房地产问题.docx

1、房地产问题什么叫做容积率? 答:所谓“容积率”,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。 建筑面积、公摊面积、实用面积到底有何异同? 答:建筑面积包含了房屋居住的可用面

2、积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等,“实得建筑面积”就是人们俗称的“实用面积”。它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。业主直接可利用的面积称为“使用面积”,俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。现行公摊面积主要包括楼梯、电梯、过道、首层大堂等,有的楼盘公摊面积还包括了水房、电房、保安亭等配套设施的分摊。 商品房销售时,以什么计量单位作为计价方式? 答:商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积计价。 商品房的计价方式是否可以自由选择? 答:从2002年10月1日起,商品房的计价方式只能选择按套(总价)计价

3、或按套内建筑面积计价。 商品房建筑面积如何计算? 答:商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。 何谓“预售面积”和“竣工面积”?它们有何区别? 答:预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积,它只供房地产预售时使用;竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积,它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。 有些房地产的竣工面积与预售面积不一致,其原因主要有哪些? 答:其产生的原因大致可概括为:(1)建筑物

4、的某部分改变设计;(2)施工过程中,建筑物的某部分未按原设计施工;(3)施工错误或施工误差过大;(4)竣工后的房地产部分公用面积功能改变或服务范围改变;(5)正常的施工误差和测量误差也可能引起实测的竣工面积与预售面积存在差异。 业主如对已购房地产的面积有疑问时,该如何处理? 答:在预售期间,可向开发商索要该套房屋的面积测绘资料和建筑设计图,根据图上尺寸复核套内建筑面积是否与购房合同上的套内建筑面积相符。 在竣工入伙后,可按相关规范自行实测,如仍存疑问,可要求进行重新测量。 业主在复查自己一套房的竣工面积与实际面积是否相符时,应注意些什么? 答:业主在复查已购房地产的面积时,一般只能丈量该套房的

5、套内建筑面积,而且还需注意墙体厚度、烟道、专用梯、凸窗分摊面积等问题。 按建筑面积计价的商品房,发生面积差异时如何处理? 答:按建筑面积计价的,当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生差异以及建筑面积与套内建筑面积均发生差异时的处理方式。 成套房屋的套内建筑面积由哪些部分组成? 答:成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 什么是套内房屋使用面积? 答:套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按下列规定计算:(1)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏

6、室、壁柜等空间面积的总和;(2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;(3)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;(4)内墙面装饰厚度计入使用面积。 什么是套内墙体面积? 答:套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。本处所指的“其他公用面积” 包含了电梯井周边的过道、走廊,也包含了建筑物外墙外侧的阳台、走廊、檐廊、雨蓬、车棚、货棚、站台、骑楼等。 什么是套内阳台建筑面积? 答

7、:套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 什么是房屋的共有建筑面积? 答:房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。 房屋的共有建筑面积包括哪些内容? 答:共有建筑面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,

8、管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。 按套内建筑面积售房,房价是如何计算的? 答:(1)房地产开发企业预售的商品房,按套(单元)或整层出售的,以套(单元)或整层内建筑面积(以下简称“套内建筑面积”)计算房价;整幢出售的,以该幢房屋建筑面积计算房价。预售时,开发企业应向购房者提供经规划部门批准的房屋建筑平面图。(2)房地产开发企业销售已建成的商品房以及二、三级市场的各类房屋交易,实行总价交易,房价可不与房屋建筑面积挂钩,但新业主对公用建筑面积享有原业主的权属。实行总价销售的房屋,房地产开发企业或原业主应向购房者提供房地产测绘机构的房屋建筑平面图。 按套内建筑面积计价的商品房,其应

9、分摊的公用建筑面积的建设费用如何计算? 答:按套内建筑面积计算房价的商品房,其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内,不再另行计价。 按套内建筑面积计价的商品房,其应分摊的公用建筑面积的权属属于谁? 答:应在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积,其权属属于各产权业主共同所有,任何单位和个人不得独自占用。 套内建筑面积售房与建筑面积售房有何异同? 答:“套内建筑面积”售房,实际上是以“套内建筑面积”为交易面积,按套内建筑面积计算房价,其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内,不再另行计价。 同时在购销合同中记载该商品房项

10、目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积,其权属属于各产权主共同所有,任何单位和个人不得独自占用。 “建筑面积”售房,实际上是以套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和作为交易面积,按建筑面积计算房价。由于“分摊的共用建筑面积”的存在,使售房面积复杂化、专业化,非房产测绘专业技术人员无法弄清“分摊的共用建筑面积”的合理性和准确性,购房者不能直观了解自己究竟购买了多大的房屋。 “套内建筑面积”售房与“建筑面积”售房相比,前者只是少了个“分摊的公用建筑面积”,而应“分摊的公用建筑面积”建设费用计入套内建筑面积销售单价内,因此房屋交易总价不变,但售房面积更明确、具体、直观。两者对分摊的公用建筑

11、面积享有同等的权益。 按套内建筑面积计价的商品房,发生面积差异时,如何处理? 答:房地产开发企业预售商品房时,应与购房者在购销合同中按如下原则约定交楼时实测面积与原计价面积出现差异(含误差)的处理方法:(一)差异值为0.6%以内(含本数)的,购销双方不作任何补偿;(二)差异值为0.6%以上(不含本数)至3%以内(含本数)的,购销双方按购销合同约定的房屋单价多退少补;(三)差异值超过3%以上(不含本数)的,购房者可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的,房地产开发企业应在30日内退回已收的全部购房款及利息(以付款日起至退款日止为期,以退款日同期银行固定资产贷款利率计算)。 实行套内建筑面积售房

12、,对分摊公共面积(如门厅、楼梯、过道等)部分,政府主管部门将如何把关? 答:按“套内建筑面积”计价售房,由于交易面积中不包含“分摊共用建筑面积”,房地产开发企业有可能为了节省建筑成本而将作为“分摊共用建筑面积”的门厅、楼梯、公共过道等部分改小,政府主管部门应在设计图纸、报建、竣工验收和竣工测绘等方面严格把关,维护业主对“分摊共用建筑面积”甚至“不分摊共用建筑面积”的法定权益。 实行套内建筑面积售房,物业管理费的收取是否会改变? 答:由于物业管理费标准是按“建筑面积”制定的,物业管理部门按“建筑面积”收取物业管理费, 实行“套内建筑面积”售房,售房合同及房地产证上注有“建筑面积”,因此,物业管理

13、费收取没有改变。 按套(单元)计价的现售商品房,如何计价? 答:按套(单元)计价的现售房屋,当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。 按套(单元)计价的预售商品房,当出现面积差异时,该如何处理? 答:按套(单元)计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。 什么是房屋的基底面积?

14、 答:房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。 什么是房屋的建筑面积? 答:房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。 什么是房屋的公用建筑面积? 答:房屋的公用建筑面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积,包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层,室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机等。 房屋的公用建筑面积是如何分摊的? 答:每户(或单位)应分摊的公用建筑面积按如下原则进行计算:(1)有面积分割文件或协议的,应按其文件或协议进行计算;(2)如无面积分割文件或协议的,按其使用

15、面积的比例进行分摊。即:每户应分摊的公用建筑面积=(应分摊公用建筑面积/各套(单元)建筑面积之和)各套(单元)建筑面积。 购房的建筑面积包括哪些部分? 答:房屋的建筑面积包括套内(单元)建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分。 什么叫宗地图? 答:宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括:宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质,与相邻宗地的关系等。 什么叫证书附图? 证书附图即房地产证后面的附图,是房地产证的重要组成部分,主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。 什么是商品房现售? 答:商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商

16、品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。 房地产现售需要具备哪些条件? 答:(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(四)已通过竣工验收;(五)拆迁安置已经落实;(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(七)物业管理方案已经落实。什么情况下,开发商不得刊登房地产广告? 答:凡下列情况之一的房地产,房地产开发企业不得刊登广告,广告发布者不得发布其广告:(一)未取得

17、商品房预售许可证的预售商品房;(二)在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋;(三)违章建设的房屋;(四)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋;(五)权属有争议的房屋;(六)法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。 开发商发布房地产广告时,应向广告经营与发布单位提交哪些材料? 答:房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告,应向广告经营与发布单位提交下列材料的复印件,并出示原件:(一)营业执照;(二)房地产开发企业资质证书;(三)预售的,应提交房地产预售许可证。现售的,应提交房地产证。 房地产销售广告应当包括哪些内容? 答:房地产开发企业的房地产销

18、售广告应当包括下列内容:(一)楼宇地点、竣工交付时间、售价等;(二)预售的,应有房地产开发企业资质证书证号、房地产预售许可证证号;(三)现售的,应有房地产开发企业资质证书证号、房地产证证号。 广告经营与发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规定内容的房地产销售广告。 在房地产广告中,不得包含哪些内容? 答:房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容,对项目情况进行的说明,不得有悖社会良好风尚。预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺;不得出现返本销售或变相返本销售的内容;不得出现售后包租或变相售后包租的内容。 对售楼广告及资料内容有哪些具体规定? 答:预

19、售商品房广告中以参照物表示项目位置的,应以从该项目到达参照物的现有交通干道的实际距离表示,不得以所需时间、车程等来表示距离。项目坐落位置、示意图,应当真实、准确,比例恰当。售楼资料上明示的房屋装修标准、材料、设备、竣工交付使用时间等应当真实、准确、清楚。 在刊登房地产广告时,对广告所表示的价格有什么规定? 答:房地产广告对价格有表示的,应当清楚表示为实际的销售价格,明示价格的有效期限。预售商品房按套(单元)出售的,价格以套内面积计算;整栋出售的,以该栋房屋建筑面积计算房价。销售已建成的商品房以及二、三级市场的各类房屋交易,广告中要注明交易总价。 发展商发布虚假房地产广告时,应承担什么责任? 答

20、:对违规发布房地产广告及发布的房地产广告失实、虚假的开发企业和广告经营者、发布者,建设、房管部门可责令其限期改正,逾期不改正的可通过新闻媒体曝光,给予停止审批新的商品房预售项目、降低资质等级等处罚。工商部门可责令广告发布者停止发布,并依照有关规定给予处罚。 对房地产广告中所承诺的内容,购房人是否有权要求在购房合同中约定? 答:房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。 对房地产广告中的各种排名、奖励等内容,有哪些规定? 答:预售商品房广告中出现各种评奖、排名、国家或省示范工程等称号的,必须符合国家有关法律、法规的规定,并明示

21、评奖机关、奖励种类、有效年份。对列入实施计划但未经验收获得奖励称号的,不得使用该称号。 开发商销售商品房有哪些方式? 答:房地产开发企业可以自行销售商品房,也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。 开发商不得采取哪些方式销售商品房? 答:房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。 销售代理委托书包含哪些内容? 答:由委托人出具给代理人的委托书应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 在开发商处购房时,开发商应当明示那些事项? 答:(一)开发资质和营业执照;(二)

22、商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图;(三)项目开发进度和竣工交付使用时间;(四)项目及其配套设施的平面示意图;(五)商品房的结构类型、户型、装修标准;公共和公用建筑面积的分摊方法;(六)预售商品房的价格和付款办法;(七)商品房预售的专用账户;(八)物业管理事项;(九)法律、法规规定的其他事项。 在订立商品房买卖合同之前,房地产开发企业还应当向买受人明示商品房销售管理办法和商品房买卖合同示范文本;预售商品房的,还必须明示城市商品房预售管理办法。 在房屋交付时,开发商应提交哪些文件? 答:在房屋交付时,房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定,向买受人提供住

23、宅质量保证书、住宅使用说明书。 在房屋交付使用后,在质量保修方面有哪些规定? 答:房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。 商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定(以下简称规定)中确定的最低保修期限的,保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。 非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。 在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应

24、当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏,房地产开发企业不承担责任。 商品房延期交付的,转让人应当承担什么责任? 答:因转让人的过错,不能按约定的时间交付房地产的,转让人应当支付违约金。违约金数额在房地产买卖合同中有约定的,从合同约定;未约定的,为延期交付房地产期间的指导租金。造成受让人损失的,转让人除支付违约金外,还应当负赔偿责任。 转让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不交付房地产的,受让人有权解除合同,但转让人与受让人另有约定的除外。 公共开放空间可以出售或转让吗? 答:公共开放空间是指在建设用地范围内,建筑物内部或外部开辟出的全天开放供公众使用的室

25、内建筑空间或室外场地空间,如公共绿地、停车场等。公共开放空间不可出售或转让。 什么叫做认购书? 认购书是广泛存在于商品房销售中的一种文书。由于其独特的法律地位和对双方权利义务不甚清晰的界定,由认购书及其中定金所引起的纠纷正日渐增多,成为人民法院亟须解决的实务问题。认购书(又名认购意向书、购房订购单)是商品房买卖双方在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书的内容一般包括: 1.双方当事人基本情况; 2.房屋基本情况(含位置、面积等); 3.价款计算; 4.签署正式契约的时限约定。这其中并没有包括定金条款。 当然,以上仅为就一般情况而言,因认购书由开发商自

26、行制订,内容详略程度差异较大。 什么是商品房预售? 答:商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。 房地产预售许可证包含哪些内容? 答:房地产预售许可证包括下列内容:(一)预售许可证编号;(二)发展商名称;(三)项目名称;(四)项目坐落地点;(五)土地使用权出让合同书号、地块编号;(六)房地产证编号、栋数;(七)批准预售的建筑面积,其中包含的各类建筑面积和套数、间数;(八)发证机关、有效期;(九)附注内容等。 当商品房达到何种形象进度时,才可以办理预售许可证? 答:七层以下的达到主体工程封顶;七层以上的,主体工程须建到工程预算投资总

27、额的三分之二以上层数。 商品房预售需要具备哪些条件? 答:商品房预售需具备以下条件:(一)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;(二)按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金,已取得土地使用权证书;(三)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证,并已办理建设工程质量和安全监督手续;(四)已确定施工进度和竣工交付使用时间;(五)七层以下的达到主体工程封顶;七层以上的,主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数;(六)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户;(七)法律、法规规定的其他条件。 是否可以认购内部认购时期的房地产? 答:根据深圳经济特区房地产转让条例的规定,房地产

28、预售须经主管机关批准并获得房地产预售许可证后,才能预售。所谓内部认购,实际上是发展商逃避主管部门的管理,在取得房地产预售许可证前的一种非法行为,其行为不受法律保护,是无效的。因此不能认购内部认购时期的房地产。 购房预定款性质的费用可以退还吗? 答:不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质的费用。符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。 在什么情况下,房地

29、产开发项目可以交付使用? 答:房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。房地产开发项目完工后,房地产开发企业应当提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气和民房等有关主管部门进行专项验收,并按专项验收部门提出的意见整改完毕,取得合格证明文件或准许使用文件,并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验收。 在交付时,与样板房不一致时该如何处理? 答:房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致;未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致,不一致的,按合同违约处理。 未经验收或验收不合格就交付使用

30、的,开发商该承担什么责任? 答:房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的,按照建设工程质量管理条例的规定处罚。 在房屋交付时,开发商应提交哪些文件? 答:在房屋交付时,房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定,向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。 在房屋交付使用后,在质量保修方面有哪些规定? 答:房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存

31、续期;存续期少于商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定(以下简称规定)中确定的最低保修期限的,保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏,房地产开发企业不承担责任。 商品房延期交付的,转让人应当承担什么责任? 答:因转让人的过错,不能按约定的时间交付房地产的,转让人应当支付违约金。违约金数额在房地产买卖合同中有约定的,从合同约定;未约定的,为延期交付房地产期间的指导租金。造成受让人损失的,转让人除支付违约金外,还应当负赔偿责任。转让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不交付房地产的,受让人有权解除合同,但转让人与受让人另有约定的除外。 购买预售商品房后,开发商是否可以将开发项目转让? 答:预售人将已预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设时,应当经拥有已预售商品房建筑面积的三分之二以上的预购