河南省X县城中村改造工程可行性研究报告.docx

1、河南省X县城中村改造工程可行性研究报告河南省X县城中村改造工程可行性 研究报告目 录一、项目基本情况.2二、项目建设的必要性和可行性.3三、程序规范化及项目建设的主要内容及规模.4四、安置及拆迁补偿措施.4五、配套工程方案.5六、环境保护消防与节能.8七、项目实施进度计划.13八、项目组织管理及纳入政府监管.13九、效益分析.14十、综合评价及建议.15一、 项目基本情况1、项目名称：XXXX新城建设项目 2、建设单位： 河南XX房地产开发有限公司3、项目负责人及联系方式 项目负责人： 联系方式： 联系地址：XX县XX村 4、项目建设地点XX县XX村5、投资费用及资金来源项目投资主要包括建筑安

2、装工程及设备费，室外工程费，与本项目直接相关的工程建设其他费和预备费、拆迁安置费等。我单位广开思路，多方筹集资金，确保工程建设需求。6、效益分析本项目建设是推进XXXX新城一体化建设的重要内容，是实施XX县城区域规划的需要；是实施打造XX县城整体形象的需要；是全面提升农民素质的需要。新农村建设项目的实施将实现农业生产水平的明显提高，农村基础设施明显加强，农民生活质量明显改善，农村各项社会事业全面发展。二、项目建设的必要性和可行性（1）党的十六届五中全会精神，明确指出在“十一五”期间，加大社会主义新农村的建设，它对合理布局生产力，优化农村产业结构，建立社会主义市场经济体系，促进农村经济发展将产生

3、深远的影响。加快社会主义新农村建设，有利于提高土地资源的集约利用率和农村经济结构的战略性调整，有利于农民生活的改善和农村的可持续发展。近几年，随着XX县的经济和城镇建设快速发展，农村城市化进程不断加快，新农村建设工作摆到了重要的议程。项目的建设既是加快农村城市化进程，推进城乡一体化发展的一项重要举措，也是农村率先实现现代化，建设小康社会的客观要求。该项目建设的XX新城紧靠城区，辖区居民186户，人口650人。随着农村改革不断深化，村民收入稳定提高，村民的思想观念和生活方式发生了重大改变。但是，与实现全面小康的目标相比，农村各项事业的发展仍然存在较大差距。（2）建筑材料来源有保障。工程建设所需的

4、主要建筑材料，钢材可从本地采购，水泥可由附近的大生产企业供给，砂、砂砾和碎石本地能供应，各种材料来源有保障。 （3）施工条件有保障。本项目建设地址位于韶州路北侧，高速路口西侧，渑义快速通道南侧交通便捷，施工所需水、电供应有保证。海南华城建设有限公司郑州一分公司有着丰富的建筑建设经验，具有合格的建设队伍，施工设备配套，能够适应工程建设的需要。三、程序规范化、及项目建设的主要内容及规模我们在县规划部门的领导下，严格按照要求布局，执行统一规划，绝不存在私搭乱建现象。各种手续在不断的完善之中，绝不留下任何隐患。根据XX新农村建设整体规划，该项目的新农村建设模式定位为城镇发展型，要走城乡统筹、以城带乡之

5、路，也就是说建新村要类似于建城镇，围绕增加农民收入，提高农民生活质量，全面与城镇整合进行整体规划，促进XX成为重点镇或强镇之崛起。1、住宅小区建设工程目前安排施工三栋工程，可满足安置房村民的居住。2、社会公共服务建设工程公益设施投资情况：硬化道路49966.26 m2，需打300m深井壹眼，架设变压器两台，绿化面积62225.3m。，管网面积32300 m2。卫生、休闲、公益设施3000 m2，计划投资1700万元。四、安置及拆迁补偿措施我们设立拆迁工作小组，设立安置体系，健全制度。每人具体分工明确。前期改造工作中心是组织、实施、协调等。让村民自愿选择货币补偿或房屋补偿。让村民觉得合算，心中踏

6、实，让村民基本满意，不给政府带来麻烦，做民心工程。具体补偿措施1、宅院拆除补偿：共需拆除旧宅院168所，每宅院补偿住宅面积310m2(套房两套、车库两个)，水、电、暖、通讯设施完善到每套房。每宅院补偿在46.5万元，共需补偿7812万元。2、拆除旧房及院内辅助设施补偿：需拆除一层旧房116户，658间，面积约16121m2，需补偿967.26万元；需拆除二至六层旧房32户，旧房159间。套房64套，面积约9600m2，需补偿814.85万元；需拆除渑礼路扩宽5户，门面房21间，面积840 m2，需补偿168万元。宅院内树木、水井、土窑、采暖，每户院需补1万元。拆房、搬迁、租房费每户院需补1.5

7、万元，需补偿420万元。拆除宅院及辅助设施共计需补偿10182.11万元。3、公益设施投资情况：须硬化道路49966.26 m2，需打300m深井壹眼，架设变压器两台，绿化面积62225.3m。，管网面积32300 m2。卫生、休闲、公益设施3000 m2，计划投资1700万元。拆除宅院、辅助设施，水、电、暖、道路硬化、绿化、管网、卫生、休闲、公益设施，共需补偿及投资11882.11万元。五、配套工程方案1 道路区块道路系统布置成“鱼骨状”路网结构，充分借助周边的城市道路，使区块具有较好的通达性，以渑礼路作为区块对外交通的主要出入口。道路系统分干道和巷道两级，干道是内外交通的主要道路，也是区块

8、发展的重要轴线，在区块的整个交通系统、景观系统和生态系统中具有重要作用；巷道是具有农居特色的宅前道路，起着居民出行与驻足的作用，同时也是景观渗透的通廊。干道红线宽度要符合设计要求，横断面采用一块板形式，两侧设置人行道，并结合空间要求进行展宽。横断面也采用一块板形式，根据农居点的特殊性可在两侧设置1米宽的人行道，并结合绿化系统及空间尺度灵活设置，追求舒适、安全、宜人。区块道路系统采用尽端式道路网，在满足通畅、便捷、安全、舒适的前提下，以最短的交通距离和最小的道路面积解决居民的出入交通，同时为消防、急救车辆提供必要的通道和回车场地。2 绿化本项目区注重绿化系统的连续性，从外部向内部渗透，形成连续的

9、、完整的绿化体系。整个绿地系统由“点”、“线”、“面”构成，“点”即住宅前的孤植绿化树木，“线”即沿路林荫道、带状绿化，“面”即区块中心绿地。区块中心公共绿地以敞开绿地为主，并点缀广场、小品等，形成活泼多样、互相渗透的绿化环境。布置各具特色的绿化树种，增强可识别性，绿化基调树选用当地适生的景观树种，草坪、灌木与高大乔木相结合，加以硬地铺装活动场地，形成层次丰富的绿化、休闲环境。3 给水工程给水水源：项目区水源由XX城市供水管网供应，从渑礼路东路预留的DN150接口接入，供水压力约0.3Mpa。用水量预测：本项目区常住居民每人每天用水量按240升计算，绿地面积为62225.3M2，每公顷每天用水

10、量按10 m3计算，每天总用水量为62.2 m3；消防用水量按同一时间发生一次火灾，灭火水量为15升/秒，持续时间为2小时，则消防用水量为108 m3/天。项目区合计用水量为497.2m3/天，平均时用水量为20.7m3，时变化系数K为2.5，则最高时用水量为42.00m3。管网布置：项目区给水管网沿主要道路布置DN125主干管，直埋敷设。消防给水采用与生活管网合一的低压制，消防水量按同一时间发生一次火灾，灭火水量为15升/秒，持续时间为2小时，室外消火栓间距不大于120米。4 排水工程项目区排水系统采用雨、污分流制。雨水排放：雨水设计重现期为一年，按5年校核；暴雨强度采用三门峡市的暴雨强度公

11、式。项目区单体建筑的雨水设小明沟或暗管收集，收集后排入主、次干道的雨水管，并顺地势分别排入XX市政雨水管，汇集后统一排入黄河。污水排放：本项目的污水主要是生活污水，污水量取用水量的80%，即397.8m3/天。生活污水通过化粪池二级生化预处理后，经污水管收集分别排入城市污水干管，统一送城市污水处理厂集中处理。5 电力工程本项目区用电负荷主要为居民生活用电。用电负荷居民住宅按40W/ m2估算，总负荷约为3470.4KW，考虑同时系数及变压器负荷率，项目区设10KV开闭所一座，供电电源引自附近的10KV开关站。根据负荷的分布情况，设2座10/0.4KV变压器，每座500KV，采用箱变或结合公建采

12、用室内变。变压器与建筑距离保持5米以上，防止辐射对居民的影响。10KV系统采用环网接线，开环运行，以提高供电可靠性。区内10KV线路全部采用电缆暗敷，10KV主干线采用排管布线。由各变电站引出的0.4 KV电缆采用穿塑料管埋地方式敷设，穿越道路时穿钢管保护。线路直埋穿管埋地时深度要大于0.7米。六 环境保护、消防与节能1.1 环境保护1.1.1环境保护标准环境质量标准（1）环境空气标准按环境空气质量标准（GB3095-1996）进行控制；（2）雨水排放按地表水环境质量标准（GB 3838-2002）控制；（3）环境噪声按城市区域环境噪声标准（GB 3096-1993）控制。污染物排放标准（1）

13、污水排放按污水综合排放标准（GB8978-1996）执行；（2）大气污染物按大气污染物综合排放标准（GB 16297-1996）执行；（3）施工期噪声按建筑施工场噪声限值（GB 12523-90）标准执行。1.2建设期对周围环境的影响分析生态环境影响分析施工过程中的开挖移动、填筑土石方，容易造成水土流失，对生态环境特别是土方开采地的生态环境造成一定程度的破坏，从而加剧水土流失，这种现象在雨季更为严重。水土流失会带走土粒、泥砂，污染水体，易淤积抬高河床，影响水资源质量。环境空气影响分析本项目在建设期对大气环境的污染主要来自施工场地扬尘。（1）施工扬尘：在整个施工阶段，如土地平整、打桩、挖土、材料

14、运输、装卸等过程中都存在着扬尘污染，尤其是在久旱无雨的大风天气，扬尘污染更为严重。据调查，施工场地的扬尘主要来自汽车行驶扬尘、堆料场的起风扬尘以及施工作业扬尘（混凝土搅拌和水泥、沙石料装卸），其中汽车行驶产生的扬尘约占扬尘总量的一半以上，且影响范围大。如果在施工阶段对主要施工场地进行洒水作业（每天45次），可以使空气中扬尘量减少70%左右，并能使扬尘造成的TSP污染距离缩小到20-50m范围内。（2）场地扬尘 ：堆放场地的风吹扬尘的影响范围一般在100m以内，对易散失、冲刷的建材（如水泥、石灰等）不能在露天堆放，尽量减少扬尘对人体健康的影响。水环境影响分析本项目施工期间的废水主要来自：施工作业

15、开挖、等产生的泥浆水，施工机械及运输车辆的冲洗水，施工人员的生活污水，下雨时冲刷黄沙、浮土、弃土方等产生的地表径流。 施工中填、挖土方等均产生大量的泥沙和粉尘，经雨水冲刷后产生地表经流。由于施工期往往缺乏完善的排水及处理设施，其污水直接排放将影响施工地段周围受纳的水体，使水体中泥沙含量有所增加，且影响时间较长，应引起施工单位的重视。此外，施工期间，由于施工人员和机械大量进入，施工人员将产生生活污水，清洗进出工地车辆泥土将产生冲洗废水，这些废水的直接排放也将加重对附近水域水环境的影响。噪声影响分析工程建设施工期各种作业机械和运输车辆产生的噪音，将对周围环境产生一定影响。在施工现场，随着工程进展不

16、同，采用不同的机械设备，如挖机、推土机、平土机和大吨位的装载汽车等。由于这些施工多在露天作业，大部分机械又经常移动，不能采用较正规的隔声措施，再加上施工噪音具有突发性、撞击性的特点，容易引起附近居民的烦恼。固体废气物影响分析本项目建设期产生的固体废气物主要来源于施工人员日常生活产生的生活垃圾、施工过程中产生的淤泥渣土以及物料运输过程中产生的固废等。施工人员生活区的生活垃圾，如管理不善不能及时得到清理和处置 ，将会使垃圾长期堆积，发出恶臭，蚊蝇孳生，致使致病细菌蔓延，容易诱发各种疾病，影响周围环境卫生。建设过程中产生的弃方若不妥当处理，一方面将占用土地资源，另一方面将会对周围环境带来影响，遇到降

17、水则会污染水体，造成水土流失，从而对城市防洪工程及芹江产生潜在危害。1.3建设期环境影响减缓措施水土流失保护措施施工单位应和当地气象部门取得联系，事先掌握施工地降雨时间和特点，及时掌握冰雹、暴雨等灾害性天气情况，合理制定施工计划，以便在雨前作好应急防护措施。对于挖方应尽量重新利用，对弃方堆放地应采取水土保持措施，减少水土流失量。大气污染防治措施施工场地在晴天时每天应洒水4-5次；运送土方车辆应采取覆盖措施，减少运输粉尘产生；对易散失、冲刷的建材（如水泥、石灰等）不能在露天堆放，尽量减少扬尘对人体健康的影响。水污染防治措施施工人员生活区应设置临时厕所，经化粪池简单处理后排放，禁止随地大小便；黄沙

18、、土方等的堆放必须对堆场采取防冲刷措施，如在堆场四周设截流沟，减少原料的流失。6.1.3.4 噪声防治措施容易产生噪声的施工时间应避开午休和夜间，同时采取措施把噪声降到最低限度。1.4建成后环境保护措施本项目建成后的主要污染源是生活垃圾、生活污水和废气等，相应的环境保护措施有：（1）生活垃圾处理：本项目的固体废弃物种类简单，应落实垃圾分类措施，回收其中的可利用部分。在项目区室内、室外设置垃圾收集设施归集弃置垃圾，由城市环卫部门统一收集清运，并送垃圾填埋场集中处理。（2）生活污水处理：本项目产生的生活污水主要是洗涤废水和卫浴废水。生活污水拟通过化粪池二级生化预处理后，由污水管收集后进入城市污水干

19、管，统一送城市污水处理厂集中处理。（3）废气处理:本项目的废气排放主要是汽车尾气。项目通过在区块外围设置一定数量的停车位，严格控制汽车进入区内。（4）绿化保护：项目建成后，将指定专人或委托园林公司对区内绿地进行管护，保证项目区绿地的质量。6.2消防本项目采取的消防措施有：（1）保障消防道路的畅通和消防车辆的可达性，路面宽度、建筑间距等均严格按照规范进行设计。（2）采用生活、消防同一的供水管道，消防供水采用低压制，消防栓采用低压制地上式，间距不大于120米，消防栓在沿道路设置时应靠近路口。（3）本项目建筑为多层砖混结构和框架结构，防火等级为二级。室内、外装修材料应采用阻燃性或难燃性材料，建筑物内

20、各层均设有消火栓。（4）防火工作除要加强宣传，严格控制各种火源外，还要在小区内加大监督管理力度，设置业余消防管理人员，负责消防设施的维护保养。6.3节能本项目能源消耗的主要品种为电和建筑材料，为节约能源，建议在设备选型中按规定选用节能设备。（1）变压器及其它配电装置，均选用节能型设备。（2）动力设备采用节能型风机和水泵，照明用具尽可能选用节能灯。（3）建筑物采用国内成熟的节能技术，包括建筑材料、隔热、隔声、门窗体系等。七、项目实施进度计划该项目建设期分为三期实施：2012年元月-2013年6月30号完成第一期改造任务10万m2，主要安置解决拆迁户住房问题。结至目前已拆除旧房36户，已进入施工三

21、栋工程，建筑面积19760 m2。2013年7月2014年5月30号完成第二期建筑任务16万m2。2014年6月2015年6月完成第三期建筑任务63343 m2，10月30号全面完工。其中每期项目分四个阶段运行：项目前期设计和招标、土建施工、建筑装修、竣工验收。八、项目组织管理及纳入政府监管管理组织本项目配套工程的建设主体是河南XX房地产开发有限公司。项目实行业主负责制，具体负责项目的前期工作、建设过程管理。业主应严格项目建设管理，设立专门帐户，进行独立核算，制定相应的工程管理、财会管理、档案管理、廉洁自律等工作制度及相关人员工作职责，实行项目建设联系签证，按进度拨付工程款，切实加强项目的质量

22、、进度及费用管理。工程管理本项目的工程管理应以业主、施工、监理三个不同角色，着重从工程质量、进度、费用三方面进行有效控制。（1）业主：业主作为本项目的组织者，负有资金筹集、提供施工条件等职责。业主在努力推动项目前期工作顺利进行的同时，应积极筹集资金，保证开工后资金及时到位，使项目顺利实施。（2）施工管理：施工单位作为建筑产品的生产者，在接受监理单位监督的前提下，应做好施工组织设计，对生产的主要环节进行有效监控。根据施工过程中出现的新情况，及时调整施工安排，全面履行项目的进度、质量、费用及安全等各项合同要求。（3）工程监理：工程监理单位在业主授予的职权范围内，公正地监督管理项目施工。及时报告和解

23、决施工过程中出现的各种问题，确保项目建设严格按合同规定的要求正常开展。政府监管无规矩，不成方圆。我们自愿接受政府的监督管理，建立科学的领导监督体系。完全服从政府监管，在监管之中开展工作。科学管理确保工程质量，建设质量优良产品让老百姓住安心房、放心房、舒适房；按照安全第一，预防为主，综合治理的方针和管生产必须管安全的原则，综合各种安全生产及各级职能科室，制定安全生产责任制。安全生产杜绝重大事故发生，安全资金到位、安全措施到位、安全管理到位；让进度与效益同步。九、效益分析本项目属于城中村改造，该项目建成后能发挥显著的经济效益及社会效益，具体有：一、经济效益新农村的各项工程的建成，为广大居民提供便利

24、的情况下，也会产生不少经济效益。居民可在城市中就业，均可为村民增加收入，最终体现了新农村建设为广大居民增加收入途径的目标。二、社会效益。（1）有利于加快推进XX县城的建设，扩大XX城市规模和提升城市品位。通过本项目建设，XX村民得以整体搬迁，从而腾出村址建设用地，为二期开发创造了基础条件。这将有力推动XXXX的整体开发，使XX新城加速形成XX县城的综合生活居住区，显著扩大城市规模、提升城市品质。（2）有利于加快推进城乡一体化建设，建设社会主义新农村。本项目建成后，XX村民将成为城镇居民，享受城市居民的一切公共服务设施，完全融入到城市生活中，是实现城乡一体化的最佳捷径，是建设社会主义新农村的良好

25、模式。（3）有利于改善XX新城村民生活品质，构建社会主义和谐社会。通过本项目建设，XX新城村民整体搬迁至新村，新村内道路、水、电、通信、排污等基础设施配套完善，将使村民居住条件得到显著改善。村民融入城市后，收入来源将从农业转向二、三产业，可较大幅度提高收入水平，改善生活条件，形成安居乐业的社会主义和谐新村。十、综合评价建议10.1评价（1）建设本项目是必要的和可行的。本项目建设是是加快推进XX城市化建设，扩大XX城市规模和提升城市品位的需要；是加快推进城乡一体化建设，建设社会主义新农村的需要；是改善XX村民生活品质，构建社会主义和谐社会的需要。项目建设符合有关规划，具有资金来源、建筑材料来源及

26、施工条件等各方面的保障。（2）本项目选址交通便利，环境优雅，具备地理位置、气象与水文、地质等各项自然条件及社会经济方面的建设条件。（3）总建筑面积323343m2，道路面积49966.26m2。主要建设内容为住宅小区、道路工程、绿化工程等。 （5）建设本项目具有多重和显著的社会效益。有利于加快推进XX建设，扩大XX城市规模和提升城市品位；有利于加快推进城乡一体化建设，建设社会主义新农村；有利于改善XX新城村民生活品质，构建社会主义和谐社会。10.2建议1、城中村改造首要任务是旧房拆除问题，前期我们在上级党委、政府的指导和村委的领导下，拆迁工作已完成43户，安排施工三栋工程，城中村改造初见成效。

27、按照城中村改造工程计划的要求，目前确实存在拆迁矛盾多而复杂，进度缓慢的问题。为尽快完成城中村改造任务，我们建议尽快建立拆迁组织，制定拆迁办法，加大宣传力度，明确任务，落实责任，解决好群众拆迁矛盾和纠纷，加快拆迁进度，为城中村改造建设提供良好条件。2、XX城中村改造建设相关手续不完善，目前关键是建设用地手续上报审批问题，建议土地部门抓紧上报用地手续，待建设用地手续审批后继续完善规划，建设施工手续。3、尽快健全建立以政府牵头，监督管理机构，领导和管理监督城中村改造全面工作，制定统一拆迁补偿办法，召开村民会议，加大宣传力度，提高村民对城中村改造的信心，改变拆迁补偿不统一的做法，制止个别村民提高补偿，阻止拆迁的问题，进一步加大拆迁力度，提高工程建设施工进度。4、由于城中村建设用地、工程建设手续不完善因素，个别村民出面阻挡，土地、城建等部门不定时的检查责令停工，导致施工人员人心不稳，影响工程进度，建议政府部门给予协调，采取边批手续边施工的办法，创造施工环境。由于以上四个方面的问题存在，导致城中村改造工程建设进度缓慢，我们希望各级政府给予协调、帮助，促使XX城中村改造任务早日完工。河南XX房地产开发有限公司编制时间：二0一二年五月