经济学论文房地产价格上涨的原因危害及对策.docx

1、经济学论文房地产价格上涨的原因危害及对策房地产价格上涨的原因、危害及对策摘要：房地产价格过快上涨的主要是由供求关系、宽松的货币政策和通胀预期、房地产开发成本上升、房地产投机炒作等原因引起的。过快上涨的房价使普通百娃无力承受，而进入了“蜗居”时代，导致现阶段住房矛盾比较突出，在一定程度上影响了社会的和谐发展。同时房地产价格过快上涨容易出现房地产行业的泡沫增加金融风险，不利于中国经济良性、持续的发展。在了解房地产价格过快上涨的原因、危害的基础上，提出了一些建议性的调控对策。关键词：房地产；价格；上涨；供求平衡；调控；Abstract: Real estate prices rising too f

2、ast mainly by supply and demand relations, easy monetary policy and inflation expectations, the rise in the cost of real estate development, real estate speculation and speculation causes. The average house price hikes in the Eva unable to bear, and into the humble abode era, leading to present hous

3、ing is more prominent contradiction, to a certain extent, affected the development of harmonious society. At the same time, the real estate price hikes in the real estate industry is easy to appear the foam. Increase the financial risk, is not conducive to Chinas economic benign and sustainable deve

4、lopment. To understand the real estate price hikes in the basis of reason, harm, and put forward some Suggestions of control policy. Key words: Real estate; Prices; Rise; Supply and demand balance; Regulation; 中图分类号: F29030 文献标识码: A 1 房地产价格的认知房地产市场是一个非常复杂的市场，房地产商品具有一般商品所不具有的极其复杂的特征，这些属性和特征使得房地产的价格决定

5、较一般商品或资产更为复杂。因此，了解房地产价格属性并把握房地产价格特殊性对于我们深刻理解房地产价格上涨的原因、危害及对策，具有重要的理论意义。1.1 房地产价格的概念房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，关系到房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。关于房地产价格的形成的概念表述不尽相同，按照劳动价值论的观点可以表述为：在房地产丌发、建设、经营的过程中，所耗费的社会必要劳动形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。按照西方效用价格理论，房地产价格可表述为：房地产的

6、效用、房地产的相对稀缺性及房地产的有效需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表现。1.2 房地产价格的特殊性房地产作为整体，其价格与一般商品价格相比，具有共同之处：都是价格，用货币表示；都具有波动性，受供求等因素的影响；按质论价，优质高价，劣质低价。但是和其他商品相比，房地产价格又有自己的特点：首先，房产和地产是不可分割的整体。房地产是指土地以及建筑等土地定物，是实物、权益、区位三者的综合体。土地市场的有偿转让不仅仅包括单纯土地使用权的有偿转让，例如仅仅转让一块耕地；也包括土地及其地上的附着物的使用权和所有权的有偿转让，当房产附着于土地上，随着房产的出售和出租，土地使用权也随之转移，所

7、以房地产属于广义上的地产。从房地产意义上说，地产和房产在价格上是互相包容的，地价只有包含在房价中才能实现其自身的价值。这就要求政府在制定土地使用权有偿转让的具体政策时，要与按照商品化原则经营房产结合起来考虑。其次，土地作为房地产的重要组成部分，是不可再生资源，在数量上具有稀缺性，供给上缺乏弹性。土地是不可再生的自然资源，由于土地的数量是有限的，而随着社会和经济的发展，对土地的需求存在着不断扩大的趋势，需求的无限扩张与供给的缺乏弹性，使房地产的价值具有自然增值的特殊属性。同时由于土地的稀缺性，房地产开发的巨额资金的启动，往往使得房地产市场出现垄断、投资及其由投资派生出来的投机性，正由于房地产投资

8、性的特点，所以房地产的价格形成机制与一般商品具有明显的差别。第三，房地产价格的地区性和不完全竞争性。由于房地产的自然地理位置具有不可移动性，房地产在交易时不能发生地理位置的移动，而人们购买房地产时，往往对房地产的地理位置有着天然的偏好，经济文化发展好的地区，房地产的价格往往比较高，所以房地产的价格具有区域性的特点。同时由于房地产的区域性、个别性，使得不同的房地产往往不具有可比较性，所以房地产市场不能形成完全自由竞争的房地产市场，交易主体之间的个别因素容易对交易价格起作用。第四，房地产价格往往表现为双轨制的价格。对一般商品来说，伴随着市场化，价格往往是逐步统一的。房地产市场，不管市场化程度多高，

9、往往会出现不同程度及不同表现形式的双轨制，这是因为房地产首先要满足人们最基本的生活条件衣食住三者之一“住”，对每个人来说，不可缺少。但是由于土地资源的稀缺性，这又决定了房地产是一种高附加值的商品，不是任何人都能够买得起的。所以在西方发达国家对房地产往往实行不同形式的双轨制，即对高收入者，实行完全的市场化供应，而对中低收入者，往往实行不同程度的福利保障策施，例如由政府建造低标准公营住宅，出售或出租给中低收入者。对中低收入者实行购买贴息、减税、减低土地价格等优惠政策。2 房地产价格上涨的原因从我国房地产业的发展历程来看，房地产价格曾经出现过大幅度的波动甚至区域性的房地产泡沫。我国19921993年

10、在全国出现了房地产热，其中，在一些区域出现了房地产泡沫经济，典型的例子有19881991年期间的海南房地产市场的繁荣与崩溃，以及北海的地产泡沫。房地产市场的过度繁荣与随后的泡沫破灭对于当地的金融与经济产生了严重的负面影响。总体来看，从1988年至今，我国的房地产价格波动大致可分为三个阶段：一是1988一1993年的持续上升阶段，这一阶段商品房销售价格增速不断提高，从1988年的232l提高到1993年的2984。二是1993一1999年的持续下降阶段，这一时期商品房销售价格增速持续回落，到1999年降为047。三是19992007年的持续上升阶段。1999年以后商品房销售价格增速恢复上升趋势，

11、增速逐年提高，到2005年提高1946。但在2004年之前价格增速上升幅度较小，属于缓慢提升阶段，从2004年开始大幅度提升。房地产价格之所以呈现出大幅度的上涨，笔者认为原因主要如下：2.1 房地产市场的供求不平衡2.1.1 需求方面居住需求：城市化率的提高必然会引发大规模的居住需求。由于我国城市化进程还将会持续较长的一段历史时期。所以，一方面，城市人口的膨胀产生了巨大的住房需求，另一方面，城市原有居民同样需要改善住房条件，提高住房水平。家庭规模与住房价格变化方向相反，随着经济发展和人们生活观念的改变，逐渐从大家庭中分散出来，出现家庭小型化趋向，人们对住房的需求量也随之激增，推动房价不断上涨。

12、社会心理因素：当房地产价格上涨时，消费型购买者预期将来购买会带来更大的支出，投资型购买者希望资产的持有会带来更大的增值。于是争相购买，推动价格继续上升。投资性需求：随着利率的下降和居民投资意识的逐渐上升，投资理财逐渐成为居民家庭重要的经济活动。由于股票和期货风险相对较高，需要大量的操作经验，人们的了解和接受程度还相对比较低，加上金融市场的不健全，打击了潜在投资者的投资信心，所以房地产投资以相对较低的风险和稳定的收益率逐渐成为投资者的选择对象。我因政府为了抑制投资过热。促进国民经济持续健康发展，重点针对土地市场开展整顿。严格控制土地供给。社会上形成一种房地产价格将不断上涨的心理预期。房地产价格上

13、涨的预期导致大量闲散资金出于投机目的流向房地产市场，进一步增大了房地产市场的需求，从而造成房地产市场价格进一步上涨。这种非理性的因素也是造成我国房地产市场价格在宏观调控下不断上涨的一个重要原因。2.1.2 供给方面我国房地产业是一个区域性垄断市场，对土地资源的控制和政府部门对开发权的特许是形成垄断的重要条件。土地出让和房地产开发相关政策是对房地产开发市场的规范，同时也把房地产开发的权利集中到少数大的房地产开发商手里，垄断的商品房供应方式减少了供应弹性，从而使价格越涨越高。利润最大化行为使开发商操纵并控制了价格提高了房价并减少了住房供给，并引致大量“寻租”活动和社会福利净损失。虽然我国房地产企业

14、数量众多，但是从总体上说，大部分企业规模小、资质差。房地产市场格局分散，一方面是因为房地产市场刚刚形成不久，尚处于发展的早期阶段。另一方面也是因为房地产市场存在过多的区域性垄断因素，市场竞争不充分，使优势企业较难进入地方房地产市场。2.2 宽松的货币政策和通胀预期为了应对全球的金融危机。2008年下半年尤其是第四季度以后，中国实行了较为宽松的货币政策，多次下调存款准备金率，五次降息。紧接着12月中央经济工作会议将2009年定调为“保增长扩内需调结构，推动经济又好又快发展”；“13l”号文提出了若干促进房地产市场健康发展的措施，强调落实地方政府稳定房地产市场的职责，之后一些地方政府陆续出台财政补

15、贴、购房入户、放宽限外政策、缓解开发企业资金压力等措施，这些促进住房消费的优惠政策扭转了购房者的预期，良好的市场预期使市场走向发生了变化。这对2009年的房地产成交起到了极大的推动作用，是造就此轮楼市上涨的关键。同时宽松的货币政策释放了巨量资金进入楼市，从而推动资产价格上升。中国2009年前5个月新增人民币贷款达584万亿，全年达到8万亿。充裕的货币流动性在向实体经济注入的同时也分流到了楼市和股市。市场充裕的流动性，any_国际、国内经济触底回升的态势逐渐明朗，投资者对未来通货膨胀的预期也越来越强烈，在金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，置业买房成为中国富有阶层资产保值增值的首要选择，成为

16、促成2009年房地产价格快速上涨的重要原因之一。2.3 房地产开发成本上升2.3.1 土地使用成本上升拉动房价上升持续上涨的地价占房地产价格的比重呈上升趋势。土地价格之所以持续上涨是由于城市建设速度不断加快“城市中心建设用地日趋紧缺”加上全国各地普遍实行了“土地的收购储备制度”。土地增值收益已经成为地方政府财政收入的主要来源，地方政府希望通过土地市场的价格调控获得更多的财政收入。这些都直接或者间接地导致了土地价格的上涨，进而推动了房地产价格的上涨。2.3.2 原材料价格上升随着国民经济持续高速发展，居民生活质量的提高，生活方式和生活质量发生了很大的变化，社会需求的增加带动了基础行业的投资，引起

17、钢筋、水泥、建材、涂料等原材料价格上涨，均推动了房价上升。2.3.3 融资成本上升房地产开发的融资机制需要不断上涨的房价来配合。房地产开发企业的资金来源是多元化的，但是主要资金来源是银行贷款和房屋预售，房地产预售款中有很大部分是消费者按揭贷款。由于绝大多数开发商的资金运作是滚动式开发，预售制是其保障，开发商一定要让房价不断上涨，才能极大促使广大消费者付款热情，以保持资金流动的顺畅。总体来看，房地产开发企业80以上的资金是来自于银行贷款。在政府不断调整银行利率的过程中，房地产开发企业的资金获得成本也自然会上升，从而引起房地产开发企业抬高房价。2.3.4 房地产投机炒作导致房价上涨2.3.4.1

18、开发商炒作开发企业为了自身的利益，一味强调房价在未来将继续上涨，给了消费者一种房价还要上涨的预期。在房地产销售过程中，房地产企业通过“销控”的方式，实现价格低开高走的走势，同时并利用消费者的信息劣势，也给消费者制造房价即将上涨的压力，甚至通过媒体宣扬。房价还要继续上涨的观点，这就给了消费者一种房价只涨不跌的预期，同时保留好房源待日后房价上涨时出售。因此“销控”有时也只是一种假象，是开发商炒作房价的一种手段。而这种给消费者的心理暗示是影响房地产价格的主要原因之一。2.3.4.2 非自住需求者炒作与一般商品不同，房地产除了可以满足居住需要的使用价值外，还具有较高的投机炒作价值。之所以很多人会拿房地

19、产进行炒作，归根结底是因为房地产市场有较高的门槛，由于资源稀缺，市场信息不完全、不公开，交易成本较高，并且一旦房价上涨，利润丰厚，导致一些信息了解相对充分并且资金相对充足的购房者利用房地产来赚取收益，使得房地产成为了投机炒作的工具，从而极大地加速了房地产价格的非正常上涨。3 房地产价格上涨产生的危害3.1 房价上涨过快使得居民购房负担过重，抑制了居民的其他消费。3.2 房价上涨过快导致社会财富向富人转移，扩大了贫富差距。居民的财富可以分为三个部分：当期收入、不动产和动产。不动产包括房屋、土地等，动产包括银行存款、家用电器、汽车、衣物、家具等，而房地产在居民的财富中占了很大的比例。中国人拥有个人

20、住房的比例超过了80%，大部分人在房改过程中付了有限的费用之后将公房变成个人所有，还有相当比例的穷人没有自己的住房，或者说居住在比较简陋的房屋里，越富裕的家庭拥有的住宅价格越高，那么高收入家庭的资产总量将迅速增长，加大了低收入者家庭之间的差距。3.3 高房价推动下的房地产业容易形成经济泡沫，从而降低社会生产和资源配置效率，威胁金融市场的秩序。在发展中国家，资金属于稀缺资源，再加上经济泡沫的存在，房地产占用了相当大的资金，从而无效或低效的使用着稀缺资源，严重扭曲了资源配置，从整体上降低了社会生产效率。3.4 房价的过快增长将影响城乡统筹发展。加快城市化步伐是我市经济结构调整的重要内容之一。房价增

21、长过快，提高了农村剩余劳动力向城镇转移的成本，从而抑制了城市化发展的进程，不利于解决“三农”问题。3.5 房价的过快上涨提高了我国城市整体的运行成本，降低城市的综合竞争力。由于高昂的房价加大了自住房和商务用房的成本，在一定程度上阻碍了优秀人才向大城市的聚集，减少了外资的投入数量，降低了出口产品的竞争力，不利于城市经济的长期发展。4 缓解房地产价格上涨的对策与建议4.1 调节供需平衡我国逐步步入市场机制，在市场失灵的时候，宏观调控的意义就显得异常重大。房地产供给需求调节机制：一手是土地另一手是银行，土地调节房地产的供给，银行调节房地产的需求。二者平衡决定房地产的价格。如果供给有一定的刚性，那么房

22、地产价格就以需求决定为主。政府宏观调控土地，对市场的供给发了一个信号，土地供给减少，从而引发了人们的需求预期导致房地产价格增长过快。是否就意味着再放开土地的供应呢7从长期来看，我国人口众多人均土地资源少，特别是保护耕地、保护我国有限的耕地资源近期来看土地的乱批乱占现象严重对土地市场清理整顿，因此土地的供给弹性十分有限。调节房地产供给需求平衡还就以金融措施为主降低需求，抑制房地产价格上涨过快的势头。金融措施主要体现在贷款额度、贷款期限、贷款利率上。4.1.1 贷款额度目前的房地产按揭贷款额度最高是80也就是说买房人手中有20的资金就可以购房如果银行提高贷款额度一成的话，购房人就得拥有30作为首付

23、，这样就降低了购房人的支付能力，降低了实际需求，这种措施见效快，特别是对高档住房，因为高档住房的一成价格远远高于低档住房的一成价格。同时也可降低银行的贷款风险。具体措施可施行统一提高首付比例或者根据住房档次提高首付比例，住房档次越高，首付比例越高，也可再配合贷款总额封顶办法。4.1.2 贷款期限目前房地产按揭贷款的最高期限是30年如果降低贷款期限就相当于提高每月的还款额实际上也是提高了购房人的支付能力但是这种措施较缓如贷款80万元贷款期限由30年降为20年每月还款才提高了几百元。4.1.3 贷款利率2002年2月21日执行新商业性个人住房贷款利率5年期的贷款年利率是477，5年至30年的贷款年

24、利率是504如果提高利率的话，最高提高1个百分点左右加息也降低购房者的支付能力，并不会限制和阻止居民的实际住房需求。加息虽然会增加消费者的购房支出但不能在短期或一段时间内改变供求关系，住房的供给仍会偏紧，需求的旺盛仍会使供求不平衡发展，房价不会下降。上述银行的三种措施，依其效力大小依次为降低贷款额度、缩短贷款期限提高贷款利率。而银行风险依次提高。解决当前的供求的主要矛盾当务之急，可采用降低贷款额度这项措施，或者采取组合措施，才能特别有力扼制对高价房的需求。4.2 增加土地的供给、加强土地的有效监管，创新土地的出让制度中国自2004年8月31日后，经营性商品房开发的土地供应逐步实行“招拍挂”土地

25、供应方式，对于防止土地出让环节的腐败行为，以及国有资产的流失，是一种较好的供应方式。但土地竟价“价高者得”的结果。就产生了很多地王，而且现阶段，大部分城市都是靠出让土地来增加地方的财政收入，以武汉市为例，2007年的土地收益占财政收入的比例商达40，全国其他城市甚有更高者。这样的情况下，政府当然更乐意采用竞拍的方式来出让土地。这些矛盾已经日益严重，我们应该创新土地的出让制度来加以解决。一是采用“招标式，价低者得”的方法。所谓“招标式，价低者得”办法，即参照建设工程招标方法，由城市政府规划整理好土地，并委托几家信誉好的设计单位设计住宅方案，再经专家评选出最佳方案后，公开向开发商招标开发建设。其中

26、，列明建筑材料标准、动工建设时间、竣工限制等，同时，列明每平方米楼面价的出让金。届时，哪家开发商报出的售房价格最低，则项目出让给哪家开发。二是借鉴荷兰政府采取“递减竟价”的竞价规则。它是指拍卖标的的竞价由高到低依次递减直到第个竞买人应价(达到或超过底价)时击槌成交的一种拍卖，亦称“减价拍卖”。通常将增价和减价拍卖相互衔接，交替进行，有人称之为“混合拍卖”或“荷兰式拍卖”，即在减价拍卖出现两个以上应价人时，立即转入增价拍卖。相比增价式拍卖，减价拍卖可以有效地抑制竞买人非理性的冲动，使土地成交价格的更理性化。三是“一次书面报价的方式”，即现场竞价应采取竞买人一次书面报价的方式进行，按照价高者得原则

27、最后确定竞买人。这种做法强调的是进入现场竞价后的“一次书面报价”行为，可以有效的避免多次竞价带来的非理性现象。在这种情况下，对挂牌土地的底价的制定就显得尤为重要。土地是人类生存的根基，合理利用土地对人类社会的可持续发展有着重要的意义。因此，不断完善招拍挂出让机制，在改革的道路中不断探索新方法，使土地资源得到最优配置，又保证了大多数人民的利益，这样才能促进房地产市场和谐发展。4.3 保证保障性住房的建立把社会保障用房做为对地方政府考核的硬指标, 对完不成的地方政府实行严厉的问责制度, 把人民住房的指标做为建设和谐社会和关注民生的关键指标对地方政府进行考量,对不按国家规定进行社会保障用房的给予严肃

28、处理。建立严格的社会保障用房制度, 保证人民可以买起房, 低收入人群有房住。4.4 遏制投资消费过热、打击投机炒作4.4.1 应加大房地产信贷监管力度，继续加强房地产信贷管理，严肃查处房地产信贷违规问题，加强房地产信贷风险的管理和防范；4.4.2 应提高房地产开发企业的资本金比例，分散商业银行在房贷方面的风险，减少银行系统投向房地产行业的资金量；4.4.3 是对房产在一定年限内二次以上转让和买卖征收营业税、增值税，提高短期房地产投资门槛，对高档住房征收特别消费税和土地增值税；4.4.4 严格贯彻期房限转政策，限制短期炒作；4.4.5 推进商品房交易合同网上备案制度建设，消除信息不对称，增强商品

29、住房交易的透明度，通过网络和制度化规范房地产企业的市场行为，遏制人为惜售、内部订房、炒房套利、一房多卖等现象；4.4.6 媒体应对房地产价格做理性宣传，不应片面强调房地产的投资功能，对恶意炒作的房地产商，包括中介商，应严加惩处。另外，应严格控制国外游资大规模进人中国地产寻求套利，并对违规进入的外资进行严厉处罚，以防地产泡沫扩大。5 综述“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”这是人们“居者有其屋”的美好愿望，也是老百姓对美好生活的向往，更是我们要大力发展房地产业的目标所在。虽然，如今我国房地产市场还不成熟，出现了房价过高过快上涨的问题，引发了房地产泡沫，但是，相信通过政府、企业和广大人民的共同努力，一定可以消除泡沫，稳定房价，使房地产业更好地为国民经济的发展服务，为人民生活水平的提高服务。参考文献1 陈渝文房地产过快上涨的原因与房产政策之刍议J财经论坛，2010(10)2 扬飞中国高房价成目的供求分析与对策J经济与管理，2009(01)3 张启振.房地产价格居高不下的原因及其对策.价格理论与实践，2006.4 于琳方，徐长玉中国现行房地产宏观调控政策存在的问题及对策建议J1金融与经济，2008，(7)