商业地产业态及规划标准手册优选稿.docx

1、商业地产业态及规划标准手册优选稿 集团公司文件内部编码：（TTT-UUTT-MMYB-URTTY-ITTLTY-DBTTY-9886）商业地产业态及规划标准手册商业地产业态及规划技术工作计划产品管理中心2011-5-5商业地产业态及规划设计工作计划分三部分，根据区域不同及规模不同可参照模式具体调整，详细内容如下；商家业态定义表一级二级三级说明商家举例购物综合卖场百货康城百货、香港新世界、百盛超市家乐福、沃尔玛便利店7-11、可得便利店专业卖场建材家居卖场百安居、红星、美凯龙电器及数码卖场国美、颐高汽车卖场奔驰专卖店、本田专卖店服装品牌男装九牧王、古士旗品牌女装伊可爱、爱特爱品牌休闲装班尼路、爱

2、得乐品牌折扣店奥特莱斯、路易维斯品牌鞋专卖店红蜻蜓、奥康生活日用化妆品及箱包皮具兰蔻、雅诗兰黛钟表眼镜罗西尼手表、宝岛眼镜礼品包含茶叶、烟酒专卖等捷强烟草糖酒连锁、天赋名茶家居用品床上用品圣布凡、南方寝室家居用品齐家家纺、叁宅一舍家具专卖红苹果、皇朝家私珠宝饰品珠宝梦妮儿珠宝、雅俪珠宝精品饰品哎呀呀、流行美医疗保健药店老百姓大药房、同仁堂保健品燕之屋、唯一海味参茸店数码通讯手机专卖三星手机专卖数码产品含家庭影院及音响、电脑、摄影器材、相机等佳能专卖店、尼康专卖店商场配套照片冲印店柯达、都市彩虹花店天瑞达花店干洗店天天新洗衣、衣本色洗衣童装童品童装包含童品丽婴房、皇家宝贝儿童玩具大飞车成人玩具包

3、含动漫、模型、魔术用品等小博士运动用品运动品牌服饰NIKE、ADIDAS、匡威、李宁健身器材包含户外用品万年青食品专卖糖果店面包房面包新语、万千糕饼餐饮西餐连锁咖啡厅星巴克、上岛咖啡西式快餐肯德基、麦当劳风味餐厅拉斯维加斯式自助餐厅、金本涮涮锅、时尚引、新口味中餐连锁中餐酒楼陶然居、俏江南中式快餐真功夫、小胖子风味小吃桥香源、蒙自源、半亩园、馄饨侯上河豆花香、南粥北面休闲美食茶室五福茶艺、紫韵茶苑水吧包含冰激凌店仙踪林、哈根达斯冰激凌休闲美食广场美食广场新食尚、食全食美美容美体美容店包含SPA馆诗婷、柔婷、克里缇娜国际美容美发店美甲店效颜美甲、进巍美甲、枫叶天使美甲休闲康体桑拿洗浴中心范美桑拿

4、养生按摩馆汉方洲水疗、活水馆亚特兰大活水馆大众休闲网吧零度聚阵、星空联盟棋牌室娱乐大型娱乐夜总会一代佳人、大富豪、美丽传说迪厅KTVKTV钱柜、东方之子自助式KTV麦乐迪、康康柳丁酒吧演艺吧普拉那酒吧清吧阿伦故事、乐百森法国酒吧游乐儿童乐园儿童游乐场玩具反斗城、开心果玩具城幼童亲水馆大型游乐电玩城世嘉游艺天地、南梦宫主题公园方特乐园、欢乐谷户外游乐场嘉年华运动运动场馆溜冰场冠军溜冰场、尚美溜冰场、球馆包含保龄球、台球、乒乓球、羽毛球馆翡翠桌球城、小瑞乒乓球馆瑜伽馆圣玛瑜伽、悠季瑜伽健身房青鸟健身、欣动健身训练馆包括柔道、散打、跆拳道等训练场馆永光柔道、王中王武术散打文化数码影院连锁影院星美院线

5、、金逸歌剧院音像图书书城新华文轩连锁、东方书城、上海书城连锁书店新华书店、席舒书店音像专卖中唱、太平洋影音、新华音像连锁摄影艺术婚纱摄影店钟爱一生、玫瑰花园儿童摄影店芝麻开门、金色童年培训机构儿童教育吉的堡、佳音、红黄蓝语言培训机构新东方、美联国际、白金汉国际职业技术培训机构包含艺术培训班等北大青鸟古玩收藏古玩收藏展馆博物馆主题展览旅游旅游服务及产品专卖土特产商店森和土特产、香洲润雨旅游纪念品商店锦江锦院旅游服务机构林老爷子旅游、南湖国旅酒店五星级连锁酒店宝龙大酒店、希尔顿酒店、海航酒店、皇冠假日酒店商务快捷酒店如家、格林豪泰、最佳西方财富酒店、喜来雅快捷酒店连锁经济型酒店锦江之星、7天连锁酒

6、店商务金融商务工商税务代办服务点保险寿险工作室邮政通讯服务厅包含电信、快递、图文影印室等金融证券交易所银行中国银行、工商银行、农业银行、建设银行、招商银行高尚人居国际社区一、商业地产业态分类及功能：二、商业地产业态规划标准手册：在遵循“交通优先、功能分区、突出商业、公共空间”、以实现“城市贡献和两个统一”的原则下，整体设计工作分解为6个设计阶段：1、概念设计阶段（摘牌前）；2、方案设计阶段，含深化设计阶段（摘牌后）；3、初步设计阶段（初步设计是完善和实现建筑设计方案以及指导施工图设计的重要阶段，相关未落实的设计条件均需在此阶段提供完整，因此原则上本阶段商管公司应确认所有的设计条件；包括提供基本

7、的步行街业户的房产技术要求等。非正常拆改在商业步行街初步设计完成后原则上不得再有）；4、施工图设计阶段；5、实施阶段（此阶段的设计变更，若属“错、漏、碰、缺”情况可正常拆改）。6、营运阶段（反馈设计、建筑问题，逐步完善设计和建筑品质）根据规划院在上述各阶段中所进行的各种产品评审、图纸审核、方案会签并形成会签意见的要求，以及集团商管公司与规划院“关于设计工作流程和操作要点”，为不断完善“万达广场”的设计品质和建筑品质，集团商业管理公司将不同设计阶段的相关意见及建议进行了汇编，形成万达广场（步行街）规划/设计意见及建议（关注点）100项，以此做为商管系统反馈产品规划设计相关意见和建议以及实施新项目

8、商管筹备工作计划的重要参考依据和业务指导，并将在不断总结和完善的过程中，能进一步充实和丰富集团万达广场强制性设计准则，真正使我们的“万达广场”成为人文建筑、绿色建筑、品味建筑。同时要求商管系统应及时跟踪集团规划院、成本控制部、项目公司等相关部门，落实对意见及建议的采纳和实施情况。第一阶段：产品定位研讨会（一）关于项目“产品研讨会”市场调研及产品建议提纲：一、项目所在城市主要经济指标商圈状况分析个案分析本项目分析产品及平面规划建议（二）关于项目总体的平面规划设计建议主要业态结构和规模、空间布局交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）停车场（规模、车位数等）配套功能及有关还建部分

9、各项设施的建议结合万达综合体本身的结构特点，建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝，减小由于地震、漏水等对其造成的影响；商业管理用房的设计要求；（三）关于步行街的平面规划设计建议步行街设计规模及原因分析步行街整体布局的问题步行街内部交通组织的建议步行街内部配套设施问题升降电梯位置和扶梯区域内人流动向的合理性涉及经营管理的问题涉及停车场的问题（四）建议、意见反馈方法和形式市场调研演示形式和内容第二阶段：方案及深化设计（一）室内商业步行街设计：关于步行街主入口关于步行街主出入口商铺关于避风阁设置关于步行街室内通道关于步行街次主力店关于步行街出入口交通关于步行街设置客流计数系统关于步行街顶棚关于LED关

10、于商铺装修关于商铺面积关于商铺开门关于商铺层高关于商铺天棚关于商铺的调整关于扶梯关于垂直梯关于地下电梯厅关于公共卫生间关于货物通道关于地下设施关于配套设施关于员工休息室关于垃圾房的建造关于步行街油烟排放(二)关于机电系统配置及计量关于空调系统关于用电系统关于屋顶设施关于设备房（三）关于地下室及停车场关于地下停车场关于地下室广告关于地下餐厅设置：关于地下室附属功能（四）关于管理用房关于管理用房面积及标准关于管理用房设施关于管理用房平面功能设计（五）建议、意见反馈形式第三阶段：61单项设计（一）关于外力面及广告位设计关于外立面设计效果关于广告位的设计关于广告位的计量关于广告位的制作标准（二）关于泛

11、光及照明设计关于泛光及照明设计（三）外环境及景观设计（商业住宅）商业广场及园区关于外广场地砖及铺装关于外广场木装材料关于外广场井盖关于外广场配套设施关于景观照明关于休闲设施关于交通组织及动线灯具及小品（四）关于步行街内装设计关于商铺立面关于步行街通廊地面关于电梯关于商铺关于步行街广告关于卫生间关于空调设施关于服务台关于休闲设施关于卫生设施（五）关于导示系统设计室外导示室内导示导示制作及按装第四阶段：扩初（初步）及施工图设计阶段关于施工建造细节第五阶段：“产品定位研讨会”关注内容（一）项目“产品研讨会”市场调研及产品建议1、项目所在城市主要经济指标：（数据采集时间段：前一年度，可参照“万达广场”

12、城市商业信息汇编）项目所在城市的城市GDP、商业GDP、人均GDP、人均月收入、可支配收入、恩格尔系数；人口总量、分布、年龄结构、性别结构、就业状况；城市机动车保有量（分私家车、计程车、公交线路等）；统计年鉴（城市经济指标）总表商圈状况分析：商圈结构组织；建成时间及演变过程时间节点；商圈现状：规模、店铺数量、各业态（百货、超市、电气、步行街等）数量、租金水平；商圈的主要消费特点：分品类数量占比、业态的数量配比、租金水平分段占比。个案分析：（选取原则：以出租形式统一经营的购物中心或步行街）整体规模、业态结构、业态配比；租金水平；辅助及配套设施情况在建新项目调查与分析本项目分析：交通组织、配套设施

13、周边环境、各种现有业态情况，该区域人口状况、消费水平项目SWOT分析2、产品及平面规划建议：关于项目总体的平面规划设计主要业态结构和规模、空间布局1）、新兴业态内容的增加及比重；2）、各主力店的比邻关系及匹配；交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）停车场（规模、车位数等）1)万达商业综合体一般设置大型城市广场（300010000平米左右）。大型城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置；（规划院强制条文已列）2)项目周边交通是否较为复杂？为方便客流出入，建议增设车辆港湾停靠站；3)根据实际考查当地购物消费出行习惯，及市区停车位规划是否严重不足？建议在合理

14、设置机动车停车位的同时，应充分考虑在项目地上及地下设置较为充足的非机动车停车位；4)停车场的出入口位置，对停车场内的车辆出入交通组织是否有利？同时出入口是否可能造成室外路面的交通拥堵，是否应考虑在适当位置增加出入口的可能性，形成便捷的车流动线；建议地下停车场保证吞吐能力达到1000辆/小时以上；5)项目整体在交通组织方面如何与环境（项目各业态板块间、项目周边大环境）相衔接大、小交通动线组织（机动车、非机动车、人流）、平面、立体（各车道、楼梯、客、货、扶梯等）动线组织产生的冲突点如何解决6)配套功能及有关还建部分各项设施的建议；结合万达综合体本身的结构特点，建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝，减

15、小由于地震、漏水等对其造成的影响；商业管理用房的设计要求；3、关于步行街的平面规划设计步行街设计规模及原因分析（重点掌握分析当地市场主要业态数量即注册的个体店总量、城市已有步行街的规模和经营状况等）；步行街整体布局的问题1)步行街内各业态划分格局的合理性（如商铺的宽度、进深、面积大小）2)步行街业态与其他业态的联动及是否存在相互影响问题？3)若为三层室内步行街，其第三层的业态规划以餐饮业态为主，重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态。如有重油烟餐饮业态，必须放置在三层，以减少其对一、二层的影响，并尽量高空排放。（规划院强制设计条文）建议屋顶油烟井距高层水平距离20米以上；4)根据具体情况室

16、内步行街的中庭附近、以及其他层的端部等部位可布置轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、冷饮等餐饮业态。（规划院强制设计条文）步行街内部交通组织的建议（包括街宽、出入口位置、客、货梯及通道的设置等），涉及步行街交通节点设计问题，包括但不限于以下问题：1)步行街的长度以280350米为宜。（规划院强制条文已列）2)步行街出入口设置位置的合理性；3)步行街出入口的宽度、高度、门厅大小的合理性；4)步行街出入口的数量与客流动线的匹配性；5)步行街内部竖向交通的设计位置和数量的合理性；6)地下和地上停车场的出入口设计的合理性；步行街内部配套设施问题（考虑夜间通道、垃圾通道、卫生间、烟道走向等）1)餐饮的定点位置和是

17、否预留油烟通道？2)餐饮和娱乐区域是否需留专用夜间通道？3)餐饮区域是否规划专用垃圾清运通道？4)卫生间位置和数量的合理性？升降电梯位置和扶梯区域内人流动向的合理性涉及经营管理的问题1)步行街区域与其他业态之间的管理交叉问题？2)步行街管理的安全性和方便问题？涉及停车场的问题1)地下和地上停车场的位置和数量的合理性？2)是否考虑非机动车停车的需要和位置？3)是否考虑机械车停车的需要和位置？4、意见、建议反馈方法和形式市场调研1、市场调研原则：实用性准确性2、市场调研内容：标准化统一化3、市场调研标准：表格化数据化（招商部、物管部、人力资源部编制标准化表格）演示形式和内容1、演示形式：采用PPT

18、文件形式，以集团商管公司CI为页面设计标准进行演示。2、演示内容：（1）项目所在城市主要经济指标：表格数据（可参照“万达广场”城市商业信息汇编）（2）商圈调查与分析：a.主要商圈和位置（标准：在地图上进行特殊标注和分层展示）；b.主要商圈介绍：包括位置、范围和距离、规模和档次、业态分布及数量、消费人群、日客流量、底商租金水平和租赁情况（数量、比例）c.结论分析：用精练的文字条理化高度提炼和概况城市商业及商圈突显特点和关注点；（3）个案调查与分析a.已开业主要商业体的位置、开业时间、产品形式、业态配比、经营规模和档次、消费人群、商品结构、服务设施、优势和劣势、日客流量、年营业额、室内铺位租金标准

19、；b.在建新商业项目的位置、开业时间、产品形式、建筑规模、经营定位、开业时间c.结论分析：用精练的文字条理化高度提炼和概况商业个案的共性特点和差异化；（4）项目SWOT分析a.对新项目的优势、劣势、机会、威胁方面进行客观、准确和全面评价及评估，包括位置、规模、交通、环境、配套、产品、定位、政策、品牌等。（5）产品设计建议建议原则：统筹兼顾，重点关注（步行街）建议方式：结合规划方案和上述要项进行合理表述5、方案及深化设计关注内容集团规划院完成深化设计后两周内向集团商务部提供主力店和步行街计租面积，并统一由商务部向商管公司提供，进行租赁经营决策文件的编制室内商业步行街设计：关于步行街主入口1)是否

20、紧邻交通主干道、主通道？2)3)是否入口设计醒目、宽敞、通透？4)是否设计有入口外广场，便于室外商业促销活动？建议至少保证一处出入口可以进出车辆（展示用）；5)商业广场主出入口门高不低于3米；6)步行街主出入口两侧及上方立面应采用通透玻璃幕墙设计，以增强该区域商铺的通透性和良好采光，充分提高商铺价值；关于步行街主出入口商铺步行街出入口处的两侧商铺商业价值最高，而步行街出入口处设置的通往主力店的通道距离出入口太近，考虑到各主力店是否均有独立的对外主出入口，建议调整此通道于步行街出入口到中庭的区间内，调整后此通道处可作黄金商铺；关于避风阁设置商业广场主出入口是否设置了“避风阁”（北方地区应设计卷帘

21、门）步行街出入口设双层门，并设风幕，不宜设门帘；（规划院强制条文已列）关于步行街室内通道为确保步行街商铺整体连贯性，建议各层与主力店的通道应适当减少，主力店在步行街开口设置的原则：主力店单边与步行街相接的开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除万千百货外，原则上不在中庭设主力店开口，主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的人流，非零售型（如影院、KTV、网吧等）的业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为48米；（规划院强制条文已列）关于步行街次主力店根据肯德基、麦当劳、必胜客的租赁条件要求，应保证步行街主出入口处的店铺面积不低于150平米，并在一二层增加楼梯设计或留口，具

22、体位置需在施工时另行确定；关于步行街出入口交通为方便顾客购物需要，建议在步行街主出入口两侧规划出租车等候区域；关于步行街设置客流计数系统步行街的出入口要设置客流计数系统；（集团文件规定）关于步行街顶棚1）一定要加盖封顶，一是保持室内步行街产品的纯粹性；二是避免冬季无法正常经营；步行街采光顶的开口宽度，应较下层开口两侧各扩大800mm；（规划院强制条文已列）2）一定要设计为玻璃采光顶，为便于后期经营管理，提升建筑品质，建议玻璃采光顶由连续设计方式改为分段设立；3）步行街的采光廊和中庭的采光天棚：步行街的采光廊考虑广告装饰物的安装，需要预留一定数量的吊挂件，中庭的吊挂件预留最低46个（商管建议最好

23、达到8个），采光廊按每跨预留一处吊挂件，宜考虑电动提升装置。中庭的采光天棚及步行街的采光廊应进行节能设计，必须设置电动遮阳装置。（规划院强制条文已列）关于LED1）是否设有步行街入口大标识系统、,LED的规格应该多大，视距应保障多少LED显示屏且视觉醒目程度2）中庭的采光天棚在设计中要考虑方便安装LED电子屏，总荷载20KN。（规划院强制条文已列）关于商铺装修1)室内商业步行街各商铺，除餐饮类商铺外，其他商铺均为精装标准交铺；2)餐饮区应预留厨房点位位置和排油烟位置；关于商铺面积零售和服务类商铺面积一般为100以下，餐饮类商铺面积一般为单间100左右。所有商铺单元进深宜8米16米（商管建议不宜

24、超过12米），面宽8.4米（规划院强制条文已列），尽可能减少不符合设计要求的商铺数量，降低招商难度；关于商铺开门1)室内商业步行街各商铺不能有门对门式设计，一则影响商铺引客的便利性，再则做店招形象也不方便，同时有些商户门对门比较犯忌讳，所有商铺门应全部正对步行街；2)室内商业步行街各商铺主立面，除预留店招位置外，应全部采用通透白玻璃到顶设计；次立面也应尽可能设计为玻璃墙（包括部分商铺与主力店通道的次立面）；关于商铺层高室内商业步行街的剖面：步行街一般以二至三层为最佳。步行街首层层高为5.4米，二、三层层高为5.1米，走道吊顶下净高分别控制为3.6米和3.3米；（规划院强制条文已列）关于商铺天棚

25、应充分考虑步行街商铺内以及公共区域内的天花检修口设计和预留。关于商铺的调整1)商户提出的特殊具体设计要求是否和规划冲突问题的解决；2)应考虑商户升级换代的预留性，建议自有物业商业区域考虑设置百变租区，以适应后期招商调铺的面积需要和房产技术需要（如服饰改为餐饮）；3)建议步行街商铺尽可能按柱距进行分割，以方便日后商铺布局调整；4)建议设计合理动线，将墙体改为防盗卷帘和防火卷帘，使同层不同业态的经营场所联通，充分调动客流。关于扶梯1)根据步行街面积及空间距离，为避免前期投资增大，后期维护成本过高，建议配置数量适当的扶梯；2)步行街的人流主要以电动扶梯和观光梯来组织人流的垂直交通，设置的一般原则是，

26、在步行街的主入口10米左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距控制在45米70米之间，也就是在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设，步行街内的扶梯必须有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街。扶梯应靠洞口一侧并平行布置；（规划院强制条文已列）3)设置位置应避免对商铺的经营造成影响，特别是不宜设置在步行街主入口处；4)为使步行街客流动线生动，方便顾客目的性购物，建议各层扶梯由平行布局调整为交叉布局；5)扶梯应设置光感、变频装置；关于垂直梯1)步行街内的所有垂直电梯应具有三方通话功能2)主力店各楼层的客梯是否可以相互抵达，且不会造成相互管理影响或干扰；关于地下电梯厅1)建议在电梯厅不设计排水槽，以防止排水

27、槽排水不畅造成外溢，回灌进电梯底坑，损坏电气设备；2)鉴于冬季地下车库温度较低，防止管道爆裂、损坏造成跑水，殃及电梯及底坑设备安全的考虑，建议将观光电梯门的外沿口略微垫高，形成一个向外的缓坡，即使发生跑水事故，短时间内也不致影响到电梯的运行安全。关于观光梯1)步行街中庭观光电梯数量和位置是否适宜并满足使用，且与中厅面积匹配（椭圆型中庭，其位置在短边所在弧边上为宜）；2)观光梯在中庭设置，以23部为一组，观光梯轿厢要做成玻璃通透，井道为钢结构。观光梯应通到地下停车场。在停车场设置通透玻璃候梯厅，候梯厅需设计空调及安全栏杆；（规划院强制条文已列）关于中庭中庭设置的位置：一般中庭设在步行街的转折处、

28、入口处；中庭的平面尺度：两个中庭要分主次，大的500700平米（开洞面积），小的300400平方米（开洞面积）；中庭的间距：80100米；（规划院强制条文已列）关于公共卫生间1)卫生间不合适设置在黄金位置，应设计在较隐蔽的位置，卫生间的出入口应设计在步行街与其他业态连接的通道内，而不能直接对步行街开口，否则对周边商铺均有较大负面影响，百货一楼可以不设卫生间；2)每层步行街至少应设置一处专用卫生间，以保证步行街与主力店错时营业时使用需要；3)步行街卫生间的设置：根据步行街的长度不同一般设35处卫生间，卫生间的间距80100米，面积70100平方米，每处卫生间蹲位；男厕不少于3个；女厕不少于6个；

29、男卫生间小便池不少于3个；公用洗手盆不少于3个。应与主力店合用并作无障碍设计并应考虑设母婴室，以方便带小孩的顾客使用。（规划院强制条文已列）4)为避免出现员工与顾客争抢使用卫生间的现象（尤其是餐饮区域员工），建议在步行街增设“员工专用卫生间”；5)步行街设计的洗手间应充分考虑设置有保洁用水点；6)建议在步行街、超市、百货、影院等区域增设残疾人卫生间专用设施，以满足不同人群的需要；7)由于各设备机房主要集中在地下，考虑到值班、巡视、车场管理等人员及员工餐厅的实际需要，建议在地下室合适位置增设卫生间；8)卫生间内的梳妆镜离梳妆台高度为400公分为宜。关于顾客通道1)在步行街主力店入口做客流缓冲区设计；2)步