毕业论文海岸线资源开发利用与房地产发展关系研究.docx

1、毕业论文海岸线资源开发利用与房地产发展关系研究湖 南 科 技 大 学 本科毕业设计（论文）题 目 海岸线资源开发利用与房地产发展关系研究以海南省为例 作 者 学 院 专 业 学 号 指导老师 二一一年 六 月 九 日海岸线资源开发利用与房地产发展关系研究以海南省为例*专业 * 指导老师： *摘要：海岸线是国家重要的国土资源和特殊的土地资源，是沿海开发的载体，是房地产发展的聚集地。本文以海南省为例，在对海岸线资源与房地产开发利用现状分析评价的基础上，找出海岸线与房地产开发利用存在着缺乏长远规划、公共海域“私属化”现象普遍、海防林大面积消失，自然灾害隐患凸显、建筑群体距海过近，引发生态灾难等问题，

2、导致海岸线资源数量减少，质量下降、功能和效益减弱，提出设立退缩线保护海岸生态、建设环岛黄金海岸旅游长廊，对环海南岛岸线资源进行统筹管理、改变岸线资源开发模式，处理好与房地产开发的关系、设立沿海防护林建设和保护工程等对策。关键词：海南省；海岸线资源；房地产开发；建议 引言海南是一个海洋资源大省，海洋面积超过200万平方公里，有1822.8公里的海岸线，5万公顷的滩涂，20万公顷的10米等深线以内的浅海1。巨大的海洋资源优势为海南省的经济发展提供了广阔的空间。2010年，海南省海洋生产总值达523亿元，比2005年增加245亿元，增长88%，2006-2010年平均增长14%。海洋生产总值占全省生

3、产总值比重为25%，比2005年提高了9个百分点。海洋经济现已成为支撑海南省经济健康快速发展的新增长点。“十一五”期间，海南省紧紧围绕“以海带陆、依海兴琼、建设海洋经济强省”的战略目标，加快发展海洋经济，逐步形成了海洋渔业、滨海旅游业、海洋交通运输业、海洋油气业等四大支柱产业。2010年，四大支柱产业增加值达280亿元，占全省海洋生产总值的54%2。国际旅游岛建设上升为国家战略以来，海南省迎来了新一轮开发建设热潮，国民经济持续保持良好的发展势头。但在新一轮开发热潮中，优势经济资源尤其是海岸线资源的合理有效利用问题值得我们重视。目前，滨海旅游房地产正在海南省南部、东部、北部、西部海岸四面开花，优

4、质的沙滩岸线被圈占瓜分。海岸生态安全是岛屿生态系统可持续生存与发展的根本保证，也是以海岸生态环境为基础的国际旅游岛建设的基本保障。因此，保护海岸，就是在保护海南。海南岛岸线资源是海南省拥有的极为稀缺的优势资源，是建设海南国际旅游岛根本性优势和潜力所在。能否合理有效地开发利用好岸线资源，关系建设国际旅游岛的成败，关系海南岛未来经济等各方面发展3。海岸线资源概述海岸线资源含义2.1.1海岸线定义中华人民共和国国家标准海洋学术语海洋地质学(GB/T 18190-2000)给出的海岸线定义是“海岸线即海陆分界线,在我国系指多年大潮高潮位时的海陆界线”；在测绘部门称海岸线为“大潮高潮时海陆分界的痕迹线”

5、4；在自然地理学中，通常是用海洋最高的暴风浪在陆地上所达到的位置来划定海岸线；在我国海域使用管理中，海岸线即指多年大潮平均高潮位时海陆分界线，现有的海洋管理工作都是以海岸线为标准的5，6。2.1.2海岸线类型根据塑造海岸的主导因素和海岸的物质组成，可划分为基岩海岸，包括侵蚀海岸、断层海岸；平原海岸，包括砂（砾）质海岸、淤泥质海岸、三角洲海岸；生物海岸，包括珊瑚礁海岸和红树林海岸等主要类型。中国海岸的主要类型为平原海岸、山地丘陵海岸和生物海岸7。2.1.3中国海岸线资源中国海岸线总长度3.2万公里，其中大陆海岸线1.8万公里，岛屿海岸线1.4万公里。大陆海岸线由北向南，顺序穿过辽宁、河北、山东、

6、江苏、浙江、上海、福建、广东、广西八省一市。岛屿中最大的是台湾岛，其次是海南岛，群岛有舟山群岛、西沙群岛和南沙群岛等。这些地区大多借助临海优势整合海岸线资源，全力打造“黄金海岸线”，以带动区域旅游、交通及房地产的迅速发展8。海南海岸线资源概述根据海南省海洋与渔业厅2011年5月份最新修测结果表明，海南岛海岸线长度为为1822.8公里，自然岸线为1226.5公里，人工岸线长度为596.3公里。该长度仅为海南岛本岛海岸线长度，不包括海南岛周边海岛海岸线长度以及西南中沙群岛海岸线长度。从表1可以得出，文昌、儋州和三亚三市为海南海岸线最长的三个城市；从表2可以得出，海南岛自然岸线的海岸线类型最主要是砂

7、质岸线，全长785.7公里，占全省海岸线长度的43.1%，是海南岛的主要海岸线类型，分布于全省各市县的大小海湾中。表1 海南省海岸线修测统计表（2010年数据） （单位：km）岸线类型市县名称自然岸线人工岸线合计文昌19187278儋州17493267三亚18870258万宁9788185海口10235137东方10029129临高6549114澄迈6648114陵水7732109乐东651984琼海532982昌江471663全省12255951820表2 海南省各类型海岸线长度（2011年数据） （单位：km）岸线类型自然岸线人工岸线砂质岸线养殖区岸线基岩岸线红树林岸线596.3长度785

8、.7362.2190.1153.7资料来源：海南省海洋与渔业厅海岸线资源与房地产的关系海岸线长度对房地产的影响3.1.1海岸线系数计算方法海岸线系数是用来表示陆域地区海洋资源丰富程度的一个指标，其计算方法见（式1）。N = L / S （式1）(N为海岸线系数，L为海岸线长度(公里)，S为陆域面积(平方公里) 9而根据最新的1822.8公里海岸线长度，则海南岛的海岸线系数为0.05361。此项系数越高，意味着单位陆域面积所面临的海水面积越大，所具有的海洋资源越丰富。3.1.2海岸线长度对房地产的影响基岩岸线越长，则海湾就越多，深港、良港就越多，海南发展临港工业、海洋贸易就越容易，这对海南未来的

9、发展至关重要。生物岸线(包括红树林岸线和珊瑚礁岸线)是海南旅游资源的重要组成部分，这种岸线长度越长，则旅游资源越丰富。砂质岸线长度决定了沙滩的丰富程度，这一定程度上决定了滨海的旅游、房地产业的可开发量10。新政背景下的海南房地产市场定位 海南省政府对房地产市场发展的定位为：重点支持保障性住房，控制普通商品房供地，发展高端旅游房地产。发展旅游地产有以下几点优势：3.2.1特殊的政策优势海南是全国唯一一个全省范围的经济特区，政府把发展旅游业当成重要的收入来源，2010年1月4日，国务院发布关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，并将国际旅游岛建设上升为国家战略。这些都在一定程度上支持了海南旅游地

10、产的发展。海南国际旅游岛相关事件及政策见表311。表3 海南国际旅游岛相关事件及政策一览表时间事件/政策2007年4月海南省政府向国务院正式行文请示设立海南国际旅游岛综合试验区2008年3月5日国务院办公厅以关于支持海南省发展旅游业有关问题的函（国办函200827号）函复海南省政府2008年4月胡锦涛总书记在海南视察，要求海南“更好地发挥改革开放的排头兵作用”2008年5月26日海南省发布海南国际旅游岛建设行动计划2009年1月12日海南省政府向国务院呈报海南省人民政府关于海南国际旅游岛建设有关问题的请示，请求国务院对海南国际旅游岛建设予以政策支持2009年2月20日海南省在香港举行海南国际旅

11、游岛推介会，重点向香港的领事馆推介海南免签证政策和落地签证政策2009年3月1日海南国际旅游岛形象广告在中央电视台一套首播2009年4月18日温家宝总理在海南考察，其间听取了海南省方面对国际旅游岛的汇报，要求海南把建设国际旅游岛作为深化改革开放、促进经济增长的制高点和突破口2009年8月国务院批准海南建设“海南国际旅游岛综合试验区”，同意海南进一步发挥经济特区优势，在旅游业对外开放和体制机制改革方面积极探索，先行试验2009年12月31日国务院办公厅发布了国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见（简称意见），正式对海南“国际旅游岛”发展目标进行了批复2010年1月6日为向国内外宣传推介海

12、南国际旅游岛，国务院新闻办公室在北京召开海南国际旅游岛新闻发布会3.2.2全方位的对外开放格局世界上主要旅游酒店管理公司纷纷进入海南，日本的第二大旅游社HIS、德国TUI集团和英国Mytravel集团均已入驻，俄罗斯乌拉尔洲际航空开通了通往海南的国际包机航线。国内有实力的大型企业集团也纷纷进入，如中国华润集团已投资30亿元人民币参与海南国际旅游岛建设，万科、富力、雅居乐、鲁能、东和、金泰、新世界、中信国安、中信太富等知名房地产公司又再次纷纷入驻海南12。3.2.3软硬件的不断完善三亚凤凰国际机场、海口美兰国际机场开通了100多条国际、国内航线，2010年旅客吞吐量超过1500万人次。海口和三亚

13、直达北京、上海、广州的火车已经开通，海南东环铁路已于2010年底通车运行1。3.2.4度假旅游客源市场正在形成目前，海南已建成旅游景区(点)32处，其中国家5A级2处，4A级3处，拥有中国第一个10万吨级国际邮轮专用码头。海南是亚洲地区国际知名度假酒店分布最密集的地区。日趋成熟的房地产市场海南旅游房地产在市场需求的驱动下，进入了平稳上扬的轨道。海南房地产产品初步定位见表4。表4 海南房地产产品初步定位度假类型特征海湾度假区自然景观为面海，休闲娱乐设施多样化，例如冲浪、游艇、沙滩排球、日光浴等滨湖（河）度假区依水而建，以水为美。休闲娱乐设施与水有关，例如划船、钓鱼等，通常作为第二居所社区高尔夫度

14、假区休闲娱乐设施中较为重要的类型，可以结合山地、湖滨、海湾等各种资源山地度假区利用山地风光开发度假项目，休闲娱乐设施主要为滑雪，其次为温泉疗养其他度假区以娱乐和运动为主题的网球度假区、马术度假区；以娱乐和文化为主题的迪斯尼主题公园、国际艺术村多功能度假区占地10平方公里以上，提供至少两种休闲娱乐设施（如海滩和高尔夫，滑雪和高尔夫），提供各种住宅和公寓，并且一年四季都有大规模度假区3.2.5区域形象不断提升海南地处热带、亚热带之间，四季如春，气候温和，是发展旅游特别是冬季旅游的最佳地点。海南岛纬度与夏威夷、巴厘岛、普吉岛等世界着名旅游胜地相近，亚龙湾可与夏威夷相媲美，海口作为世界少有的北岸城市，

15、海阔浪平。独特的气候及自然风光，加上世界小姐选美赛事，博鳌亚洲论坛年会永久定址海南等利多因素,使海南再次成为“热点地区”，重新被媒体关注。海口和三亚先后荣获“中国人居环境奖”，据一项最新调查统计表明,海南旅游地产在全国的市场份额已占到40%。在第一届中国旅游房地产展会上，人们最喜欢的旅游地产发展城市调查问卷中，排前三名里海南有两个城市被选中，第一是三亚、第二是海口13。海南海岸线与房地产开发开发利用现状及问题分析海南海岸线资源特点4.1.1在海南岛长达1822.8公里的海岸线上分布着68个天然港湾，沙岸约占50-60%，沙滩宽数百米至1000多米不等，向海面坡度一般为5，缓缓延伸；多数地方风平

16、浪静，海水清澈，沙白如絮，清洁柔软；岸边绿树成荫，空气清新；海水温度一般为1830，阳光充足，一年中大多数时间可进行海浴、日光浴、沙浴和风浴。自海口至三亚东岸线有60多处海滨浴场。海南省海岸线分布见图1。图1 海南省海岸线分布图4.1.2海岸线上分布着基岩、沙岸、河口、珊瑚礁、红树林、绿色植被等海岸资源，对海岸起着防浪防潮护岸的作用，是防止海岸被侵蚀的一道天然屏障。4.1.3“阳光、沙滩、海水、椰林、珊瑚”海南岸线资源特色。环岛沿海有不同类型滨海风光特色的景点，在东海岸线上，还有一种特殊的热带海涂森林景观红树林和一种热带特有的海岸地貌景观珊瑚礁，均具有较高的观赏价值。目前，已在琼山市东寨港和文

17、昌市清澜港等地建立了4个红树林保护区14。海南海岸线与房地产开发利用现状4.2.1房地产“分隔”海岸线现状分析目前，海南已开发的岸线资源过多地被酒店、房地产等经营性项目占用，许多岸线资源成为排他性的营利性工具，其满足社会公众利益的公共性价值受到消弱。（1）楼盘占据大多数海岸线如图2所示，以海南东海岸为例，北起海口南至三亚，300多公里的东海岸线上不仅囊括了海口湾美丽沙，文昌的铜鼓岭、椰林湾、冯家湾，琼海的博鳌，万宁神州半岛、石梅湾，陵水的日月湾、香水湾、清水湾，直至三亚的海棠湾、亚龙湾、大东海、三亚湾等最精华的旅游海岸资源。而今东海岸三百多公里优质海岸线都已基本被开发商圈地完毕。而海南的西海岸

18、虽也有少量沙滩岸线，但更多的是岩石，而且干燥、缺水，植被相对少，有些地方甚至还呈热带沙漠景观15。图2 海南省东海岸线主要优质资源分布图从表5可以得出，东海岸成为海南开发最火热的区域，数十个海内外大型的房地产开发集团包揽了海南这条最优质的海岸线，高端楼盘已扎堆出现。表5 海南东海岸高端楼盘一览表东海岸沿线地区高端楼盘海口湾西海岸富力盈溪谷、万科浪琴湾、夏威夷海岸、中弘西岸首府、天利龙腾湾、城市海岸、海域阳光、紫园、海岸塞拉维、天伦誉海湾、西海岸高尔夫温泉别墅、西海瑞园、美锦熙海、泰达天海国际国贸-世贸金碧文华、海岸壹号、外滩中心海甸岛新世界美丽沙、宝安江南城、海南大公馆、国瑞花园、盛木天一方文

19、昌海拓澜湾、红树湾国际度假公馆、波溪丽亚湾、黄金海岸、白金海岸、平海逸龙湾博鳌中信博鳌千舟湾、中信博鳌山钦湾、博鳌宝莲城、博鳌香槟郡、博鳌海御、博鳌湾、博鳌滨海小镇、长滩444雨林、博鳌经典、官塘御泉庄、皇家骑士万泉度假酒店公寓、天来泉、博鳌亚洲湾万宁神州半岛君临海、神州半岛朝阳海岸、华润石梅湾、石梅山庄陵水雅居乐清水湾、Aloha清水湾、富力湾、钻石海岸、香水君澜、红磡香水湾、香水湾1号、东和福湾、海棠福湾1号、顺泽福湾三亚亚龙湾亚龙湾公主郡、亚龙湾石溪墅、辛特拉海航度假酒店、亚龙湾西山渡、华宇皇冠会馆、申亚翡翠谷三亚湾擎天半岛、金中海蓝钻、三亚华庭天下、三亚克拉码头、碧海蓝天三期、鲁能三亚

20、湾新城、海岸名都、海居国际大东海半岛蓝湾、半山半岛、半山壹号（2）各种等级酒店不断增加目前在海南优质海岸线上，已经建好的五星级酒店有23家，这些酒店都将公共海域据为己有，而正在开工建设的五星级到七星级酒店，高达49家16。（3）高尔夫球场数量剧增从表6得出，海南高尔夫球场基本上均有后备发展用地，90%以上高尔夫项目有开发房地产物业的计划，单纯靠高尔夫盈利均为近期行为，圈地成为高尔夫发展主要手段，容积率基本控制在0.5以下，主流在0.20.3之间。表6 部分高尔夫球场占地面积一览表高尔夫项目球场占地物业占地整体容积率容积率物业类型亚龙湾1020亩不详约0.3独栋鹿回头后期有相当规模别墅开发红峡谷

21、1500亩不详小于0.3独栋美视五月花1800亩500亩0.28独栋西海岸温泉1400亩700亩0.0860.28-0.3联排、独栋东山高尔夫2000亩250亩0.46连排公寓台达高尔夫1600余亩未来有大规模房地产项目开发土地储备丰富相比其他两种，高尔夫球场的“此起彼伏”更令人震惊。如图3所示，目前已建高尔夫球场26个，在建100多个，而据业内人士透露，海南省未来将可能建设超过300个高尔夫球场17,18。图3海南省高尔夫球场空间分布图海南海岸线与房地产开发利用中存在的问题4.3.1海岸线与房地产开发利用缺乏长远规划据媒体统计，在海棠湾25公里的海岸线上，香港电讯盈科、保利集团、上海家化集团

22、掌控98.78平方公里土地，计划再建一个三亚城区。而中粮地产则在亚龙湾拿到18.6平方公里的开发权。三亚湾最大的地主是鲁能置业，圈地6.8平方公里。万宁市整个神州半岛沿海的土地，都收入到了中信集团的囊中。同时，中信集团还在博鳌拥有长达5公里的开发权。在清水湾，雅居乐地产把控1.5万亩的海岸，计划10年内投资130亿元人民币，整体开发清水湾。富力在陵水县香水湾4.2公里的海岸线上，圈地2500亩，在海口占地680亩，都用于开发旅游房地产项目。种种圈地行为表明，岸线资源统筹管理力度不够，岸线资源存在过度开发的倾向，岸线资源的稀缺性价值没有得到应有的体现19。4.3.2公共海域“私属化”现象普遍从海

23、口到三亚,海南沿海公共海域“私属化”现象非常普遍。在博鳌水城周边,普通游客要到海滩,必须花68元钱。而要想在博鳌亚洲论坛永久会址看海,只有去打高尔夫或者住5星级酒店的人才能进入。三亚湾最贵的项目凤凰岛四面临海,通向凤凰岛的大桥,一般车辆和行人不允许进入。三亚唯一可以自由进入的沙滩在三亚湾,然而这片海水已经污染十分严重20。4.3.3海防林大面积消失，自然灾害隐患凸显海防林在海洋和陆地之间的位置，大致可以描述为海水-沙滩-沙坝-海防林-土地。东南亚等热带海岛比较少台风，而海南却是热带台风密集区。海防林可以把海岸线“锁住”，是保护海岛免受台风袭击的“第一道绿色天然屏障”。不少开发商为了方便，把海防

24、林砍掉，沙坝推掉，破坏原来的地貌，补种的多数不再是海防林，而是观赏性树种。房地产开发早已经让这些海岸和土地远离“林地”属性，跟海防林没有太多关系了21。4.3.4建筑群体距海过近，引发生态灾难部分岸线项目和海边村落居民的建筑离海水太近，破坏海洋生态自我修复功能，有可能引发局部生态灾难，危及近海群众生命财产安全。例如曾被世界旅游组织专家誉为海南未被开发的最美丽海湾石梅湾，随着开发商的进驻，原始森林被加剧砍伐，生态系统难以维持平衡。而大部分被征去农田的农民也失去了唯一的谋生工具，生活无以为继。海岸线与房地产合理开发利用几点建议设立退缩线保护海岸生态海南省政协人口资源环境委员会提出，应采用海岸退缩线

25、管理办法保护海南的海岸。退缩线是指自海岸线向陆地一定距离后与海岸线的平行曲钱，在两条线范围内禁止开发利用，禁止在潮间带、沿海特殊生态系统及生态敏感区进行任何与公共安全无关、与海防无关的建筑物或土地改造。建议出台 海南海岸线综合管理规定，根据海南省海岸不同地段的稳定性和保护的重要程度，科学确定不同海岸地段的退缩线距离，严格保护，用科学和法律的手段，确保海南省海岸生态安全8。建设环岛黄金海岸旅游长廊，对环海南岛岸线资源进行统筹管理将环海南岛2500米宽的海岸和近海2500米宽的海域及其近海岛屿作为建设环岛黄金海岸旅游长廊的规划控制区，亦即环海南岛海岸线向陆地和海域各延伸2.5公里，由此构成一个宽5

26、公里的环形长廊。这一区域由省政府进行统一规划、统筹管理，经过5-10年的努力，打造一条全球独一无二的环岛型沿海岸线闭合的黄金海岸旅游产业带。在这个黄金海岸旅游产业带里，省政府应有计划地储备一定数量的一线海景土地资源，作为未来我省发展高新技术产业和高端服务业等非单纯旅游业的战略性资源。改变岸线资源开发模式，处理好与房地产开发的关系岸线资源开发利用应充分体现岸线资源的稀缺性经济价值、公共性社会价值和生态型海洋环境价值，大比例提高公众旅游项目和海洋生态项目的比重，大幅度降低排他性盈利项目的比重，同时应改变沿海岸线长条形开发模式，探索实行一定长度海岸线与其纵向连带土地统一开发的模式，进行纵向梯度开发，

27、有效提高岸线资源开发利用效率。在环岛黄金海岸旅游长廊项目安排上实行规划控制，严格控制建设宾馆、酒店等排他性经营项目和别墅、公寓等私人住宅性质的项目，主要建设景观大道、带状公园、林区绿地、休闲广场、海水浴场、步行道、自行车道、沙滩运动设施、海洋公园和水上运动等公众度假休闲旅游项目，以及直接为旅游者服务的设施和项目。规划区内现有的设施和项目需按照统一规划的要求进行改造、升级，使之与规划要求的标准、格调相适应，并留出适当的公众活动空间。沿海防护林建设和保护工程加大科技攻关力度，深化对海防林体系建设的研究，对海防林尽快展开功能分区、树种选育、抚育间伐、生态效益、更新方式的研究，增加海防林营造、养护的科

28、技含量，提升沿海防护林的质量和生态功能22。结语海南岛绵延1822.8公里漫长而优美的海岸线，拥有独特而又丰富的自然资源。无论过去、现在还是将来，海岸带的开发、保护和利用，都是本省的一项重点工作。正是因为海岸带资源的宝贵和不可再生，正是因为海岸带的优质、高效和可持续利用，对海南经济社会发展的不可替代作用，海南对海岸带开发利用必须坚持规划先行。目前这种只顾眼前利益，以牺牲环境为代价的开发模式，必须尽快采取相关措施予以解决。以使在国际旅游岛建设的大背景下，在不断加快的开发建设步伐中，海南海岸带开发利用越来越走向规范和有序。这样，一个科学、依法、集约的海岸带可持续开发利用与房地产蓬勃发展愿景，将很快

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