现代农业开发项目可行性实施报告.docx

1、现代农业开发项目可行性实施报告 现代农业开发项目可行性研究报告 第一章、项目建设背景和必要性1.1项目名称某现代农业建设项目1.2项目单位基本情况1.2.1、项目单位名称：某现代农业发展有限责任公司1.2.2、所有制形式：有限责任公司1.2.3、法人代表： 1.2.4、注册资本：500万元1.2.5、经营围：生态旅游休闲业的开发；优质种苗的研制和培育；无公害蔬菜、中药材（政策允许的）、苗木、花卉、水果的生产、销售；特种养殖；农产品（除国家规定的专项产品）深加工；农产品交易市场开发，农产品物流业务的开发；保健品的开发；农业设施技术工程及农业生产资料销售等。1.3项目建设的背景某位于某市桥头河镇、

2、石马山镇、渡头塘镇三地交界处，毗邻、某城区，娄涟公路从旁经过，涟水河蜿蜒其中，山青、水碧、林茂、洞幽、石奇、树古，空气清新，民风淳朴，园植被丰富，原生态保护完整，人文底蕴深厚。2008年12月23日，经省人民政府批复为省级森林公园（湘政函2008266号），规划面积237.7公顷。本项目拟依托某森林公园得天独厚的旅游资源、林木资源优势，开发集休闲、娱乐、渡假、旅游、农业综合开发于一体的独具特色的现代生态农庄。经济的繁荣，带给了人类丰富的物质享受，但同时也产生了体验乡村生活的渴望。这种现象在越是城市化的地区，其需求越大，由于紧劳累的都市生活，使城市居民得不到宁静和安逸，“住农家屋、吃农家饭、干农

3、家活、享休闲农庄”的民俗特色游逐渐成为旅游消费市场的热点。随着“绿色环保”新观念的普及，人类渴望返朴归真、回归大自然的心态日益迫切，这样的想法已经成为一种时尚，因而加速了旅游者向往乡村生活的情景。本项目正是基于这一市场开发热点应运而生，并依托某优质的森林旅游资源促成本项目的建设。1.4项目建设的必要性作为推动消费结构、农业结构、就业结构和社会结构转变的最佳产业结合点，作为促进农村三次产业联动发展和经济、社会、生态协调的有效载体现代农业产业的休闲、旅游、渡假、娱乐、种（养）殖等多种功能对于加速城乡经济社会融合，促进人与自然和谐发展有重要的意义：1.4.1.适应就业结构调整的需要近年来，伴随城市化

4、、工业化进程的加快，农村的人地矛盾越来越突出，农业劳动生产率提高困难。而农产品消费支出在居民消费支出中所占比重的持续下降，进一步弱化了农民在“农”增收的潜力，致富农民必须到“农外”寻找出路。发达国家的经验表明，一个国家只有适应产业结构的变化，同步调整就业结构，减少农业人口，才能使农民获得平均的社会报酬，因此，转移农民已经成为农民致富的必然选择。一般而言，农民转移就业有两种途径：一是向“农外”的二、三产业转移；一是向“农”的二、三产业转移。但是由于受到农民个体素质、知识差异、技能门槛和投入能力等因素的制约，使得二、三产业很难下沉到传统的农业领域，因而给传统农民向二、三产业转移增加了难度。现代农业

5、产业的发展找到了传统农业与现代旅游业的最佳结合点，为农民利用农田、农舍和山水生态资源发展民营经济提供了有效的载体，是促进传统农民尤其是山区农民增收致富的很好途径。1.4.2.适应产业结构调整的需要现代农业产业是依托农业发展起来的休闲旅游产业，它的发展拓展了农业的功能，为农业向二、三产业延伸开辟了通道，增强了农村三次产业的综合发展能力。项目的建设适应了我市经济结构调整和增长方式转变的根本要求，作为关联度很大的产业，它对优化农业产出结构，加快高效生态农业发展，对丰富农业功能，调优农村产业结构都具有积极意义。1.4.3.适应消费结构调整的需要改革开放以来，我市经济持续快速发展，城乡居民收入不断攀升，

6、生活水平持续提高，消费结构也随之不断升级。2009年全市城镇居民恩格尔系数为33.0%，农村为39.2%，居民的食品消费支出占消费总支出的比重逐年下降，而用于居住、文化、教育、卫生、旅游等高层次消费的支出则不断提高，越来越多的城市居民向往到农村品味清幽闲适、纯朴自然的田园生活，寻找一种与城市生活不同的新鲜感觉。本项目充分利用了某及周边村镇丰富的自然人文资源，把旅游产业延伸到农村区域，迎合了人们返璞归真、回归自然的消费心理和对生活品质的追求，拓展了旅游市场，丰富了旅游产品，创新了旅游容，增加了旅游产业的供给层次，为游客提供了更多的消费选择。1.4.4.适应社会结构调整的需要当前城乡二元经济结构逐

7、渐被打破，越来越多的农民走出农村区域、农业领域，流向城市和二、三产业，城乡间的要素流动、人员流动、信息流动日趋频繁，经济联系越来越紧密。在这样的背景下，城乡社会各阶层加速分化与融合，社会结构步入快速调整期，城乡一体化已是大势所趋。本项目作为一项沟通城市与农村、市民与农民、农业与休闲旅游业的复合型产业，它的发展充分体现了以工促农、以城带乡的要求，既为城市居民提供了了解农业、贴近农民、认识农村的机会，也为增进农村居民对现代文明的了解和认知提供了平台，促进了城乡交流，将有力地促进社会主义新农村的建设。1.4.5可行性研究报告编制依据（1）国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数；（2）国家

8、和省、市等政府主管部门下发的农业综合开发项目申报指南；（3）国家有关部门发布的农业综合开发项目可行性研究报告编写指南;（4）国家和省、市有关部门颁发的政策、法规、规定、标准和规程、规等；（5）项目单位提供的项目建议书等基础资料。第二章、项目建设条件2.1自然条件2.1.1、气温：年平均气温17.4，年极端最高气温40.1，年极端最低气温-12.1。2.1.2、风速、风向：常年主导风向为北风，年平均风速1.52.0米/秒，多年最大风速为20.3米/秒。2.1.3、降水量：多年平均降水量13001400毫米，一日间最大降水量147.毫米，降水量集中在47月。2.1.4、地形地质：根据建设地点地形地

9、质资料，建设地点地层岩分布具有规律性，多为坡积残积物风化形成的红褐色、棕褐色粘土，无石灰岩及岩溶等不良地质现象，土层呈硬塑、可塑状，密度、厚度1030m，上部土层允许承载力为200250KPa，是良好的地基持力层，自然地坪基本平坦，局部地势有小幅起伏，坡度在5左右，地震基本烈度小于V1度，宜于工程建设。2.2社会条件2.2.1、交通优势明显近年来铁路、公路网络建设成绩显著，国家级高速公路上（海）瑞（丽）高速公路已通车，横贯祖国东西、与规划中的二广高速公路在横穿某，其与城区的连接线经过公园中央区；正在修建的韶山宁乡某红色旅游高速公路至某仅几公里。南北向洛（阳）湛（江）铁路与东西向湘黔铁路亦相交于

10、，形成一个东西南北相交的交通枢纽。娄涟、娄湘、娄宁高等级公路纵横交错，与娄星北路、新星北路等区主要线组成稠密而便捷的交通网络。项目建设地紧靠娄涟高等级公路，至中心城区仅20分钟车程，交通十分便利。2.2.良好的政策环境本项目的建成，将在某森林公园现有的旅游资源基础上增添一道靓丽的风景，有利于完善旅游业层次，丰富旅游服务涵；有助于盘活农户家庭的闲置资产，拓展农村资源的功能，促进农业向上兼容，而且有助于降低农民进入非农产业就业的门槛，推动农民就地转移，实现充分就业，符合政府产业政策，政策环境宽松。2.3资源条件项目依托某现有旅游资源，古树名木，郁郁葱葱；阔叶片林，景随时变；柔禽猛兽，游嬉林间；神古

11、峰、竹叶峰、涟水石崖、书目岩、沙坳河谷、椿木坑瀑布等自然、人文景观穿插其中，加上项目自身的“农家游”、“特色游”、“体验游”等特色资源，对游客有着强大的吸引力。第三章、项目建设单位基本情况某现代农业发展有限责任公司的母公司九龙经贸集团有限公司是一家以国贸易、连锁经营、生态农业、地产开发、高新科技、工程建筑等为主体的多元化、综合性民营企业，总部位于省市最繁华的商业中心氐星路与长青中街交汇处。公司始于1997年创建的九龙商厦，经过10多年的建设与发展，现有总资产20亿余元，商业场地面积达20万余平方米，年经营销售额超过20亿元，在2006年的省私营企业百强排名榜上位列第17位。目前，集团辖四大管理

12、部门，三大事业部19家子公司，组织机构清晰，运营监管规，市场和业务逐步扩大，现代企业制度正逐渐建立起来。近年来，公司全面贯彻落实科学发展观，坚持“利义天下，造福大众”的企业宗旨，发扬“务实创新，和谐共赢”的企业精神，不断开拓进取，开发了一批符合国家产业政策、市场前景广、就业容量大、社会效益佳的项目，已形成一业为主、多业并举的产业经营模式：一是房地产业，包含房地产开发及工程建筑、市场开发、广告装饰等产业；二是物业产业，有物业管理、酒店经营管理等；三是农业产业，包括科技农业开发、种植养殖、园林绿化工程、农产品市场、休闲农业、旅游开发等产业；四是国外贸易，涉及钢材、矿石、煤炭、白酒、造纸原材料、鞋业

13、零售等产业。至2009年，公司已达年营业生产总值20亿元，创利税1.5亿元的规模；拥有农业综合用地5000余亩，商业经营场地面积20万平方米；公司员工1000余人，辖区经营业主3000余户，安置从业人员1.1万余人，为拉动区域经济发展、促进社会主义新农村建设、解决下岗职工与大学生就业、构建和谐社会做出了积极贡献。董事长萧正滔同志是某人，1971年5月出生，研究生，高级经济师，特级国际职业经理人.他先后就读于财经学院、电大、师大学，目前在清华大学攻读工商管理博士学位。创业期间，先后获“中国杰出企业家”、“全国优秀青年企业家”、“第五届十大杰出经济人物”、省青年企业经营者“鲲鹏奖”、“全国帮扶青年

14、创业计划先进个人”、“省第四届再就业带头人”、“首届省优秀青年民营企业家”、“全省关爱员工优秀民营企业家”、市“优秀中国特色社会主义事业建设者”和“捐资助教模”等荣誉称号。萧正滔同志是省第十届、十一届人大代表，市第二、三届人大常委会委员，娄星区八届人大常委会委员，省青联常委，省工商联常委，省青年企业家协会副会长及市青年联合会副主席。为促进本项目实施，现以九龙集团下属农业产业化龙头企业九龙科技农业有限公司为投资主体,并吸纳社会资源专门组建了本公司某现代农业发展有限责任公司（以下简称“某农业公司”），法人代表颜正坚，注册资金500万元，注册地点省某市桥头河镇余中村。项目依托省级森林公园某森林公园的

15、优质资源，开展核心景区某森林公园的资源保护、整体开发和以此为依托的周边村镇休闲观光农业的综合开发等工作。经营围包括优质种苗的研制和培育；无公害蔬菜、中药材（政策允许的）、苗木、花卉、水果的生产、销售；特种养殖；农产品（除国家规定的专项产品）深加工；农产品交易市场开发，农产品物流业务的开发；保健品的开发；生态旅游休闲业的开发；农业设施技术工程及农业生产资料销售等。第四章、市场分析4.1需求分析近年来，随着生活水平的提高，越来越多的城市居民开始在紧的工作之余，将目光投向农村，寻求一种有别于城市的静谧、安逸、健康的休闲方式，以达到亲近自然、放松心情、返璞归真的目的。同时，广大农民为应对日益加剧的人多

16、地少矛盾和剩余劳动力转移困难等方面的挑战，开始尝试依托农业田园景观和自然生态环境开拓新的增收致富渠道。正是在这样的宏观背景下，依托民间力量，以休闲农庄、度假山庄等为主要形式的乡村休闲旅游业，从无到有逐渐发展起来。从省已有休闲农业的发展形势来看，休闲农业以其健康、休闲、低廉等优势牢牢占据了省旅游市场的相当一部分份额，尤其是短期的如周末游等旅游方式中，休闲农庄特色游大放异彩。据省农办对34个县（市、区）初步调查统计，到2008年底，全省年营业收入50万元以上的休闲农业企业有4000多家，大大小小“农家乐”有20000多家，从业人员23万人，拥有养殖水面、种植基地100多万亩，全年接待游客2900万

17、人次，实现营业收入38亿元，同比增长26.7%。农庄经营规模不断扩大，品牌农庄越来越多，全省三星级以上农庄由2006年的87家增加到192家，目前全省五星级休闲农庄有86家，并涌现了千龙湖、绿色大地、百果园、大明山庄、梦里故乡、浩博农庄、酃湖度假村等一批年经营收入突破1000万元的大型休闲农庄。作为一个迅速发展的工业城市，生活节奏日趋紧，“休闲农业”这一休闲旅游方式也正日益收到民众的欢迎。抽样调查显示，有13的受访者已进行过“休闲农业”形式的旅游消费，近八成的受访者对这种新型的旅游方式表示欢迎和向往，说明“休闲农业”在有着旺盛的生命力和市场发展空间。4.2休闲产业特点及发展潜力4.2.1、据调

18、查，本地居民平时的休闲活动包括自发出游、踏青、采风等活动，由于缺乏休闲娱乐旅游之处而被压抑的这部分市场需求将在某休闲农业建成后得到极大的释放，本地市民将成为项目客源最主要的一部分。4.2.2、近年来，经济发展呈现加速趋势，商贸流通活跃，因各种公务、私事而进行会议接待、休闲娱乐旅游等的活动将成为某休闲农业的重要客源。4.2.3、项目建成迎客后，将会吸引许多原籍现今在外地工作生活的老乡，他们大多属于精英移民和财富移民，经济收入丰厚、文化程度较高，对家乡的文化有更多的认同感和自豪感。家乡旅游业的发展必定会吸引他们及其家人、朋友、同事和亲戚，这个市场不可小视。4.2.4、就旅游距离远近、旅游时间长短而

19、论，近距离一日游是国旅游适销对路产品。快捷的高速公路网络（京珠、上瑞高速公路）为打开周边市、县的市场提供了便利，1-2小时的车程的短距离势必激起长、株、潭、衡等地区广大旅游者个人自助和举家驱车出游的热潮。4.2.5、由于地理位置上的优势以及交通线路汇集，某将成为周边市、县乃至全省大旅游圈的一环，十分有利于吸引长、株、潭、衡、南岳旅游区、水府庙旅游区、新化梅山龙宫、曾国藩故居、紫鹃界梯田等旅游区及周边凤凰古城、景区等客源，具有发展中转旅游和过境旅游市场的潜力。4.3重要客源市场分析4.3.1、本地市场2009年GDP达334亿元，人均GDP8247元，本地居民有外出旅游的需求，且有一定的支付能力

20、。对于本地的旅游景点有参与兴趣，并极有可能重复消费。某休闲农业区距、某城区均不到20分钟车程，既能达到“出城游”的独特体验，又不会因车程太远而太过劳累，将越来越彰显其独特的优势和价值。本市境游客是某休闲农业的核心客源市场，是急需稳定扩大的市场，可重点发展休闲、度假、教育、观光游。4.3.2、长、株、潭、衡市场2009年，长、株、潭、衡城镇居民可支配收入分别为13924元、12455元、10944.9元和8373.9元，具有较强的支付外出旅游的能力。此外，整个长株潭衡及地区文化一脉相承，这些地区的居民在区域文化上有着较强的认同感，容易产生共鸣。在交通方面，高速公路互通将旅程缩短至1-2小时左右，

21、因此，只要科学整合，深入挖掘文化底蕴，某极有可能成为长株潭衡地区广大旅游者所青睐的品牌旅游地。4.3.3、其它客源除上述两大客源外，周边花明楼、韶山、湄江、大熊山等旅游景点也有部分分流客源，项目对本地农村居民及来娄的商业、务工人士也有较大的吸引力。综合而言，其市场预测保守估计在万人次年以上，具有广阔的市场前景。第五章、建设方案5.1、拟开展服务项目（）餐饮吃农家饭（）住宿住农家院（）体验做农家事（）休闲享休闲农庄项目集观光、休闲、体验、人文、景观为一体。开辟特色果园、菜园、茶园、花圃等，让游客入摘果、拔菜、赏花、采茶，尽享田园乐趣；开辟农家乐、休闲垂钓、水上运动、拓展培训等项目，让游客放飞心情

22、，体验乡土情趣；花香鸟语、绿茵滴翠、环境幽静，将成为民众商洽、休闲、娱乐、会议、度假的理想场所。5.2、建设容项目主要依托某森林公园，重点对沿涟水河石狗大桥至秦古寨两岸进行休闲观光农业综合开发。用地情况及主要建设容:租地：2000亩预征地: 800亩利用公共水域（涟水河）: 700亩道路建设：3000总占地面积：2800亩1、农业综合开发：包括园林苗木的工厂化育苗、以合作化组织形式带动农民种植、加工特色农产品。开辟特色果园、菜园、茶园、花圃等，让游客入摘果、拔菜、赏花、采茶，尽享田园乐趣。总用地建设：1200亩2、涟水河综合利用开发：在700多亩水域中进行淡水鱼围网养殖或网箱养殖，水鸭、草鹅山

23、羊等养殖。其中主要项目：鱼塘占地120亩，养殖鸡、鸭、草鹅共30000只。总占地面积：700亩水域及河滩3、休闲农业：开辟农家乐、休闲垂钓、民俗村等项目，休闲马会、开心农场、青少年动植物教育基地、水上运动、野外拓展训练基地等体验乡土情趣。其中主要项目：马会项目占地150亩，马80匹；民俗村占地5亩；野外拓展基地100亩；青少年动植物教育基地15亩；农家乐100亩；休闲中心155亩。休闲农业占地550亩项目总投资2.6亿元总用地建设:2800亩主要为休闲娱乐设施的建设，兼具种植、养殖功能，主要建设容包括：（1）房屋主体建筑工程（见下页表）（2）园林绿化工程，包括：绿化苗木栽种，如桃树、红枫、柚子

24、、杜英、杜鹃、红继木、马尼拉草、金叶女贞、丛竹、桂花、梅、柳树等。绿化地平整。附属设施建设，如园路、花坛、亭子、水池、池塘、水塔等。基建项目数量占地面积（亩）商务休闲会所、生态酒店1200乡村高尔夫练习场1500钓鱼场7120人工沙滩浴场250跑马场1200综合运动场170温泉馆140户外拓展基地1400农事体验区1300新农村建设100景观寨门、寨楼410员工住宿楼110主要基建项目表（3）景观林荫道与沿河风光带建设园区主干道设桃树夹道栽培，即景观林荫道。涟水河河堤较宽，沿河岸修建风光带，可以进行加高加固，筑堤、防洪、亮化，设码头一个，休闲餐饮农家28处，垂钓区一个。在风光带上游客既可以观赏

25、涟水河两岸美丽的自然风光，还能享受独具风味的农家特色餐饮，同时也可怡然垂钓，享受静谧的乡村生活。（4）种植、养殖区百果园利用主干道两侧山地共300亩，进行无公害水果栽培，包括：桃（夹道桃花林风光带）：85亩梅：65亩奈：65亩枇杷：65亩百果园兼具观光、娱乐及经济功能，不仅是农庄的一道靓丽的风景，还可以让游客亲手采摘水果，体验田园乐趣。淡水渔场利用已有的山塘7眼，合理开发进行淡水鱼养殖，并在此基础上建设钓鱼基地，水源为天然山泉水和地下水。包括：1、淡水鱼塘：3眼，共60亩，主要进行鲤鱼及青、草、鲢、鳙四大家鱼养殖，采用混养技术以青草、蔬菜废叶及家禽家畜粪为饲料精心养殖。2、特种渔业：3眼，共3

26、0亩，分别为团鱼塘、龙虾池及鳄龟塘。3、特色养鱼池：1眼，共30亩，集特色鱼种养殖与观赏与一体，主要开展桂鱼、红鳟鱼、三文鱼等珍稀鱼种。第六章、进度安排项目建设分期进行第一期2010年2011年，总投资2.6亿元。建设容：主体工程建设：生态鱼塘建设；马会项目建设；休闲商务项目建设基础设施建设：水电、道路修建；办公楼；员工宿舍。第二期：2011年2012年，总投资2000万元。建设容： 种养殖基地建设；休闲娱乐设施建设包括:牲畜养殖场；无公害蔬菜基地；百果园。第七章组织管理结构与人力资源配置7.1工程项目管理建设项目是一个系统工程，由于系统工程有其在的规律，需要通过与之相适应的管理模式、管理程序

27、、管理方法、管理技术去实现。就是说，需要有专门从事工程项目管理的组织为之服务这种须知应该有与项目管理相应的功能、经验，能够为业主提供优秀的项目管理服务，能够为业主创造最大限度的效益。为确保项目顺利进行，成立独立的项目法人，负责项目的建设和经营。项目法人采用有限责任公司的形式。7.2组织管理结构采取直线式职能制，实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理，逐级考核的直线分层次管理体系。下设生态园区办公室、财务部、人力资源部、保卫消防部、环卫部、市场营销部、中央商务区管理部、生态农业观光区管理部、宗教文化展示区管理部、户外运动休闲区管理部.公司组织构架图总经理：负责主持中心全面工作；行政副总经理：分

28、管办公室、财务部、保卫消防部、环卫部、修缮部、人力资源部；经营副总经理：分管市场营销部、中央商务区管理部、生态农业观光区管理部、宗教文化展示区管理部、户外运动休闲区管理部；办公室：负责中心日常接待、对外协调、车辆管理、一般园设施维修，文电收发传送等工作；财务部：负责部财务计划制定、财务管理、会计事务、资金调度（包括融资操作）及外部收费管理；人力资源部：负责园区行政、人力资源管理、职工技术培训等工作，制定薪资方案；保卫消防部：负责维持景区正常秩序、日常环卫、防火安全等；环卫部：负责维护景区停车场、广场、林道、公路、民俗文化街道等日常卫生、垃圾清运、田园及绿地管理等；市场营销部：负责市场行情、产品

29、定位、营销计划、旅游策划、广告宣传等；中央商务区管理部：某生态度假酒店、娱乐中心会议培训中心、游泳池等管理；生态农业观光区管理部：负责蔬菜园、百果园、农家采摘园、优质苗木种植基地管理；宗教文化展示区管理部：负责户外运动休闲区管理部：负责户外运动场、户外拓展训练、小型高尔夫球场管理。第八章投资估算与资金筹措8.1估算围及依据8.1.1估算围按照项目建设方案和建设容，分区对具体建设容按有关标准和实际情况逐一估算。（包括包括绿化工程、安全卫生与环保、娱乐设施、服务设施、基础设施）。8.1.2估算依据1.国家发改委i、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知（发改委投资【2006】1325号）；

30、2.土建工程：以省2001建筑工程概算定额为依据，并参考当地同类工程建造价格估算指标进行概算；3.预备费用按照工程费用总额的5%进行计算；4.仪器设备以厂家报价和市场询价估算；5.建设期利息按照央行公布的5年期贷款基准利率4.05%进行计算。8.2投资估算项目投资包括固定资产投资和流动资金估算。8.2.1固定资产总额估算本项目的建设投资由建筑工程费、土地征用及租赁费、设备购置费、工程预备费、工程勘察设计费、建设期利息和培训等其他费组成（详情见附表1、2、3）。1.建筑工程费生态农业园区功能区设施建设已基本完善，需要投资16324.5万元。2.土地征用及租赁费包括租地费、征地费和上缴规费。经估算

31、，租地2000亩，费用均价0.05万元/亩.年，租赁期为50年，建设期2年；征用土地800亩，费用均价为2.0万元/亩。本项投资额共计1700万元。3.设备购置安装费包括信息平台、给排水、消防、电力、通讯等所需设备的购置，需要投资320万元。4.预备费按工程费用总额的5%进行计算，需预备费816.23万元。5.工程勘察设计费按工程费用总额的2%进行计算，需预备费326.49万元。6.其他费包括培训费及宣传广告费和其他客户费等，估算为200万元。7.建设期利息本项目全部投资资金来源主要是由自有资金、银行贷款和国家扶持资金组成。本项目建设需向银行贷款10000万元，利率按最新央行公布的4.05%计算，建设期利息为405万元。