成都市小户型房地产市场分析报告doc351.docx

1、成都市小户型房地产市场分析报告doc351XX市小户型房地产市场分析报告中国房地产市场经历了三次住房消费浪潮：第一次是经济适用房，虽缓解了住房危机，却带来城市的再次更新难题，也带来众多家庭的二次搬迁；第二次是豪宅别墅热，由于大款与新贵族毕竟只占少数，导致大量商品房积压；而第三次，则是具有“平民路线”、“小家碧玉”特色的“大众精品房”的消费浪潮。2000始，在全国楼市上便开始逐步涌现出一些精品小户型项目，并且都在一时间创造了市场销售的奇迹。如果说，此时的小户型项目仅是“小荷才露尖尖角”，只是对主流市场的补充与点缀，那么，到了2002年，在各地的房地产市场上一下子涌现出众多的小户型项目，除了它们的

2、先辈们所具有的位置优、总价低的特点外，而且在社区规模、户型设计、景观建设、物业配套等方面不断创新与完善，对“小户型”进行了新的诠释。现在在市场上较为畅销的小户型有别于过去观念中的小户型，过去观念中的小户型不仅面积要小，而且由于楼价低、建筑成本低，往往造成质量较差和难以达到一定的档次的印象，这与今天在市场上走红的小户型其实已是两个有所区别的概念。l 什么是小户型目前尚没有一个明确的概念对小户型进行严格的界定，但有两种说法较为业内人士认可。一种是：一居室销售面积在60平方米以下，二居室销售面积在80平方米以下，三居室销售面积在100平方米以下；另一种是：单指面积小的户型(单套销售面积在60平方米以

3、下)，主要指一居室。“小而不失居家必备，巧而不失布局合理”，则是小户型的最佳阐释。第一部分：揭示小户型畅销的秘密户型回归，向标准面积回归，这是主流市场启动的必然标志。小户型热销其实是个人购房时代到来的标志。第一章：小户型市场形成的原因 户型趋小是国际住宅面积的发展趋向在日本和欧洲一些国家，在七十年代末的时候70120平方米的小户型占了增加住宅的50，到了八十年代末的时候占了65，到了九十年代末的时候70120平方米占了80。这几个数据不仅看出来，从七十年代以后，70120平方米的户型标准已经成为新增住宅的主流，并且在逐步的上升，同时，在这个标准以下的户型也在跟着往上走，也就是说整体户型平均面积

4、标准肯定是趋降，户型面积在向小发展。原因非常简单，和我们物质的发展，包括城市土地资源的紧缺，也包括个人隐私的需求、个人独立倾向的发展等等，这是一个很大的原因。 消费心理的变化，是使消费面积趋小的重要原因。随着取消福利分房后个人购房时代的到来，房子大小已不代表房子的品质。1) 购房心理由“一步到位”转变为“三步走”。一个时期以来，“一步到位”曾经是不少人信奉的消费观念，总以为这辈子再不会买房了，在这种理念的引导下，面积是否足够大成了衡量商品房品质的主要指标之一就现在百姓的消费习惯来看，换房频率已经从以前的年换一次，提高到年换次甚至次了，这是个循环市场，总会有人经历第一次小单元的需要阶段。尤其那些

5、收入稳定，渴望独立生活，但经济能力尚不能置业一步到位的年轻人，在单身或新婚后先在市中心交通便捷、环境成熟的居住区购买一室一厅或二室一厅的小户型商品房，待经济实力达到一定程度后，再根据情况买一套环境、地段、交通等俱佳的大户室甚至别墅。过渡性消费观念及家庭置业“三步曲”，令小户型很有市场。 2) 消费者对住宅功能的认识趋于理性化。专家认为，随着城市功能的发展，各种市政配套和生活服务设施会越来越完备，住宅的功能已经出现单纯化趋势，家庭将成为完全的私密空间，户型面积也将随之合理回归。以前的住宅具有较多的非住宅功能，会客、休闲活动都在家里，而随着会所功能的发达，人们的交流、活动都会移至公共空间。随着社会

6、的发展，消费者已经开始逐步意识到：将来活动空间与住宅会有一个功能细分的过程。家就是家，是纯粹的居住功能，不需要大而全，不需要什么功能都满足。另外，从经济的角度看，有没有必要花钱将购买来的诺大的一块住房面积空置或闲置在那里，别的尚且不论，仅就每个月要缴交一笔按面积计价的物业管理费用就不划算了。3) 将买房作为理财方式。观念先进的青年消费者将买房作为一种理财方式。总是租房和搬家，太累了，一年交给房东的租金细细一算也有好几千，到头来房子还是人家的，租金和月供一比，相差不多，有点积蓄，干脆买房，既对得起自己，又方便了“存款”。没有点压力，每月也不见得能存下钱来，最大的可能是“泡”吧“泡”掉了或是吃喝玩

7、乐用掉了。 市场需求结构发生变化1) 个人购买和市场化逐步形成市场化的形成过程和计划经济时代是不一样的，计划经济时代是按照平均的标准，比如处级干部、科级干部需要多少，而市场需求是真正的消费者所需要的面积。楼市里9成以上的个人购房者，他们花自己的钱很心疼。靠自己的实力来购房的，不像以往福利分房者那样面积大小由单位包揽。在一个市场里面，或者在一个城市里面，不同层次的消费者能拿多少钱，他买一住套房要花多少钱？这点决定了市场的产品。2) 家庭人口结构发生变化我国经过多年的计划生育政策，家庭人口数量不断减少，已由多子女家庭向少子女或是无子女家庭靠拢，目前城市户均人口已下降至3-4人。 3) 置业者趋向年

8、轻化市场主流购房群体的平均年龄正在从3545岁向2535过渡，而小户型肯定是中等收入年轻人喜欢的房子。 户型不断创新、功能齐全现在的小户型跟以前分配式住宅时的户型不一样，以前分配式住宅的二居室虽然功能都有，但是设计很不合理，厨房、卫生间很小、厅也很小。由于技术的发展，在住宅建设的过程中，功能的齐全是非常重要的，包括社区的功能、配套的功能，和住宅居住环境的功能。由于材料技术的改进，包括弹性化等等，可以满足在以前不能满足的需要。如今的小户型虽然户型小，但是功能很齐全、设备很完善，满足了生活的需要。公寓式的，就是把卫生间做得很好，也不需要做厨房，或者说有一个，只是一个小电炉就可以了，用微波炉做做早点

9、就可以了，但是需要上网、通讯，另外服务比较周到，这跟过去是不一样的。第二章：小户型的畅销原因分析“小户型究竟好在哪儿？是什么原因让客户认可并接受这些小户型呢？”分析起来，除了小户型的低总价外，还有包括位置、交通、投资回报率、户型等多因素的综合原因。1、 低总价。小户型的购买群体是非常注重生活品质、居住质量的一个群体。然而，市场上普通的精品楼盘面积普遍较大，往往令他们感到高不可攀。而精品小户型虽然单价不低，但由于通过小面积很好地控制了总价，成为买家的过渡选择。2、 交通便利。位置好，交通方便，距离公共汽车站、地铁站和城市轻轨站近(步行时间在10分钟之内)的小户型项目比较受欢迎。年轻的上班一族正处

10、于创业阶段，工作繁忙，又无力买车，对公共交通的依赖性比较大，这样的小户型能够更好地满足其需求。3、 投资回报率高。小户型的客户基本可以分为投资型与自住型两类。对于投资型客户来说，最关心的就是投资回报率。由于小户型可以用相对低的投入获得相对高的投资回报率，往往易受投资者青睐。对于自住型客户来说，小户型只是一个过渡性产品。在若干年后，有了更大、更舒适的房子后，小户型会或租或售，所以他们也会非常关心小户型的投资回报率。4、 户型宜商宜住。随着市场的完善和客户的成熟，户型也成为客户选择的一杆秤。宜商小户型项目周边商业氛围浓厚，户型总面积适中，有效降低了总价，另外起居室较大，可以自由方便地安排办公区。第

11、三章：小户型卖给什么人根据调查统计，购买小户型的对象，大致可分为以下四类：第一类：大学毕业生，外地的打工族。“衣、食、住、行”以住为先！随着福利分房的取消，绝大多数的单位都无法解决职工的住房问题，对于刚踏上工作岗位的大学毕业生来说，解决住的问题，是迈进社会的第一道难题。那些外地来打工的“漂一族”，带着梦想来到城市，同时也背负着沉重的生活压力，现实与理想之间的差距，令他们疲惫、失落；他们在城市里奔波，也在不断地变换着居住地场所；他们生活在城市里，却始终无法融入到城市中，他们多想成为城市的“主人”，成为其中的“一份子”。住房对于他们而言，已不仅仅是解决住的问题，而是一种心理上的“安慰”。小户型住宅

12、的出现，满足了他们的需要。第二类：单身白领和年轻夫妇。如今，在金融、IT、咨询等行业活跃着一大批高收入的年轻人，在无房户中占了相当大的比例。他们不仅没有赶上福利分房的末班车，而且缺乏足够的积蓄购买商品房，然而他们却是最具独立意识和个性化的消费群体。这部分人往往以事业为重，又非常渴望有自己独立的空间，但收入不允许他们过多地投入，小户型是他们最佳的选择。 另外，在当今社会里，由于种种原因出现了大量结婚但不想早生孩子的“丁克家庭”，这些年轻夫妇，收入稳定，观念新颖，为了避免与父母之间因生活习惯的差异造成摩擦，多选择单独居住，因为没有负担，因此在户型选择上，多倾向于新颖、时尚的小户型。第三类：“新兴而

13、立”族。这部分人30出头，事业初成，是公司金领或私营企业主。他们经济实力较为雄厚，但工作紧X、繁忙，加班更属于“家常便饭”，时间的重要性对他们而言已经超过了金钱，买小户型是为寻求市区落脚点，方便工作与生活。 第四类：以投资为目的的投资客。房产正在形成新的投资热点，买房可以认为是消费+投资的结合体。房产周期长，盈利空间大。一般情况下，房子的寿命在60年以上，投资住房不但赢得了产权，而且赢得至少40年以上盈利空间。同时，随着银行降息，国家为鼓励老百姓买房置业，采取了退所得税和降低契税、缴纳税率等一系列措施。目前，国内老百姓的投资渠道较少，在选择投资渠道的时候，对于多数消费者而言，首先考虑的是投资的

14、风险性，而不是回报率，购买小户型资金投入相对较小，经济压力较轻，对于购房用于出租来说是一种稳妥而长期的投资渠道。综上所述：小户型的主力买家主要集中于20-30岁的青年消费者，其中又以25岁左右的消费者为主；属于事业型，一般都具有大专以上文化程度；生活观念、消费观念新颖；追求时尚与个性。同时，年青女性，特别是外来寻梦的知识女性在小户型购买者中所占的比例明显增加，成为不可忽视的一个人群。一套住房，在心理层面等同于自尊、独立、安全感；在现实层面则等同于投资意向、经济收益，而无论从那种角度，房子都成了这些新女性生活中最坚挺的基础。第二部分：XX市小户型房地产市场分析前 言1999年，SOHO的出现在X

15、X房地产市场上掀起了一场波澜壮阔的小户型革命。小户型作为楼盘的主力户型正式推出。这个时期的小户型多是在城区内见缝插针地运用一些几亩或10多亩的小地块开发的，小户型的小区环境根本就是一种有心无力的奢望，而受地块的限制，开发商为了在同样的面积上多修一些房子，多是采取一梯几十户的通走廊式或回廊式布局，住宅私密性不能得到较好保障，户型存在一些缺陷，功能不太完善，敞开式厨房往往成了摆设。但毕竟小户型亮出了自己的风采。2000年交大第六期开发的数码村标志着小户型进入了大社区时代，“小户型大社区，通过良好的室外空间体现其居住的舒适性”的开发模式影响了这一代小户型。大手笔的小户型开发给年轻一代带来了更多选择住

16、宅的机会。对于这类群体而言，家也许就是一个“睡眠场所”，会客、娱乐、健身、用餐、甚至洗衣、洗澡都可以在社区里面完成。对他们来讲，郊区的蓝天碧水远不如家门口的酒吧、商厦更有吸引力。所以，这一代的小户型空间虽小，但可以依托周边成熟的大环境和社区本身完善的配套，因为小户型的业主更需要大的活动空间。以“交大数码村”为代表的第三代小户型是2001年最大的小户型项目，占地50多亩，社区住户500余户，其绿化率达到40，户型设计和居住功能也日趋完善，一室一厅的户型带有洗衣机位，小户型这种底端住宅产品不再仅仅是一种过渡产品，迎来了成熟的开花期。交大吾家、流星花园、宜家HOME、时代100、彩世界、新时空、曼哈

17、顿、蓝色加勒比等时尚小户型逐渐被成熟的消费者所喜爱。流星花园更不仅仅为楼盘起了一个时尚的名字，更引入了一种全新而超前的小户型开发理念，其开发商做的小户型不仅仅为小户型业主提供一个居住场所，更为其居住者之事业起飞搭建了一个良好平台。随着2002年4月19日-25日的春季房交会上小户型项目的热卖，进一步证实了小户型在XX市场的发展潜力。经初步汇总，最新的已经开盘的和即将开盘的小户型项目已达30多个，这些纯小户型楼盘带来了XX市房地产市场新一轮的市场焦点。第一章、XX市小户型楼盘现状分析经初步统计，XX市现有的最新小户型项目已达34个，其中有15个楼盘属于形象展示性楼盘（未正式开盘的楼盘），有19个

18、是已开盘的小户型楼盘。物业类别主要是高层、小高层。总建筑面积达22.4万平方米。第一节：价格分布本次统计的34个楼盘中价格主要分布在2000-4000元/平米，其中2000-2500元/平米、2500-3000元/平米、3000-3500元/平米、3500-4000元/平米价位的楼盘数量不分伯仲，分别为7个、8个、8个和7个，高价位的4000元/平米以上的小户型项目比较少，只有4个。从中可以得出XX小户型项目的定价比较低，对于较年轻的客户来说，这是一个重要的购买因素，这也是XX小户型呈现火爆迹象的一个重要因素。第二节：方位分布如上图，小户型在方位分布上有一个明显的差异性，其中在市中心的楼盘最为

19、密集，达到11个，其次是南边和西边，各为10个和8个，北边有4个，东边最少只有1个。市中心因其独特的地理环境，交通条件优越，商业配套完善，靠近城市中心商贸区，迎合了年轻人狂热购物的需求；生活配套齐备，周围如茶楼、酒吧、咖啡馆、快餐店、干洗店等林立，满足年轻人轻松、快捷而“懒惰”的生活方式。城南除了拥有完善的配套和快捷的交通之外，XX大学、信息工程学院等高校以及科技一条街等地方聚集了大量的高技术人才，这些人的特点是年轻、高学历、高收入和追求独立，在加上高新区大量的外企、合资企业和国内的知名企业促成了城南欣欣向荣的小户型市场。时代100、科华之星、曼哈顿、蓝色加勒比、彩世界、武城自由度等项目就是城

20、南小户型的代表。城西也由于富有人文气息等客观环境及高新西区等年轻群体的出现带来了小户型的崛起。城北的西南交通大学带来的学术氛围和单身气质促成了交大吾家等项目的成型。第三节：环域的方向细分表府河内 一环内 二环内 三环内东 / 1 0 0南 / 1 5 4西 / 0 2 6北 / 0 1 3合计 11 2 8 13按上表可知，三环内的小户型项目最多，达到13个，其次是府河内11个，二环内8个，对于方向性上的解释是：二环内的小户型楼盘主要分布在南边5个，三环内的小户型楼盘主要分布在西边6个。第二章、XX小户型的需求状况调查分析最近对XX市的小户型潜在消费者的抽样调查显示，他们对小户型的需求状况为：

21、第一节、户型面积需求50平方米以上面积的房子最受欢迎。消费者选择50平方米左右面积的占到68以上。虽然被调查者中的大部分处于单身、独居或未婚状态，但他们仍然提出希望能满足两个人的居住要求，其中选择60平方米以上房子的还要多一些。而作为投资的考虑，主要选择30平方米50平方米的房子。第二节、户型功能需求房间功能必须趋向于齐全，小户型不能因为面积小而缺少一些功能，卫生间、厨房、阳台被80的被调查者全选中，只有个别的调查者认为没有厨房可以接受，可以在集体食堂和小饭店就餐。可见，消费者比较接受肝胆俱全的“麻雀”型小户型。第三节、装修需求精装修是首选。在价格合适的情况下，有83的被调查希望购买的小户型房

22、子是精装修房，他们认为房子的总面积小，但装修程序照样是不会少的。另外，在付过首付款后，装修也可以计入总价享受按揭，省去一次装修的总付款资金压力。第四节、环境配套需求附近有无商场最受关注。被调查者对生活配套的要求，首先选择的是商场，占到总数的90多，其次是医院及其他配套，这与选择小户型人群的年轻化和本次问卷的对象的年龄段有关。小户型的住户要“纯”。被调查者认为，自己的左邻右舍应该是住家户，而不是办公和住家的杂和。而且最好是比较安静的住家户，因为提到小户型，人们往往觉得住的人群一定是比较杂的，所以对于安静度的关注就十分强烈。第五节、物管需求调查显示小户型购买者物管服务要求较高，对日常服务追求清洁、

23、时效。20世纪70年代出生的这个群体，对于住宅的要求发生了微妙的变化，他们不再单纯用房屋的面积来衡量居住的舒适性。如果有固定的一笔钱用来买房，他们也许不再单纯追求较大面积，而会选择一个面积较小但品质很高的住宅。所有的被调查者认为公共区域的清洁十分必要。有近一半的被调查者有24小时送餐服务、进房打扫卫生、代购物品服务、定时唤醒服务的要求。这和被调查者的收入多少有密切关系，收入越高要求服务的种类越多。第三章、XX市小户型典型项目介绍曼哈顿开 发 商：XX鑫达房地产开发XX 环境设计：空之间设计事务所投 资 商：XX博瑞房地产开发XX 物业管理：总府物业管理公司设计单位：新西兰绿石建筑与环境设计事务

24、所 现场地址：人民南路四段华能大厦旁总建面积（万M2） 项目构成 配套 起价 均价 户型区间3.40 1栋14层高层 7100 M2会所 3200元/ M2 3500元/ M2 3090M2其它费用天然气配套费 光纤入网费 一户一表 物管费 维修基金5500元/户 120元/户 400元/户 1.8元/平方米 总房款的1.5%小区配套恒温游泳池、顶层会所、空中景观庭院、商业铺面开盘主题：1） 生态摩天大楼里的酒店式中翠庭小别墅！2） 颠覆市中心小户型缺憾！3） 市中心小户型一定要困在压抑封闭的筒子楼里吗？！4） 不要筒子楼，不要黑走廊，只要层层有翠庭的生态大楼！项目卖点：1） 时尚外观、酒店式

25、物管、顶层会所平台，居家、投资、办公皆宜。2） 每两层设有10米高架空中庭，以不同主题景观打造态摩天大楼概念。3） 框剪结构，向上或向下复式设计，4.95米层高，双面采光、打造“空中小别墅”概念。4） 销售面积与实得面积比率约为1：1.3，项目性价比较高。5） 5米宽景观过廊，突破了原有的1.5-2米宽的普通型过道。消费者构成情况：该项目设计理念新颖，是XX市“第二代小户型”的代表之作，主要针对25-35岁都市青年白领一族，并由于其时尚的外观和户型设计以及“明星”广告效应的影响，受到众多女性消费者的青睐。从销售状况看，有30%的消费者购买目的是投资或办公。精品户型： 37平方米一室一厅一卫、7

26、5/83.7平方米两室两厅两卫异型框架剪力墙结构，室内无梁无柱，有效增加实用空间；销售面积37平方米户型，实得面积48.39平方米，销售面积75和83.7平方米户型实得面积分别为100和107平方米，有效增加性价比；层高4.95米，室内空间更为开阔，4.3米观景窗，时尚、气派。37平方米一室一厅一卫 75平方米两室两厅两卫u 蓝色加勒比开 发 商：XX和骏科技实业XX管 理 商：XX嘉宝管理顾问XX现 场 地 址：XX市科华北路143号（亚泰广场斜对面）规划用地面积（亩） 总建筑面积 绿地率 建筑密度 总层数9.5 1.7万M2 33% 39% 7层（1-2F/3-7F）公寓总户数 商铺户数

27、商铺面积区间 公寓面积区间 地下车位数268 74 37-316 M2 35 M2左右 约50个价 格 情 况（精装修）公寓：（起价）3700元/ M2，（均价）3800元/ M2商 铺 价 格：4580-15800元/ M2项目定位：青春派商业空间，SOLO单飞寓所。典型特色：集青春、时尚、亮丽、浪漫和异国情调于一体的街区型开放式商业空间。广告特点：短期集中投放，主打投资牌，以低售价、高回报吸引消费者。该项目临近高校，产品定位准确，于2002年6月8日开盘，在为期一周的时间内实现公寓销售100%，商铺销售超过90%的佳绩，开创了本年度上半年房地产市场的销售奇迹，实现了小项目“短、平、快”的操

28、作模式。消费者主要集中于25-35岁的都市白领和公务员，投资者占有近40%的比例，有顾客一次购买了10套公寓。项目卖点：1）“拒绝把我的青春，寄放在别人的房子里”2）好口岸，低价格，旺铺投资的良机！3）强大的商业功能为成熟社区锦上添花。4）科华路上旺铺，只需4580元/平米起。5）“微户型”设计，轻松付款，长期回报。项目点评：设计大胆、独特，体现现代、前卫的建筑风格；并充分利用了地块周边成熟的社区优势，敢于在狭小的地块上，做足商业文章，最大化地提高了地块价值；消费群体划分明确，户型设计和面积配比具有很强的针对性；入市时机把握较准，推广过程诉求明确、集中，很好地聚集了人气。u 国际花园开 发 商

29、：XX市武侯房地产开发XX公司 投 资 商：林凤集团现 场 地 址：肖价河沿街XX幼师斜对面总占地建面积（亩） 项目构成 起价 最高价 均价 户型区间80 14栋小高层 2280元/ M2 3000元/ M2 2680元/ M2 30200余M2其它费用天然气配套费 光纤入网费 物管费 维修基金免 免 一元/ M2 总房款的1.5%小区配套国际会所、景观游泳池、网球场、澳洲植物园、维也纳草坪、世界儿童乐园、幼儿园项目卖点：1) 二环路内规模社区，紧邻高新区，周边环境成熟，配套齐全；林凤集团上市公司背景，发挥品牌号召力；2) “小户型社区”。占地80亩，30-100平方米的户型占有60%以上的比

30、例。3) “国际化”口号。以“国际化”为标准的物业管理服务体系； 30-200余平方米多种户型面积，适合不同年龄、不同收入水平消费者的需要，扩大了目标消费群体，通过不同人群的互融体现“国际”二字的包容性；建筑配套设施“现代化”。项目点评：从该项目的占地规模和户型配比来看，能够支撑其“小户型社区”这一卖点，但“国际化”口号，较为空洞，缺少实质支撑。尤其是在配套设施、装修标准等方面缺少吸引小户型消费者的实质性内容，使这一卖点缺乏足够支撑。部分单元一梯六户的设计，使部分住宅单位的采光、通风和私密性受到影响，户型设计差，实用性不强。时代100位于XX市内环线，府河与南河交汇地段，楼体由一栋6层弧形低层

31、5米架空园林，缔造五度空间园林，绿化加设空中花园，增加垂直绿化及阳光花房，总用地面积5019平米，总建筑面积32796平米。总户数272户，为真正的城市精英度身定做精品小户型。引进世界级名师巴马丹拿公司担纲建筑设计，2002年1月24日，中华人民XX国建设部颁布时代100项目作为XX“国家数字社区示X工程样板搂”。武城自由度位于浆洗街，距市中心天府广场不足2公里，具有小天竺小区居家配套完备，衣冠庙传统商业口岸优势，XX大学、华西医大共同托举。占地:9861.87平方米，建筑面积:64394平方米，住宅面积:38896平方米，商建面积:8346平方米，办公面积:1152平方米，建筑密度:40.97%，容积率:4.90，绿地率:27.7，停车位:490总户数:624户模块化户型组合,由基本型一层12户小户型可轻松发展为一层6户的发展型,让实用实在的70平方米两口之家瞬间升级为140平米。宜家.home位于XX市府河内环线东安北街段，居市区内环线东安北路段路旁，隔河相对繁华望平街。站在落地观窗前，楼下即是河滨绿化带与府河，左近更有猛追湾游泳场、活水公园与河滨公园，绿水清风，空气清新。5幢小高层电梯公寓作为联体排列，楼层分别为7、8、9、10、11，形成退合式屋顶花园，总用地面积：2987.92平方米,住宅总户数：202户,总建