土地估价行业评估执业行为准则征求意见稿.docx

1、土地估价行业评估执业行为准则征求意见稿土地估价行业评估执业行为准则(征求意见稿)和土地估价行业职业道德准则(征求意见稿)年月 一、关于土地估价行业评估执业行为准则(征求意见稿)和土地估价行业职业道德准则(征求意见稿)的说明. . 二、土地估价行业职业道德准则(征求意见稿) 三、土地估价行业评估执业行为准则(征求意见稿)注：对两份准则的意见，可以单独附文提出，也可以在文件基础上，以“修订”模式提出，发。关于土地估价行业评估执业行为准则(征求意见稿)和土地估价行业职业道德准则(征求意见稿)的说明一、编制依据资产评估法第三十六条规定评估行业协会“依据评估基本准则制定评估执业准则和职业道德准则”。为更

2、好的学习适应资产评估法，进一步规范行业行为、净化行业环境、控制行业风险，促进行业高质量发展，在开展调查问卷基础上，研究修订了执业行为准则，并制定了职业道德准则。二、核心要义评估专业人员执业过程中，既应遵守职业道德准则，还应遵循评估执业行为准则。职业道德准则侧重规范评估专业人员和评估机构的道德意识、观念和素养。评估执业行为准则侧重规范评估行为、过程和活动。职业道德准则中的【关键字】为主要条款（黑体）的末字，既可以横读，也可以纵读。横读可以看成一幅对联，上联是“法正护规爱”，下联是“道信约职真”。纵读是五个词“法道、正信、护约、规职、爱真”，便于理解。评估执业行为准则体例维持了原准则的【核心理念】

3、、注释和示例体例。但调整简化了章节，重新分为六章，每章【核心理念】简化为四个字：市场竞争：合法公道自律执业：诚信严谨承接业务：重约控险外业作业：尽职查证撰写报告：真实合规保存底档：完整保密三、主要内容.职业道德准则职业道德准则依据资产评估法首次制定，包括社会公德和职业素养两部分。其中职业素养部分核心理念逻辑顺序和执业行为准则保持一致，用词尽量不和执业行为准则核心理念重复。职业道德准则核心理念和主要内容分为条个方面，两部分各五条。社会公德为“对国家爱国守法，社会遵德守正，对环境珍惜守护，对单位尽责守规，对家庭尽心守爱”；职业素养为“对竞争公平守道，对行业自律守信，对委托公正守约，对项目独立守职，

4、对报告客观守真”。每条有个“守”字，每条的最后一个字为关键字，是上下一幅对联，便于理解。.执业行为准则执业行为准则准则包括市场竞争行为、自律执业行为、承接业务行为、外业作业行为、撰写报告行为、保存底档行为六个部分。其中，市场竞争行为侧重市场经济中的行为与同行竞争行为方面，自律执业行为侧重自身执业能力提升建设方面，承接业务行为侧重和客户交流与承接项目方面，外业作业行为侧重整个项目外业作业和项目全过程管理方面，撰写报告行为侧重内业撰写报告方面，保存底档行为侧重项目作业底稿与档案管理、信息保密等方面。执业行为准则体例仍包括核心理念、注释和指引示例、禁行示例，是成文法体例和判例法体例的结合。指引示例和

5、禁行示例是正文的一部分，同样需要认真执行。执业行为准则中的核心理念是对行为准则的提炼，阐明了评估专业人员和评估机构执行准则需遵守的方向性的关键性要求。注释是对核心理念的条文说明。指引示例和禁行示例是供执业评估专业人员更好地学习遵守执业行为准则的参照案例。指引示例是正面的示例，鼓励评估专业人员自觉执行；禁行示例是反面的示例，评估专业人员应努力避免该种行为发生。评估专业人员在执业过程中应自觉遵守核心理念、注释和示例所体现的基本原则，但不局限于示例内容。土地估价行业职业道德准则(征求意见稿)【关键字】：法 正 护 规 爱 道 信 约 职 真第一章 总则第一条 为进一步规范土地估价行业行为、净化行业环

6、境、控制行业风险，提高行业社会诚信度，促进行业高质量发展，根据中华人民共和国资产评估法等国家相关法律、法规和中国土地估价师与土地登记代理人协会章程，制定本准则。第二条 中华人民共和国境内参与土地估价业务的评估专业人员和评估机构，均应遵守本准则。第三条 评估专业人员执业过程中，除遵守本准则外，还应遵循评估执业行为准则。职业道德准则侧重规范评估专业人员和评估机构的道德意识、观念和素养。评估执业行为准则侧重规范评估行为、过程和活动。第四条 本准则所称职业道德，是与评估专业人员的职业活动紧密联系的符合职业特点所要求的，对社会所负的道德责任与义务，包括社会公德和职业素养两部分。第二章 社会公德第五条 对

7、国家爱国守法。评估专业人员和评估机构应遵守宪法、法律、法规和国家政策，热爱中国共产党，热爱祖国，做守法公民。 第六条 对社会遵德守正。评估专业人员和评估机构应践行社会主义核心价值观，遵守社会道德风尚，诚信友善，胸怀宽广，弘扬正气。尊重他人，不因任何原因歧视任何人。第七条 对环境珍惜守护。评估专业人员和评估机构应树立生态文明理念,珍爱自然资源，勤俭节约，节约能源，保护环境。第八条 对单位尽责守规。评估专业人员应遵守单位规章制度，爱岗敬业，团结互助，注意职场基本礼仪，严谨治业，提高技能，增强素质，维护单位声誉。 第九条 对家庭尽心守爱。评估专业人员应保持生活和工作和谐，有家庭责任感，孝敬长辈，尊老

8、爱幼，重视健康，注重安全，邻里和睦。第三章 职业素养第十条 对竞争公平守道。评估专业人员和评估机构应尊重同行，坚决反对不正当竞争。不以明显低于工作成本的价格进行项目竞标。不搞串通价格投标。不采用恶意压价、行贿等不正当竞争手段承揽业务。不夸大事实进行虚假宣传。不主观故意伤害同行信誉和损害同行利益。第十一条 对行业自律守信。评估专业人员和评估机构应团结合作，学习先进，培养新人，维护职业形象和行业信誉，积极参与行业公益活动，不从事损害行业形象的活动。严格遵守行业监督管理办法和自律规范，诚信执业，廉洁自律。不以个人名义接受委托、承办业务、收取费用。不冒用他人名义开展业务。不同时在两个及以上土地评估机构

9、从事业务。自觉参加行业继续教育，按规定进行报告备案。第十二条 对委托公正守约。评估专业人员和评估机构应尊重客户，与客户充分沟通，按合同约定对客户负责。对自己的执业行为负责，审慎执业。不承接超出专业胜任能力的业务。回避与自己、近亲属、关联方及其其他相关利害关系人有利害关系或与评估对象有利害关系的业务。不准未经当事人许可或违反规定泄露商业秘密。不利用执行业务之便，索贿、受贿或者谋取除估价委托合同约定收取的费用外的其他利益。 第十三条 对项目独立守职。评估专业人员和评估机构应恪尽职守，严格履行现场踏勘和查证核实义务。应当采取恰当措施保持独立性，在估价中不受包括委托人在内的任何单位和个人的影响，拒绝委

10、托人或者其他相关当事人的非法干预。第十四条 对报告客观守真。评估专业人员和评估机构应严格遵守执业技术规程和标准，客观反映真实情况，不弄虚作假，不曲意逢迎，不抬高或压低评估价值,保证报告质量。第四章 附则第十五条 本准则由中国土地估价师与土地登记代理人协会常务理事会负责解释。第十六条 本准则自发布之日起施行。土地估价行业评估执业行为准则(征求意见稿)【核心理念】：合法公道 诚信严谨 重约控险 尽职查证 真实合规 完整保密第一章 总则第一条 为进一步规范土地估价行业行为、净化行业环境、控制行业风险，提高行业社会诚信度，促进行业高质量发展，根据中华人民共和国资产评估法等国家相关法律、法规和中国土地估

11、价师与土地登记代理人协会章程，制定本准则。第二条 本准则是评估专业人员承接业务、开展估价的操作规程，明确了评估专业人员和评估机构执业行为的基本要求。中华人民共和国境内参与土地估价业务的评估专业人员和评估机构，均应遵守本准则。第三条 本准则包括市场竞争行为、自律执业行为、承接业务行为、外业作业行为、撰写报告行为、保存底档行为六个部分。 市场竞争行为侧重市场经济中的行为与同行竞争行为方面，自律执业行为侧重自身执业能力提升建设方面，承接业务行为侧重和客户交流与承接项目方面，外业作业行为侧重整个项目外业作业和项目全过程管理方面，撰写报告行为侧重内业撰写报告方面，保存底档行为侧重项目作业底稿与档案管理、

12、信息保密等方面。第四条 本准则所称核心理念是对行为准则的提炼，阐明了评估专业人员和评估机构执行准则需遵守的方向性的关键性要求。注释是对核心理念的条文说明。指引示例和禁行示例是供执业评估专业人员更好地学习遵守执业行为准则的参照案例。指引示例是正面的示例 ，鼓励评估专业人员自觉执行。禁行示例是反面的示例，评估专业人员应努力避免该种行为发生。评估专业人员在执业过程中应自觉遵守核心理念、注释和示例所体现的基本原则，但不局限于示例内容。第五条 评估专业人员执业过程中，除遵守本准则外，还应遵循职业道德准则。职业道德准则侧重规范评估专业人员和评估机构的道德意识、观念和素养。评估执业行为准则侧重规范评估行为、

13、过程和活动。第二章 市场竞争行为【核心理念】：合法公道第六条 注释（评估专业人员）： .评估专业人员开展业务应当遵守法律、法规和评估准则，独立、客观、公正从事业务。.评估专业人员从事评估业务，应当加入评估机构，并且只能在一个机构从事评估业务。不得同时在两个及以上土地估价行业评估机构从事业务。.评估专业人员不得采用欺骗、利诱、胁迫，或者贬损、诋毁其他评估专业人员等不正当手段招揽业务。.评估专业人员不得允许他人以本人名义从事业务，或者冒用他人名义从事业务。因故意犯罪或者在从事评估活动中因过失犯罪而受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起不满五年的，不得从事评估业务。 .评估专业人员在开展估价业务时应实事求

14、是，不得作出无法证实和自我标榜的陈述。不得作出其他带有欺骗性、误导性的承诺。当确需在客户面前与其他评估专业人员或评估机构进行比较时，应客观陈述。.评估专业人员应有品牌意识，作为专业人士在执业过程中应以自己的专业能力和服务意识赢得客户，尊重同行，公平竞争，打造有特色的专业服务品牌，维护个人、机构和行业三个方面的品牌形象。.评估专业人员应树立专业自信，注意言行，不得对土地估价行业造成不良影响，损害行业形象。第七条 注释（评估机构）： .评估机构应当依法采用合伙或者公司形式，聘用评估专业人员开展评估业务。不得聘用或者指定不符合资产评估法规定的人员从事评估业务。.评估机构及其分支机构应当依法设立。评估

15、机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起三十日内向有关评估行政管理部门备案。.不得允许土地估价行业其他机构以本机构名义开展业务，或者冒用土地估价行业其他机构名义开展业务。.评估机构应依法竞争，自觉维护市场竞争秩序。服务内容及收费标准在其办公场所显著位置公示。不得以恶性压价、支付回扣、虚假宣传，或者贬损、诋毁其他评估机构等不正当手段招揽业务。 .评估机构自我宣传要真实、准确。任何情况下不贬低竞争对手或散布歪曲事实的消息而误导客户。.评估机构应有品牌意识，凭借专业能力拓展业务，在公平竞争中赢得市场，打造有特色的专业服务品牌，维护机构和行业的品牌形象。.评估机构不得私自伪造、涂改或转让土地估价中介机

16、构备案文件，或故意纵容评估专业人员伪造、涂改土地估价师资格证书及执业登记号。不得故意纵容评估专业人员隐瞒有关情况或提供虚假材料办理评估专业人员执业登记或评估机构备案 。第八条 指引示例：把本人或所在机构曾经完成过的相关业绩、取得的相关备案资格及执业范围、行业协会公布的业绩排名、客户评价等，客观、恰当地展示给客户。在与客户交流时，宣传土地估价行业在社会经济生活中的地位、作用，宣传行业良好形象。评估机构与其他类型专业的机构合作，或同一项目涉及多家土地估价行业评估机构参与，需订立分工协作协议。评估专业人员和评估机构应随时关注行业影响、宣传专业观点，努力吸收更多的新生力量参与行业发展，扩大土地估价专业

17、队伍。第九条 禁行示例：评估专业人员及其所在评估机构告知或暗示客户与相关监管部门及其负责人具有特殊关系，能够影响其态度或可以较方便地获得政府的审核批准。在客户面前对同行进行不恰当地评价，或故意把同行的缺点或问题介绍给客户，故意向客户透露自律执业处罚中限于业内的通报内容，作为“内幕”渲染，以打压竞争对手，贬低诋毁同行，抬高自己来获取估价业务。. 不考虑为保障项目质量应付出的基本成本，采用竞相降价的方式获得估价项目，扰乱评估市场。如各地方协会制定有本地区的行业成本，不应低于行业成本收费。采用“笨、蠢”等侮辱性语言，或其他不文明语言攻击、贬损同事、同行或客户，抬高自己。对客户宣称公司业绩包含实际未参

18、与过的基准地价评估等业务，或仅参与重大项目的次要工作但对外宣称其工作为该项目的主要部分，对其专业胜任能力和执业经验进行夸张、虚假和误导性宣传。评估专业人员得知某某是该项目的主要负责人，特地登门造访并赠送贵重礼品，向客户承诺如果拿到项目，则可以按照服务费金额的一定比例给予客户，希望该负责人关照本机构取得估价业务。第三章 自律执业行为【核心理念】：诚信严谨第十条 注释（评估专业人员）： .评估专业人员在估价作业时应诚实守信，遵守评估准则，履行调查职责，独立分析估算，勤勉谨慎从事业务。.评估专业人员应当与评估机构签订劳动合同，缴纳社会保险，按照国家有关规定办理人事档案存放手续。.评估专业人员应接受行

19、业协会的自律管理，履行行业协会章程规定的义务。.评估专业人员应当接受继续教育，完成规定的继续教育，持续学习，保持和提高专业能力。尊重知识产权,相互交流，创新服务。.评估专业人员要对评估活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密。.评估专业人员应贵在自知，对自己执业行为负责，审慎执业。对自己的专业能力有充分的了解和认识，事前不承诺力不能及或不能如期完成的估价业务，事后不推诿应承担的责任。不能将自己的利益置于客户的利益之上，应保持谦虚认真、实事求是的工作作风。.评估专业人员应拒绝委托人或者其他组织、个人对评估行为和评估结果的非法干预。不得因评估专业人员个人好恶或主观偏见影响其分析、判断的客观

20、性。第十一条 注释（评估机构）：.评估机构应当依法接受土地估价行业协会的自律管理。评估机构加入评估行业协会，平等享有章程规定的权利，履行章程规定的义务。.评估机构应当做好自主管理，依法独立、客观、公正开展业务，建立健全质量控制制度，保证评估报告的客观、真实、合理。应当建立健全内部管理制度，对本机构的评估专业人员遵守法律、行政法规和评估准则的情况进行监督，并对其从业行为负责。规范分支机构管理。.评估机构应当加强本机构评估专人业员职业道德教育和业务培训，支持本机构的评估专业人员参加继续教育，并提供必要的条件。.评估机构要保证评估过程规范有序，既不受其他单位和个人的非法干预和影响，也不得接受客户的不

21、合理要求，抬高或压低评估价值，出具不真实的估价报告。.评估机构应当依法接受监督检查，如实提供评估档案以及相关情况。.评估机构可以根据业务需要建立职业风险基金，或者自愿办理职业责任保险，完善风险防范机制。.评估机构不得因机构内部纠纷，给委托人或行业造成重大不良影响。.评估机构在向委托人提供土地估价报告之前，应通过土地估价报告备案系统进行备案，取得电子备案号。.评估机构应保持形式上和实质上的独立，采取恰当措施保持独立性。第十二条 指引示例：.评估专业人员持续学习，参加继续教育五年不少于学时。.受到行业协会“暂停执业”处罚的评估机构和执业评估专业人员，在处罚期限内积极整改，主动争取行业协会帮助整改。

22、处罚期满后，经土地估价行业协会检查核实该机构确已完成整改，才可开展估价业务。.评估专业人员和评估机构应当识别可能影响独立性的情形，合理判断其对独立性的影响。这些情形，通常包括评估机构及人员或者其近亲属与委托人或者其他相关当事人之间存在经济利益关联、人员关联或者业务关联。.对于来自行政或委托人的干预，评估专业人员应及时与主管部门或委托人、相关当事人沟通交流，如不能化解干预并影响评估专业人员和评估机构的独立执业，向土地估价行业协会报告，及时终止估价工作。某评估专业人员的同学是某开发公司的负责人，听说某评估专业人员正在开展一项准备挂牌交易的估价业务，于是请其吃饭。某评估专业人员不知个中原因，欣然赴宴

23、。席间了解到同学意在打探有关项目情况，也清楚为客户保密的义务，于是明确告诉同学恕不能透露，有关项目情况以公告信息为准，请予谅解。对收到的礼物应向上级汇报并退回或上交。第十三条 禁行示例：评估专业人员以个人名义或其他评估机构名义开展土地估价业务。受到行业“暂停执业”处罚的评估专业人员及评估机构在处罚期限内承接估价业务，或出具接受处罚之前受理的未完成的估价业务的土地估价报告。执业评估专业人员变更执业的登记机构后，或者其个人的重要登记信息发生变化后，未按规定及时办理相关手续便从事土地估价业务。评估机构的高管和其他管理人员，超越合法管理权限干涉执业评估专业人员的独立执业活动，对其独立价值判断进行不当干

24、预。评估机构发现评估专业人员与客户之间存在商业贿赂等现象，视而不见，姑息迁就。向客户暗示如果能得到额外的好处，则可以尽力出具其期望的评估结果。评估专业人员在执行涉及企业上市、并购、重组，不动产投资信托收购物业等目的的估价业务时，当信息尚未在公开市场披露前，凭借提前了解到的内幕交易信息，买卖交易信息涉及的股票、基金等，从中获利。.为股票发行出具土地估价报告的评估机构和人员，在该股票承销期内和期满后六个月内，买卖该种股票。为获取利益，将正在执行的业务的情况透露给与客户存在利益冲突的相关方。评估专业人员开展估价业务后，发现卖家不了解市场行情，预期售价低于正常市场水平，评估专业人员以自己或代理人的名义

25、低价购买该物业，或将此信息出售给其他潜在买家，以牟取个人利益。评估专业人员凭借了解政府征收计划等信息，在政府发布土地征收决定之前，以获得征收补偿为目的，购买征收范围内的不动产，或在征收范围内承租土地，以获得征收补偿为目的，加盖建筑物，种植农作物、树木等。第四章 承接业务行为【核心理念】：重约控险第十四条 注释（评估专业人员）： .评估专业人员开展业务应当是执业评估专业人员，在技术上具备评估的基本技能和水平。.土地评估专业人员只能在所登记执业的评估机构从事土地估价。.评估专业人员不得私自接受委托从事业务、收取费用。与委托人或者其他相关当事人及评估对象有利害关系的，应当回避。.当两个或两个以上产生

26、或可能产生利益冲突的客户，委托同一家评估机构相同或不同的事项时，执行业务的评估专业人员应保持中立态度，不偏向任何一方。评估专业人员应该向每一位客户披露利益冲突的性质、产生的环境以及其他相关事实。.评估专业人员承接业务时应克制私利。如果认为受托事项存在的利益冲突不可调解或无法管理，应当拒绝接受委托。.评估专业人员在承接、开展业务时，应与委托人进行充分沟通交流，明确客户想要的服务和机构提供的服务，依法确定估价目的、待估宗地、估价期日、价格内涵、估价日期等估价基本事项。.评估专业人员在接受估价业务委托时，应明确所面临的估价问题和难点，以确定是否能够胜任该估价业务。如客户对于完成估价业务有时间等特殊要

27、求并且不能让步，明知做不到的，则应主动放弃该业务。第十五条 注释（评估机构）：.评估机构开展评估业务，应当由评估机构统一受理，分支机构应以设立该分支机构的评估机构名义承揽评估业务，出具评估报告。.评估机构应当指定至少两名评估专业人员承办受理的评估业务。开展法定评估业务，应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办。.评估机构应当与委托人订立委托合同，约定双方的权利和义务，并按照合同约定向委托人收取费用。委托合同还需要明确估价目的、待估宗地、估价期日、价格内涵、估价日期等估价基本事项。.评估机构不得受理与自身有利害关系的业务。不得安排与相关当事人及评估对象有利害关系的评估专业人员。不得接受委托人的索

28、要、收受或者变相索要、收受回扣等不法要求。.评估机构不得分别接受利益冲突双方的委托，对同一评估对象进行评估。.评估机构在承接估价业务之前，应当进行风险评估。对于估价业务风险大无法有效控制的，客户有明确的不能让步的特殊要求并且明知做不到的，应当拒绝接受委托。.未经委托人书面同意，评估机构不得转让受托的业务。第十六条 指引示例：.评估专业人员应当根据委托人的资信状况以及估价资料具体情况，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，并由评估机构决定是否承接该估价业务。评估机构在承接业务时应拥有足够的评估专业人员，且他们的估价专业技术水平能够胜任所受托的估价业务。.评估机构应该建立利益冲突

29、管理档案，包括公司管理者、评估专业人员近亲属的姓名、工作单位及职务，在其他机构入股或担任的管理职务，已服务的客户名单，已评估过的不动产及权利人等信息。评估机构在接受委托前，应由执行业务的评估专业人员专门进行利害关系查证，查证在委托企业中是否存在亲属、朋友等关系，是否持有股份或参与经营管理，以往是否存在业务往来或利害关系等，并将查证的过程和结论以书面形式存于估价档案当中。经查证发现，可能存在利害关系的，应该向每一位客户披露利害关系的性质、产生的环境以及其他相关的事实。对于无法调解或管理的冲突，应以书面的形式告知客户，拒绝接受委托。客户继续委托估价的，相关人员应当回避。.对于可以调解或管理的冲突，

30、应当以书面的形式告知委托人接受委托的条件。委托人同意并相信评估机构建议的管理利害关系的措施，并明确要求评估机构接受委托的，签订书面协议。.在司法鉴定评估中，评估标的与受托的评估专业人员及评估机构有利益关系，如评估专业人员与其中一方存在亲属、朋友等关系，或是涉案标的的共有权利人，应该申请回避。.已经承接以拍卖方式进行交易标的物的底价估价业务，应该拒绝任何潜在买家对于相同标的物交易价格的评估委托，以防止底价信息及拍卖方的相关信息在为双方的评估过程当中被泄露。.在抵押贷款评估中，如果与潜在借方或物业业主有着长期的业务关系，应该向贷款方合法披露信息，由贷款方具体判断，这种业务关系是否会影响评估专业人员

31、对于评估标的独立作出符合市场的客观的评估结果。.作为综合性的专业服务公司，业务可能涉及咨询、评估、代理、物业管理等多个领域，如已经代理了物业销售等业务，委托人拟同时委托交易价格、抵押价格的评估，评估专业人员应该向委托人合法披露针对同一标的已经承接的业务。.在接受估价业务时，客户对于完成估价业务的时间有要求，而评估机构暂时不能派出足够的能够胜任该估价业务的评估专业人员的，应主动告知客户实际情况，以期赢得客户理解，延长完成估价业务的工作时间。如客户不能接受，则应主动放弃该估价业务，而不能先接受委托估价，派出估价水平和经验不足的估价人员，降低估价标准。.接受委托之前，应了解该项目以往是否进行过评估。若发现近期有重复委托的可能性，必须查清利害关系，以避免同一项目、同一期日、同一目的估值的利益冲突。若是本机构评估专业人员已经核实有瑕疵的项目，应该如实告知客户，而不能为了承揽业务而隐瞒事实。.如果在估价过程中发现了新情况，评估专业人员需要重新考虑估价范围时，应当及时与委托人沟通并修订委托合同。.委托合同应说明土地估价报告对外公布的限制性条款和授权条款。任何对该土地估价报告的复制或公开引用，都需要有评估机构的书面同意。.委托合同当中宜明确暂停估价、终止估价情形及