退一步房价不断上涨中的税收政策探讨.docx

1、退一步房价不断上涨中的税收政策探讨退一步房价不断上涨中的税收政策探讨 退一步房价不断上涨中的税收政策探讨首都经济贸易大学会计学院 毛夏鸾 文章摘要：由于近几年，我国房地产市场持续升温，房价飙升，有学者认为中国房地产过热，将会像当年日本一样出现房地产泡沫崩溃，导致经济严重萧条的状况。本文分析了我国房价上涨原因，并与当年日本的情形进行了对比，发现虽然情况相似，但还是有着不同点，如城市化进程、经济政策等。本文根据经济学理论分析了市场供求失衡的原因，并试图通过税收政策方面的调整对市场进行调节，加大住房供给量，缓解房地产需求压力，以遏制房价的不断上涨。关键词：居者有其屋、房价上涨、财税政策构建一、我国目

2、前房价上涨的状况及原因（一）目前房价上涨状况随着国内房地产市场的迅速发展，我国房价于2004年开始迅速上扬。2008年受到国际金融危机的冲击，全国房价在经历了小幅下滑后，但在新一轮的银行信贷支持下，再次出现全国性飙升的势头。经过了2009年的“疯狂”后，似乎并没有终止。今年4月14日，国家统计局正式公布了“2010年3月七十个大中城市房屋销售价格指数”，结果显示，2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%。中国完成房地产开发投资6,594亿元,同比

3、增长35.1%;房屋新开工面积3.23亿平方米,同比增长60.8%;商品房销售额7,977亿元,同比增长57.7%。房地产市场依旧火热。（二）房价上涨的原因1地价飙升地价决定房价房地产价格的构成可分为土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用和开发利润六部分构成。其中土地取得成本是房地产几个的重要组成部分。从经济属性看，建造房屋需要土地，而土地是一种稀缺资源，在任何一个区域内，土地面积是固定的。这个特点决定了土地宏观上供给的无弹性，也决定了土地价格具有随着需求的增加而不断上扬的趋势。地价将持续上升或者螺旋式上升的预期一旦形成，地价的上涨无疑会带来房价的上涨压力。 当前地价上涨，会形成

4、未来房价上涨的预期。在地价上涨时，短期内出于价格进一步上涨的预期，开发商会持有土地，从而产生与土地政策作用方向相同的效果，进而扩大了地价变化对房价的影响，而从长期看，因为政策的限制，开发商不得不出售土地或进行开发，在一定程度上缓解或抵消了地价变化对房价的影响。作为开发商，此时会选择减少当前的住房供给；而作为个人住房需求者或投机者，会选择在当前购进住房，住房市场上供给的减少与需求的增加，必然会引起当前房价的上涨。2投机行为房价决定地价房价由市场的供求决定，同时也会反作用于这种供求关系。炒房者利用了银行“低成本资金，高杠杆或无限信贷扩张”进行投机炒作 ，使需求增加，房价上升

5、。此时，房地产商就会扩大投资，从而带动对作为原材料的土地需求的增加。不同于其他产品，我国土地由国家垄断，土地的供给曲线是一条与横轴垂直的直线，房价上涨导致对土地需求量的增加，而土地供给固定，必然会导致地价上涨。3现行政策难以影响购房者对房价上涨的预期现行政策并未明显影响购房者对房价上涨的预期，楼市的高利润,土地市场炒作的低风险,有可能让地价超过房价成常态,这种高地价必然会传导到商品房市场,短期内区域房价可能继续升高,稳定房价的期望短期很难实现。除此之外，以下现象也会导致房价上涨：首先，“ 大城市效应”会导致居住需求，比如上海凭借雄厚基础实力成为中国经济领头羊，北京乘奥运

6、东风，得到了迅速发展，其他城市也凭借各自的优势，进行招商引资，吸引了大批外来人口，这些新“ 移民”为房价上涨作出了“巨大贡献”。其次，中国的房地产市场还沾了我们“传统”的光，即无论条件怎样，结婚一定要有房。并且这些“新婚夫妇”对房子的需求具有相对较小的“市场弹性”。，第三，居民改善住房条件的需求，随着福利分房政策的终结，买房成为亿万中国百姓的首选，由于经济发展，购买力增强，公众对改善居住条件的渴望越加迫切，众多已有旧房者要重新购买、更换住房。第四，被动性的需求，这是由大规模动

7、迁引发的大批动迁居民购房的安置需求。以上各因素共同作用，造成房地产市场需求放量，短期内供应不足，最终导致房价一路飙升。二、房价不断上涨的经济理论分析（一）供给与需求的不平衡是房价上涨的决定性因素住房市场供需的均衡状态，是指住房商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的经济状态。非均衡状态是指住房商品的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间不一致的经济状态。我国住房市场非均衡状态主要表现为供给与需求总量不均衡与结构不均衡 。土地供给的有限性和住房建设周期长导致住房供给缺乏价格弹性。从短期看,由于住房建设周期长,所需资金量大,即使价格上涨,供给在短期内也不会迅速增加,住房

8、供给是缺乏弹性的。从长期来看,由于土地资源供给刚性或不可再生性导致住房长期供给缺乏弹性。住房的修建是以对土地资源和空间的占用为基础的,在中国,土地资源归国家所有,因此住房市场的供给量首先要受到政府土地政策和土地投放量的影响。如果单纯地从住房市场这一行业来看,房价及其变化趋势主要取决于住房市场供求状态及其相对变化趋势。一定时期内住房的供给一方面取决于住房存量,即二手市场的住房供给量决定,另一方面还受刚上市的新房供给量决定,但通常新上市的住房占住房总供给的比例较小。从短期来看，只要整个住房市场供不应求,则房价会上升；反之则相反。另外，房地产产品具有很强的保值增值性，是一种理想的投资工具，极易产生投

9、机性需求。在价格上涨时，需求往往不会下降还会增加。这样，房地产产品一旦出现供不应求，不会像其他商品一样能很快通过市场调节达到新的供求平衡，相反，其供求缺口会越来越大，并形成泡沫。如果没有政府干预，房地产产品价格在短期内会迅速上涨，降低消费者的实际购买能力。（二）博弈中的弱势一方购房者 经济中的每一项交易都至少存在两方，在一方根据自己的经济利益决策时，另一方也会按照自己的经济利益进行决策，并且对方和自己一样聪明、努力和富有创造力。因此一方在决策时，要正确预见到对方的反应。这就是双方交易原则。 买卖博弈中双方交易原则最重要的表现是“零和博弈”。所谓“零和博弈&#

10、8221;，即是说在双方的交易中，一方所获得的利润正好是对方的亏损。就是说“我所得即你所失”，总体来说利润归零。“零和博弈”产生的根源是信息不对称，无论是在正式的商业交易中，还是在日常的买卖中，信息不对称都作为一个隐含条件存在。一般来说，都是买方信息不对称，由此导致买方经常是亏损的那一方，即是博弈中的弱势群体。 “衣食住行用”作为人的一个基本需求，房屋的需求有其刚性的一部分。房价的下跌在清出一些炒房者后，对于一般的需要购房的自住型消费者来说，就算他们开始采取观望态度，但是在两三个月后还是会入市购买。房地产商掌握这些刚性需求

11、后，主动降价的可能性不是特别大。而且按照中国很多传统的理财思想，一般会有一些备用金和风险金，所以在短期内房屋价格不会有明显下降。以上种种造成房价的高涨，房地产商必定不肯主动降价，使得房价成为一个社会民生问题，损害了社会公共利益。（三）社会主义初级阶段市场经济的效率与公平辨析（浅）为了促进我国房地产市场的健康发展，不仅要加强制度建设和市场建设，更应遵循“公平优先，兼顾效率 ”的原则，将保障居民基本住房需求的民生目标由次要目标调整为首要目标。 但我国房地产市场与这种社会公平性却高度不兼容。这不仅因为房地产市场和其他市场一样，是按照边际收益的大小来配置资源，还因为房地产产品具

12、有一些特殊属性。房地产产品的资金密集性、价格的短期波动性和长期上升性，决定了房地产市场不可能自动满足低收入居民的住房需求，与社会公平性高度不兼容。在现阶段，土地出让收入和房地产相关税收已成为地方政府的主要收入来源，房地产业与整个国民经济和地方政府利益高度关联。在效率目标和经济增长战略导向下，政府很可能采取各种手段来推动、维持、延长这种短期繁荣，而忽略了维护社会公平的责任。 三、20世纪90年代日本的泡沫经济房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本

13、地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。 （一）日本泡沫经济的形成1金融政策的失误。上世纪80年代后期，日本经济摆脱了“石油危机”的影响后，开始快速回升，生产和需求十分旺盛，出现了历史上少有的繁荣期。1985年10月，西方国家财长及央行行长会议签署了“广场协议”之后，日元开始大幅升值。日本中央银行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，但这些资金基本上都流入房地产以及股票市场，吹起了巨大泡沫。当日本金融管理

14、部门察觉到这个问题，利用利率杠杆实施宏观调控已经为时过晚。政策失误是导致日本泡沫经济的重要原因之一。日本金融政策具体体现在以下三次失误： 1986年，日本银行连续五次降低利率，用扩张性货币政策抵御着日元升值衰退，而过度扩张的货币政策，造成了大量过剩资金。在市场缺乏有利投资机会的情况下，过剩资金通过各种渠道流入股票市场和房地产市场，造成资产价格大幅上涨。这是日本货币政策的第一次失误。1987年10月19日，被称作“黑色星期一”的“纽约股灾”爆发。日本银行继续实行扩张性货币政策，造成日本“经济体系内到处充斥着廉价的资金”，长期

15、的超低利率又助长了泡沫的膨胀。这是日本货币政策的第二次失误 。1989年，日本政府感受到了压力，日本银行决定改变货币政策方向。日本银行五次上调中央银行贴现率从2.5%至6%。同时，日本大藏省要求所有金融机构控制不动产贷款，日本银行要求所有商业银行大幅削减贷款，到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对不动产业的贷款。货币政策的突然转向首先挑破了日本股票市场的泡沫。这是日本货币政策的第三次失误。泡沫经济破灭后日本经济出现了长达10年之久的经济衰退。2各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡沫的形成。金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。从

16、经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关系。由于价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件,没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。 在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的信贷不仅没有紧缩，相反进一步扩张，推波助澜火上加油。为了追逐高额利润，日本各大银行将房地产作为最佳贷款项目，来者不拒有求必应。1990年危机已经一触即发，但是银行继续大规模贷款。当年在东京证券交易所上市的12家日本最大银行向房地产发放贷款总额达到50万亿日元，占贷款总额的1/4，5年间猛增2.5倍

17、。尤其错误的是为了扩大杠杆作用增加利润，日本银行违反国际清算银行的巴塞尔协议，将持股人未实现利润当作资本金向外出借，造成流通领域里的货币数量进一步扩张。 金融自由化后，金融市场原有的规制被大幅度放宽，资本市场快速发展，非金融机构融资迅猛扩张，金融衍生业务急剧膨胀。为了争夺利润和分享市场，日本上千家财务公司和投资公司等非银行机构也不顾政策限制，跻身于房地产金融行业，直接或间接向房地产贷款，总额高达40万亿日元。可以说日本金融机构是房地产泡沫的最大鼓吹者和最后支撑者，为泡沫源源不断输送能量直到最后一刻。3投资投机过度，房地产业虚假繁荣。房地产价格暴涨导致企业和个人都纷纷投资和投机房地产。人们从银行

18、贷款购买房地产，然后再用房地产做抵押再去购买房地产，造成了大量的重复抵押和贷款，并加剧了房地产价格的疯涨，造成房地产业“繁荣”的景象。 4日本的遗产税政策对房地产泡沫的高涨也有一个推波助澜的作用。 在日本,房产所有人虽然享有土地所有权,但在遗产税环节,要交纳高达75%的遗产税。也就意味着日本人所有的房产和土地虽然享有永久使用权利,但在去世后,土地和房产的75%归国家所有.他的继承人只享有25%的权利。 在房地产泡沫期间，只要有土地的项目，银行就会以高价评估土地，提供庞大的项目开发资金。为了扩大贷款业务，银行鼓动有土地的人投资开发住宅、写字楼等房地产项目，项目开发资金由银

19、行来提供，土地拥有者以土地作为担保，这样做对有土地的人的好处是逃避财产继承税。在当时土地价格飞涨的时期，土地是许多家庭的主要财产，如果发生继承事件，需要缴纳很高的遗产继承税。地主逃避高额遗产税的最好办法就是投资建房，向银行大量贷款，由于负债增加，家庭财产随之减少，遗产税也就不存在了。许多拥有土地的人感到银行的建议非常好，纷纷向银行借款投资，一时间，日本的各大城市几乎就是一个大建筑工地。其次，银行贷款主要审查土地的担保能力，而不是审查企业的开发能力和经营能力。由于土地快速上涨，银行在评估土地价值时，假设土地价格将持续上涨，所以一般总是高估土地价值，然后提供贷款。由于银行审查宽松，当时出现了许多金

20、融诈骗案，出现许多用土地套取银行资金的事件。 （二）日本政府的措施1从货币政策上下手，大幅度提升利率日本在泡沫经济时期，政府制定实施的相应的货币政策的失败受到多方指责。日本银行应对泡沫经济的最大失误是：货币政策没有在1989年以前及时紧缩，而开始实行紧缩政策后，持续时间又过长，从而导致资产价格持续下跌。 1989年5月，在引入消费税一个月后，官方贴现率终于由2.5升到了3.25 。此后，日本银行在不到一年时间里又连续四次上调贴现率，调整幅度还比较大。即便如此，货币供应量仍在加速上升，并且在1990年第二季度达到高峰。这期间，虽然经济继续扩张，但股价和地价分别在1990年和1991年开始下跌。当

21、时大多数人对严厉的紧缩政策给予了肯定性评价，认为宏观经济由此挤掉泡沫，步入正常的轨道。但事后看，至少第四次、第五次提高贴现率没有必要，而且维持6的时间过长，挑破了日本股票市场的泡沫。 2从财税政策上入手1990年3月，大藏省在政府税制调查会中设置了土地税制委员会，探讨对土地税制的强化问题。10月，确定了以设立地价税为支柱的土地税制改革方向，次年4月开始征收地价税。地价税与其他土地保有税税种的主要区别：首先它是作为国税来征收的，而其他税种都是地方税；二是已有的土地保有税都是由自治省掌管的，而新创设的地价税则由大藏省来掌管，从而使大藏省拥有了对土地的政策调节手段。 为了加大土地的持有成本，促进土地

22、的尽快开发，抑制土地的需求，日本政府采取征收地价税的方法，但是，该税制改革方案的实施晚了，泡沫经济已经崩溃了。在土地价值迅速回落的状况下又实施地价税，加重了土地所有者的税负，促使其转让土地，从而进一步加速了地价的下跌，成为泡沫崩溃的加速剂。这种滞后效应是由税制改革从立案到实施的时滞造成的。这种长期的地价下跌造成了严重的经济问题。 （三）我国房地产市场与日本当时泡沫经济的异同1. 相同点：（1） 轨迹相似（见表1） 表1日本1985年日元升值1986年资金流向房地产1987年房价飙升1988年房价下降地王拉升房价1991年房价再次下降，房地产崩溃中国2005年人民币升值2006年资金流向房地产2007年房价飙升2008年房价下降地王拉升房价预测2011年房地产崩盘