莆田二手房市场对商品房市场的影响及调控.docx

1、莆田二手房市场对商品房市场的影响及调控 本 科 生 毕 业 论 文 莆田二手房市场对商品房市场的影响及调控陈日立 院 系： 土木工程学院 专 业： 人文地理与城乡规划 班 级： 规划131 学 号： 201310301106 指导教师： 林平 职 称： 2017年5月原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文（设计），是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文（设计）不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本论文（设计）的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。学生签名 2017年 月

2、 日 指导声明 本人指导的 同学的毕业论文（设计）题目大小、难度适当，且符合该同学所学专业的培养目标的要求。本人在指导过程中，通过网上文献搜索及文献比对等方式，对其毕业论文（设计）内容进行了检查，未发现抄袭现象，特此声明。指导教师签名： 年 月 日目 录1研究背景及意义 21.1研究背景 21.2研究意义 42莆田房地产的发展现状 5 2.1莆田市商品房市场的发展现状 5 2.2莆田市二手房市场的发展现状 73莆田市二手房市场及商品房市场中存在的问题 8 3.1莆田商品房市场中存在的问题 8 3.3莆田二手房市场中存在的问题 94莆田二手房市场对商品房市场的影响因素 10 4.1二手房对商品房

3、市场影响的动力机制 10 4.2二手房对商品房市场影响的动力机制原因 104.3二手房对商品房市场的影响原理 135二手房调控政策动力模型模拟分析 145.1动力模型 145.2二手房调控政策动力模型分析 156莆田二手房市场的调控 186.1商品房价格过高时的调控政策 186.2商品房空置率较高时的调控政策 186.3实现商品房与二手房的互动（联动）关系 186.4规范二手房交易市场 187结论 19致谢 20参考文献 20莆田二手房市场对商品房市场的影响及调控陈日立（土木工程学院 指导教师：林平）摘要：随着改革开放的政策实行，莆田市的经济发展水平迅速增加，莆田市房地产行业也进入到了一个蓬勃

4、发展的新时期，商品房的销售与二手房的销售问题也随之产生，商品房市场的上升导致了商品房房价的提高，因此有越来越多人们选择了二手房。本文对莆田市的二手房市场进行了分析与了解，从而得出二手房市场对商品房市场的影响，并进行了理论的动力模拟，希望进一步的改善房地产行业的当前现状，并提出了相对的调控政策。希望以此来改善房地产行业上商品房价格过高，导致很多中低收入人群无法购买的问题，并针对各种商品房的问题对二手房的影响进行了探讨分析。从而得出二手房与商品房是相辅相成的，二手房市场能够对商品房进行影响，能减少商品房的需求，能够在房地产行业起到平衡的作用。因此本文的主要研究项目就是二手房市场对商品房市场的影响及

5、调控。从而使房地产行业能够良性可持续性的发展。关键词：房地产行业；商品房；二手房；政策调控Putian second-hand housing market, the impact of commercial property market and regulationThe name(XXXXXXX tutor: XXXX)abstract : as the reform and opening up policy, the rapid increase of putian citys level of economic development of putian also into a b

6、ooming real estate industry in the new period, sales of commercial housing sales and second-hand housing problems also arise, the rise of commercial housing market led to a commercial housing prices rise, therefore, more and more people choose the second-hand housing.Are analyzed in this paper, the

7、putian city of second-hand housing market and understanding, thus it is concluded that the secondary market, the influence of commercial property market, and has carried on the theory of dynamic simulation, to further improve the current status of the real estate industry, and puts forward the relat

8、ive regulation and control policy.Hope to improve the real estate industry on the commercial housing price is too high, lead to many low-income people cannot buy in, and for a wide variety of commercial housing problem probes into the influence of the secondary analysis.Calculated the second-hand ho

9、using and commercial housing are complementary to each other, the secondary market can carry on the impact of commercial property, can reduce the demand for commercial housing to be able to have the effect of equilibrium in the real estate industry.So the main research projects of this article is th

10、e secondary market, the influence of commercial property market and regulation.So that the real estate industry can be benign sustainable development.key words : the real estate industry;Commercial housing;Secondhand the room;policy由于我国目前城市的房地产项目越来越多，导致其房地产产业迅速发展壮大，投资规模越来越大，商品房价格持续增长，甚至部分城市年增长率高达20%

11、以上，进而引起房地产事业的迅速发展，影响着社会人们生活的方方面面，引起了广大的社会关注。我国房地产事业自1995以来，全国生产总值以3.42倍的速度迅速增长；房地产竣工面积的增长速度为1.1138倍；销售面积增长速度为1.2159倍；商品房价格增长速度为1.073倍。由此数据显示，我国房地产价格持续上涨，因此导致广大中等收入与低等收入人群没有购买能力，从而推动了二手房的交易，导致近年来二手房交易市场逐步扩大。国家政府在2005就逐步推出了一系列的二手房交易优惠政策，从而试图有效的促进二手房的交易，抑制商品房价格的上涨。但由于二手房市场供应量短缺等多种因素的影响，二手房市场惜售的现象越发明显，房

12、主连续涨价，违约的现象频繁发生1。1研究背景及意义1.1研究背景我国房地产行业自1981年以来，已经有30多年的发展历史，从一开的实物分房政策的施行，到先如今的宏观调控，每一个房地产的发展阶段，都会影响到许多的人们生产生活，因此每一个阶段的房地产发展政策都被人们所关注。最近几年，由于国家政策的开发及社会市场经济的改变，导致人们的生产生活发生了重大的变化，改革开放以来，人们积极响应政府号召，从而导致人们的生产力度加大，国内生产总值迅速提升，人们的经济水平及生活品质不断的提高，提升了人们可支配收入。因此，房地产行业也进一步的推动，进入到了一个蓬勃发展的新时期。先如今，房地产行业已经成为了人们生活的

13、一部分，成为社会政府经济发展的重要支柱产业。在1998年我国取消实物分房政治之后，政府推出了许多大量的优惠政策来保障人们的生活，因此房地产的投资成为了新世纪的新兴产业，从而使房地产项目的投资者逐渐增多，从而发地产行业的发展也进一步加快，致使当时房地产投资年均增长速度高达20%以上，与当时国内生产总值相比，房地产的增长速度远远高于当时国内的生产总值增长速度，因此商品房的竣工面积从当时14125.72万增长到2013年的121435.20万(如图1)。其发展迅速，导致房产销售的房屋价格也随之提上，由此房地产行业已经逐渐深入人们的生活中，成为了我国经济发展的重要支柱行业。图1 我国商品房竣工面积和销

14、售面积（1998-2013）图片来源：网络资料中商情报网在2008年，由于国际金融危机的发生，导致我国房地产行业的市场受到影响，从而导致在2008年我国房地产市场缺乏，人们对商品房等房屋的购买积极性下降，因此影响了我国房地产行业的销售及推广，使当年我国房地产的销售量下降，销售面积减少，从而导致了开发商对商品房质量及施工进度所问题产生松懈，因此导致商品房的质量下降。但是由于房产是人们生活所必须的，因此房地产行业的交易下跌现象并不严重，仅仅只有2008一年受到国际金融危机的影响，从而在2008当年交易量下跌。2009我国政府为了能够保证人们的购房需求，进而扩大内需，激发人们购房的积极性，推行了许多

15、有利政策，如信贷政策住房公积金，及其他减免等等政策。这些政策的实施直接推进了房地产行业的迅速发展，而银行实施的信贷政策促发了人们的购房积极性，对于房地产行业的发展扩宽了更大的市场，从而使房地产行业迅速发展，各房产的交易量与价格也逐年提升。2010年我国政府又出台了新的一系列的购房政策，如限购政策。从而导致房地产的市场需求量减少，虽然商品房的需求量减少了，但是很多商用房产，二手房、商用房等房产的需求量并没有减少。所以我国房地产行业不仅没有受到政府出台的限购政策影响，还适应了政府的政策，并在此之上进行了调成结合，导致房地产的市场仍然持续增长，房地产行业的投资规模也迅速扩大2。在如今房地产行业的迅速

16、发展前提下，存在的市场竞争也是十分激烈的，房地产项目迅速发展及其的盈利导致了很多中低收入人群没有相应的购买力，因此二手房市场也随之产生，许多人们因为各种各样的原因及因素选择购买二手房。在这样的大环境背景下，本文主要探究的就是二手房市场对商品房市场的影响及调控。1.2研究意义在我国现如今的商品房与二手房市场的发展上，其城镇居民最低生活保障制度相关待遇正常调整制度研究较少，无法充分的发挥二手房市场的效益优势及市场优势，从而无法改善二手房交易市场中存在的各种各样的问题，由于二手房交易是由房东与中介部门谈妥进行自主的交易，所以其存在许多问题，如房东连续涨价、坐地起价、违约等情况。因此要保持二手房市场的

17、良性可持续的房地产市场发展，是至关重要的，这能够影响我国房地产市场的均衡健康发展。我国房地产市场发展迅速，其新增商品房及二手交易数量持续增加，而新增商品房与二手房的城镇居民最低生活保障制度相关待遇正常调整制度不够完善，从而导致了商品房销售量增多，甚至有很多预售项目，但是二手房的市场主要是由中介及各大网站平台进行代售，其规模小且发展落后，两者两级差异巨大，二手房市场无法调节商品房的销售进度及销售价格等问题，无法取到应有的作用。因此如果要实现房地产事业的可持续发展战略，需要对二手房市场与商品房市场进行正确的分析及理解，从而做出调控。我国房地产市场的发展必须要通过改革才能够有所提高，为了提高其房地产

18、行业的发展，就需要优化市场结构，需要提高二手房的发展进度。因此二手房的发展进度影响着我国房地产产业的发展，所以需要明确二手房与商品房的联动关系，从而确定出正确的二手房市场定位。深入研究双方的联动关系，从而能够深入的贯彻理解，从而有利于完善二手房市场的管理体系，形成规范的交易行为。为开发商与消费者提供价格参考，从而能够达到房地产行业的共赢，使房地产行业能够良性可持续发展，能够实现经济社会的房产价值平衡，使中低消费者能够购房无忧，使房地产企业能够有更大的销量及销售空间，使二手房市场能够起到市场中和的作用。2莆田房地产的发展现状莆田市是福建省的一个地级市，在1983年9月经过国务院的批准，进行建立的

19、，其位置在我国东南角，是我国海峡西岸新兴的港口城市之一。莆田市有“兴化”、“莆阳”、“莆仙”的古称，并有“海滨邹鲁”、“文献名邦”的称号，是福建省历史文化名城。莆田市并含有湄洲湾、兴化湾、平海湾三大海湾，是著名的旅游胜地，陆地总面积4200平方公里，海域面积1.1万平方公里。2.1莆田市商品房市场的发展现状由于莆田环境优美，气候四季如春，所以导致其地区房地产事业的迅速发展，常住人口与外来人口也持续增加，并且消费水平等项目相对于上海、深圳等其他沿海城市相比相对较低，人们压力不大，幸福水平高。因此通过网络资料数据发现2015年当地的常住人口为287万人，净增长常住人口达到2万之多。并且随着国家近几

20、年改革开发的施行，其改革开放程度不断加大，导致莆田市港口对外贸易发展越发繁荣昌盛，莆田市GDP持续增长，各行各业的快速发展能够促使人们的经济收入水平，提高人们的幸福度，因此房地产行业对于人们生活的保障尤为重要，而各行各业的快速发展也同样促进者房地产行业的迅速发展。房地产事业迅速发展，其在国民经济发展过程中的作用日益重要，为莆田市经济的腾飞做出的了突出的贡献。尤其是莆田市的房地产行业的发展更是进入飞跃发展期，商品房销售面积和竣工面积逐年翻升，商品房销售额涨幅明显。以 2013 年为例，该年莆田市房地产开发投资额达到283.32 亿元，比上年同期增长 42.7%，商品房销售面积 288.43 万平

21、方米，增长40.4%，商品房销售额达到 224.87 亿元，增幅为 61.1%，商品房销售均价为 7800元/平方米，同比增长 12.23%；再加上大量信贷资金涌入房地产市场，莆田市 2013年 12 月末各项贷款余额达到 265 亿元，同比增长 50.35%，增幅远超各项其他贷款高达近 51 个百分点，房地产创造税收 32 亿元，占全市财政总收入的 20.89%。 同时受整体城市建设步伐加快的影响，从 2012 年开始莆田市房地产的在售项目明显增多，一线知名房地产开发商入驻莆田市场，从而促使整个市场的发展速度更加蓬勃向上，市场整体供需比达到 1.5 左右，商品房销量亦同步上扬。由此产生的最大

22、反映是商品房的价格增速明显，从 2007 年开始以年均 20%的递增速度攀升，仅 2011 年整体商品房价格就上涨了 1000 余元，截止到 2014 年 6月低，莆田市商品房成交均价为 7781.11 元/平方米3。 莆田市房地产行业的迅速发展，使房产销售面积与竣工面积逐渐提升，商品房的销售价格也逐年上涨。在2015年，全年莆田市房地产业实现增加值179.55亿元，比上年增长11.1%。全市具有资质等级的总承包和专业承包房地产企业完成房地产总产值484.47亿元，增长0.9%。表2-1 莆田市2015年房地产开发完成状况指标名称计量单位2015年2014年增长(%)企业数个2061984项目

23、规划占地面积平方米10621256100154176项目规划建筑面积平方米35125092328394997住宅平方米22620879210226347.6商业营业用房平方米47023834872122-3.5办公楼平方米188740517614637.1其他平方米5914425518328014.1规划住宅套数套1607981564932.890平方米以下套3914340133-2.590-144平方米套95487895636.6144平方米以上套2616826797-2.3其中：别墅、高档公寓套28023515-20.3计划总投资万元153909181311581217.3自开始建设累计完

24、成投资万元133138921060572425.5本年完成投资万元4159449346865619.9其中：本月完成万元350783408932-14.2建安工程万元3212173263928521.7建筑工程万元2928908240172722安装工程万元28326523755819.2设备工器具购置万元624235166020.8其他费用万元88485377771113.8其中：旧建筑物购置费万元7724728875167.5其中：土地购置费万元7176406799935.5住宅万元246863720062482390平方米以下万元38460726068747.590-144平方米万元17

25、12025147855915.8144平方米以上万元37200526700239.3其中：别墅、高档公寓万元4976873102-31.9办公楼万元298349348136-14.3商业营业用房万元6425356020856.7其他万元74992851218746.4表格来源：莆田市统计年鉴-2016从上述数据说明了莆田市的发展现状，从而得出了莆田市房地产以及进入到了一个蓬勃发展的新时期。2.2莆田市二手房市场的发展现状在新的楼市限购出现，使调控政策从一二线城市及环一线城市周边县市，扩展到三、四线城市。虽然莆田楼市暂未限购，但是在二手房中已明显感受到因本轮调控带来的影响。莆田中意房产资深经纪人

26、游成科表示，在房产政策调控阶段，莆田购房者的置业热情可谓高涨，不仅商品房住宅保持热销，二手房的成交量也非常好，三月份的业绩相当于去年一个季度。一是因为不少在外地的客户被骤然抬高的门槛拦在了门外，或是失去了购房资格。二是大多数购房者都担心限购、限贷政策可能波及莆田，从而提高的了置业门槛，或是收紧贷款，市场中的恐慌情绪蔓延，在“羊群效应”下大家纷纷出手。在福州上班的某位先生说道，福州这一年房价涨得太猛了，准备的35万房款只够回莆田买房了。但是去年莆田就有提高首付的传闻，而且现在银行也已经收紧银根，有的银行首套房贷款利率已经取消没有打折了。如果现在再不出手，恐怕以后还得准备更多的房款了。同时游成科还

27、说，随着莆田房价的节节上涨，如今不少购房者对11000-12000元/房价都能接受。但现在二手房市场中主要矛盾是没有客户适合的房源，因此多组客户看同一套房源时有发生，性价比高的房源更是非常抢手。如陶源一套90小三房，挂牌12500元/，房东原先计划一个月卖出去，然而从挂牌到出售前后只用了10天。宝胜小区一套137、单价8000元/房子，客户早上看房晚上就买走了。甚至连老房子都有客户抢着买，北磨的一套160大户型，两组客户晚上8点在房东家抢着买房。游成科补充道，不过市场中一些房源的价格确实是虚高，尤其是已装修的。房东们觉得装修花的钱都要算在房价上，但是莆田购房者并不买账。因为很多客户觉得房子装修

28、过了就是被人用过了一样不算新房；另外原先的装修也非买家想要的，还得花钱请人把装修好的墙壁都砸掉，出更多的钱买了装修房结果要把装修好的房子敲掉，还不如直接买毛坯的自己装修。因此建议一些房东也不要过于盲目自信，把价位定得太高，以免出现有价无市的情况。最近不少城市按照住建部3月29日电视电话会议的要求，对房地产经纪市场进行整顿。中意二手房吴店长表示，其实相比一二线城市挤满了炒房客，莆田二手房市场要单纯很多。中介只会根据客户的需求去推荐合适的房源，不会去哄抬价格，抬价的更多是房东，他们看涨莆田楼市，涨价意愿强烈。三信城市家园一套房子，由于意向的客户很多，房东直接把单价从8800元/提到了9300元/。

29、西庚片区一套装修房源，房东原先只想要卖12500元/，但是看了别人的房源都在涨价，他也跟着涨价，最后提价到13500元/。连南门一套老房子也从72万也涨到80万。吴店长建议道，现在新房中可选择的房源少，不少人将目光转向了二手房。不过购房者选择房产中介前，应选择房管局已公示的品牌中介，为买卖双方节省很多的时间和精力，而且还将在很大程度上也减少交易风险。近日，莆房网全面推出二手房源管理审核机制，建立专业团队对二手房源进行把关审核，从源头上杜绝钓客房源、虚假房源，给购房者最便捷有效的买房体验。同时，莆房网也将在二手房房源中开设“真房源”平台，对该平台内房源进行逐条专门验证，确保每条房源都是真实房源。

30、有上述报道，我们能够发现，在如今二手房市场的需求并不亚于商品房的需求，人们对于二手房的需要也十分多，说明了二手房市场也在飞速的发展，被人们所广泛接受。3莆田市二手房市场及商品房市场中存在的问题3.1莆田商品房市场中存在的问题为了获得更多的利益，开发商通过虚构、夸大项目周边环境、地理位置、交通设施、配套设施等条件，向购房人灌输很多子虚乌有的宣传和理念，吸引购房人购买。开发商的目的只是把房子卖出去，收回投资的成本，将自己的利益最大化5。当房屋完工，交房给购房人的时候，购房人发现实际情况与之前承诺的相差甚远，周边交通不便、配套设施使用滞后等问题给消费者的生活带来诸多不便，而房款已经全部支付，大多数购

31、房人选择收房，希望随着时间的推移能够达到当初承诺的标准。 在房屋实际的预售过程中，对于开发商的基本信息、预售房屋信息、预售价格和销售情况都是在官方网站上进行公示的，包括开发商的开发资质、所出售的每一套住宅对应的面积和价格。但是实际上，我们的购房人大多数都没有经验，根本没有意识要对开发商的证照、所售项目的手续、房屋的结构图、面积测绘图等进行检查核实，都是听了开发商的宣传和介绍之后就掏钱购买，这就为开发商一房多卖、无证出售、售后人钱全部消失等行骗创造了机会6。 预售管理制度的制定，是从根本上规范开发商预售行为、杜绝开发商的违法违规行为、保障购房人切身利益。目前我市商品房预售制度存在着开发商成立资金标准低、预售资金监管制度不完善、法律法规缺乏具体细则等问题，还需要进一步完善和加强。在莆田市商品房预售过程中，存在着严重地信息不对称现象，购房人想要了解预售房屋信息，只能通过开发商的宣传和介绍来获得，对于开发商提供信息的真伪难