淮北市场调研报告.docx

1、淮北市场调研报告一、微观环境1、淮北市概略:淮北市是安徽省西南地区中心城市，国家主要的劳动力城市。地处苏鲁豫皖四省接壤、淮海经济区背心，辖一县三区：濉溪县、相山区、杜集区和烈山区，总面积2741平方公里，人口217.7万人。淮北市交通兴旺，根基设施完善。京沪等铁路纵横东西南北，6条国道、省道以及京福、连霍高速公路穿境而过，离徐州观音机场60公里，至连云港港口280公里。城市规划区面积420平方公里，城市建成区面积已达63平方公里，前后荣获举国卫生城市、国度园林城市、创立举国文化城市职业先进城市和安徽省首届文亮城市称呼。2、商业整体规划:淮北城市的商业功效定位为：立脚皖北，效劳淮海经济区，辐射举

2、国，交轨国际。淮北市商业发展整体目标：1、建成2个市级商业功用区（老城区、新城区商业功能区）、4个区域商业功能区（烈山、新蔡、高岳、矿山集区域商业功能区）和17个社区商业过能区（任井、濉河、庆相桥、方底、任圩、温哥华城、张庄、董庄、李桥、南黎、洪庄、龙湖等社区商业功能区），8条特点商业街，形成不同层次的商业网点空间格局。2、城市（不露濉溪县）社会消费品总额近期达到88.8亿元，年递加18%；远期达到549.8亿元，年递加20%。商品出售总额与社会消费品零卖总额基本坚持同步增加。3、连锁经营、电子商务完成的零售额占社会消费品零卖总额的比重，2010年达到30%，2020年达到50%。4、各类商品

3、买卖市场买卖额2010年达到166亿元，2020年达到290亿元，年均增加12%。5、近期人均具有城市商业网点营业面积0.73平方米，远期达到1.2平方米。6、商业从业职员数： 2020年达到30万人。关于老城区市级商业过能区：定位和功能：本区的商业会聚度要高，经营服务功能要完美，购物环境要恬静、精美，职业要齐备，商业现代化水平要高，要成为全市集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅行、文化为一体的一流繁荣商业中心区。以靓丽、文化、威严情为其形象定位，以绽放、通秀、直观为其建筑作风定位，以高级、方便、和谐为其商业设施功能定位，以引诱消费、发明消费、提升消费为其服务定位。发展思绪：以淮海路、古城路、惠黎路、

4、孟山路、相山路、闸河路等现状商业街为基本，构筑大范围市级商业过能区，凸起上风、特色经营、档次错开、种类齐备，形成购物、白化娱乐、休闲、旅行、餐饮功能于一体的特色商业氛围，将区内原有的批发市场、五金建材商店等逐渐迁出，一同对原有商业网点举行降升改造，进步商业会聚水平，以终极真实形胜利能完善、举措措施进步前辈的市级商业功能区。关键发展“淮孟商圈”和火车站北广场商圈。闭于老城区的商业街的网点格局规划：根据城区的特征和街讲设施情况，老城区商业街网点格局主要为“三横五纵”，新城区商业街网点格局主要为“四横三纵”，远期关键培养8条特色商业街。老城区商业街网点主要为三横五纵。第一横是淮海路：概括购物、休闲娱

5、乐一条街。第二横是古城路：商务办公、归纳服务一条街。第三横是惠黎路：孟山路以东建成服装一条街，以西建成餐饮一条街。第一纵是孟山路：东方时尚名品、服饰一条街。第二纵是相山北路：电脑办公机械一条街。第三纵是闸河路：餐饮娱乐一条街。第四纵是洪山路：购物餐饮服务一条街。第五纵是鹰山路：文化、休闲一条街。关键创建八条特色商业街区：淮海路商业街、孟山路衣饰街、惠苑路商业徒步街、相山南路专业市场街、桓谭路商业街、张寨路商业街、汉文化一条街。淮海路商业街：位于老乡区中部，由西止濉溪路东至立接桥，全长约2300米，隐状凑集了齐市大局部的大中型批发商业网点。规划以百货店为龙头，以实牌专业店为主体，以沃尔玛、家乐福

6、、金淮北、华松商业大厦和淮北图书城的创建为契机，联合四周景色（相王广场、文明宫广场等），逐渐收展成为一个集购物、旅游、休闲、欣赏于一体的中高级次、多功用、概括性的商业文明区，侧重灌注文化元荤，晋升白化质量，展现完全的历史头绪和古代商业气味，展现淮北的商业白化。淮海路商业街订位于中高层次、多功效、归纳性的方向，呈现古代商业气作。淮海路商业街改革的主要办法为：一是降升商业网点档次，迁出范围较小的方便店、合扣店，引入上档次的专业店、专售店；两是改进购物环境，增添泊车场地；三是向纵深收展，商业运动向改制后的孟山路、闸河路外延。3、城市微观环境分析小解：3.1随着经济的发展，淮北居民的消费支出规模随着收

7、入的增长逐年扩展，淮北正在成为一个寻求生活品质与档次的“享用型城市”；3.2城市经济以产业为主，第三工业发展远远落伍于海内商业较兴旺城市；3.3人均GDP冲破2000元大关，但城市消费结构还有待改良；且受微观环境波及比较显明，轻易呈现大幅动荡；3.4市官花费愿望猛烈，09年社会消耗品批发总额到达100亿元，同比增加22.7%。3.5商业开展程度较低，但随着大润发，沃尔玛等商业巨头入驻；中泰，云天等城综合体的建成将改变淮北商业集中淮海路的格局，加速城市商业化进程。3.6房地产发展以住宅开辟为主，商业地产开拓比重逐步升高；3.7城市规划明白，发展思绪清楚，确立了“西拓东调，北进南优，坚持组团形态”

8、发展方向；3.8城市商业发展目的确立，以淮海路为核心的老城区成为将来关键发展的市级商业功效区；以城市综合体带动局部商业繁荣。二、微观市场环境调研（商圈分析）1、整体商业业态考察与分析:淮北市眼前的商业格局主要是由老城区商圈和新城区商圈两大商圈形成。老城区商圈由淮海路商圈（或称淮孟商圈）和火车站商圈形成，淮海路商圈总体呈“哑铃状”，是淮北最早的商圈。其西端以华松国际、东方百货、壮盛国际等为代表，是淮北市高端商业的核心，面向的是中高端消费群体；东端以暂兴零售购物中心为代表，主要经营小商品、中低端男女服装、鞋帽等，是以“低端为主，中端为辅”的商业中心。淮海路东西端之间及孟山路上则主要以各种品牌专卖店

9、为主。另外，淮海路的几条主要商业街，如孟山路、友谊巷、相山路、古城路、新华巷等固然经营关键各有所着重，也都凑拢于这一商圈，扩张着这一商圈的波及力。总的来说，淮海路商圈是淮北商业最早的商圈，（特别是淮孟一带）代表着淮北市商业发展的最高水平，曾经为淮北市民高度认同。火车站商圈则是因火车站而形成的特色商圈，主要是以餐饮、下榻、购物为主，由于历史构成的原因，该商圈的形象并不好，档次也不高，淮北市政府也充分认识到这一点，随着金色云天等规划项目标完工和创建，火车站商圈必将进一步进级扩展，并将进一步扩张老城区商圈的波及力。新城区商圈是由淮北市政府南迁而带领构成的新商圈，主要凑拢在相山路与惠黎路、惠苑路、群众

10、路的三个交叉口一带，这个地域规划的高质量楼盘较多，体量也较大，居民数目不断增多，是淮北市最有潜力的商圈。代表商家主要是苏因平价店、实棒特售场法宝城和徒步街，固然从商业整体量上来看，现有的居民数还不足以支持，但假以时日，跟着新购房入户的不续迁入和政府配套举措措施的不续完美，该商圈必将成为淮北市商业发展的新力量，逐渐行向幼稚的完擅，眼前该项商圈的业态主要以超市、专卖店、餐饮等居民平时生活所必需的业态为主。另外，在相山路的南端，还规划有家居大卖场、淮北汽车城的专业市场，成为淮北最具专为业特点的商圈。针对淮北市的商业特色，淮北市对老城区和新城区商圈作了进一步的调整和规划。对老城区商圈提出了“功能亲解、

11、提升改造”的发展念路，推动传统商业网点的发展，增强性格化、特色化、品牌化和网络化商业功能。以淮海路、古城路、惠黎路、孟山路、相山路、闸河路等现状商业街为根基，构筑大规模市级商业功能区，突出优势、特色经营、档次错开、种类齐备，形成购物、文化娱乐、休闲、旅行、餐饮功能于一体的特色商业氛围，将区内原有的批发市场、五金建材商店等逐步迁出，一同对原有商业网点举行提升改造，进步商业集聚水平，以终极真实形胜利能完善、设施进步前辈的市级商业功能区。对于新城区商圈，则立足于为淮北新城区消费者不断增长的物资和文化生活需求服务，为皖北的毗连县、市服务，提升该区商业网点的品牌档次，并凸起专业和特色，发展经营精品、名牌

12、，完成购物环境与经营一步到位的两个逾越，加强其商业集聚力、辐射力。2、主要商业街区概略：淮海路淮海路是淮北最有名的商业街，分布着餐饮、衣饰、百货、黄金珠宝等许多业态，中间服装占据了相对的比重，约占75%，其次是餐饮，约占10%，其余诸如百货、医药、整形美发、金店、眼镜店等许多业态算计约占15%。丰盛的业态、高中低的不同档次使淮海路聚集了大量的人群和车流，特别在薄暮和周末，更是人满为患。由于集聚了大量的品牌专卖店和时尚店，此地成为年青人淘宝的好去处，购物人流（除却久兴批发城）主要以1535这一春秋段为主，且女性消费者显明多于男性消费者。在此处，淮北的着名服装品牌不管是活动的还是休闲的亦或是工作正

13、装，简直都能在百货店和专卖店中觅到，而华松国际、鼎盛国际、东方百货、百货大楼、久兴批发城等知实百货店和专业市场均散布该条路，淮海路可谓是淮北市的商业“金街”。 古城路古城路是一条东西向的商业街，店铺面积主要贯注在20500平米，租金主要凑拢在1.54元/平米/天，以相山路为界，以东的租金相对高些，以西则相对低些。整条路的经营业态有衣饰、鞋帽、箱包、五金纯品、电器电子、整形好发、化装品、娱乐等许多业态。中间相山路以西至濉溪路，主要以“服装、鞋帽、箱包”、“餐饮”、“五金建材”及“装潢、装建”为主，分离盘踞了古城路该路段的19.2%、18.6%、14.7%和12.2%的份额。相山路以西至久兴批发城

14、，则主要以五金纯品、电子电器、广告装饰为主，分手占领了40.5%、12.8%和12.1%的比重，其它业态诸如医药、餐饮、休闲娱乐等所占比重均不超出10%。相山路相山路是一条南北向的途径，除南面的汽车城、家居广场，相山路的商业主要凑拢在淮海路至人民路之间，而这一路段又可分为淮海路至古城路段、古城路至惠黎路段、惠黎路段至惠苑路段、惠苑路到群众路段，这四段的经营关键各有所不同：淮海路至古城路段，主要以经营数码电子、体育类商品和化妆品为主，分别占据该路段36.5%、29.1%和9.7%的比重，店铺面积主要贯注在5500平米这一区间，以20至80平米这一区间为最多。古城路至惠黎路段，主要以经营广告印刷、

15、数码电子、餐饮为主，分别占据该路段21.4%、19.6%、16.1%的比重，店铺面积以30平米左右为多，租金视不同职业、不同面积及品牌知名店等有所不同，主要凑拢在25100元/平米/月。惠黎路至惠苑路段主要以五金机电、餐饮下榻及广告装饰为主，分别占据35.7%、18.6%、17%的比重，由于该路段邻近火车站，该路段的餐饮旅馆占据的比重较高。另外，该路段还散布有真棒特卖场和淮北古玩大市场。惠苑路到人民路路段，主要以经营服装类商品为主，服装类商品能占约57.4%的比重，其次是餐饮，约占9.2%的比重。孟山路孟山路是淮北有名的商业街，分布着许多商业店铺，面积大多在50平米至200平米左右。该路段人群

16、量、车流量均较大，特别是下午五点后及周末，人海量和车流量不亚于淮海路。从业态经营来瞅，主要以服装、餐饮为多，分别占据41%和31%的比例。由于该商业街邻近原体育广场，因而，经营活动类商品的商铺相对较多。徒步街徒步街是一条规划的东西向的商业街，交通兴旺，有21路、8路、16路、19路等多路公交车达到，铺位的面积多凑拢在2580平米，主要以经营服装、餐饮、整形好发、日用百货、五金、医药等为主，中间服装、餐饮占领了较高的比重，分手为36.8%和29.3%。整条街的客流量主要凑拢在薄暮这一时段，以东面进口为客流量最大，一些商家黄昏也在此地举办活动，诸如商品特卖、扮演等。真棒大卖场、五星电器、大华电脑城

17、、苏因平价店、澳门豆捞均贯注在这条街或四周。惠黎路惠黎路是一条东西向的途径，主要以经营“五金建材、装潢资料”及“汽车配件和汽车修整”为主，分手占据了58%和13%的份额。面积从10几平米至1000多平米不等到，主要以20至30平米的店铺为主。以相山路为界，相山路以东，主要以建材、五金、杂货为主，人气较旺，无论是店旁停搁的车辆还是在店铺当选择购商品的消费者均较多，相山路以西，则人气和氛围较差。整条街比较明点的是几家特色餐饮，诸如阿里郎焚烤火锅等，夜间主顾爆谦。 友谊巷友谊巷是淮海路的一条南北背的贸易街，此处运营的产品层次大少以中低档为主，因为整条巷较狭，此地的买物人流主要以徒步、骑电动车、摩托车

18、为主。整条街以淮海路为界，北面的人气遥遥高于南边的人气。友谊巷店铺面积20100平米这个区间。经营业态，以淮海路为界，北边相对繁多，主要以服装、鞋、餐饮及化妆品、饰品为主，中间服装、鞋占据了续对的优约占63.2%的份额，餐饮和化妆品、饰品的比例大概相当，均占16.8%的份额。在租金上，视店铺大小有所不同，主要凑拢6元10元这个区间。南边经营的业态则相对较多，有服装、餐饮、百货、化妆品、饰品、电子、电器、网吧，整形美发等。服装、纺织品及餐饮占的比重相对较大，分别占据37.5%和20.8%的市场份额，其次是整容、美发、化妆品、饰种类，约占9.7%的份额。新华巷新华巷是淮海路至民活路之间一条南北向的

19、途径，当路的商铺主要凑拢在东面，多是顶商，整条路人群量稀疏，店铺面积多20至400平米之间，以20至30平米为多，经营业态主要以服装、餐饮百货、药店、饰品店、化装品店为主，主要是周边居民小区的平时消费，整条街的店铺服装的比重最高，约占43.8%,其次是餐饮和日用百货，约占28%。，房租在5元/天/平米左右。3、可比及合作个案项纲调研：3.1已建项目：华松国际：华松商务国际位于淮北市最繁荣的商业中心淮海路与孟山路交叉口西南侧。该项目总建筑面积36000m，商业面积共28000m，共计14层，负2层为现代化的巨型停车场同160个停车位；负1层至5层为购物中口；6-10层为高等休闲会所；11-12层

20、为高级写字楼。全部大厦内部搭配中心空调、4部观光电梯、12部扶梯、2部直行客梯、1部货梯、1部消防电梯、160个泊车泊位。她是皖北地域集休闲、购物、商务为一体的归纳性高级商业场合。其购物中心主要经营珠宝首饰、化妆品、男女服装、家居、羽绒服、活动健身类商品，并引进五星电器作为其主力店，经营家用电器。华松国际的运营形式采取联营的形式，主要经营种类服装的扣点为20%。优劣势分析：优势： 地舆位置优胜，位于淮海路商圈，并占领商圈中的核心位置，人群量和车流量均较大。 电器运营商五星电器的入驻为其带来了大批的人气。 定位在高端百货，有优良的企业形象。劣势： 与昌盛国际、东方百货及将来的金鹰商厦定位相同，这

21、在扩展商圈辐射力的一同，也使竞争非常猛烈。 内部商业气氛不浓，客淌质不管是素日仍是周终，均没有大。商业格局通透性差，进去商场视野遮挡严峻，并存在人为制作的“死角”。鼎盛购物鼎盛国际是由安徽天象团体开发的房地产项目，合计33层，118.8米高。地处孟山路和淮海路穿插心的东南角，总修建面积48000平米，中间商业总修筑面积约21000平米，同计六层，除负一层其余尚已营业，地上五层主要经营珠宝首饰、男女服装、箱包、家居用品、电玩乡等，出售方式采用每年8%，往租五年的销卖方式，以保障业态规划的同一。运营方式，采用联营扣点的方法，视不同品牌、不同种类扣点15%至30%扣点不等，任租一年，并需缴纳品质保障

22、金3000元至5000元不等。另外，为增添人气，昌盛国际还引进了出名餐饮麦当逸。优劣势分析：上风： 地舆位置优胜，地处淮北淮孟商圈的核心位置，周边商业氛围浓重，人群量和车流量均较大，并有银行等完美的商业配套机构。 出名餐饮麦该逸的进驻，为其带来了硕大的人群，加强了其人气。 室内人群动线规划较佳，使每一家店铺均有绝对公正的招待目的消费者的机遇。 五楼规划有电玩城，是周边几家百货店独一引入休闲娱乐的商业物业。加强与消费者互动，也增长了人气。劣势： 商业竞争剧烈。周边会聚了华松国际购物核心、东方百货、金鹰百货等许多中高端百货业态，这在凑集人气的一同也使得商业合作非常猛烈。 目前除二楼经营时尚女装人气

23、较好外，店内人气不旺，与开业之始茂盛的人气有天地之别。百货大楼：百货大楼位于安徽淮北市安徽省淮北市相山区淮海路248号，是淮北较早的商业企业。主要经营业态为珠宝首饰、化妆品、箱包、男女服装、男女鞋、数码产品（雄图三胞）、家用电器等。共计五层，面积大致一万平米左右，经营档次定位在中档。优劣势分析：优势： 地位优胜，地处淮海路商圈，人群和车流量均较大，且邻近友谊巷和相山路两条商业街。 销售较机动，周末常常在店外举办各种促销活动，以增加人气。 引入雄图三胞，添加了新的业态，招来了新的客流。劣势：由于建成时间较早，并曾改、扩建等原因，统一楼层间存在错层，这客观上遮住了消费者的眼界。 淮海时期（金鹰）：

24、淮海时代广场是由安徽金方团体投资，淮北铜锣湾置业有限公司开拓的HOPSCA归纳体（即酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高贵住宅），并引进金鹰商厦作为百货主力店。主要业态分布1F化妆品、名品女鞋、黄金珠宝、国际名表、名品特惠场2F精品女装、女士配饰、职业女装、烟酒滋补、女士皮具3F少淑女妆、青春休闲、女士配饰、针织羊毛、内衣内秀4F精品男装、名品男鞋、男士皮具、男士配饰、内衣5F运动地带、儿童世界、床上用品、数码家电、家居生活优劣势分析： 优势：位于繁华的淮孟商圈，周围人流量大，商场种类齐全，一站式购物。 劣势：周边大型商场林立，竞争激励。中泰广场：中泰国际广场地处淮北市新城区中口，与市政府大

25、楼邻接，西依相阳路、南邻群众路、北靠黎苑路，是淮北市城市创建关键项目，为安徽天象（团体）有限公司与泰国事推差投资股份有限公司单独投资兴修。项目占空中积 160 亩，建筑面积近 27 万平方米，总投资约 7.2 亿人民币，是一个集国际会展中心、五星级酒店、甲级商务办公楼、景色社区、商业休闲广场及巨型购物中心、大剧院、VIP上宾会所等为一体的复合型建筑集体。并成功引入沃尔玛，苏宁等品牌店加盟。相王国际购物广场：相王国际广场广场是淮北市老运动场改制项目，是淮北市委、市政府严重招商引资项目。总用地面积为约2万平方米，总修建里积约7万平方米，天下一层，地上三层建筑。大润发的进驻让相王国际成为淮北零售业的

26、领跑者。3.3失败案例：亚太购物广场：淮北亚太购物广场位于淮北新城区的中心肠段，惠苑路和相山路交叉口处，定位于中高级百货商业购物中心，共五层，占地5000平方米，总建筑面积23500平方米。是事先（2006年）最大的单体杂商业购物中心。眼前该项目经营惨淡，除非一楼和二楼有部分商家在经营外，其它处所均空放，三楼引进的ITAT百货俱乐部已肯定撤离。失败缘由剖析：招致进场商家屡次调换； 定位在中高级百货，但商品的品质、品牌、抽象等与中高级百货相差太远； 产权疏散，招致经营管理无法凑拢同一。经营管理呈现问题，以办会员卡为例，很多会员卡均办给了小孩子，其经营管理不可思议。大华现代城大华现代城是由淮北大华

27、房地产开拓有限公司集住宅、商业步行街、专业市场为一体。 失利缘由剖析：规划存在问题，住改商问题凸起，人车混行，形成街面治理凌乱。项目短缺统一的商业管理，卫生状况极差，公共设施损坏严峻且未有建复。 招商把关不严，店铺形象、档次良莠不齐，无法正确锁定目标消费群体。 虽有步行街之实，却无步行街之真，导致项目人气较差，商户经营短缺动力，近年来单店租金不升反落。 4、商圈分析小解4.1淮北市商业发展不平衡，新城区商圈消费支持相对不足，老城区商圈则存在规划落伍，环境不和谐、业态格局杂乱的表象；4.2 市内缺少知名度高、波及力广的巨型购物超市，随着大润发和中泰广场沃尔玛的进驻，有望修改这一局势；4.3 市内

28、各特色商业街是年青人主要的逛街地点，但普遍面对缺乏统一规划、环境较差、急需晋级或改造的局势；4.4淮北市正在兴修的新兴项目拥有规划起点高、归纳性强的特色，一夕建成运营或将波及以至转变淮北市的商业格式；4.5经营失败的商业项目大都由于项目早期定位不清楚，从而招致招商的深谋远虑以及运营管理上的凌乱和缺位，终极导致项目失败；4.6淮北市政府的商业规划方向赐予了商业地产极好的契机，对本项目而行也有主动的波及；三、城市需求特性分析1、投资者分析（已购客户）考察范畴：相王国际已购客户、在经营商户；考察分析： 投资者的春秋段主要凑拢在25-50岁； 投资者的工作主要是公营企业、金融业和公务员等企事业单位；

29、投资者的地区起源主要是淮北老城区，新城区有脆弱的份额，另外地区很少，能够是由于早期宣扬方式不准确，受众对象出加以分辨或其余原因，导致一连串的营销失手，已购业主及淮北市民对此项目认同度较低； 投资总额凑拢在20-60万之间。 3、经营者分析（入铺考察）考察范畴：淮海路、孟山路、古城路、相山路、教导巷、本民巷、徒步街等主要商业街区正在经营的沿街铺面；经问卷抽样调查，调研相关主要问题分析如下：2.1 商铺经营：被访者多以租赁的形式来经营，这部分的比例到达了90%，并对商铺的地段、接通、经营环境和经营档次非常在乎，这四项占到了总数的74%。提醒商业规划中应当侧重对已购铺业主的同一治理而不是开拓自营者。

30、2.2拓铺意图1：眼前的运营者有相称的比沉念拓展本人的业务，占到了被访者总数的73%，那部门己偏向于挑选中档和中高层次的商展；特别对于临街商铺情有独钟。2.3拓展意图2：蒙所处职业、经济能力等许多的波及，被访者大都倾向于50平米以下的中小商展，并且续大局部（超出75%）人盼望店铺的房钱或者经营扣面没有要超出营业额的20%。2.4经营管理：在经营治理上，倾向于联营和自营比例基础相该，各占43%和41%，阐明一方面经营者们大都曾经习性于眼前的自营自收，另一方面也解释相当一部门经营业户希冀经验更进步前辈、更紧张的管理和经营形式；一同这局部人蒙追赶好处的驱动，对商场治理费等十分重视，有临近80%的人挑选了商场管理费要在10元以内。2.5消息获与渠讲：受经营类别和职业时间的制约，商铺的经营者们的消息获得相对较窄，收费分发的直投报纸（主要是安徽联众、邮政直投和服务指南等）和冤家引见占据了疑作根源的近一半的比例，其次，户外广告和电视广告的比重也较为显明。3、消费者分析（拦阻访谈问卷）考察范