强烈推荐官扎营片区安置房项目的可行性研究报告.docx

1、强烈推荐官扎营片区安置房项目的可行性研究报告 第一章 总 论第一节 项目背景一、项目名称：官扎营片区安置房项目二、建设场址：天桥区堤口路南侧、天成路西侧区域三、建设单位：济南市旧城改造投资运营有限公司四、建设单位概况为加强全市旧城改造的投融资管理，提高资金使用效益，加快旧城改造步伐，盘活存量土地，济南市政府于2006年7月下发济南市人民政府关于组建旧城改造投资运营有限公司的通知（济政字200626号），批准组建国有独资企业济南市旧城改造投资运营有限公司，与济南市旧城改造投融资管理中心一套机构，两个牌子，主要负责二环路以内的旧城改造工作。公司注册资本1亿元，内设办公室、财务处和六个业务处，现有职

2、工50人，经营范围为：受市政府委托开展旧城改造项目的投资、融资业务，从事授权范围内的国有资产运营管理；房屋和土木工程建筑施工，建筑安装施工，建筑装饰施工，房地产开发经营等。五、可行性研究报告编制依据1、济南市城市总体规划（2006年-2020年）2、济南市人民政府关于加快实施旧城棚户区改造的通知（济政发20079号）3、投资项目可行性研究指南4、建设项目经济评价方法与参数（第三版）5、建设单位提供的其他基础资料六、项目提出的背景进入二十一世纪，是济南市率先实现现代化的重要战略机遇期，也是济南城市现代化建设的关键时期。济南市委、市政府适时提出了“实现新跨越，建设新泉城”的发展目标，制定了“东拓、

3、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略和“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的基本方针，始终坚持“高起点规划、高标准建设、高效能管理、高水平经营”的工作思路，实现济南城市建设的新突破。目前，全市污染防治、生态建设和泉群保护取得重大成就，城市面貌明显改善，城市建设进入了全新的发展阶段。随着济南市城市化的发展，城市规模日益扩大，原来远离城市的棚户区逐渐变成了城市的一部分，与日新月异的城市新兴部分相比，棚户区成了城市中环境最差、贫困人口聚居的地方。目前，全市旧城区内集中连片的棚户区（指城区二环路以内城市国有土地低洼易涝、基础设施严重不配套的平房、简易房、危险房集中的区域）约有38个，房屋总

4、建筑面积达196万平方米。这些棚户区大都建设年代久远，房屋破旧、低矮潮湿，拥挤不堪，环境脏乱，排水不畅，安全隐患大，居民生活极为不便，严重影响了城市整体面貌和市民生活质量的提高，制约了城市的发展和城市地位的提升，阻碍了城市化的进程。2007年，棚户区改造被确定为济南市政府第一项重点工作，尽快改善棚户区居民居住条件成为首要的民心工程。为此，济南市政府专门下发了济南市人民政府关于加快实施旧城棚户区改造的通知（济政发20079号，并成立了济南市旧城改造工作领导小组，计划用3年时间基本完成旧城棚户区改造任务。通过改造，实现棚户区居民居住水平和生活质量大幅提高，周边地区人居环境和生态质量明显改善，市政基

5、础设施和文化教育体育等公益性设施逐步完善，城市综合服务功能显著增强。同年5月，棚户区改造工程全面启动，改造计划分三个阶段推进：第一阶段为启动阶段，第二阶段为大规模展开阶段，第三阶段为扫尾和补充改造阶段。2009年，济南市又进一步扩大棚户区改造规模，在原计划38个片区基础上新增加66个零星片区，拆迁建筑面积由196万平方米增加到460万平方米。截止到去年年底，全市棚户区改造已启动36个集中片区和31个零星片区，开工建设安置房210万平方米。进入2010年，济南市剩余的棚户区改造项目正在加紧策划、开工。官扎营片区位于济南市天桥区，区域内现有居民约5189户，拆迁建筑面积约18.5万平方米。为加快推

6、进该区域改造步伐，济南市旧城改造投资运营有限公司决定实施本项目，拟在堤口路南侧、天成路西侧为该区域居民开发建设一个设施齐全、功能完善的现代化居住小区。目前，项目前期各项准备工作正在稳步推进。七、项目建设的必要性1、项目建设符合济南市城市总体规划，有利于促进城市发展总目标的顺利实现根据济南市城市总体规划（2006年-2020年）（以下简称为规划），济南城市性质确定为：“山东省省会，著名的泉城和国家历史文化名城，环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市”；城市职能定位为：“加强和完善的城市职能：全省的政治、经济、科技、文化、教育、旅游中心，区域性金融中心，全国重要交通枢纽。培育和凸显的城市职能：现

7、代服务业和总部经济，高新技术产业和先进制造业”；城市发展总体目标是：“到2020年把济南建成具有独特自然风貌、悠久历史文化底蕴、浓郁现代化气息、代表山东形象的区域中心城市和繁荣、和谐、宜居、魅力的泉城。”根据规划，济南市将构筑“一心三轴十六群”的城镇空间组织机构，即以济南中心城市为核心，形成三条城镇聚合轴，组建十六个城镇组群，促进市域城镇协调发展。其中作为“一心”的中心城空间结构规划为“一城两区”，“一城”是指玉符河以东、绕城高速公路东环线以西、黄河与南部山体之间的主城区；“两区”是指西部城区和东部城区，西部城区是指玉符河以西地区，东部城区是指绕城高速公路东环线以东地区。主城区与西部城区、东部

8、城区之间以绿色空间相隔离。济南市“一城两区”空间结构如图1-1所示。图1-1 济南市“一城两区”空间结构示意图主城区由旧城、党家、腊山、燕山、王舍人和贤文六大片区组成，规划重点是优化用地结构，调整和强化政治、经济、科技和文化中心功能，发展会展、体育、物流等新兴服务业。建设腊山、燕山两个新区，疏解旧城的中心功能；加强王舍人、贤文两个片区传统产业的改造和高新技术产业的发展。其中旧城片区位于二环路以内及二环南路以南部分地区，在加强古城区和商埠区保护的同时，保留商业、服务业中心功能，发展商业、金融、旅游服务等第三产业。加快建设旧城区，以调整优化为重点，改造棚户区、危旧房，改造完善基础设施，改善和提升老

9、城整体环境，提升城市综合服务功能。本项目拟在天桥区堤口路南侧、天成路西侧区域开发建设一个设施齐全、功能完善的现代化居住小区，符合济南市城市总体规划，有利于促进城市发展总目标的顺利实现。2、项目建设符合济南市住宅业发展规划，有利于促进居民小康居住目标的尽早实现住宅业的健康持续发展是建设和谐社会的重要物质保证，关乎着经济社会的发展质量和人民群众的生活水平。为此，济南市以增加居民住宅有效供给和改善人居环境为目标，大力实施安康居住工程，增加中低价商品房供应；以商品住宅性能认定为突破口，全面提升住宅综合质量；大力发展节能省地型住宅，努力提高住宅品位；加快完善房地产一级市场，培育房地产二、三级市场，规范房

10、地产中介服务。济南市城市总体规划（2006年-2020年）提出：建设服务社会化、保障社会化、满足现代化生活需求的和谐宜居社区，初步形成相应的居住社区公共服务中心。加快旧城旧居住区整治改造，完善基础设施和公共服务设施，提高空间使用效率，提升居住环境质量。新区住宅建设坚持统一规划、综合开发、配套设施与住宅同步建设的方针。以大运量公共交通站点和各级公共中心布局为导向，形成各片区相对均衡并各具特色的居住格局。到2010年，人均住宅建筑面积达到30平方米，城市低收入家庭人均住宅保障面积不低于18平方米，住宅成套率达到87%。到2020年，人均住宅建筑面积达到39平方米，城市低收入家庭人均住宅保障面积不低

11、于23.5平方米，住宅总建筑面积将达到13000万平方米左右，全面实现小康居住目标。本项目拟开发建设一个设施齐全、功能完善的现代化居住小区，符合济南市住宅业发展规划，有利于促进居民小康居住目标的尽早实现。3、项目建设符合济南市棚户区改造政策精神，有利于改善棚户区居民居住条件和生活水平济南市棚户区遍布于市区四大区内，大都建设年代久远，有的甚至超过了半个世纪，住房大都破旧不堪、拥挤杂乱，环境脏乱，居民生活极为不便。棚户区内户均面积大多不到40平方米，很多人一家三代都挤在一起，大多居民都无力购买新房。为加快推进全市棚户区改造工程，济南市政府专门下发济南市人民政府关于加快实施旧城棚户区改造的通知（济政

12、发20079号），明确提出：棚户区改造总的要求是以科学发展观为统领，以改善民生为主旨，贯彻“政府主导、市场运作、政策扶持、阳光操作”的方针，坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”原则，完善“市区联动、以区为主、部门协作、合理推进”机制，改善人居环境，促进社会和谐。本项目拟在天桥区堤口路南侧、天成路西侧区域为官扎营棚户区居民开发建设一个现代化居住小区，为其提供布局合理、市政和生活服务设施配套齐全、面积适宜、价格适中的经济型成套住宅，符合济南市棚户区改造政策精神，对加快官扎营棚户区改造步伐，改善棚户区居民居住条件和生活水平，促进社会和谐具有重要意义。4、项目建设有利于促进济南市经济可持续快

13、速发展棚户区大多地处济南市旧城片区中心地带，地理位置优越，很多位于商业旺地，交通便利，改造后有利于带动沿线房地产市场，形成崭新的商业圈，彻底改变区域脏、乱、差的形象。同时，房地产市场的关联行业，包括家居装修、日用百货、中小型商业超市等一系列产业也将随着棚户区改造、回迁而面临巨大的商机，最终将形成一张以棚户区改造为源头和提升力的产业网。本项目拟开发建设一个设施齐全、功能完善的现代化居住小区，能够为官扎营棚户区居民提供充足的拆迁安置房源，加快其改造步伐，有利于增强济南市城市综合服务功能，带动相关行业蓬勃增长，促进全市经济可持续快速发展。第二节 项目概况一、建设地址及用地面积项目建设场址位于济南市天

14、桥区官扎营片区，用地范围为：堤口路南侧、天成路西侧区域。项目分F地块和D地块两个地块进行建设。F地块总用地约10.63公顷，其中可规划建设用地8.34公顷（以实测为准），城市道路用地2.31公顷。D地块安置房在D地块内分散建设。二、建设内容及规模项目总建筑面积为440812平方米，地上建筑面积356412平方米，地下建筑面积84400平方米。F地块总建筑面积372192平方米，其中地上建筑面积300192平方米，包括住宅建筑面积272447平方米，配套商业建筑面积23645平方米，面粉厂保留面积4100平方米；地下建筑面积72000平方米，包括地下车库面积51000平方米，地下储藏室面积210

15、00平方米。D地块总建筑面积68620平方米，其中地上建筑面积56220平方米，包括住宅建筑面积48865平方米，配套商业7355平方米；地下建筑面积12400平方米，包括地下车库面积9100平方米，地下储藏室面积3300平方米。同时实施道路、绿化等室外工程，其中绿化面积为35330平方米，道路及停车场用地面积为43020平方米。三、项目总投资及来源初步估算，项目建设总投资为186636万元，其中建筑工程费用84602万元，其他费用79853万元，预备费用16445万元，建设期利息5736万元。项目建设所需投资由建设单位通过以下方式筹集资金：1、拟申请银行贷款92000万元。2、建设单位自筹资

16、金投入94636万元。四、主要技术经济指标地块F规划用地主要技术经济指标一览表序 号项 目 名 称单 位数 量备注1项目总占地公顷10.631.1规划建设用地面积公顷8.341.2城市道路用地公顷2.312总建筑面积平方米3721922.1地上建筑面积平方米3001922.1.1回迁住宅建筑面积平方米2565252.1.2回迁公寓建筑面积平方米159222.1.3配套公建面积平方米236452.1.4面粉厂保留面积平方米41002.2地下建筑面积平方米720002.2.1车库平方米510002.2.2储藏室平方米210003地上容积率3.64地下容积率0.865绿地率%35.26总建筑密度%2

17、27居住户数（套）户41488居住人数人132749总停车位个1384地上109，地下1275地块D规划用地主要技术经济指标一览表序 号项 目 名 称单 位数 量备注1总建筑面积平方米686201.1地上建筑面积平方米562201.1.1回迁住宅建筑面积平方米488651.1.2配套公建面积平方米73551.2地下建筑面积平方米124001.2.1车库平方米91001.2.2储藏室平方米33006总建筑密度%227居住户数（套）户8688居住人数人27789总停车位个176地上16，地下260第二章 项目需求分析一、济南市棚户区现状随着现代化城市建设步伐的加快和城市化进程的推进，济南市房地产开

18、发将继续保持稳定的增长速度。由于人们生活水平的不断提高，城市住房建设需求将越来越高。但是，从全市总体情况看，距城市化水平要求还有一定距离，从住宅质量方面看，住房质量参差不齐，特别是老城区居民住房，大部分比较陈旧，居住条件有待于尽快改善。与日新月异的城市新兴部分相比，旧城区成了城市中环境最差、贫困人口聚居的地方。棚户区是城市中危房集中区域的代名词。由于种种原因，济南市棚户区较多。目前，全市旧城区内集中连片的棚户区（指城区二环路以内城市国有土地低洼易涝、基础设施严重不配套的平房、简易房、危险房集中的区域）约有38个，房屋总建筑面积达196万平方米。此外，还有大量的零星棚户区。这些棚户区大都建设年代

19、久远，房屋破旧、低矮潮湿，拥挤不堪，环境脏乱，排水不畅，安全隐患大，居民生活极为不便，严重影响了城市整体面貌和市民生活质量的提高，制约了城市的发展和城市地位的提升，阻碍了城市化的进程。因此，加快棚户区改造工程刻不容缓。二、济南市棚户区改造措施棚户区改造工作是一项复杂的系统工程，涉及面广，政策性强，责任十分重大。为顺利推进全市棚户区改造工程，济南市重点采取以下措施：1、为加大推进力度，济南市政府已专门成立了济南市旧城改造工作领导小组，组长由市委副书记、市长张建国亲自担任，市委常委、副市长殷鲁谦和副市长邹世平担任副组长。领导小组办公室设在济南市旧城改造投融资管理中心，市政府副秘书长曹桦兼任办公室主

20、任。旧城改造工作领导小组，统一领导全市棚户区改造。制定统一的政策标准，明确工作计划、重点和目标，统筹兼顾，搞好试点，分步实施，有序推进。各区政府作为实施主体，负责本辖区内棚户区改造的具体组织领导。2、根据政策要求，棚户区改造必须按照规划连片开发，有效整合旧城资源，加强土地集约利用和功能优化配置，做到改造一片成型一片。棚户区改造要与城市基础设施配套建设相结合，与环境整治相结合，与社区建设相结合，与完善住房保障体系相结合，与保护历史文脉、建筑、街区相结合。3、济南市政府要求棚户区改造根据不同情况，分别采取市场化运作、政府运作和市场与政府相结合运作的模式。引导鼓励市场化运作，通过市场融资进行土地整理

21、熟化，安置房建设享受政府规定的优惠政策，经营性土地采取限定条件招拍挂出让；市场化运作有困难的由政府指定土地熟化人整理熟化土地，实行净地出让；对土地附加值低、基本不具备市场化运作条件的，由市政府统一调控，采取项目搭配等办法推进改造。4、棚户区改造居民拆迁安置房按照普通商品房建设。要根据城市规划和国家有关建设程序和标准、规范，依法组织棚户区改造项目的设计、施工、监理招标，确保工程工期和质量标准以及公共基础设施的配套完善，真正达到明显改善棚户区及周边区域市容市貌和居住环境的目的。三、官扎营棚户区居民安置需求官扎营棚户区位于济南市天桥区，区域内现有居民约5189户，居住条件都较差，配套设施不完善，户均

22、面积大多不到40平方米，很多人一家三代都挤在一起，大多居民都无力购买新房，亟需拆迁的房屋总面积约18.5万平方米。综上所述，本项目根据济南市棚户区改造政策，结合官扎营片区现状实施安置房建设工程，政策方向明确，安置居民住房需求急迫。第三章 项目建设规模项目分F地块和D地块两个地块进行建设。F地块总用地约10.63公顷，其中可规划建设用地8.34公顷（以实测为准），城市道路用地2.31公顷。D地块安置房在D地块内分散建设。项目总建筑面积为440812平方米，地上建筑面积356412平方米，地下建筑面积84400平方米。F地块总建筑面积372192平方米，其中地上建筑面积300192平方米，包括住宅

23、建筑面积272447平方米，配套商业建筑面积23645平方米，面粉厂保留面积4100平方米；地下建筑面积72000平方米，包括地下车库面积51000平方米，地下储藏室面积21000平方米。D地块总建筑面积68620平方米，其中地上建筑面积56220平方米，包括住宅建筑面积48865平方米，配套商业7355平方米；地下建筑面积12400平方米，包括地下车库面积9100平方米，地下储藏室面积3300平方米。同时实施道路、绿化等室外工程，其中绿化面积为35330平方米，道路及停车场用地面积为43020平方米。第四章 建设场址及条件第一节 建设场址项目建设场址位于济南市天桥区官扎营片区，用地范围为：天

24、桥区堤口路南侧、天成路西侧区域。项目分F地块和D地块两个地块进行建设。F地块总用地约10.63公顷，其中可规划建设用地8.34公顷（以实测为准），城市道路用地2.31公顷。D地块安置房在D地块内分散建设。项目场址位置示意详见附图一。第二节 建设条件一、场址地质条件项目场址尚未做工程地质勘察，建议项目建设单位尽快委托有关部门进行场址的工程地质勘察，出具工程地质勘察报告，摸清场址的工程地质情况。二、地震烈度济南市的地震烈度为六度。三、气候条件济南市地处东经11659，北纬3641，为中纬度地带，属北温带湿润大区鲁潍区，为温暖半湿润季风性气候，春季干燥少雨，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。

25、常年主导风向 SSW（西南南）夏季主导风向 SSW（西南南）冬季主导风向 ENE（东北东）最大风速 33.3ms冬季平均风速 3.2ms夏季平均风速 2.8ms风荷载 400pa（40kgm2）年平均气温 14.2极端最高气温 42.5极端最低气温 -19.7最冷月平均相对湿度 54%最热月平均相对湿度 73%全年平均相对湿度 59%年最大总降水量 723.7mm日最大总降水量 298.4mm时最大降水量 96mm最大积雪厚度 190mm雪荷载 200pa（20kgm2）年平均大气压 0.10103Mpa最大冻土深度 440mm四、交通条件项目建设场址位于天桥区官扎营片区，临近堤口路、天成路等

26、交通要道，地理位置优越，对外交通便利。五、公共基础设施配套条件项目建设场址位于天桥区官扎营片区，附近水、电、暖、气、通讯等公共基础设施配套完善，完全能够满足项目建设过程中及投入使用后的要求。第五章 总体规划方案第一节 设计依据五、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分JGJ26-95）八、汽车库建筑设计规范（JGJ100-98）九、建设单位提供的其他相关资料及设计要求第二节 指导思想与设计原则一、指导思想1、根据现代设计风格和可持续发展理论，在符合城市建设总体规划的前提下，完善与强化城市用地的功能与布局。2、方案设计遵循国家现行有关规范和要求，充分考虑平面布局的灵活性及紧凑性，充分考虑新建筑物

27、与周围环境之间的关系，使之融为有机的整体，力求总体布局合理，最大限度地满足不同使用功能的要求。3、以整体性为主线，坚持项目的规划设计密切联系整个地段环境，使之相互衔接、协调，并融为一体。4、以可持续发展为指导思想，以现代生态园林型居住社区为设计框架，发掘、利用并有机组织本区的自然要素，运用城市设计手段，加强景观风貌控制，塑造一个具有特色、环境优美、功能齐备、层次丰富的生态型居住社区。有机组织空间布局，促成生态、文化与效益三者的有机统一。5、在注重超前性与长效性的同时，兼顾开发与建设实际，力求具有可操作性与应变性。同时充分考虑住房商品化、物业管理社会化以及社区生活服务信息化的变化和要求。二、设计

28、原则1、“经济、高效、实用”的原则。注重考虑现代住宅概念，在空间布局和建筑形态上，要综合现代建筑的不同风格，使建筑物更适合现代居住的要求。2、贯彻“以人为本”的原则，功能分区、设施配套、景观环境等均以满足人的需求为宗旨，创造适应未来发展的环境。3、贯彻“尊重自然”的原则，使人工环境和自然环境相协调。最大限度地发挥绿地的功效，将住宅组群与绿色活动空间融为一体， 4、贯彻“可持续发展”的原则，将可持续发展的指导思想贯彻于规划设计、项目建设与管理中，通过科学合理地分配土地资源，提高土地集约使用的综合效益，做到经济效益、环境效益与社会效益的三统一。5、坚持整体性的原则。体现空间的整体性，功能布局的整体

29、性，建筑造型的整体性，使之成为有机的整体，提高整体环境质量。6、坚持“节地、节能、节材”的设计原则，推广使用建筑新材料、新技术，达到环保节能要求。第三节 总体规划方案一、项目总平面布置官扎营片区位于天桥区堤口路南侧。天成路西侧。根据项目场址地形地貌特点及建筑物功能要求，按照项目设计指导思想和原则，对项目进行总平面布置。项目分F和D俩个地块进行建设，F地块总用地约10.63公顷，其中可规划建设用地8.34公顷（以实测为准），城市道路用地2.31公顷。D地块安置房在整个D地块内分散建设。片区地上主要布置住宅及配套公建，地下主要布置停车场、储藏室及中水处理站等设施。项目分F和D俩个地块进行建设，住宅

30、为高层，配套公建为多层。根据片区场址的地形现状和特点，结合周边自然环境，在场址中心布置广场和中心绿带，围绕中心绿带布置住宅，商业用房沿街布置，配套公建分散布置在场址的四周。配套公建由市政公用、文体、医疗卫生、商业服务和社区服务设施组成，包括文化活动、商业服务、居委会、物业管理、公厕、垃圾收集站等。项目设置主出入口和次出入口，沿入口处设置门卫。各建筑物四周设环形道路，根据项目特点，结合建筑的分布，本项目采用地上和地下停车的方式。在场区内设地下车库出入口。地下车库出入口采用双向通行式，在出入口和各通行道路上设置明显的警示及指示标志，以提高通行的安全性。项目总平面布置示意图详见附图二。二、道路及停车

31、场场址内道路设计以加强内部功能组织与便利内外交通联系为原则，在合理的条件下以满足物流、人流、交通为前提，并充分考虑各功能的要求，做到人车分流，以满足步行交通为前提，并充分考虑车流的影响，形成机动车通行空间与居民的休息活动空间分离，使居民在交通便利的前提下，能够亭受宁静、安全的居家生活。人行在各建筑中形成较独立的步行系统，同时确保各类交通方式的便捷和通达；场区内道路成环形布置，交通组织采用局部人车分流的方式，与绿带设计相结合规划步行系统。设有10米宽的环形主要道路，57米宽的次要道路。道路设置以不影响车辆来往为目的，达到通畅、便捷的要求。停车方式采取地下停车场与地上停车场相结合的方式，共设置停车位1660个，其中：地下停车位1535个，地上停车位125个。项目