新建市中原商贸城建设项目可行性研究报告.docx

1、新建市中原商贸城建设项目可行性研究报告第一章 总说明1.1项目名称及承办单位项目名称：*市中原商贸城 承办单位：*市*工贸有限公司法定地址：*省*市*区滏西路南头路东1.2 编制工作的依据和范围l.2.1编制工作的依据1、“十一五”期间，*市要建设10家国家级的大型专业市场；谋划培育建设大中小相结合、服务功能配套的商贸设施；规划黄粱梦、马头生态工业城2个区域商业中心。2、*市地处晋、冀、鲁、豫四省交接处，是中原的腹地，交通四通八达，是全国商贸流通的主要通道口。物流、人流、信息流十分通畅，为商品进入国内外市场提供了绝好的保证。在*建商贸物流项目有着良好的基地支撑和市场依托；3、*市十一五国民经济

2、发展规划；4、国家相关政策、法规和规范。 1.2.2编制工作的范围本项目报告拟从维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公众利益等方面进行论证。1.3项目拟建地点及建设条件1.3.1 项目选址该项目拟建在*县南堡乡南堡李村西，京珠高速公路连接线南侧。现二手汽车交易市场东侧。规划占地60亩。1.3.2 建设条件该项目选址位于*县南堡乡境内，该区域位于城乡结合部，基础配套设施齐全，交通便利，具备供水、排水、供电、通讯等基础设施的建设条件，项目区远离居民区，不存在昼夜扰民现象。为本项目建设提供了有利条件。1.4项目提出的背景、投资必要性1.4.1项目承建单位基本情况*市*工贸

3、有限公司成立于1993年，主要经营范围为：钢材、生铁、五交化、土产日杂、木材、建材等，是一家大型民营企业，注册资本200万元人民币。公司业务范围覆盖面较广，曾建设制冰厂、游泳池，1999年建成*市中原旧货市场，公司以诚信服务客户、靠信誉谋取发展，业务不断拓展，企业保持了较快的发展势头。为了企业的发展，争取企业更大的效益，满足社会需要，经过充分调查和论证以后，*市*工贸有限公司在现有经济效益较好的情况下，决定在*县南堡乡投资兴建*市中原商贸城项目。1.4.2项目提出的背景、投资必要性改革开放给我国国民经济的腾飞注入了强大的活力，使国民经济持续发展。尤其是进入新世纪以来，我国国民经济更是突飞猛进，

4、取得了长足进展。作为第三产业的商贸流通业，随着市场经济的发展，通过运用现代经营方式和服务技术，不断加速自我改造和壮大，积极有力地促进产品流通，对繁荣市场经济，推动第一产业和第二产业的发展，加速城市化建设，提高人民生活水平起到了重要的推动作用。2008年，我国第三产业占GDP的比重已达40%以上，其发展程度已成为衡量现代化水平的一个重要标志。中国已经正式加入WTO，面对世界经济一体化，第三产业将是推动我国产业结构高度化、优化经济结构、实现现代化的重要途径。党的十五届五中全会明确提出要大力发展服务业，明显提高服务业在国民经济中的比重。国家“十一五”规划提出“传统服务业要运用现代经营方式和服务技术进

5、行改造，着重发展商贸流通、交通运输、市政服务等行业”，继续将国内市场发展列为重点工作。*市“十一五”规划也将发展现代物流业列为重点，确定了将*市建成“辐射力强的商贸物流集散基地”的战略目标。*市位于*省南部，是我国三十八个较大城市之一。总面积1.2万平方公里，人口900多万人，是一座轻纺、煤炭、建材、陶瓷、电力、冶金等轻重工业门类齐全的工业城市。*市经过多年的发展，国民经济各行各业都有了长足进展，农村经济蓬勃发展，工业基础日益雄厚，基础设施日趋完善，人民生活显著提高。一大批城市基础设施项目相继建成，使城市的功能进一步完善，城市品位不断提高，城市的承载能力与幅射能力进一步扩大。*市是中原经济区的

6、经济中心城市，地处环渤海经济圈的南部腹地，位于中原城市群的北部，西部紧临资源大省山西，东部通向黄骅港、青岛、烟台等沿海港口。从中原经济区城市群来看，*市在四省交界区域地处中心位置，辖区面积、人口规模、城市首位度、经济总量居前列。2008年*市经济总量达到1990.4亿,财政收入实现182.7亿。在中原经济协作区13个地级城市中，*市占居资源优势、区位优势（与四省省会城市均较近）、立体交通优势（具备铁路、公路、航空三位一体的立体综合交通网络）、城市腹地优势（与京津唐城市圈、秦唐沧城市圈、环勃海经济圈、中原经济区城市圈、山东半岛相接壤），同时，*又是唯一的特大城市和拥有地方立法权的内陆口岸城市。从

7、环渤海经济区来看，*是这一经济区的南部腹地，是*省确定的五大交通枢纽城市之一。中原城市群与长三角、珠三角、京津冀三大城市群及其城市群发展相互呼应，并起着重要的支撑作用。*市作为环渤海经济圈与中原城市群接壤的枢纽城市，具有极为重要的物资储运中转服务功能。根据*市发展战略规划，目标是建设四省区域经济中心。区域商贸物流业是最直接、最快速提升聚集力、吸纳力、辐射力的产业，是建设区域中心必须重点发展的产业之一。目前，*市正在抓住省委、省政府把*列为全省五大物流枢纽城市之一的机遇，着力培育专业市场，扩大市场份额，引进大型现代物流企业，增强聚集、吸纳和辐射功能，掌握市场主导权，借助内陆口岸、海关、商品检验检

8、疫机构和飞机场，构筑大吞吐、大物流格局，建设区域“商贸物流中心”。本项目顺应这一趋势，其投入运营后将进一步扩大本地区与国内其他行业的经济交流，加速相关产业经济的循环、促进经济结构优化升级，带动产业增加值，从而加快*市区域经济中心建设进程。该项目的建设，将有利于促进*市的市场繁荣，促进本地区的经济发展，为将*市建设成晋、冀、鲁、豫接壤区的商贸物流中心城市创造条件，启信商贸城将立足市场服务，使之成为辐射晋、冀、鲁、豫的商贸交易集散中心。为提升城市形象、面貌和品位营造环境。项目投入运行后，不仅带动搞活*市的商贸流通，而且还可安排就业，对地方的劳动就业和社会稳定起到积极的作用，创造出良好的企业效益和社

9、会效益。 1.5建设规模与内容项目规划总占地60亩（40000平方米），总建筑面积33125平方米，主要包括五金机电交易市场、家居交易市场、电动车交易市场、旧货交易市场等，仓储及物流配送、综合服务楼、商用楼等。其中交易市场可容纳商家400多户，年营业额约1.5亿元，还有为项目配套服务电脑信息中心、闭路电视监控系统、保安队、洗浴、餐饮一条龙服务，停车场、露天货场等非常完善的服务设施。1.6 项目定位本项目功能定位为客户提供批发交易、货物存储、中转换装等服务；主要经营五金机电、家具、电动车、旧货交易等。建成集贸易、运输、仓储、配送于一体的现代商贸物流企业。1.7 环境保护由于本项目主要为商品批发交

10、易市场，是商品交易的集散地。不生产制造污染物。所以场地内产生的污染物主要是物业垃圾及生活垃圾，每天营业结束后将垃圾清理运至市政垃圾处理场。 场地内排放的污水主要是生活废水及清理场地卫生用水，生活污水经化粪池处理后排至场外排水管网。1.8项目实施计划本项目建设期为12个月。 1.9 项目定员本项目定员为60人，高级管理人员和技术人员从社会上高薪聘请，一般人员向社会招聘，经培训合格后持证上岗。1.10投资估算和资金筹措项目总投资为4935万元，报批总投资4725万元。其中：固定资产投资4635万元，流动资金300万元，铺底流动资金90万元。 项目所需资金全部由企业自筹。1.11结论及建议1.11.

11、1结论本项目的建设，符合当前发展现代商贸物流业的规划和设想；符合当地发展规划，建设条件有保障；项目建成后，可从整体上完成最优化的生产体系设计和运营，在利用现代信息技术的基础上，实现对货物流、资金流和信息流的有机统一，降低社会生产总成本，使供应商、厂商、销售商、市场贸易服务商及最终消费者达到皆赢。现代物流商贸企业的建设，具有优化资源配置的作用，有利于地区社会和经济的发展。本项目的建设和运营还可以解决当地可观的劳动就业机会。项目建成后，年均可实现营业收入1134万元，创利税1196万元，全投资内部收益率税前为13.24%，税后为10.59%，投资回收期税后为6.2年(含建设期1年)，投资利润率10

12、.55%，投资利税率为13.19%，各项指标较好。经济效益明显，具有一定的抗风险能力，项目是可行的。1.11.2建议项目批复后，项目建设单位应抓紧组织好工程建设的前期准备工作，进一步落实必要的配套条件，做好各项协调工作，特别是做好设计和招标工作，以保证项目的顺利实施。同时尽快落实建设资金，争取早日建成。第二章 市场需求预测2.1概述随着我国国民经济快速发展和市场体系的不断完善，商贸服务业作为产供销之间的枢纽将发挥越来越大的作用。*市“十一五”经济和社会发展规划指出，要把*市建设成一个全方位的商贸物流中心，*地处晋冀鲁豫临界区中心，是区域内经济、文化、科技、教育的中心。在这里建立一个综合商贸城，

13、具有人流、物流、商品流以及信息和交通五大优势。全市目前有集装箱中转站、海关监管库、集装箱堆放场地以及铁路货运站等良好发展条件，有各类商品市场总数312个，年交易总额330.9亿元；成交额超亿元的市场36个。全市已开通本地综合数字网、分组交换网、移动电话网、卫星网等通讯网络，具备了与国内外联网的技术环境。同时，京广铁路与邯长、邯济铁路，京深高速公路与青兰高速公路形成“双十”字交通格局，“五纵五横”的公路网络及正在加紧建设的飞机场等都为商贸物流中心的建设提供了交通保障。*现有人口900多万，辐射周边地区人口6000多万，其商品的市场需求巨大，在*南环路路南建设商贸城，其发展前景广阔。2.2 五金机

14、电市场分析五金市场的发展越来越受到重视，五金市场由传统的五金一条街到五金机电程，到现在展贸结合的专业市场，五金市场走出了一条快速、专业发展的路线。五金市场的领头羊在五金市场中发展着举足轻重的作用，是五金市场的风向标。五金市场的大转身带动了五金行业的发展。五金产品的生产繁荣了市场，市场的繁荣拉动了产品的生产，形成了生产与市场流通的互动，各地五金机电专业市场的建设，已经基本形成产地型与流通型、大型与中小型、综合型与单一型合理搭配，相辅相成，全国五金市场专业市场总体规划布局合理、经营品种齐全、物流流通顺畅的格局，正逐步朝着功能多样化、管理规范化迈进。机电工业是我国工业的支柱，涉及机械、电子、汽车、轻

15、工等多个行业，目前国内生产厂家多达10万家。长期以来，机电工业受国家政策的重点扶持和保护，尤其是近些年发展迅速，市场前景趋好。加入WTO以来，我国机电工业更是迎来了新的发展契机。海关资料显示，上世纪80年代中期至90年代中期的10年中，我国外贸增长主要是靠轻工产品和纺织品服装来支撑的；从上世纪90年代中期到2006年这10年，则主要靠机电产品的增长来支撑，我国外贸顺差的70是由机电产品实现的。从1994年到2006年，机电产品已连续13年成为我国第一大类出口商品，在很大程度上成为推动我国经济增长的巨手。2.3家具市场分析随着经济的不断发展与人民生活的日益提高，家具在人们的生活中显得越来越重要。

16、安居乐业，是每个人努力奋斗的目标，房地产在中国的刚性需求短期内是不会减退的，房地产要发展，就要走更平民化的路，造更适合于普通人居住的房子，国家发布的政策从国民需要出发，验证了这一点。一个很简单的道理，一间屋子，再大能容下多少家具呢，只有更多的人买到了房子，才是形成真正的需求。作为下游产业，我们有理由相信，借助国家的支持和国内巨大的市场需求，家具行业将会迎来发展的又一个黄金世纪。我国经济持续稳定发展，基本建设进入一个蓬勃向上的时期，内需空前扩大，也为家具行业带来新的机遇。同时，加入WTO将吸引大量海外资金流入，为众多的中小型家具企业带来合资、合作的机会，借助外力来提升家具企业的营销策划、品质管理

17、、产品包装和企业生产规范化管理的水平。另外，我国以发展中国家的待遇加入WTO，将促进传统轻纺建材工业的发展，这样，会进一步降低原材料采购成本，从而降低家具生产成本，增强企业市场竞争力。加入WTO后，由于家具关税的减低，将促进家具进出口的增长，提供家具出口机会。加入世界贸易组织，会促进家具企业对信息数据库的建立、新产品的开发、知识产权的保护、高新技术的运用和新材料的运用等。2002年在加入WTO后，对中国家具行业已经产生有利影响。家具出口的持续增长就是很好的例证。我国已成为世界上家具生产大国，同时也是一个重要的家具消费大国。我国有13亿人口，一个巨大的潜在的消费市场已为世人瞩目。目前中国人均家具

18、消费水平尚低，据2003年的统计，我国年人均消费家具仅为8.48美元，而德国和意大利年人均则在300美元以上。随着我国人民生活水平的不断提高，家具消费肯定会提高，中国人均家具消费水平如果达到泰国、菲律宾等中等发展国家的消费水平，即在年人均20美元左右，其消费总额也在2000亿人民币以上。因此，可以预计家具行业的家具产量增长还有很大潜力。2.4 电动车市场分析作为一种节能又相对廉价的出行工具,电动自行车是比较适合中国国情、有发展前途的绿色交通工具,自2000年以来,旺盛的市场需求使得电动自行车在中国获得了高速发展。专家表示,在构建绿色城市交通、满足国内巨大城乡市场需求方面,电动自行车应成为国人出

19、行的重要选项,电动自行车具有广阔的发展前景。 随着人们环保意识的增强和人民生活水平的提高，电动自行车市场逐渐升温、扩大，越来越多的人青睐起电动自行车，电动自行车已是我国大中城市百姓解决出行问题的最主要的交通工具之一。据不完全统计，电动自行车是一个每年创造数百亿元且正在快速发展的大市场，对消费者的吸引力越来越大，正成为市场上新的消费增长点。 据网络调查，在“近期最想购买的交通工具”调查中，有36.8%的消费者选择购买私家车，20.35%选择购买电动自行车，17.65%选择购买自行车，而选择购买摩托车和助动车的人仅占到16.06%和9.13%。由此可以看出，在中低端的消费群体中，电动自行车已超过自

20、行车和助动车等成为最具潜力的交通工具，市场潜在需求巨大，而且随着经济发展和需求结构的变化，部分自行车和助动车的消费者也有可能对电动自行车产生新的需求。综上所述，电动自行车在未来市场中有着巨大的潜力。2.5旧货市场分析“新三年，旧三年，缝缝补补又三年”如今被“旧的不去，新的不来”所代替，各式各样的旧货，因其便宜实用，走进平常百姓的生活中。随着科技的日益进步和人民消费水平的提高，生活用品更换周期的缩短，许多家庭出现了“过剩”的东西，旧货市场应运而生。 旧货市场经营方式一般十分灵活，像家电类的商品，除了买，甚至也可以租。这是“另类”民生，老百姓有很大需求。在我市各区县，旧物商品的交易具有较大的市场。

21、 旧货市场是市场经济发展的必然。追溯“旧货市场”的历史发展可以发现，旧货交易在我国历史上源远流长，早在封建社会中期的宋、元年间就有了旧货行当,以及旧货贸易集市的雏形。解放后，国有信托贸易公司长期以来是旧货经营的主体,尽管其在充分发挥旧货使用价值、满足消费需要方面有积极作用，但却没有得到应有的重视，导致该行业长期以来发展缓慢甚至出现萎缩迹象。随着改革的深入，凋敝多年的旧货业在我国一些大中城市得到了复苏和发展。旧货市场之所以能重新兴起，业内人士认为：“一是符合社会需要、适合我国国情;二是旧货市场是社会主义市场体系的一部分，大力发展旧货市场，可以扩大内需、增加就业、保护环境等。”我国旧货行业起步于上

22、世纪90年代，虽然起步晚但是并不妨碍其迅猛的发展速度。据统计，截至1997年10月，经批准的旧货调剂试点单位累计已达100家，遍及全国28个省、区、市的78个大、中、小城市。这100家试点单位在全国旧货市场中占有的份额虽小，但对我国旧货市场的发展却起了很大的推动作用。 2004年，为了更好地促进旧货行业的发展，商务部专门出台了关于加快旧货行业发展的通知。通知中提到：发展旧货行业是我国市场体系建设的重要内容。各地商务主管部门要充分认识旧货行业在社会经济发展中的重要作用，把推动旧货行业发展作为扩大内需、增加就业、保护环境、满足低收入消费者需求的重要工作抓紧抓好。此外，商务部还要求大力培育旧货流通主

23、体。要为旧货市场、旧货企业、旧货个体经营户创造良好环境。各地商务主管部门要积极协调落实财政部、国家税务总局关于旧货和旧机动车增值税政策的通知中关于经营旧货按4%减半征收增值税的优惠政策。从本地实际出发，在不违反国家法律法规的情况下，对旧货企业的建设用地、行政收费等给予支持。 发展旧货市场是开拓城市市场和农村市场的客观需要。我国是一个发展中国家，城乡之间不仅存在着购买力差距，而且还存在着较大的消费时差。很多工业品在城市已更新换代，但在农村还未普及使用。一些廉价的旧货正好满足了他们的需求。因此,发展旧货市场，将城市居民仍具有使用价值的换代物品转移到农村，以满足一定的消费，既有利于开拓农村市场，又有

24、利于促进城市市场拓展。显而易见，对于旧货市场来说，更大的需求在农村。从全国十六家大型旧货市场的经营情况来看，我国的旧货行业正处于稳步发展阶段。具体表现在以下几个方面：第一，营业额从2007年的54.1亿元增长到61.4亿元，增长幅度为13.5%，与国家统计局公布的全年社会消费品零售总额的增长幅度13.3%基本相近；第二，营业面积从2007年的54.3万平方米增长60.2万平方米，增长幅度为10.9%，大多数市场都不同程度地搞了扩大再生产，这说明旧货行业前景看好；第三，营业面积增长10.9%，柜台摊位增长13.5%，说明市场的经营管理水平有所提高，能够挖掘潜力，开始在充分利用营业面积上下功夫；第

25、四，业户增长15.1%，从业人员增长18.5%，说明个体业户的经济实力有所增长，经营范围和经营规模都在扩大；另外，从业人员中下岗职工占48.7%，农民占35%。统计数字表明，旧货行业主要吸纳的还是城市人口。首先发展旧货市场可以极大地节约经济资源和社会劳动，从而使消费行为、资源配置符合社会经济发展的长远利益。通过旧货调剂可以充分实现商品的使用价值,使一部分多余的物品在社会范围内得到合理的利用,促进社会财富的极大节约。其次，一个地区如果大力发展旧货市场,还可以带动一批相关产业的发展,有利于繁荣地方经济和增加就业机会。” 综上所述，*市中原商贸城的建设，有着广阔的市场前景。第三章 项目场址和建设条件

26、3.1 项目选址项目选址位于*县南堡乡南堡李村西，京珠高速公路连接线南侧。该项目的主要特点是人流多、车流多、物流多。因此，要求紧邻公路，交通方便。本项目位于南环路以南，交通畅达，接货快捷。属于地理位置优越、周边环境优美、交通邮电便利、基础设施完善的理想区域。是建设商贸城的理想用地。3.2 建设条件3.2.1 社会环境简况*市位于*省南部，太行山东麓，滏阳河上游，地处晋、冀、鲁豫四省交界处，辖4区15县（市），总面积为1.2万平方公里，总人口900多万人。*的资源、区位优势明显，经济基础雄厚，是中原经济技术协作区的中心城市。西部山川秀美，蕴藏丰富的矿产资源，东部平原盛产各种农产品和经济作物，素有

27、“冀南粮仓、棉海”之称。*市境内京广铁路、京深高速公路、107国道纵穿南北，邯济、邯长铁路、青兰高速、309国道、邯临公路横贯东西，道路四通八达，是中原地区重要的交通枢纽，交通十分便利。南至安阳55公里，北至邢台市65公里，石家庄市170公里，东至临清123公里。3.2.2 自然环境简况*市的自然环境得天独厚，西倚太行山，东临滏阳河，地势西北高、东南低，中部丘陵起伏，盆地交错；并有牤牛河、沁河、渚河、输元河流经市区（皆属滏阳河支流），丰富的水利资源为农业生产提供了优良的条件。3.2.2.1 地形、地貌、地质本区域属冲积平原，地势平坦。地层主要为第四系冲积物组成，地质条件单一，沉积环境稳定，工程

28、地质条件良好。地下水位于地面2米以下，可作为基建用地。3.2.2.2 气象条件*市属暖温带由半湿润向半干旱过渡的大陆性季风气候，四季分明。年平均日照时数为2556.8h，日照百分数为57%，年平均气温13.5，一年中，一月份最冷，日平均气温为-2.1，七月份最热，日平均气温26.9。年平均无霜期202天，年平均降雨量为580.3毫米。夏季盛行南风和东南风，冬季北风、西北风较多。绝对最高气温 42.50c绝对最低气温 -210c年平均气温 13.50c年平均相对湿度 65%年平均最高相对湿度 80.1%年平均最低相对湿度 55.1%年均降雨量 592mm日最大降雨量 518mm土壤最大冻结深度

29、0.3m最大积雪深度 160mm年平均气压 101KPa主导风向 夏季 S 冬季 N最大平均风速 3.8m/s最大风速 19m/s地震烈度 7度3.2.3 供水本项目年生活和生产用水量很少，水源采用地下水，本项目用水由自备井供给，可满足生产、生活用水。3.2.4 排水该建设项目的生活污水、雨水全部排入城区污水管网。项目没有工业废水，不会造成污染。3.2.5 供电本项目以日常照明用电为主。本项目总装机功率560KW，所需实际运行负荷336kW，年用电量96万KWh。本项目厂址附近有*县35kW变电站一座，为厂区供电提供了可靠保证。3.2.6 供热本项目经营上不用蒸汽，不安装锅炉，冬季必要的生活取

30、暖，采用电暖气。第四章 项目建设内容、规模与规划方案4.1项目建设内容及规模本项目是*市*工贸有限公司中原商贸城建设工程，项目规划总占地40000平方米（60亩），总建筑面积33125平方米，其中五金机电市场6000平方米，家具市场6000平方米，电动车市场6000平方米，旧货市场6000平方米，物流仓库2160平方米，综合办公楼2025平方米，商用楼2340平方米，生活服务中心2400平方米，其他辅助用房200平方米。本项目采取现代物流管理模式。将形成完善的现货交易系统、期货交易系统、网上电子交易系统、信息化物流管理系统、质量检测系统、配送系统及其他相关服务设施。届时形成与全国主要五金机电、

31、家具、电动车生产企业、期货交易中心联网。配有先进信息化管理系统，建起具有指导价格、调剂商品、活跃市场的现代化交易平台。具有质量检测、现货交易、期货交易、拍卖交易与物流配送、信息化管理等多功能服务。*市地处晋冀鲁豫四省交汇处，交通发达，资源丰富，因此，本项目将定位为中原重点综合商贸城。将建成集物流、资金流、信息流于一体的现代化大型商贸物流基地，利用先进的管理模式，现代化的服务手段，将全国五金机电、家具、电动车生产企业与商贸城销售商紧密连接在一起，使之成为采购、仓储、配送、结算为一体，达到信息网络立体化、经营管理制度化、市场服务标准化；办成工商、国税、地税、技术监督、物价、公安、金融、法律服务于一

32、体的一站式，全方位服务系统。使之成为中原地区档次高、交易额高、规模大、影响力大、基础设施完善、服务功能较全，使之成为人市两旺，可持续发展，具有较强综合竞争能力的综合商贸市场。 与此同时本基地将建设现代化的信息中心和配送中心，足不出户即可了解世界、以适应行业发展变化。进货、出库及结算不用商户全程跟踪，免去不必要时间、人力消耗。建设2340平方米商住楼，可以满足外地商户居住要求。为丰富商户和经营者尤其是一些外地客商的业余生活，免去思乡之苦，商贸城还将建设集办公、餐饮、住宿、娱乐、会议、健身、医疗、购物于一体的现代化生活服务中心，使商户紧张工作之后业余生活丰富多彩，安居乐业。按其经营范围、功能及配套设施划分，其建设内容见表4-1。表4-1 项目组成表序号名 称占地面积(m2)建筑面