投资岗专业能力测试题.docx

1、投资岗专业能力测试题全套题分为五个部分：单选题、填空题、多选题、简答题、案例分析。PART1、单选题（每题1分，共20题）1、在合作开发项目当中，能够实现绝对控股的股权比例要求是（）A、80%B、66.7%C、50% D、33.4%2、土地的规划设计条件时效性是几年？（）A、1年B、2年C、3年D、4年3、根据2019年房地产行业和建筑业，增值税税率新规定，现行增值税的税率是（）A、9%B、11%C、6%D、13%4、股权收购项目，在进行测算时，股权溢价部分在测算表中哪个位置体现（）A、土地成本项B、建筑安装成本项C、居间费项D、利润计算项5、关于土地闲置问题，下列描述错误的是( )A、已动工

2、开发但面积不足三分之一的B、已投资额占总投资额不足25%，中止开发满一年的C、已投资额占总投资额不足25%，中止开发满三年的D、超过土地合同约定日期满一年未动工开发的6、已知某地块面积为400，建筑密度为50%，地上建筑物为5层，每层为标准层建设，据此可以计算出容积率为( )。A、1.5B、2.0C、2.5D、3.07、2019年房地产销售合约金额排名前三的房企是（）A、万科、碧桂园、恒大B、碧桂园、万科、恒大C、碧桂园、恒大、万科D、碧桂园、融创、恒大8、2019拿地金额和拿地面积排名第一的房企分别是：A、万科、绿地B、碧桂园、万科C、万科、碧桂园D、碧桂园、绿地9、2019年土地出让金额最

3、多的城市是（）A、上海B、北京C、武汉D、杭州10、某招拍挂地块计容面积100000，容积率2.5，取得楼面价8000元/，其中需要无偿移交人才公寓20000，在已知条件下，请问该地块实际取得楼面价多少（）A、8500元/B、9500元/C、10000元/D、10500元/11、某招拍挂地块计容面积100000，容积率2.5，取得楼面价8000元/，其中需要无偿移交人才公寓20000，出让文件规定人才公寓建造成本不低于4000元/，在已知条件下，请问该地块实际取得楼面价多少（）A、9000元/B、10000元/C、11000元/D、11500元/12、工业用地变性完成后，新办的土地证使用年限是

4、（）A、70年B、20年C、50年D、70年减去工业地已经使用的年限13、在建工程转让必须达到（）的投资强度要求。A、20%B、25%C、30%D、35%14、影响施工条件的不利因素，不包括下面哪项（）A、坡度B、水面C、高压线D、周边退线要求15、下列选项土地使用年限说法不确的是（）A、居住用地70年B、工业用地40年C、旅游用地40年D、综合用地50年16、下列哪个不是一级土地市场获取土地的方式（）A、招拍挂B、勾地C、收并购D、一二级联动17、股权转让过程中，国内大部分地区不涉及下列哪个税种（）A、契税B、土地增值税C、印花税D、所得税18、影响项目高周转的因素，不包含下列哪个（）A、预

5、售工程进度B、预售资金监管政策C、新房价格D、环保政策19、在测算表中，如遇项目毛利润与净利润相差较大，一般来说首先要检查核对哪一项（）A、强排指标B、土增税计算C、产品售价D、销售节奏20、投资部在对政府沟通中，如果需要向政府去文，一般采用哪种行文形式（）A、函B、申请C、请求D、命令PART2、填空题（每空1分，共15个空）1、房地产行业有一句至理名言“房地产短期看，中期看 ，长期看 ”2、TOD开发模式是以 为基础，进行的综合开发的模式。3、工业用地变性，按照是否需要收归国有在进行公开招拍挂，可以分为 和 两种。4、ROE指的是。5、国有企业的土地转让或者资产转让的，必须经过当地 批准，

6、并且经过 公开交易。6、无偿移交配套用房（非公益性），将被作为视同销售行为，并需要开发商自行承担税负，涉及的税种有、 、 三种。7、收并购项目前期股权架构梳理，以及债权和诉讼风险排查阶段，可以借用的第三方工具平台有、 、 。PART3、多选题（每题2分，共10题）1、在项目初判阶段，只需要知道以下哪些指标，就可以简算出项目的强排指标（）A、用地面积B、容积率C、密度D、限高2、下列收并购交易方式中，属于资产交易的是（）A、资产剥离B、在建工程转让C、法拍土地项目D、股权收购3、普通交易模式下，在建工程转让，卖家方面涉及的税费有（）A、契税B、土地增值税C、增值税D、企业所得税4、勾地中，可以向

7、政府申请那些优惠政策支持（）A、协议约定返还部分土地款B、配套费减免C、税费减免D、产业补贴5、广义上来讲，房企的融资方式有哪些（）A、开发贷B、前端融资C、总包单位垫资D、发行企业债券6、下列哪些项目，是土地增值税的法定抵扣项（）A、开发成本B、土地成本C、融资成本D、土地滞纳金7、通过看地和现场踏勘，主要是解决和确认以下哪些问题（）A、三通一平情况B、周边配套C、周边竞品项目D、地质情况8、有哪些途径可以获取收并购的项目信息？（）A、政府部门及关联单位B、银行等金融机构C、土地中介D、扫街9、下列哪些不是项目的不利因素（）A、机场B、高铁站C、净菜市场D、高压线10、调规变性的土地项目，会

8、存在哪些常见但是不够引起重视的风险？（）A、时间周期不确定B、规划指标风险C、拆迁难度大D、涉及诉讼PART4、简答题（每题10分，共3题）1、什么是地产融资的“432”标准？2、IRR的含义，怎么提高IRR？3、收并购项目中，关注的风险要点有哪些？PART5、案例分析（15分）已知某城市成熟区域有A、B两块商住用地，土地方介绍，地块一面积120亩，地块二面积110亩，两个地块的容积率都是2.0，土地方早在2011年已经取得国土证，土地现状现为净地，未进行实质的开发。根据公司投资部人员去国土部门查询，土地取得原始成本为86万元/亩。现土地方拟采用股权转让方式交易，转让100%的股权，交易的对价为6.5亿元，折合合197万元/亩。经过现场踏勘了解，地块所在区域售价仅为5000元/平米，经反复沟通，土地方同意进行项目的资产剥离，新设公司（按照市场估值，土地评估价为180万元/亩）然后再进行新设立公司的股权交易。通过上述案例，请回答：1、按照案例当中的思路，此案交易有哪些潜在风险？请列举至少三点2、如果本项目的资产剥离交易方式可以操作，请问其中涉及的税费有哪些，具体金额分别是多少？