的外形及相对间距,在房屋边框线外侧标出房屋的长宽尺寸,一幢房屋标注一个主

8、要的门。楼房如有错层、阁楼,应绘错层、阁楼附图,并标明长宽尺寸,以保证整幢房屋述筑面积的计算9绘图中平房应分间,梁用虚线表示,房屋如有毗连关系,则应标明共墙、借墙。一处院落中,不同产权单位(人)的房屋分别按要求绘制房屋坐落平面图。一个产权单位(人)申请确权时,其余产权单位(人)的房屋按比例绘制外框,不标尺寸和房产要素,但要标注幢号、产别,以便区分房屋的不同权属o(2)房屋附属设施包括:柱廊、檐廊、挑廊、阳台、坡屋顶、门斗、雨蓬、室外楼梯等。其中檐廊是门与门之间的主要通道,即檐廊具有两个以上的门,而无柱雨蓬只有一个门。柱廊以柱外围为准,封闭的用实线连接,不封闭的用虚线连接。檐廊以外国水平投影为准

9、,用虚线表示。挑-廊以夕F围水平投影为准,封闭的用实线表示,不封闭的用虚线表示。门斗、雨蓬以柱或围护物外国为准。独立柱的雨蓬以顶盖水平投影为准,封闭的用实线连接,不封闭的用虚线表示,无柱雨蓬不绘制。室外楼梯以外国水平投影为准,用实线表示。10.附属建筑物包括:水塔、烟囱、水池、简易自行车棚、檐高1.80米以下的储藏室、简易厕所等,可不按比例绘制,不标尺寸,但应按顺时针编排序号,附1、附2?ao11.房产要素房产要素包括房屋的幢号、建成年份及建筑面积。房屋的臆号、建成年份用建成年份/幢号表示,标注在房屋的左下角O如房产要素在房屋外框内无法标注,可用实线引出标注。(1)幢号房屋的幢号为该幢房屋在整

10、个房屋院落中的顺序编号。如元院落的独立房屋幢号为1。幢是指一个独立的、同一结构的、包括不同层次的房屋。同一结构互相毗连的成片房屋,可按街道门牌或建成年份适当划分幢号。幢号的编排方法为:面对院落大门,自左向右,自前至后按顺时针方向,用阿拉伯数字依次编排,1、2、3、4。(2)建成年份房屋的建成年份即房屋的竣工年份。有竣工验收证明的以证明为准;没有竣工验收证明的以实际竣工年份为准。建成年份用四位数字表示,如1980、1999、2001。(三)比例尺、图幅比例尺可选1:100、1:200、1:300、1:500、1:1000;图幅:4K、8K、16K三种图纸,一般选用8K、16K图纸。二、房屋分层分

11、户平面图凡是住宅楼房及按套或区块出售的非住宅楼房均绘制此图。(一)成图方法1.根据原发房产证附图及工程竣工图纸(或未变更的施工图纸)绘制成图。但必须实地丈量、核实楼房的分户情况、尺寸及建筑面积。2.按照房屋的实际情况,经现场实地丈量、核实,绘制成图。(二)绘图要求房屋分层分户平面图应使楼房的外框线与图纸的外框线平行,根据楼房的朝向横放或竖放于图纸中。分层分户平面图应标明楼房各层的单元分布和分户情况。楼房底层有小院和储藏室的,则在楼房底层平面图上绘制,储藏室等附属用房应标明序号。一幢楼房中有两个以上所有权人的,一个产权单位(人)申报时,只标注属产权申请人的有关内容,其余部分只注明产别,在图中注明

12、与四邻毗连的墙与板均为共有。(三)标注内容与方法1.图名:房屋分层分户平面图。2.图框:同房屋坐落平面图。3.房屋坐落:标注在图框的左上方:区路号楼。4.比例、绘图人、绘图时间分别标注在图框下方。5.指北方向:同房屋坐落平面图。6.图标:位于图纸的右下角,其内容包括建筑面积、阳台面积、分摊系数。7.房屋:图中房屋由楼房和附属用房两部分组成。附属用房包括储藏室、地下室及其他附属用房。售房单位统一投资封闭的阳台用实线绘制;非统一投资封闭的阳台用虚线绘制o房屋尺寸标注在房屋边框线的外侧,所标尺寸以米为单位,保留两位小数。丈量核实房屋的外国尺寸的方法与房屋座落平面图第8、第(1)项规定相同。墙体凹凸小

13、于10厘米以及装饰性的柱、垛在图纸中均不表示。楼房按比例分层绘制,并标出单元及各房的分布情况,标注单元号。单元门、分户门及阳台门在图上分别标明。绘制坡屋顶分层分户平面图时,要标注1.20米至2.10米和2.10米以上的尺寸,各分层分户平面图下方要标明第几幢第几层平面图。单元号的编排顺序为:面对单元门自左至右依次编排,一单元、二单元。楼房各层次之间尺寸相同的只标注一层(标注第二层),各层次外围尺寸不同的应分别标注。地下室需绘制附图,标注尺寸,并标明每间地下室的顺序号,计算分摊系数。其他附属用房要根据与楼房的相对位置和距离,按比例绘制在楼房底层平面图上,标注尺寸,编排序号,附1、附2。8.底层小院

14、:如出售楼房底层带有院落,应按比例绘制在楼房底层平面图上,注明院字,标注院墙尺寸。院墙是借用或共用的标明借或共字。9.房产要素:包括房屋的幢号、建成年份及建筑面积。房屋的幢号与建成年份标注在楼房二层平面。图的左下角,即建成年份/幢号。幢号为本幢楼房在整个院落中的编号。建成年份按实际竣工年份填写,用四位阿拉伯数字表示。(三)比例尺、图幅比例尺可选1:100、1:200、1:300或1:500;图幅为8ko(四)坡屋顶绘图1.图名:坡屋顶分层分户平面图o2.图柜:房屋分层分户平面图。3.房屋坐落:标注在图框的左上方:x区路号楼。4.比例、绘图人、绘图时间、指北方向同房屋分层分户平面图05.图标:位

15、于图纸的右下角,其内容包括坡屋顶建筑面积、标准层套内建筑面积、标准层使用面积、坡屋顶使用面积、标准层使用面积系数。6.成图方法:高度1.2米用细实线画出,高度2.10米用粗实线画出。三、房屋分户平面图房屋分户平面图是成套或区块房屋产权证的附图,是在房屋分层分户平面图的基础上,为售房后核发购房单位(人)的房屋所有权证,明确房屋的权属界线,以套或区块为单位绘制的房屋权属范围细部图。(一)成图方法根据房屋分层分户平面图或楼房竣工图纸,实地丈量、核实,绘制成图。(二)绘图要求房屋分户平面图应使房屋的外墙与图纸外框平行,要标明每户房屋的分间情况,以及附属用户、小院的分布情况。(三)标注内容与方法1.图名

16、:房屋分户平面图o2.房屋坐落:标注在图框的左上方:号楼单元室。3.图标:位于图纸的右下角,其内容包括套内建筑面积、阳台面积、分摊建筑面积、备注。备注栏内注明:户与户之间的隔墙、楼板及公用建筑之间隔墙、外墙(包括山墙)均为共有。4,比例、绘图人飞绘图时闽分别标注fEF写症下方23.稳北万同3罔房屋坐落平茵茵。6.房屋:包括房间、阳台和附属用房,分别用实线绘制飞主主均不黑单位统一投资封闭的阳台用虚线绘制。按比例标出每户房屋的分间情况,并标出房屋外部轴线尺寸,以便计算房屋的套内建筑面积。尺寸以米为单位,保留两位小数。标注的尺寸中阳台为外围尺寸,其余尺寸均为轴线尺寸。标注房屋的分户门及分间门。如房屋

17、在楼的中间部位,则房屋两侧加折断线。坡屋顶的分户平面图要标注1.20米至2.10米和2.10米以上的尺寸,绘制附属用房时,应标注房屋的外围(或轴线)尺寸,在中间标出附属房屋的建筑面积,同时注明附1、附2。7.底层小院:如购房单位(人)带有底层小院,则在分户平面图上按比例绘制,标出院落的长宽尺寸,注明院字,院墙为借用或共用应注明借或共字。8.房产要素:房屋的幢号、建成年份同房屋分层分户平面图。房屋的建筑面积包括套内建筑面积和分摊建筑面积。标注时将房屋的套内建筑面积填写在房屋的中间o四)比例尺、图幅比例尺可选1:100;图幅:选用8K或16K。(五)坡屋顶绘图1.图名:坡屋顶分户平面图o2.坐落、

18、比例、绘图人、绘图时间、指北方向同房屋分户平面图03.图标、成图方法:同坡屋顶分层分户平面图。四、房屋平面图的绘制要求1.图纸上的文字、数字和符号等,均应笔画清晰、字体端正、排列整齐、使用正确。2.图线不得与文字、数字、符号重叠或混淆。3.图纸上的文字、数字和符号,必须使用绘图笔书写。4.文字的高度可选用3.久久久10、14或2Ommo5.图中的汉字,均应采用长仿宋体。6.汉字的高度应不小于3.5mn;拉丁字母、阿拉伯数字的高度应不小于2.5mmo7.房屋平面图应使用微机制图。8.房屋平面图样式附后。房屋面积测量与计算-、建筑面积测算范围(一)应全部测算为建筑面积的范围1.永久性结构的单层房屋

19、不论其高度如何均按一层测算,其建筑面积按外墙结构外表面水平面积测算。单层房屋内如带有部分楼层的,应测算其建筑面积。2.多层房屋按各层建筑面积总和计算,其底层按建筑物外墙结构外墙面以上外围水平面积测算;二层及二层以上按外围结构外墙水平面积测算。3.净高大于等于2.05米(楼面或地面至上部楼板面或吊顶底面之间的垂直距离)的地下室、半地下室等,及相应出入口的建筑面积按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外国的水平面积测算。4.坡地房屋利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2米的,按围护结构外围水平面积测算。5.穿过房屋的通道,建筑物内的大厅、门厅不论其高度如何,均按一层计算建筑面积,门厅、大厅

20、内回廊部分层高超过2.2米以上的按其水平投影面积计算。6.图书馆的书库按书架建筑层测算。7.楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层测算。8.舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数测算。9.自然层内的技术层、附层,按层高超过22米以上部位的上口外围水平投影面积测算。10.与房屋相连的有柱雨蓬,按柱外墙结构外墙面水平面积测算。11.突出房屋屋面有围护结构且层高超过2.2米以上的方形或坡形楼梯间、水箱间、电梯机房等,按其围护结构外围水平投影面积测算。12.突出房屋外墙的门廊、门斗按围护结构外围水平面积测算。13.封闭式挑廊按其水平投影面积测算。14.建筑物墙外有顶盖和柱的走

21、廊、檐廊按柱结构墙面水平面积测算。15.两个建筑物间有顶盖的架空通廊,按通廊的投影面积测算。16.建筑物室内无楼梯的室外楼梯,均按每层水平投影面积测算。17.跨越其他建筑物、构筑物的高架房屋,按其水平投影和实际层数测算。18.属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积总和测算。19.玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。20.属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱外围水平技影面积计算。21.房屋间永久性的、封闭的架空通廊,按外围水平面积测算O22.室外楼梯做为主要通道和用于疏散的均按每层水平投影面积计算建筑面积。(二)按1/2测算为建筑面积的范围1.用深基础做地下架空层加以利用

22、,层高超过2.2米的,按架空层处围水平面积的一半测算。2.与建筑物相连的独立柱的通道按顶盖的水平投影面积的一半测算。3.未封闭的挑廊按其水平投影面积的一半测算。4.与房屋相连有上盖、未封闭的架空通廊和元柱的走廊、檐廊,按其水平投影面积的一半测算O5.两个房屋间无顶盖的架空通廊,按其水平投影面积的一半测算06.无上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积总和的一半测算。楼内有楼梯室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积o7.独立柱、单排柱的门廊、车棚、站台等属永久性建筑的按其上盖水平投影面积的一半测算。(三)不应测算为建筑面积的范围1.突出墙面的构件、艺术装饰、柱、垛、勒脚台阶、无柱雨蓬、挑沿02.检

23、修、消防等用途的室外爬梯。3.层高在2.2米以下的技术层、夹层,净高在2.05米以下的地下室、半地下室。4.其他建筑物、构筑物如独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油(水)池、贮仓、园库、地下人防干支线等。5.建筑物内外的操作平台,上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台O6.没有围护结构的屋顶、水箱、舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。7.单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层房间。-8.层高小于2.2米的深基础地下架空层,坡地建筑物吊脚架空层。9.骑楼、过街楼用作街巷通行的部分,以及房屋底层用作街巷通行的部分。10.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。(四)套(单元)建筑面积的测算

24、1.套内建筑面积的组成。套(单元)内建筑面积由以下二部分组成:(1)套(单元)内的使用面积(2)套(单元)内墙体面积2.套(单元)内建筑面积各部分测算(1)套(单元)内的使用面积套(单元)内的使用面积包括卧室、起居室、门厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等分户门内面积总和。跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。内墙面装修厚度均计入使用面积。(2)套(单元)内墙体面积房屋各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙墙体,有共用墙及非共用墙两种。房屋各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与共用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙、共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内

25、墙体面积。a非共用墙墙体水平投影面积全部计人套(单元)内墙体面积O3.阳台面积测算阳台面积按结构底板投影净面积单独计算,不计入每套使用面积或建筑面积内。4.坡屋面面积计算利用坡屋顶内空间时,顶板下皮表面与楼面的净高低于1.2米的空间不计算使用面积,净高在1.2米至2.1米的空间按1/2计算使用面积;净高超过2.1米的空间全部计入使用面积。坡屋顶的使用面积单独计算,不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积。需要计算坡屋顶顶层建筑面积时,利用标准层使用面积系数反求。利用标准层使用面积系数反求公式:坡屋顶建筑面积=坡屋顶使用面积标准层使用面积系数标准层使用面积系数=标准层使用面积标准层套内建筑面积5.

26、套(单元)内建筑面积的计算公式。套(单元)内建筑面积=套(单元)内使用面积+套(单元)内墙体面积。(五)公用建筑面积测算1.公用建筑面积由以下两部分组成:(1)各产权户共有的电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间飞公共门厅和过道、地下室、值班警卫室、为整幢房屋服务的共有房屋和管理用房均作为共有部位计算建筑面积o(2)套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半,为共有建筑面积02.公用建筑面积测算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整版建筑物各套(单元)的套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间的地下室、车库及人防工程等建筑面积,即为整幢建筑物的公用建筑面积。二、公用建筑面积分摊(一)公用建筑面积分摊原则1.公用建筑面积分摊是指将本幢房屋内的公用建筑面积,按各套(单元)