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1、台湾土地经济学之四土地税1WORD台湾房地产估价师考试科目土地经济学之四台湾土地税一、台湾一种土地有三种税收：土地税皆为从价税 (一)依公告地价课征的地价税 (二)依公告现值课征的土地增值税 (三)依房屋评定现值课征的房屋税，或区分为持有税或交易税三、弹性的意义：分析租税转嫁弹性(如供给弹性或需求弹性)为供需双方议价能力的指标。若弹性越大(小)，表示其经济活动参与者，对价量敏感度较强(较弱)，且较不容易(容易)，受到租税转嫁影响。土地税的经济分析(1)供需分析应用供给面课税比较(从量 VS 从价)税的闭锁效果 (只有土地增值税、奢侈税两项适用，只能分析交易税，不能适用持有税) S0及D0分别为

2、土地供需曲线E0(Q0P0)为初始均衡1。对土地课征50%的土地增值税，使S0左移到S1于E1达成新均衡且交易量萎缩到Q12。对土地课征100%的土地增值税，使S0移到S2，于E2达成新均衡且交易量萎缩到Q23。当台湾加重课征土地增值税的结果市场交易量将更进一步萎缩，产生市场闭锁，故称为税的闭锁效果。(2)土地税的收益面分析(转嫁) 图形 分析导出1-t之AR曲线 分析 租税调整(2).土地税的收益面分析(转嫁) ： S = D =1 = 买卖双方各自负担一半租税调整：土地增值税调降一半之图形3.租税转嫁-1完全不转嫁： S 0 ( 卖方负担全部的税 )(一)土地增值税会转嫁：当土地供给弹性等

3、于，土地供给曲线S 呈垂直型态，如图所示。对土地课征土地增值税，土地收益减少，D左下移至D，单位税负ab适等于P0P1。土地增值税总额P0abP1全由卖方负担，土地增值税会转嫁。3.租税转嫁-2不完全转嫁： S D (买方负担较多)(二)买方无须负担全部的土地增值税，但其分担的税额高于卖方：当土地供给弹性大于土地需求弹性时，对土地课征土地增值税，土地需求曲线由D(AR) 左下移至D(AR），卖方税后单位受益由P0下至P1。土地增值税总额b+e，其中b由买方负担，e由卖方负担。由此可知，买方负担的税额高于卖方。3.租税转嫁-3不完全转嫁： S D (卖方负担较多)(二)买方无须负担全部的土地增值

4、税，但其分担的税额低于卖方：当土地供给弹性小于土地需求弹性时，对土地课征土地增值税，土地需求曲线由D 左下移至D ，卖方税后单位受益由P0下至P1。土地增值税总额b+ e ，其中b由买方负担，e由卖方负担。由此可知，买方负担的税额低于卖方。3.租税转嫁-4完全转嫁： S ( 买方负担全部的税 )(一)土地增值税完全转嫁：当土地供给弹性等于无穷大，土地供给曲线S 呈水平型态，如图(一)所示。对土地课征土地增值税，土地收益减少，D 左下移至D ，单位税负ab适等于P0P1。土地增值税总额b全由买方负担，土地增值税完全转嫁。一、公共设施效益资本与税的资本化(一)公共设施效益资本化：(二)税的资本化：

5、台湾对某地区改善或增强公共设施（如道路、公园等），会使该地区未来净收益增加，而反映于土地资产价值之提高。台湾对某地区加重课税（如地价税），会使该地区未来净收益减少，而反映于土地资产价值之降低。以公式表示如下：以公式表示如下：(三)公共设施效益资本化与税的资本化对地价之影响：公共设施建设有正的资本化效果，而课税有负的资本化效果。1。若公共设施效益资本化大于税的资本化（即AB），则该地区之地价会上涨。大多数皆如此2。若公共设施效益资本化小于税的资本化（即AB），则该地区之地价会下降。台北市豪宅课以房屋税因地段率调高300%，造成房屋税和契税大幅增加，造成豪宅滞销3。若公共设施效益资本化等于税的资本

6、化（即AB），则该地区之地价会稳定。此情况最佳：1.受益者付费；2.地价平稳；3.充实建设经费(四)土地税制改进：1。台湾应维持公共设施效益资本化等于税的资本化，以达成受益者付费、稳定地价、充足建设财源之目标。2。台湾应定期举办重新规定地价，课征地价税以充分反映该地区公共设施之服务水平。3。台湾如在该地区设置邻避设施（如变电所、垃圾处理场、焚化炉、殡仪馆等），将产生负面的资本化效果。而使该地区地价下跌，则台湾应考虑对该地区租税减免或补贴。二、土地税对土地利用之影响(一)地价税：地价税，随公共设施而调整；地价税 = 税基 * 税率；因此须符合现在规定，就必须要重新规定地价，这是基于公共设施效益，

7、造成土地所有权人地价上涨，予以课征，符合地利共享1。地价税对土地利用之正面影响：（1）流通分派效果：课征地价税，加重土地持有成本，促使持有土地而不利用之地主加速释出土地，俾土地作最佳分派使用。（2）要素配置效果：加重课征地价税，使土地成本更加提高，因而必须更集约利用土地。（3）平抑地价效果：加重课征地价税，一方面由于地主释出土地；另一方面由于税的资本化效果，使地价趋于平稳。2。地价税对土地利用之负面效果：（1）赋税压迫：地价税之负担如果超过地主之负税能力，则将产生脐税压迫，则土地投资开发利用将受到影响。（2）税的转嫁：课征地价税，如属出租土地，土所有人可能以提高地租、房租方式将税负转嫁给承租看

8、负担，增加承租者生产成本。（3）地价上涨：轻课地价税，在公共设施效益资本化大于税的资本化情形下，地价将大幅上涨，不利于经济发展与社会安定。总之，地价税过重与过轻，对土地利用均有不利影响。因此，应衡量公共设施效益资本化之效果，以决定地价税之轻重。(二)空地税：1。课征空地脱对土地利用之正面影响：（1）加重土地持有成本，促其分散地权。（2）加重土地利用成本，促其集约利用。（3）采寓禁于征之手段，去除土地投机。2。课征空地脱对土地利用之负面影响：（1）扭曲土地资源利用，而形成空屋。（2）象征或应付式建筑，形成资源浪费。（3）未考虑需求面，造成土地资源错误分派。(三)土地增值税：1。土地增值税对土地利

9、用之正面影响：（1）减少土地投机：课征土地增值税减少地主手中之不劳而获，抑制土地投机性移转，因而土地被正当之利用。（2）公共建设开发：土地增值税收入之用途在道路、公园、学校等公共设施之兴辟，促进公共设施开发之连锁效果，带动繁荣。（3）促进资金配置：土地增值税从重课征，将使投资土地之报酬率下降，因而减少将资金投入在土地上。投入土地上之资金减少，相对地投入工商业之资金就可以增加，因而有助于工商业资金取得，促进资本累积，带动经济成长。2。土地增值税对土地利用之负面影响：（1）税的转嫁：土地增值税原应向享受不劳利得之售地者课征，然如发生转嫁现象，则将加重购地者负担，增加土地开发成本，不利于土地投资。（

10、2）闭锁效果：如果土地增值税过重，则售地者无利可图下，将不出售土地，则土地市场将产生闭锁现象。由于市场闭锁，土地就无法进行流通分派，而失去资源分配之效果。（3）地价上涨：不论上述税的转嫁或闭锁效果，均将造成地价不正常上涨，不利于地价对土地利用之指标作用。总之，土地增值税过重与过轻，对土地利用均有不利之影响，故运用土地增值税以作为政策工具时，应特别谨慎。(四)地价税从重、房屋税从轻：1。地价税从重之理由：地价税对土地利用有正面之功能。台湾提高地价税，会加深土地集约度。另外，台湾提高地价税，会加重持有空地之成本负担，因而加速上地开发利用或土地流通移转。2。房屋税从轻之理由：房屋税对土地利用有负面之

11、影响。土地集约度提高，造成单位楼地板面积之房屋税负担加重。因此，台湾提高房屋税，会降低土地集约度。由上述分析可知，就土地利用观点，地价税应从重，而房屋税应从轻。地价税从重之理由：2。持有成本效果：(1)地价税低，持有成本低；(2)增值利益很高，因此提高地价税则会造成出售或出租，使得土地充分利用，避免土地闲置。3。固定成本效果：当基地地价税固定、楼地板面积越多，则每单位楼地板面积之地价税将减少，提高土地集约度。85高4-23-二、对房屋课以较轻税率之经济意义为何？试申论之。(五)地价税从重、土地增值税从轻：地价税是课取经济地租(天然利益)归公土地增值税是课取土地自然增值(社会利益)归公二者课征之

12、税基虽然不同，但其运用效果相关。详言之，如果重课地价税，则地价上涨有限，土地增值税自然可以轻课；反之，如果轻课地价税，则地价大幅上涨，土地增值税非重课不可然这二种组合以重课地价税、轻课土地增值税为佳，其理由如下：1。地价税税收稳定：地价税是持有税，持有税较不受景气变化之影响土地增值税税收不稳定：土地增值税是机会税，机会税较易受景气变化之影响房地产景气时，交易活络，土地增值税之税收大幅增加；房地产不景气时，交易萎缩，土地增值税之税收大幅减少。2。地价税负担平均：地价税分散于拥有土地之全部地主，负担平均土地增值税负担集中：土地增值税集中于少数出售土地之地主，负担集中3。地价税不易逃漏：地价税只要地

13、籍健全，几乎无逃漏之空间，地价税有关节税、避税、逃税之空间较少土地增值税较易逃漏：土地增值税则可以公告现值每年公告乙次之时间差，买入再卖出，而不必缴纳土地增值税。，土地增值税有关节税、避税、逃税之空间则较多。4。地价税足以促进土地利用：课征地价税可以加重地主持有空地之成本，促其利用土地或流通移转。土地增值税较不明显：土地增值税之重点在去除地主售地之不劳而获，以防止土地投机5。地价税有稳定地价之效果：课征地价税，透过税的资本化效果，有抑制地价上涨之作用。土地增值税较不明显：课征土地增值税则于地价高涨后，课取地主不劳而获之土地自然增值另外，地价税之稽征成本较土地增值税为低，地价税之转嫁现象较土地增

14、值税为轻。总之，不论从税收或政策目的而论，重课地价税较重课土地增值税为佳。三、土地税之转嫁分析(一)租税转嫁之意义：纳税义务人将其所缴纳之租税，透过市场机制或交易过程，转移由他人负担之现象。租税转嫁后之最终负担者，称为租税归宿。(二)租税转嫁之方式：1。前转：又称顺转，租税转嫁后由消费者负担。2。后转：又称逆转，租税转嫁后由生产要素提供者负担。3。旁转：租税转嫁后由相关产品之买方或卖方负担。4。散转：又称复转，租税转嫁后由消费者、生产要素提供者及相关产品之买方或卖方共同负担。5。消转：又称转化、排转，以提高生产技术、改善管理效能等方法消弥租税负担。(三)地价税之转嫁情形：1。持有期间：（1）自

15、用住宅：由于房屋由自己使用，地价税由土地所有人缴纳并负担，无从转嫁予他人。（2）出租住宅：由于房屋出租于他人，因此地价税由土地所有人缴纳后，再以提高房租方式转嫁予承租人负担。（3）工厂：由于工厂生产产品出售予消费者，因此地价税由土地所有人缴纳后，再以生产成本上升提高产品价格方式转嫁予消费者。（4）营业场所：由于营业场所销售产品（财货或劳务）予消费者，因此地价税由土地所有人缴纳后，再以提高产品销售价格方式转嫁予消费者。2。移转时机：课征地价税，如果完全资本化，则由卖方自行吸收，对买方毫无影响，因而不会影响土地利用，亦不会带动地价上涨，申言之，对土地课征地价税，透过税的完全资本化效果，造成地价下跌

16、。现行土地所有权人等于一次负担全部之地价税，其后买下该土地者，每年虽缴纳地价税，但实际上却未负担任何税负。因此，课征地价税并未影响课税后才买下该土地之所有权人的土地利用，此即地价税之中立性。课征地价税，造成收益地价下跌。如果土地市场为完全竞争，市场地价等于收益地价，市场地价随之下跌，此时地价税之中立性始可成立。但现实社会中，土地市场并非完全竞争，收益地价下跌，市场地价未必随之下跌，故地价税并非中立性。 (四)土地增值税之转嫁情形：1。一般情形：（1）从量税分析：按面积课征土地交易税是属于从量税（2）从价税分析：按实价课征土地交易所得税是属于从价税2。特殊情形：（1）土地供给弹性等于零：土地供给

17、曲线呈垂直状态，课征增值税总额全由售地者负担，租税完全不能转嫁。（2）土地供给弹性无穷大：土地供给曲线呈水平状态，课征增值税总额全由购地者负担，租税完全转嫁。（3）土地需求弹性等于零：土地需求曲线呈垂直状态，课征增值税总额全由购地者负担，租税完全转嫁。（4）土地需求弹性无穷大：土地需求曲线呈水平状态，课征增值税总额全由售地者负担，租税完全不能转嫁。四、供需弹性与土地税转嫁土地增值税转嫁大小与土地供需弹性有关。兹分析如下：(一)土地需求弹性与税负转嫁成反比：土地需求弹性愈大，转嫁愈小；土地需求弹性愈小，转嫁愈大。要言之，土地需求弹性与税负转嫁成反比。(二)土地供给弹性与税负转嫁成正比：土地供给弹

18、性愈大，转嫁愈大；土地供给弹性愈小，转嫁愈小。要言之，土地供给弹性与税负转嫁成正比。需求弹性大，意指对消费者很敏感，此时不敢大幅涨价，以免需求量减少很多，因此转嫁小。供给弹性大，意指对生产者很敏感，此时不敢大幅跌价，以免供给量减少很多，因此转嫁大。(三)供需弹性比较：1。土地需求弹性，大于土地供给弹性：土地需求曲线较平坦，土地供给曲线较陡峭，课征土地增值税总额其中小部分转嫁予购地者负担，大部分由售地者自行吸收。2。土地需求弹性小于土地供给弹性：土地需求曲线较陡峭，土地供给曲线较平坦，课征土地增值税总额，其中大部分转嫁予购地者负担，小部分由售地者自行吸收。五、租税闭锁效果(一)租税闭锁之意义：当

19、土地增值税税率过高时，出售土地无利可图，地主将不出售土地而改以自行使用，或出租、设定地上权予他人使用。此时市场上将无土地之买卖发生，市场交易停顿，土地增值税之税收减少，甚至为零。(二)发生情况：1。土地增值税过重，足以课去全部增值：（1）土地增值税率过高，而使土地增值税负过重。（2）公告现值调幅太大，而使土地增值税负过重。（3）房地产不景气，土地价格下跌，而公告现值不随之调降（公告现值之僵硬性），而使土地增值税负过重。2。预计土地增值税将减征或停征，而使目前土地交易暂停。3。当只有对移转课征，而不对其他情形（如设定地上权）课征。(三)如何发生：租税的闭锁效果，是因为土地增值税率过重，造成土地交

20、易量减少；再因土地交易量减少，造成土地增值税收之减少。兹分二个阶段说明：1。土地增值税过重，造成土地交易量减少：土地二条曲线在第一象限不相交，亦即土地市场无买卖发生，土地市场发生闭锁现象，土地交易量为零。2。土地交易量减少，造成土地增值税收减少：以拉弗尔曲线（Laffer cuwe）代表土地增值税之税率与税收之关系。(四)影响：由上述分析可知，土地增值税负过重时，会造成下列三项影响：1。对土地市场之影响：市场如发生闭锁现象，将使土地供给减少引场地价呈现不稳定状态，地价上涨，且有行无市。2。对土地利用之影响：市场如发生闭锁现象，价格机能无法发挥作用，将阻碍土地资源之有效配置，推迟土地开发利用进行

21、。3。对土地税收之影响：市场如发生闭锁现象，土地交易量锐减，土地增值税之税收大幅降低。六、交易成本(一)交易成本之意义：交易中所必须付出的成本，些成本包括：搜寻信息之成本、双方议价询求真实价格之成本、订定契约之成本、监视与执行契约之成本、保护财产权排除他人侵权之成本。(二)交易成本之影响：1。交易成本等于零：在此种情形下，资源分配最有效率。传统经济学均是在这种情形下成立。2。交易成本大于零：在此种情形下，会限制或阻碍资源的配置效率。现实社会就是在这种情形下运行。由于在这社会上，交易成本无所不在，因此，如何建立完善制度，以减少交易成本，促进市场效率，此即新制度经济学的主张。(三)不动产之交易成本

22、偏高：不动产交易与其他财货交易一般，均有交易成本存在。惟不动产交易成本特别高，其理由如下：1。不动产交易无集中市场。2。不动产交易的财货不具标准化。3。不动产交易的信息未充分流通。4。不动产交易的金额大，议价时间长。5。不动产交易须办理登记，手续繁杂，时间长。(四)交易成本存在对不动产市场之影响：当交易成本存在时，买方之交易成本而使D(减少)移至D，卖方之交易成本而使S(减少)移至S，最后房屋交易量由Q0减少为Q1。(五)交易成本对社会福利之影响：社会福利以消费者剩余与生产者剩余二者之和予以衡量。当不动产之交易成本等于零时，由房屋需求（D）与房屋供给（S）所决定之社会福利。当不动产之交易成本大

23、于零时，需求曲线左下移，供给曲线左上移，因此整体社会福利由ABC减少为ABC。(六)新经济对交易成本之影响：新经济又称知识经济，借着因特网使得交易双方更容易接触，交易速度更快、更有效率，因此将使交易成本极小化，增加市场配置效率。七、外部效果(一)外部效果之意义：外部性（Externalities）有时称为外部效果或外溢效果，（Spiover Effects）。外部性系指某些个人或团体所采取的活动，对其他人产生外部利益或成本之现象，而决策者并未对受益者要求报酬，或对受害者予以补贴，此种利益或成本谓之外部效果。又称外部性，指对行为者当事人以外产生的影响。正面的外部性（外部利益）负面的外部性（外部成

24、本）使受影响者的利益为之增加，又称为外部经济使受影响者的利益为之减少，又称为外部不经济(二)外部成本：1。外部成本之意义：土地开发或土地利用造成私人成本与社会成本之偏离，偏离的部分即是外部成本。如私人开发山坡地就是一例。私人成本+外部成本=社会成本1.外部成本(EXTERNAL COST)指厂商的生产或消费行为以市场机能以外的方式，无偿地影响其他厂商(生产者)或居住民之福利，称为为外部性(EXTERNALITY)。若此外部性为负面的边际损害称为外部成本(EXTERNAL COST)若此外部性为正面的边际利益称为外部利益(EXTERNAL BENEFIT)2。解决外部成本之方法：（1）庇古租税（

25、Pigou tax）：（2）寇斯定理（Coase theorem）对产生外部成本的人予以课税，此种租税称为庇古租税外部性所以发生，与财产权之界定有密切关系。如果实际效果之范围与法定财产权范围完全一致，则无外部性问题。因此，只要能清楚界定私有财产权，借着财产权交易的市场机制，可以自动产生最适量之外部性。2.庇古税(PIGOUVIAN TAX)：当市场存在负的外部性时，为防治污染或弥补污染损害的工程成本，以及污染补偿税务的课征皆称为庇古税，此为生产活动污染价值的彰显3.庇古税的课征：以从量税(SPECIFIAL TAX)模型执行，卽每单位产量负担多少税，(Pig Tax = P(污染补偿) * Q

26、 (生产者之产量) = T (单位税额) * Q寇斯定理有三个基本的理念：1。财产权之界定是市场交易的必要基础。2。假如明确的界定财产权，而所有的交易成本为零时，则资源的使用将与谁拥有财产权没有关系，即所谓的一致性理论3。如果财产权已被明确界定，而交易成本等于零，则巴雷托条件或经济效率将可满足。如山坡地开发，将破坏水土涵养功能，终致居住安全之危害，此负的外部性或环境的边际损害(MD)称之为外部成本或外部不经济；又如绿建筑的设计与施作将改善都市区的居住质量，此正的外部性或环境的边际利益(MB)称之为外部利益或外部经济EC造成产量过剩，皮古税=衡量补偿标准(污染)EB造成产量不足，皮古补贴以河川污

27、染为例，如果下游使用者在开始便拥有纯净水之权利，则上游使用者可以向下游使用者买到一定程度污染水的权利；相反的，如果上游用户在开始便有制造污染之权利，则下游使用者可以向上游使用者买到上游使用者不享用或减少污染之权利。加害者愿意支付多少代价，受害者愿意接受多少补偿，以增加外部不经济；或加害者愿意接受多少补偿，受害者愿意支付多少代价，以减轻外部不经济，在交易成本等于零或很低时，借着相互协商，达成财产权交易，而产生最适外部性。寇斯定理指出，在没有交易成本下，不论财产权赋予给谁，均会达成资源最有效率之配置。3。两者差异：庇古（Pigou）寇斯（Coase）主张采用台湾干预的课税手段，使外部成本内部化；但

28、台湾的介入，难免发生台湾失灵，况且外部不经济难以衡量，导致税负公平问题。主张由土地所有权人自由协商的手段，使外部成本内部化；但涉及所有权人之人数很多时，协商不易，交易成本会很高。(三)外部利益：1。外部利益之意义：土地开发或土地利用造成私人利益与社会利益之偏离，偏离的部分即是外部利益。如地主私设绿地或提供开放空间就是一例。私人利益+外部利益=社会利益2。外部利益补贴：对产生外部利益予以补贴，如减免租税、增加容积率等。八、开发影响费(一)意义：亦称开发冲击费，指因土地开发涉及土地使用分区或使用地性质变更，而对开发区周围产生公共设施服务水平及其他公共利益之影响，向申请开发者所征收之费用（非都市土地

29、开发影响费征收办法第2条）。属于外部成本内部化之理念。依据规定，申请开发者依规定取得区域计划拟定机关许可后，办理分区或用地变更前，应将开发区内之公共设施用地完成分割移转登记为各该直辖市、县（市）有或乡、镇（市）有，并向直辖市、县（市）台湾缴交开发影响费，作为改善或增建相关公共设施之用；该开发影响费得一以开发区内可建筑土地抵充之。(二)课征开发影响费对农地保护之影响：九、土地储备制(一)意义：台湾于平时即有计划取得土地，以供尔后公共建设之用，即为土地储备制度或土地预购制度。(二)功用：1。公共建设用地取得，日后不虞匮乏。2。在低价时购进土地，减轻用地取得成本。3。防止公共建设周边土地之投机炒作。(三)要件：1。台湾储备土地，须有充足财源。2。台湾储备土地，须有立法依据。3。台湾储备土地，须有取得土地之方法。4。储备土地期间，须有土地管理利用计划。