拍卖实务总结.docx

1、拍卖实务总结第一章 拍卖市场1、我国拍卖市场的形成答：拍卖市场的起步。我国的拍卖行业自上世纪80年代中期恢复后，最早的活动就是一些零星的破产企业财产、一些国有资产，而市场的真正起步的则是由公物拍卖开始。拍卖市场的第一次转折。由于竞争加剧，委托源相对枯绝，围绕公物拍卖标的竞争最终导致了我国拍卖行业的第一次转折，即从以公物拍卖为主转为以司法强制拍卖为主的市场态势早期拍卖市场的缺陷。标的主要涉及公物和涉案物品；拍卖标的已涉及不动产和无形资产；行业较为依赖政策性拍卖而缺乏主动开拓市场的能力。快速成长：拍卖体系形成，行业发展达到高峰，标的物丰富，几乎涵盖可流通商品的全部包括动产不动产无形既有物质资料又有

2、精神产品。2、目前我国拍卖市场的构成及特点 答：构成：国有资产拍卖市场；破产企业财产拍卖；金融资产拍卖市场；房地产拍卖市场；国有建设用地使用权拍卖市场；机动车拍卖市场；文物艺术品拍卖市场；无形资产拍卖市场。特点：政策性拍卖占主导地位；动作过程缺乏技术含量；拍卖形式比较单一；市场拓展乏力且缺乏手段3、我国拍卖市场现状与行业发展的关系答：市场适合行业发展初期人员结构和企业规模；为行业发展奠定了经济实力和人才基础；形成了较为完善的拍卖体系4、我国拍卖市场面临的主要问题答：行业业务存在差异性缺乏应对市场变化的能力；无形资产拍卖市场空间大。4拍卖的专业化大众化水准低市场细分不够。5、拍卖行业的发展方向答

3、：通过反思和总结，中国拍卖行业一定会从中吸取教训，调整策略、强化企业管理，提高行业的专业化动作水准，并引进新的拍卖方式，把已经进入拍卖领域、比较成熟的房地产、机动车、文物艺术品、物资等拍卖做得更深入效果更好。而一些已进入拍卖领域、或浅尝辄止，或因市场条件淌不成熟或配套较差的标的，如农副新产品、众多无形资产类拍卖、债权、股权等拍卖则是需要花更大精力去动作、实施的。随着金融危机影响的减弱、消失，经济转暖，市场更加趋于规范，拍卖市场发展的思路逐渐明朗，策略逐渐正确，我国的拍卖行业必定会后来居上，立于世界行业之林。6、拍卖行业应采取的对策答：做好传统的拍卖市场业务；行业专业化水平亟待提高；努力打造学习

4、型的企业我国拍卖业存在的问题；1拍卖理论研究落后2拍卖法律法规不完善3拍卖人员整体素质不高拍卖协会权威不够政府部门职能定位不同拍卖市场内力不行发展策略：深入研究我国拍卖的规律和特点以形成有中国特色的拍卖理论、健全和完善拍卖法律体系，培养和造就一批高素质拍卖人才队伍、促进行业协会建设扩大协会作用、转变政府职能切实为拍卖业的发展提供服务、抓好拍卖业的自身建设并拓展市场。第二章 强制拍卖1、强制拍卖的概念答：是指人民法院在民事诉讼强制执行程序中，对依法将查封、扣押、冻结的被执行财产委托商业性拍卖机构予以拍卖的活动。2、法定拍卖的概念答：法定拍卖与非法定拍卖相对，是指转让有关财产，依照法律规定必须采用

5、拍卖的交易方式，如人民法院民事执行过程中依法扣押、查封、冻结的财产，处置时必须委托拍卖，这是因为法律对此有明确规定。3、强制拍卖的五个特点答：国家强制性标的的非自有性；主体的特定性；目的的利他性；权利义务的不对等性4、强制拍卖的三个基本原则答：法院处置权限定原则（1、法院必须在被执行人自动履行义务后及时主动的终止拍卖，否则将会对被执行人的权利造成伤害，2、法院应当对拍卖标的确定保留价，防止以任意低价拍卖被执行财产，损害被执行人和申请执行人的权利3、保留价不得过低，决定降低保留价时也应当有底线，不得将保留价降到无限低4、案外人对标的提出执行异议，法院不得强行拍卖而须中止拍卖，审查执行异议是否成立

6、，否则有可能损害案外人对拍卖标的享有的合法权益）禁止无保留价拍卖原则法院主导拍卖程序原则（是否委托拍卖由法院决定法院有权在出现中止事由时单方中止拍卖程序出现终止事由时单方解除委托拍卖合同，终结拍卖程序，法院有权对强制拍卖进行监督和检查，法院有权对拍卖结果依法审查，并根据法律规定做出是否予以确认的裁定5、强制拍卖和其他拍卖的区别答：强制拍卖与公物拍卖强制拍卖和公物拍卖，两者既有交叉，又有区别。相同-属于法定拍卖范畴，必须优先选择拍卖，事先指定拍卖机构。不同-强制拍卖标的可以是公物也可以是私物，强制拍卖的成交价款用于清偿债务，公务拍卖的成交价款上缴国库，强制拍卖的委托只有法院，公物拍卖的委托人包括

7、法院检察院公海关工商等机关。强制拍卖与任意拍卖相对其划分标准在于决定拍卖的意志是否具有国有强制性强制拍卖与法定拍卖法定拍卖是强在拍卖的上位范畴，除了强制拍卖外，还包括公物的拍卖、国有资产、破产企业财产、国有建设用地使用权出让拍卖等。强制拍卖与国有资产拍卖两者既相互区别，又相互交叉，进入强制拍卖程序的标的可能是国有资产，强制执行的一般必须采用拍卖的方式变现财产，而国有资产中的一部分其处置时拍卖不是唯一的方式，6、强制拍卖的主体答：强制拍卖的主体是指强制拍卖活动中形成的委托拍卖合同法律关系的当事人：委托人和拍卖人，即人民法院和商业性拍卖机构，它们的意志和行为决定着强制拍卖活动的启动、进行、中止和终

8、结。7、强制拍卖标的三个构成要件答：强制拍卖标的应为被执行人所有或依法享有处分权的财产，强制拍卖标的不得为案外人的财产强制拍卖标的必须为人民法院采取了查封、扣押、冻结等控制性措施的财产和财产权利强制拍卖标的必须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产。强制拍卖标的限制法律规定应当进行执行豁免的被执行人财产不能成为强制拍卖标的，法律法规禁止流通物不能成为强制拍卖标的8、强制拍卖的实施过程答：1、强制拍卖前置程序价格评估2、做出强制拍卖的决定3、确定和委托拍卖机构4、确定拍卖保留价5、拍卖标的的展示与公告动产七日前不动产十五日6、预交保证金（申请执行人竞买可不交）7、举行拍卖会8、确认拍卖结果（成交的法

9、院依法进行审查）9、交付拍卖价款于移交拍卖财产（拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款应当优先清偿担保物权人的债权，但当事人另有约定的除外，拍卖财产上原有的租凭权及其他用益物权不因拍卖消灭。）、强制拍卖中应该注意的重要问题。答：1.拍卖佣金2.拍卖次数（动产拍卖以两次为限，两次拍卖仍流拍且不能以物抵债的解除查封扣押将该动产退还被执行人，不动产其他财产可拍三次，三次流拍的还应在60天内在进行一次变卖。3.中止拍卖、暂缓拍卖和终结拍卖（1、中止拍卖程序：在拍卖过程中有案外人对拍卖标的提出执行异议，法院必须中止拍卖程序，对该异议予以审查。理由是：法院享有单方中止拍卖的权

10、利。2、撤销拍卖委托：、据以执行的生效法律文书被撤消的、申请执行人及其他执行债权人撤回执行申请的；、被执行人全部履行了法律文书确定的金钱债务的；、当事人达成了执行和解协议的，不需要拍卖财产的；、案外人对拍卖财产提出确有理由的异议的；、拍卖机构与竞买人恶意串通的；、其他应当撤回拍卖委托的情形。法院必须撤销拍卖委托，终止拍卖。理由是：法院享有单方解除合同的权利。以上情况说明司法强制拍卖委托拍卖合同中双方权利义务不对等。）4.避免超标的查封、扣押、冻结和拍卖5.优先购买权6.买受人资7.被执行人的投资权益（被执行人独资开办的企业法人拥有的投资权益法院可直接裁定予以转让，并委托拍卖，被执行人在有限责任

11、公司被冻结的投资权益和股权法院经全体股东过半数同意后，可转让，不同意转让的股东应当购买该投资权益或股份，拍卖时其他股东有优先购买权）8.拍卖上市公司国有股和社会法人股（法院应当委托具有证券从业资格的资产评估机构评估确定股权保留价，每次拍卖的保留价不得低于前次保留价的90，国有股权竞买人应当具备依法受让国有股权的条件，竞买人持有的该上市公司股份数额和其竞买的股份数额不得超过该上市公司股份数额的30%）9.拍卖成交后出现的执行回转第三章 公物拍卖1、公物拍卖的概念答：是指拍卖企业为了协助国家行政机关将依法没收的物品，充抵税款、罚款的物品和其他物品以及人民法院依法没收的物品，充抵罚金、罚款的物品以及

12、无法返还的追回物品，通过拍卖方式变现并上缴国库而进行的拍卖活动。2、公物拍卖的范围答：拍卖法第九条规定：国家行政机关依法没收的物品，充抵税款、罚款的物品和其他物品，按照国务院规定应当委托拍卖的，由财产所在地的省、自治区、直辖市的人民政府和设区的市的人民政府指定的拍卖人进行拍卖。拍卖由人民法院依法没收的物品，充抵罚金、罚款的物品以及无法返还的追回物品，适用前款规定。国家行政机关应当委托拍卖的公物的范围罚没物品；充抵税款物品；罚款物品；其他物品 人民法院应当依法委托拍卖的公物范围人民法院依法没收的物品；充抵罚金、罚款的物品；无法返还的物品3、公物拍卖的主体地位的确立答：拍卖法第九条规定：必须由财产

13、所在地的省、自治区、直辖市的人民政府和设区的市的人民政府指定的拍卖人进行拍卖。这是从法律上对公物拍卖人主体资格的确立。4、公物拍卖的六个特点答：公开拍卖公物是我国司法队伍廉政建设的重大举措公物拍卖是执法程序的延续变现是公物拍卖的前提和目的公物拍卖标的一般是紧俏的物品、公物拍卖人主体地位的确定公物拍卖的佣金只能向买受人单方收取（拍卖法规定;拍卖人可以向买受人收取不超过成交价5%的佣金，收取佣金的比例按照同拍卖成交反比的原则确定）5、公物拍卖应注意的三个重要问题答：公物拍卖的几个环节标的的评估；佣金的收取；公物拍卖的招商；恶意串通的防范公物拍卖的法律责任委托主体的法律责任：A直接责任人的行政处分，

14、B直接责任人的赔偿责任拍卖人的法律责任：A拍卖人的民事责任，B罚款公物拍卖市场的管理：市场准入管理，加强财务管理，拍卖人的行为管理为什么说拍卖是处置公物的最佳方式1、拍卖方式具有透明度，公务处理在公众监督之下，有利于公物处理制度公开化、防腐倡廉；2、拍卖的成交规则是价高者得，竞买人在平等、公正的基础上报价竞争，实现公物最大价值，防止压价收购、低价处理、无偿赠送；3、拍卖提供了由中介机构按市场运行规则、在委托人授权的范围内经营的公物处置机制，既符合公物处置必须采用市场化手段进行的原则，也弥补了执法机构、政府职能部门从事商业行为无经营权的问题。第四章 破产企业财产拍卖 1、破产的概念和法律特征答：

15、破产是指债务人出现了“不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的”法定状态。法律特征：破产的前提是债务人出现了不能清偿到期债务的状态；破产的目的是清偿债务亲并使债务关系归于消灭；破产的原则是债权人公平受偿；2、破产程序的概念和特征答：破产程序即清算程序，是指在债务人不能清偿到期债务时，为使各债权人获得公平清偿，而依法对债务人的财产进行保管、清理、估价、处理和分配的程序。特征：破产程序是因债务人出现破产原因，不能清偿到期债务而引起的总括债务清偿程序破产程序以公平清偿债务为宗旨破产程序以债务人全部财产为执行客体破产程序具有诉讼和执行双重性质3、破产的主要程序是什么？答：破产

16、申请的提出；破产案件的管辖（破产法规定企业破产案件有债务人住所在地（即办事机构所在地）法院管辖，无办事机构的有注册地法院管辖）；破产条件的审查与受理；指定管理人接管破产企业（管理人接管财务账簿等、调查财产状况、决定内部管理实务、决定债务人必要开销、在债权人会议之前决定是否继续营业、代表债务人参加诉讼、召开债权人会议等）破产的宣告与公告；召开债权人会议；破产财产的变价和分配；（清偿顺序：破产人所欠职工工资医疗等应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用及应当支付职工的补偿金：所欠税款：普通破产债权）破产程序的终结。4、破产企业财产的概念、破产企业财产的法律特征：答：指企业在法院宣告破产

17、时所有的或经营管理的全部财产；以及在法院宣告后至破产程序终结前取得的财产或财产权利。破产企业财产的法律特征：破产企业财产必须是破产人的责任财产。破产企业财产由管理人占有和支配5、破产企业财产的范围和认定时应把握的五个问题 范围：企业在法院宣告破产时所有的或经营管理的一切财产或财产权利。企业在法院宣告破产后至破产程序终结前所取得的财产或财产权利。依法应当由破产企业行使的其他财产权利。认定时应把握的五个问题：专属于破产企业的人身权利，包括法人的人格权、荣誉权等原则上不属于破产企业财产范围；破产企业职工因保险合同所产生的请求权不能列入破产企业财产；破产企业的股东、职工的个人财产不能列入破产企业财产；

18、虽属于破产企业占用，但所有权不属于破产企业的财产，包括租赁、保管、加工的他人财产，这部分财产应当由所有人或经营管理人收回破产企业兴办的公益事业和职工福利事业不属于破产企业财产。6、破产企业财产拍卖的四个特征破产企业财产拍卖是属于强制拍卖的范畴；破产企业财产拍卖是资源得以重新分配的过程；破产企业财产拍卖是资产的可靠途径；破产企业财产拍卖维护破产程序中各方利益的好方式。7、破产企业财产拍卖的原则答：法定委托人原则；必须以人民法院生效裁定文书为依据原则；拍卖活动依法进行原则；鼓励整体拍卖原则；人民法院依法监督原则；让债权人充分享有知情权和监督权的原则。8、破产企业财产拍卖的程序答：洽谈并签订委托拍卖

19、合同。编制拍卖目录，拍卖企业根据目录逐一核对。协商拍卖方式。拍卖企业根据拍卖档的性质与清算组协商确定整体，分析拍卖并确定底价。拍卖公告与展示。竞买人登记。举行拍卖会。标的物的移交。9、破产企业财产拍卖应注意的问题。答：破产企业财产拍卖的限制国有资产拍卖的限制土地使用权拍卖的限制破产企业的禁止流通物和限制流通物拍卖的限制破产企业财产拍卖的潜在风险提醒竞买人防范风险。管理人不承担瑕疵担保责任破产企业在可能存在尚未知道的欠费情况破产企业财产拍卖的限制。破产企业财产拍卖相关法律、法规不健全。破产企业财产拍卖地方政策不一致。破产企业财产拍卖行为需要进一步规范。协助做好维护社会稳定的工作。四、拍卖破产企业

20、怎样防范破产企业财产拍卖中的风险应在拍卖过程中注意以下问题1、注意国有资产拍卖的限制2、各种情况的土地使用权拍卖的限制3、禁止流通物和限制流通物拍卖的限制4、提醒竞买人应防范的风险：管理人不承担瑕疵担保责任；破产企业可能存在尚未知道的欠费等情况第五章 慈善拍卖1、慈善的概念答：是指公众以捐赠款物、志愿服务等形式关爱他人、奉献社会的自愿行为。二、慈善事业存在的基础有哪些1、以社会成员的爱心为道德基础2、以贫富差别的存在为社会基础3、以社会捐赠为经济基础2、公益的基本原则：有益原则 现实性原则 多数受益原则3、慈善和公益的关系答：公益包含慈善但不限于慈善的含义，公益含义比慈善的含义要更宽泛一些。4

21、、慈善事业的主要功能答：社会保障功能社会稳定功能财富或资源的分配功能思想教化功能弥补政府失灵或市场失灵功能5、慈善事业五个特点答：组织性；自愿性；民办性；救助性；规范性6、慈善事业的五个基本原则答：坚持扶贫济困的原则坚持自愿无偿的原则坚持公开公正的原则坚持政府推动的原则坚持民间实施的原则7、慈善工作应注意的问题答：(一)中国慈善事业的发展模式政府主导；民间兴办；社会参与；科学管理(二)慈善救助的运作过程慈善救助的主要环节：组织社会捐助，资金管理，实施救助，接受监督募捐企业的责任：企业的社会责任经济、法律、伦理、慈善，企业如何做好慈善工作；诚信经营制定目标抓好落实因地制宜量力而行(三)慈善事业需

22、要公益营销(四)我们慈善事业存在的问题慈善意识滞后；慈善组织和机构较少；慈善组织社会动员的能力较弱；慈善法规政策不健全；慈善组织行政化色彩浓厚；慈善组织缺乏公信力8、慈善拍卖标的的三个主要来源答：慈善机构或其他组织整体拿出的善品，需要拍卖公司进行招商运作；完全由社会各界捐献的物品；不完全捐献的物品9、慈善拍卖的策划和组织。答：在策划和组织慈善拍卖会时，选择适宜的拍卖标的的原则，首先是拍卖标的易受大众欢迎；其次是拍卖标的的定价要低，最好是无保留价，要有很大的成交把握。拍卖企业可以借助一些会议、活动或者慈善组织的力量来组织慈善拍卖活动和寻找竞买人。 慈善拍卖由于是自发自愿的善举，因此往往不收取竞买

23、保证金，公告、预展、拍卖会的程序也十分灵活、简便。慈善拍卖的主旋律是献爱心，因此，拍卖师的主持语言除了通常要做到的准确、严谨以外，应多一些生动、热情、煽情和幽默。拍卖行业参与慈善事业的意义是什么慈善拍卖的拍品内容、数量不受限制，具有强烈的感召力，比一般拍卖可操作性更强。举办慈善拍卖会有利于提升拍卖企业的品牌和企业形象，提高拍卖企业的知名度、可信度和美誉度。第六章 文物艺术品拍卖1、艺术品：答：是指艺术家创造的有审美价值的艺术载体。具有艺术价值；历史价值；收藏价值；经济价值。关系：互为因果、互为条件，形成一个整体。有了审美价值、历史价值，才有了收藏价值和经济价值，由于重视经济价值和收藏价值，对没

24、有审美价值和历史价值做更深的研究。2、文物的概念：答：是指1949年以前生产制作的具有历史、艺术、科学价值特征的物品。3、艺术品的特征是什么？答：艺术品的特征：非实用性、非确定性、非统一性、非再生性。非统一性：艺术品不是大比量、统一化生产，而是一个个性化、独立的劳动产物。非实用性：艺术家在创作艺术品的时候先是满足当时的市场或情感表达。非确定性：艺术品的价值因人而异，不同人有不同的爱好。非再生性：每一个艺术品都有是在特定时期的特定的产物，不可再生。5、艺术品与文物的相互关系答：艺术品与文物是一种交叉关系，它们既有联系又有区别，艺术品不一定是文物，文物中也有部分是艺术品。6、我国对文物的规定。答：

25、具有历史、艺术、科学价值的古文化遗址、古墓葬、古建筑、石窟寺和石刻、壁画。与重大历史事件、革命运动和著名人物有关的以及具有重要纪念意义、教育意义和资料价值的近代现代重要史迹、实物、代表性建筑。历史上各时代珍贵的艺术品、工艺美术口。历史上各时代重要的文献资料以及具有历史、艺术、科学价值的手稿和图书资料等。反映历史上各时代、各民族社会制度、社会生产、社会生活的代表性实物。7、艺术品的种类答：（1）西方艺术品的主要种类：油画 珠宝 名人用品（2）中国艺术品的主要种类：书画 瓷器 杂件 西画8、艺术品拍卖的效应？答：1、是投资效应，指艺术品拍卖成为人们投资理财的工具，人们利用艺术品保值的特点，使投资成

26、为收藏的首要动力，也是最大的效应。艺术品投资稳定性好，回报率高。2、是文化效应，指拍卖推动了文化艺术的传播，有助于提高人们的艺术修养，增强民族自豪感。拍卖往往使一国的艺术引人注目，地位上升。3、是广告效应，指企业通过竞买艺术品创造轰动效应，提高企业知名度，增强竞争力。9、艺术品拍卖实施答：物品征集：A、对艺术品进行基本的鉴定，以便决之取舍。B、商谈底价。C、洽谈委托拍卖条件。拍卖会的组织（专题、专场）；物品终审；图录制作；推介和招商：A、向客户寄赠拍卖图录。B、举办物品展示和巡回展览。C、开展新闻宣传和评论D、组织拍卖会。10、艺术品拍卖市场的区位优势答：经济发达、宽松、和谐的市场环境；丰富的

27、艺术品存量；优越的地理位置和国际化程度高；文化优势和人才优势。11、文物艺术品价值判断的主要因素答：真与伪；名家与非名家；精品与非精品；多与少；保存是否完好；玩赏性强与弱。12、判断文物艺术品价格的主要依据答：要分析艺术品自身价值。要参考市场价格行情。要充分考虑委托人的意愿。13、文物艺术品拍卖的法律、行规问题答：标的所有权归属问题；艺术家对本人作品真伪提出的处理；关于文物的法律问题。14、怎样把好鉴定关，提高物品质量答：要确定拍卖公司自身质量标准运用科学方法与建立质量把关机制；实事求是地处理鉴定问题，能肯定的给予肯定，不能肯定真伪应提供给竞买人作为参考；声明不担保物品的真伪。第七章 机动车拍

28、卖一、实施机动车拍卖主要经过几个阶段1、拍卖委托接受委托时的检查登记签订机动车委托拍卖合同调查车辆相关手续2、公告和展示发布机动车拍卖公告车辆展示3、拍卖会4、车辆移交1、机动车的分类：答：根据机动车的社会属性分类：公务车辆，罚没车辆，抵押车辆，破产企业清算车辆，海关监管的车辆，国外捐赠车辆，法人或自然人拥有的各种车辆按照车辆管理部门的管理办法划分：大型汽车，小型汽车根据机动车辆的产地和进入流通体系的渠道划分：一般贸易进口车辆，易货贸易进口车辆，CKD散件进口组装车辆，SKD部件进口拼装车辆，走私车辆，特殊进口汽车2、机动车的五个特征：答：标的的易移动性，使用的时效性，价值的不稳定性，车辆的唯

29、一性，价格的不确定性3、机动车拍卖的特点。答：机动车拍卖横跨新车和二手车两个范畴，在二手车交易中起重要的作用拍卖已成为缉私罚没车辆的唯一处理渠道。专业的机动车拍卖市场正在逐渐形成并快速发展，但机动车拍卖在机动车交易中所占的比例仍然过小网上拍卖已成为机动车拍卖的新方式。评估业的规范有力地推进二手车的拍卖。4、机动车拍卖具体的实施？答：受委托时的检查登记签订机动车委托拍卖合同车辆相关手续调查。 发布机动车拍卖公告。车辆展示举行拍卖会，成交车辆移交，办理车辆过户登记。5、机动车拍卖应当注意的问题？答：做好相关证件的验收以及合同签署工作。核实车辆证件及车况。买受人付给全部价款后办理车辆移交和货款结算手

30、续。6、核实资料及车况对于机动车拍卖的重要作用答：核实资料及车况其目的在于尽可能明确地向竞买人做出必要的解释说明，以争取更多的买家参与竞买，体现拍卖企业的诚实、信用及服务质量，同时也因为已经将所拍卖的机动车有关瑕疵和应注意的问题作了告知，从而拍卖公司也能规避交易的法律风险。四、拍卖成交后尽快办理车辆移交的意义是什么机动车所具有的移动性、时效性、不稳定性等特征，加上机动车的交易结束不仅仅是作为实物的机动车本身的转移，还包括机动车权利的转移，且以权利的最终转移的完成为标准，证明机动车拍卖是一项风险较大的拍卖项目。因此成交后应尽快办理车辆移交第八章 房地产拍卖1、什么是房地产？答：是指导房屋及其附属

31、物和承载房屋及其附属物的土地，以及它们相应的各种财产权利。2、房地产的特征。答：不可移动性。耐用性。异质性。高价值性。供给有限性。投资与消费的双重性。房地产实体构成二元性。3、房地产的类型答：（1）根据房地产用途分类：住宅房地产，商业房地产，办公房地产，旅馆房地产，餐饮房地产，娱乐房地产，工业和仓储房地产，农业房地产，特殊用途了房地产，公益及文化类性质房地产。（2）根据房地产开发程度分类：生地，毛地，熟地，在建工程项目，建成后物业（3）根据房地产权属性质分类：集体土地上的房地产，国有土地上的房地产：国有划拨土地上的房地产，国在出让、转让建设用地上的房地产。（4）根据房地产所有权性质分类：国有房产，集体所有房产，私人房产，涉外房产，其他房产。4、房地产市场：答：是房地产的买家与卖家在某个特定的地理区域内于某一特定的时段内达成所有交易总和5、房地产市场特征。答：地区性；供给