1指错题总结最终稿.docx

1、1指错题总结最终稿目 录一、报告结构 21、 封面 22、致估价委托人函 23、目录 24、估价师声明 35、 估价假设和限制条件 3第一部分 估价结果报告 51、估价委托人 52、房地产估价机构 53、估价目的 54、估价对象 65、价值时点 76、价值类型 77、估价原则 88、估价依据 89、估价方法 910、估价结果 911、注册房地产估价师 1012、实地查勘期 1013、估价作业期 1014、变现能力分析-抵押 位置放在附件前面 1015、市场风险提示-抵押 位置放在附件前面 11第二部分 估价技术报告 111、估价对象描述与分析 112、市场背景描述与分析 123、估价对象最高最

2、佳利用分析 124、估价方法适用性分析 125、估价测算过程 13（一）比较法 13（二）收益法 14（三）假设开发法 18（四）成本法 22（五）基准地价系数修正法 246、估价结果确定 24第三部分 附件 25其他注意点 25案例指错题总结一、报告结构一个完整的估价报告由以下八个部分构成：8项（1）封面；（2）致估价委托人函；（3）目录；（4）估价师声明；（5）估价的假设和限制条件；（6）估价结果报告；（7）估价技术报告；（8）附件。【常见错误】：缺项、顺序错误。1、封面7项，包含：估价报告名称、估价项目名称、估价委托人、房地产估价机构、注册房地产估价师、估价报告出具日期、估价报告编号。常

3、见错误：1 缺项；顺序错误；2 报告名称：价值类型表述不清，统一说成“价值”算错，要写明价值类型或估价目的【今年变动】，特定目的要写成房地产抵押估价报告、城市房屋征收估价报告；3 “估价人员”应为“注册房地产估价师”；至少2名，姓名+注册号；4 封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价报告作业日期”；5 估价报告出具日期与致委托方函中的出具日期一致。2、致估价委托人函重要考点，包含：标题：致估价委托人函；无标题算错；致函对象：（为委托方的全称）； 致函正文：（说明估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期；其中-价值类型，应写

4、明估价对象价值或价格的名称；当价值或价格无规范名称时，应写明其定义或内涵；致函落款：（估价机构全称，盖公章；法定代表人/执行合伙人宜签名、盖章，也可不签）致函日期：（为致函的年月日必须有估价报告出具日期一致）常见错误：1) 缺估价目的、估价时点、价值类型、估价方法等；2) 致委托方函应放在目录之前；3) 抵押目的三个价值类型：市场价值、法定优先受偿款、抵押价值（缺一不可）；4) 估价对象：名称、坐落、范围、规模、用途、权属（新）；5) 估价报告致估价委托人函中缺估价机构法定代表人签字和盖章（不签字盖章不算错）；6) 估价结果：总价、单价，总价的大写和币种，无法列单价的说明理由；7) 估价对象是

5、土地的，要求列示估价结果中缺土地单价、土地总价、楼面地价；8) 缺少估价对象的说明；9) 不应以分公司的名义出具报告；10) 价格不全：2012年致估价委托人函及基数报告中的估价结果中缺车库部分价格。3、目录5项，包含：标题（“目录”）+估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。估价结果报告、估价技术报告还应出现二级目录。常见错误：1 缺项；2 顺序错误；3 目录部分与所对应的估价报告的页码不一致；4、估价师声明包含：6点必须有，如果哪一点没有，算错。（1）注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏（新）。（2）估价报告中

6、的分析、意见和结论，是注册房地产估价师（新）独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。（3）注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价厉害关系人没有偏见。 （4）注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范、房地产估价基本术语标准以及相关房地产估价专项标准（新）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。（5）注册房地产估价师（姓名、注册号）对估价报告中的估价对象进行了实地查勘。（6）没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业

7、帮助者的姓名）。1) 所有参加估价的注册师的姓名、注册号、并经本人签名。至少两名或两名以上注册房地产估价师签字，只有一名签字算错；常见错误：1) 估价师声明中未说明哪些估价师查勘了现场；2) 估价师声明中不能依据当事人要求进行评估；3) 声明中只列查勘的估价师；2名估价师以上查勘，1人查勘算错；4) 声明最后需要2名及以上注册估价师签字，并写明注册号；5、估价假设和限制条件书上的写作特别注意，包含：一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设、估价报告使用限制。5-1假设条件应有条款:A通用条款1)本次评估是以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的。2）本报告以委托方提供的

8、估价资料真实合法为前提。若提供资料失实或有任何隐匿，本公司不负担责任。B选用条款1）若估价对象土地为划拨地，应说明本次评估以出让地或以划拨地为前提；2）若估价对象用途与法定用途不符，或拟改变用途，应说明本次评估以何种用途为前提；3）若估价对象面积出现了差异或无权威数据，应说明本次评估面积确认的方法，并以此作为前提；4）必要时应设定土地开发程度，并以此为前提；（假设开发法）5）必要时应设定房地产所处状态，如在建工程的施工进度，并以此为前提；6）若估价对象已设定他项权利，应说明本次评估是否假设房地产处于完整状态；7）对综合用途类估价对象，应说明是按整体使用，持续使用，还是拆零使用为前提。5-2限制

9、条件1）估价对象房地产规划用途为住宅，现时用途为办公。因规划用途与现时用途不符对房地产价值产生的影响，委托方应给予充分的考虑与重视。2）估价对象所属土地为划拨用地。本次估价未考虑补交土地出让金及相关税费对房地产价值产生的影响，委托方应给予充分的考虑与重视。3）抵押贷款和房地产处分必须写：本次评估报告所确定的房地产价格是在本次评估特定的及限制条件下的公开市场价格，未考虑强制处分、快速变现、处置费用，交易税费等因素的影响，委托方在利用本报告结果时，应予以充分的考虑及重视。【案例1-4写的很好，要注意看，这部分或许成为今年新考点或者成为改错题。】不能假设的不要假设：1)用途改变（如把工业房地产作商业

10、用途的假设）；2)他项权利影响（如抵押权对资产价值的影响未说明-属必须披露对估价结果有重大影响）；3)特殊处理（无法确认的土地面积或建筑面积等数据的处理）；4)权证说明（证与用途不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限超出的处理如：商地本应40年，证载70年，要按40年处理，划拨土地转让的说明）。按照合法原则处理；5)不能假设估价对象报经规范批准改变了用途，或者假设有合法产权。抵押估价是否把划拨土地作为出让土地评估；6)估价结果中有未考虑抵押权的存在对房地产价值的影响（非抵押估价目的）。常见错误：1) 在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的的估价应充分考虑租约对价格的影响；2) 估价

11、报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误，因为如果本报告超过应用有效期还未使用，则估价责任期就是估价报告应用有效期；3) 估价报告应用有效期原则上（出具报告之日起）不超过一年，在市场状况变化很大的情况下不超过半年；4) 估价报告应用有效期应详细说明起止日期，未写日期区间作为备选错误；5) 结果报告中估价报告应用有效期不负任何责任的表达错误，因为如果本报告超过应用有效期还未使用，则估价责任期就是估价报告应用的有效期；6) 不能以估价对象不存在抵押权等他项权利为假设前提，估价师应该勤勉尽责，以调查了解的权属登记档案信息作为估价前提。-抵押7) 估价时点与实际查看日不同有没有假设对象在这期间保持不变

12、抵押价值时点与实地查勘日不一致的假设。第一部分 估价结果报告估价结果报告组成-13+2项包含：估价委托人；房地产估价机构；估价目的；估价对象；价值时点；价值类型；估价原则；估价依据；估价方法；估价结果；注册房地产估价师；实地查勘期；估价作业期；变现能力分析-抵押15）市场风险提示-抵押。常见错误：1) 缺项；2) “估价目的”与“估价对象”顺序错误可作为备选错误；3) 页码与正文一致；4) 顺序错误；各项序号与正文中一致；5) 各项名称与正文中一致；1、估价委托人单位-名称、住所、法定代表人姓名；个人-姓名、住址；不要求身份证号码（保密）。常见错误：缺项；法人代表（或法人等）表述有误，应为法定

13、代表人。2、房地产估价机构估价机构-全称、法定代表人/执行合伙人、住所、资质等级、资质证书编号（新）。常见错误：1) 缺项；2) 资质等级与业务类型匹配；3) 估价作业期在资质有效期内；4) 资质等级表述为甲级等表述有误；5) 法人代表（或法人等）表述有误，应为法定代表人。3、估价目的各种目的表述见教材P141. 抵押估价目的表述:为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值；【硬性】2. 国有土地房屋征收补偿估价目的表述: 为房屋征收部分与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值；【硬性】货币补偿:为房屋征收部分与被征收人确定被征收房屋货币补偿金额而评估其房

14、地产市场价格【硬性】；3. 国有土地使用权出让：1）确定估价对象于估价时点的土地使用权公开市场价格，为委托人办理土地使用权出让手续提供价值参考依据；2）为委托方（某国土局）用作计算宗地补办出让应补缴出让金的依据之一提供价值参考依据。4. 房地产转让估价目的表述:为委托方转让估价对象提供市场价值参考；5. 征收农民集体土地的估价目的表述:为被征地农民支付法定补偿提供价值依据；6. 企业入股、合并等涉及的房地产估价目的表述：为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据；7. 房地产投资决策分析和咨询服务目的表述：为房地产投资提供价值参考依据；8. 房屋租赁：为委托人了解房地产的租赁价格提

15、供价值参考依据；9. 房地产课税：为确定估价对象的房地产转让价格即市场价值标准；核定估价对象房地产开发成本提供价值参考依据；为确定取得土地使用权所支付的金额提供价值参考依据；为确定旧房及建筑物的评估价格提供价值参考依据；10. 房地产纠纷：为司法诉讼提供价值参考；11. 企业各种经济行为：为司法机关确定估价对象在估价时点的市场价格提供价值参考依据。注意：法院委托的司法评估、征收、保险的估价结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。抵押、转让、司法拍卖要考虑租约。常见错误：估价目的和估价结果不对应；估价目的表述不准确；4、估价对象（参见技术报告估价对象，详细）估价对象四

16、方面：估价对象范围、实物状况、区位状况、权益状况（参见理论教材P76）。4-1估价结果报告估价对象土地的实物状况描述不全，缺名称，坐落、四至、面积、形状，周围环境，景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件（容积率、建筑覆盖率、绿地率等），利用状况； 4-2估价结果报告估价对象建筑物的实物状况描述不全，缺名称，坐落，面积、层数（总层数估价对象所在层数）、用途（综合用的应说明每一层的用途）、建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状。4-3估价结果报告估价对象缺建筑物或土地权属状况描述。（两证的证载权

17、利人姓名、土地取得方式，出让土地的应说明土地使用权出让起止年限，权属描述中没有交代共有权人及共有权证，如权利人为XXX和XXX；设立了他项权应有说明）。4-4估价结果报告估价对象中缺估价对象区位状况的描述。4-5（估价对象为在建工程的）估价结果报告估价对象中房屋的状态交代不清(形象工程进度)。4-6租赁情况交待不清。（如：没说明租赁状况介绍、租金标准、租赁期限等）4-7（抵押目的下的估价对象）【如果是特殊房地产，要说明是否经过了报批，是否可以做抵押物；】4-8【用途变更、规划变更须提供规划部门准予变更的有关文件、资料。】【2011年写的估价对象是最完整，这个可以作为考试参考对象。】常见错误：1

18、) 涉案评估应对估价对象的案情作必要说明；2) 估价结果报告的估价对象中未说明是否含有共有权；3) 2006年-结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积（或分摊土地面积）。4) 2007年-估价结果报告中区位状况描述中缺方位、与重要设施0距离、交通条件、朝向等。环境景观及公共设施设备完善程度描述过于简单。5) 2007结果报告中土地状况缺少土地使用年限、容积率、建筑覆盖率、绿地率等指标。6) 2007年权益状况没有交代房屋共有权人及房屋共有权证；没有交待土地使用权人。7) 没有交代如何处理没有注销的他项权利；他项权利设定日期错误，应为年月日；（常）；未考虑抵押情况对价值的影响。（常）8) 200

19、8估价对象权益描述不全，未交代是否有共有权人，是否设立抵押权等他项权。（常）9) 2009年-估价对象权利状况描述不全，未交代是否有共有权人、是否设立抵押权、缺房屋所有权情况说明。（常）10) 土地使用权出让起始年份未说明或介绍（常）；缺区位状况介绍或说明；估价对象中缺现状使用情况说明，如是否有出租情形、各层使用情况（含地下第三层）。（常）11) 2010年-估价对象实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价对象四至；或缺估价对象分摊的土地面积。（常）12) 2010年-估价对象权益状况描述不全；或他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。

20、（常）13) 2012年-估价对象中缺少土地使用权出让年限或土地使用权起始日期。（常）14) 2012年-估价对象缺装饰装修部分的描述或说明。15) 2012年-未明确说明加层部分是否属于产权登记面积，计入总价的理由未说明。5、价值时点 价值时点是说明估价对象价值对应的年、月、日及其确定的简要理由。未写明理由，算错。常见错误：1) 抵押估价目的下的估价时点一般应为房地产估价师实地查看之日。如果对价值时点另有约定的从其约定，但实地查勘时应了解估价对象在估价时点时的（过去或未来）状况，并在“估价假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致。2) 房屋征收价值时点：被征

21、收房屋价值评估时点为房屋征收定公告之日,而不是实地查勘之日。产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。3) 对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点，期房时点是现在。4) 估价时点应用公历表示，精确到日；5) 价值时点表述为估价时期、估价年月等用语不规范；6) 要注意时点的确定日期与估价目的相吻合。如估价目的是预测未来的楼价，而时点在现在是不对的，另外，还有回顾性估价、保险赔偿等时点的确定也要一并注意。6、价值类型常见价值类型：1) 抵押表述为：“估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”；2) 国有

22、土地房屋征收表述为：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使 用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。”不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款；3) 房地产转让价值类型可表述为：“公开市场价值”；4) 房地产投资决策分析和咨询服务价值类型可表述为：“为投资价值，是一种基于市场价值和特定投资人自身条件所决定的价值依据”。5) 【转让、司法评估、征收、火灾保

23、险不考虑租约；抵押、强制拍卖要考虑租约；】6) 价值类型的说明，如评估的是拍卖价格、抵押价格等，还要说明与市场价格的调整幅度。常见错误：1) 2010价值类型缺未设立法定优先受偿下的市场价值类型。2) 2011价值类型表述不准确，缺少“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”等内容。7、估价原则1)对于独立、客观、公正原则，没有硬性要求，若没有不算错。2) 合法原则3) 价值时点原则4) 替代原则公正原则5) 最高最佳利用原则。在用价值评估不列，若列出算错。6) 抵押目的必须要有谨慎原则，若没有算错。8、估价依据1. 中华人民共和国国家标准房地产估价规范-所有（技术规范）；2. 房地产

24、估价基本术语标准-所有（技术规范）；3. 中华人民共和国城市房地产管理法-所有；4. 中华人民共和国土地管理法-所有；5. 城市房地产转让管理规定-转让；6. 城市房屋租赁管理办法-租赁；7. 中华人民共和国保险法-保险；8. 中华人民共和国拍卖法-司法拍卖；9. 最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定-司法拍卖；10. 中华人民共和国担保法-抵押必有；11. 城市房地产抵押管理办法-抵押必有(国家和地方相关法律法规)；12. 房地产抵押估价指导意见-抵押必有；13. 国有土地上房屋征收与补偿条例-征收必有；14. 国有土地上房屋征收评估办法-征收必有；15. 当地基准地价

25、成果；16. 委托方提供的资料：A. 房地产估价委托书及委托方承诺函；B. 房屋所有权证、土地使用证复印件；C. 如果是企业法人营业执照复印件；D. 如果个人提供身份证并签字；其中，B包含的各类产权资料：旧有房地产。土地使用权证及房屋所有权证；他项权证 共有权证等在建工程。土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑施工许可证以及规划部门审定的规划总平面布置图；预售商品房。商品房预售许可证、商品房买卖合同及购房付款凭证。土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑施工许可证。17. 其他与本次评估有关的资料；18. 估价人员实地查勘记录；19. 本估价机构掌握的房地产市场相关资

26、料。 9、估价方法1) 今年特别强调：要说明本次所采用的方法名称、定义和估价思路、选用理由；2)结果报告中“估价方法”中只用一种方法：说明不采用其它方法的理由；对采用两种或以上方法：不要求说明不采用其它方法的理由，要说明定义。1. 估价结果报告估价方法中只选用了一种估价方法（未说明只选取一种估价方法进行估价的理由；适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价）；2. 估价结果报告估价方法中没说明估价方法的定义；3. 估价对象能用比较法没说明未选用比较法估价的理由；（尤其是征收估价目的下的）4. 估价对象为收益性房地产，没说明未选用收益法估价的理由（如超市等）；5. 估价对象

27、为具有投资开发或再开发潜力的房地产，没说明未选用假设开发法估价的理由；6. 没有说明选用估价方法的理由；7. 估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关规定；8. 选用的方法不适当，估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定；（1）市场比较法：是指估价对象与在估价时点近期发生过交易的可比实例进行比较，并以这些可比实例的成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。（2）收益法：是预测估价对象的未来正常收益，然后利用报酬率或资本化率、收益系数，将预测的未来正常收益转换为估价时点的价值。（3）成本法：先求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物

28、折旧求取估价对象价值的方法。（4）假设开发法：先预测估价对象未来开发完成后的价值及正常开发成本和利润，然后将开发完成后的价值减去正常的开发成本和利润等来计算估价对象价值的方法。常见错误：1) 结果报告估价方法中（选用两种以上方法的）缺少选用估价方法定义、步骤；2) 结果报告估价方法中未说明所选用估价方法的理由；3) 结果报告（选用一种方法的）未说明不选用其他方法的理由；10、估价结果常见错误：1) 估价结果中缺少单价表示未说明理由；2) 两种方法估价结果采用算术平均、或加权平均确定的理由不充分；3) 估价结果未说明加权取结果的理由及权重比例；4) 估价结果缺市场价值、法定优先受偿款、抵押价值的

29、说明-抵押；5) 评估市场价值，不需要假定未设立法定优先受偿款权利下的市场价值；6) 结果报告的估价结果没有大写；7) 估价结果中选用方法与技术报告采用方法不一致；8) 保险评估不包含土地价值，不能将土地价值计入；9) 对司法委托拍卖评估的，一般只给出市场价值，不给拍卖底价，拍卖底价由法院参考评估结果制定。拍卖价格应该说明拍卖价格和市场价格之间的调整幅度，以确定拍卖价格；10) 法院委托的司法评估的估价结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响；11) 估价对象为土地的，应有总价、单价、楼面地价。11、注册房地产估价师至少2名，姓名、注册证书号，并由本人签名；注意：不是

30、资格证号；盖章算错；常见错误：1) 估价结果报告中缺少“注册房地产估价师”及其亲笔签名2) 至少2名，未注册估价人员及未参加估价师不得签字。12、实地查勘期实地查勘期是本次实地查勘估价对象的起止日期，具体为自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止。常见错误：1) 实地查勘期为1年，过长，不符合实际；2) 与估价师声明中一致；抵押：与价值时点是否一致。13、估价作业期注意估价时点在不在此时间范围内。14、变现能力分析-抵押 教材P22、P229例子示范、P230拍卖处置抵押房地产应缴税费明细表常见错误：估价结果报告中缺少变现能力分析；仔细核对，漏项；15、市场风险提示-抵押常见错误：缺少风险提示；仔细核对，漏项。第二部分 估价技术报告估价技术报告组成：6项估价对象描述与分析；市场背景描述与分析；估价对象最高最佳利用分析；估价方法适用性分析；估价测算过程；估价结果确定。1、估价对象描述与分析1）估价对象实物状况的描述与分析土地实物状况：土地面积，四至，土地用途，土地形状，地形、地势，土壤，地基，土地开发程度，其他等。建筑物实物状况：建筑规模，用途，层数和高度，建筑结构，设施设备，装饰装修，防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照，层高和室内净高，空间布局，建成时间和设计使用年限，使用维护状况及完损状况，其他等。2）估价对象权