商业综合体工程项目建设单位实施方案.docx

1、商业综合体工程项目建设单位实施方案广阳项目 工程管理实施方案 编制人： 审核人： 2011年 10 月项目管理方案目录第一章 工程概述 2第二章 项目管理工作的依据、范围及管理目标 3第三章 工程项目实施阶段管理程序 7第四章 后期阶段项目管理程序 8第五章项目设计管理 8第六章招标采购管理 1 2第七章 工程项目的进度管理 15第八章 工程项目的质量管理 24第九章 安全、文明施工管理 46第十章 环境保护管理 51第十一章合同管理 53第十二章信息档案资料管理 56第十三章 项目管理架构及工作制度 58第十四章 对各参建单位的管理及组织协调 64附录：项目总控计划第一章 工程概述第一节 工

2、程概况一、项目名称： 广阳购物公园；二、建设规模：总建筑面积 321000平米，其中一期 125000平方米；三、建设地点：廊坊市广阳区四、建筑层数：地下：一层，地上：十层（暂定）；五、项目资金来源：自筹；六、建设分期：一期： 20122013；二期： 2014 2015；三期： 2016-2017七、建设内容：购物公园所有设计内容。购物公园工程项目中包含的所有建筑和设施，包括建筑工程、给排水、采暖及通风空 调工程、锅炉安装工程、电气安装工程、综合布线、电视电话系统、呼叫系统、消防报警 系统、安防系统、发电机组设备、 电梯工程、污水处理系统、 室外照明系统、道路及场坪、 园内绿化工程、值班室及

3、大门工程等等。第二节 工程目前的进展情况一、 项目目前处于概念规划方案设计阶段。第三节 工程特点一、工期紧。一期工程计划于 2012年3月中旬开工， 2013年6月30日粗装修交付。无论 是前期准备阶段，还是工程实施阶段，工期都非常紧张。前期受不可控的因素影响大，中 间有冬施和雨施干扰，对工期计划的实施带来不利影响。二、前期手续办理和图纸设计的进展情况，将会影响总进度计划的实现。项目工程部 必须采取完善的控制措施。三、本工程正式实施时，投资总额已确定。在工程实施过程中，必须严格控制各阶段 的投资管理，确保总投资额不被突破。四、工程质量是工程建设中的重中之重。工程质量的优劣直接决定了项目建设的成

4、功 与否。工程质量主要体现在工程实体质量、观感质量和使用功能三个方面。本工程为站位 京津都市圈，示范全国，首创以儿童职业体验馆为核心的全家度假模式的休闲中心式的商 业项目，建设标准高、使用功能齐全、专业范围广、交叉作业多、涉及的工种多、安全防 范、火灾报警、楼宇自控、供配电等方面均有特殊要求。所以必须做好全过程的质量控制 工作，保证整体工程质量。五、工程地处远郊，远离市区，供水、供电、供气、市政、通讯等配套设施跟不上， 对工程的正常开工及后续的交付带来相当的难度，所以必须提前做好水、电、暖等报装、 筹划、协调工作。六、施工过程中风险因素多，容易造成损失。必须事先做好风险识别、分析评价，采取必要

5、的风险措施，做好风险转移工作第二章 工程管理工作的依据、范围及管理目标第一节 工程管理工作的依据一、国家和地方政府有关工程建设的法律、法规、条例；二、国家和地方有关工程建设的技术标准、规范、规程；三、建设工程项目管理试行办法（建市 2004200 号）；四、经有关部门批准的项目立项审批文件、项目方案设计、初步设计和施工图设计文 件及相关部门的审查和批复文件；五、建设工程规划意见书、规划许可证、建设工程施工许可证等；六、与公司签订的项目责任状；七、与勘察、设计、施工、监理、材料设备供应商等单位签订的 建设工程勘察合同 、 建设工程设计合同、建设工程委托监理合同、建设工程施工合同、采购合 同等合同

6、文件和相关的工程概预算书、招投标文件、合同协议等；八、其它有关本工程建设文件。 第二节 工程管理工作的管理目标一、工期管理目标 2012年4月中旬开工， 2013年6月底一期交付使用。二、投资管理目标1、项目估算总投资 万元（含已支付的 万元征地费用），建安费暂估 亿元。2、通过限额设计，达到控制造价的最终目的。3、设计概算不超过投资估算，施工图预算不超过已批复的设计概算，竣工结算不超过 施工图预算。三、质量管理目标 通过有效的质量控制，工程质量达到验收规范规定的合格标准。1、勘察、设计文件质量管理目标：勘察报告能满足工程设计和施工的需要。通过工程 部、技术部的严格审核，在项目设计阶段，通过初

7、步设计会审、施工图会审，基本解决设 计方案、施工图纸中存在的重大问题；在施工准备期间，组织监理和施工单位对施工图纸 进行会审，并组织设计交底，全面解决设计上遗留的问题，杜绝在施工中因设计问题而影 响工程质量、进度、投资、安全的重大事项发生。2、工程质量管理目标：通过有效的质量控制方法和手段，采取有力的质量管理措施， 所有分项、分部、单位工程全部达到合格标准，竣工验收一次通过。材料、设备采购质量 目标：通过邀请招标的方式，采购到质量优良、价格合理的主要材料和设备；严格进场检查验收程序，不合格的材料、设备不允许在本工程上使用四、安全文明施工管理目标1、确保工程无死亡事故，杜绝重大质量安全事故；2、

8、现场文明施工达到廊坊市文明施工工地标准。五、环保管理目标 按照河北省、廊坊市政府相关部门的要求，在施工管理中重点控制好扬尘、噪声、排 污的工作，尽量减少由于施工带来的环境污染。六、组织及协调管理目标 通过精心策划、科学管理，克服困难，及时解决在项目管理实施过程中遇到的困难和 难题，使本项目各阶段的组织协调工作顺利进行。第三节 工程管理工作的范围购物公园工程项目的全过程管理： 协助配合项目的方案设计及报批手续、 初步设计及 报审、施工图设计等工作； 协助完成项目与红线外大市政的勾通； 组织项目的勘察、 监理、 施工和设备材料采购的招标工作，草拟并签署相关合同，并对合同的执行情况进行全面的 管理；

9、协助并配合集团相关部门取得政府部门的批复手续，如消防、人防、道路、市政、 园林、规划等工作；组织与商业对接，为工程项目使用，组织相关培训；负责项目的竣工 验收、竣工备案、工程实体移交商业等工作。由片区工程部负责项目的投资、质量、进度 和安全控制，实现本项目的投资目标、进度目标、质量目标和安全目标。一、在项目前期及工程建设期间， 竣工验收及移交后， 协助配合办理有关规划， 建设， 交通，园林，环保，市政公用，档案等政府主管部门要求的各项手续。二、勘察，施工，监理，大型设备和重要材料采购的招标。三、工程勘察，设计管理。四、配合成本部进行全过程的投资控制管理。五、全过程合同管理。六、全过程工程质量管

10、理。七、全过程工程进度管理。八、全过程协调各方关系。九、项目资料、档案管理。十、施工现场安全、文明施工管理。十一、公司要求完成的其他工作。十二、本项目工作内容分解框图。本项目工作内容分解框图:第三章 工程项目实施阶段管理程序一、办理工程质量监督登记、安全备案等手续。二、办理临时上水、临时排水、临时供电和临时道路的施工，施工临时设施报批；三、办理工程施工许可证（先办理协办单，具备条件后及时办理施工许可证）；四、组织施工、监理单位进场，做好施工现场的施工条件准备工作；五、组织设计单位、施工单位、监理单位、供货单位等相关单位的协调会，组织各方 进行施工图纸会审和设计交底工作；六、审查开工条件，下达开

11、工令。七、工程施工管理：1、工程安全、文明施工管理；2、工程质量管理；3、工程进度管理；4、工程投资管理；5、合同管理；6、信息、资料管理，按规定定期向委托人报送相关项目管理工作报告和各种报表；7、组织协调管理。八、材料、构配件、设备的甲供物资采购管理。九、委托市政管线报装、委托综合图设计及施工。 十、组织工程中间验收（验槽、地基基础、主体结构）。十一、工程施工完工后，组织规划、人防、消防、环保、园林、交通、市政管线及其 它专项验收工作，并办理市政管线接收手续。十二、组织工程竣工验收1、单位工程验收；2、单项工程验收；3、项目竣工预验收；4、项目竣工验收；5、工程竣工验收完毕，办理工程竣工备案

12、手续。 十三、办理工程移交手续，工程移交使用人。1、签订保修服务协议；2、组织工程移交工作；3、项目工程部组织使用人员培训等。第四章 后期阶段项目管理程序一、 组织进行竣工结算；二、 协助成本部编制项目决算报告；三、 整理、汇编、移交竣工及有关技术资料，项目管理资料归档，编写项目管理工作 总结；四、 资产手续移交；五、 项目管理工作结束。第五章设计管理第一节 设计管理的依据一、 设计招标文件、设计任务书；二、 设计合同；三、 有关政府批文、各项设计规范和技术规定。第二节 设计质量管理目标一、 建筑造型、使用功能及设计标准满足设计任务书的要求；二、 结构安全可靠；三、 符合城市规划、有关政府部门

13、要求；四、 有关设计规范的要求；五、 以人为本的设计思想。第三节 设计管理的程序设计质量管理流程参见下表房间的使用功能，防火分区、电梯、楼梯及走廊，修改道等，其布局应做到基本 善。项目技术部将委派专人是设计结保证设备系统能运行安全 , 功能和设备选型满足使用要求。3、电气专业设计主要审核供配电设备；灯具及电气设备的布置；电气线路的走向及安 装质量要求等。保证设备系统能运行安全 , 功能和设备选型满足使用要求。4、装饰设计要体现建筑艺术和建筑物外型的美观及使用功能的要求。 审核建筑装饰使 用材料的合理性及装饰效果。5、审核设计的安全性、抗震性；是否符合工程建设强制性条文的要求。6、结构设计应在保

14、证建筑安全的基础上，注意节约，避免浪费。二、事前控制：1、根据设计要求，协调并提供施工图设计中所需要的各种参数；2、审查设计基础资料的正确性和完整性。三、事中控制：1、组织各专业工程师进行初步设计的审查工作，是否存在设计优化余地，使用功能是 否得到实现。审核各设计阶段的设计图纸与说明是否符合国家有关设计规范、设计质量和 标准要求，并根据需要提出修改意见；2、对主要设备、材料的选型是否满足功能要求，设计标准和参数进行审查，对图纸中 存在的问题，提出修改建议。3、配合成本部对设计概算进行评审。 尤其是设计概算（预算）超过项目投资额，项目工程部将配合成本部与设计沟通，研 究对设计的适当合理调整， 使

15、其投资费用在目标值以内； 同时，在符合审批要求的条件下， 也要多争取投资额。4、设计深度要符合建设部颁布的设计文件编制深度的规定。5、设计进度本工程要争取在 2012年4月中询开工， 所以设计进度要符合合同约定， 要能满足工程先 期开工的需要，项目工程部向设计院提出限时完成施工图设计的计划。（1）阶段性设计完成的时间1）2012年3月底前完成开槽图、基础施工图，为土护降工程招标、施工及后续施工提 供保证。3）施工图完成时间： 2012年 4月 20日前完成第一版施工图， 以保证施工招标使用； 2012 年5月30日前二版施工图完成，应保证桩基及基础施工完成后，可以连续进行结构的施工。4）机电专

16、业的二次设计及深化设计应在该项安装工程施工前至少两个月完成。 （2）设计进度的管理措施1）要求设计单位提交设计进度总计划，项目技术部监督执行。2）每周举行一次设计管理例会，检查进度情况，沟通和解决相关问题，参加人员为项 目技术部有关人员、设计单位有关人员。3）日常管理：电话联系，或派专人到设计单位检查、查询，或要求设计单位提交工程 设计进展情况书面材料。4）如有滞后，项目技术部将发出管理指令，要求设计单位调整，加快。6、检查设计文件的质量通病7、设计文件签章要齐全。8、施工图设计完成后，立即将施工图纸报送审图机构尽快审查通过。9、凡对投资和进度影响较大的设计问题，项目技术部将配合成本部组织论证

17、会议。四、事后控制：1、组织施工图设计交底、图纸会审，以及施工过程中的设计变更；2、处理因设计引起的工程质量问题或事故等。八、设计质量通病的审核要点 主要检查有无以下问题：1、子项平面布置图应与总图方向一致的，不与总图方向一致，而且无指北针。2、图形符合不符合统一规定。3、图纸中各部分尺寸相互矛盾或者总、分尺寸不符。4、施工图细部尺寸不交代清楚，造成施工困难。5、施工图中节点详图不全，漏注尺寸，漏注高程、坐标。6、一张图纸或一套图纸图例混淆，表示不一。7、图纸图形比例不适当或布置零乱、过密、过稀等。8、平面图与剖面图或断面图矛盾。9、剖面中剖面线与非剖面线没有区别，造成识图困难。10、图纸设计

18、深度未严格按各设计阶段要求。11、一张图纸修改时，改了一处忘记改另一处。12、套用图纸时注意事项未叙述。13、必要的说明漏掉或说明含糊不清，标点符号用错。14、各专业预埋件在图中未分别编号，遗漏预埋件。15、各专业预留孔洞在图纸上错、漏、碰、缺。16、套用标准图时未结合具体情况作必要的说明17、套用的标准图纸陈旧或已作废。18、本工程条件与所套用的工程图条件不符合。19、大样图或节点详图不在同一张图上时，不说明参见哪张图。20、图纸与图纸说明之间衔接不够。第六章 招标采购管理第一节 招标的内容本工程应进行招标的方式和内容为：一、招标方式：邀请招标。二、进行招标的项目有：属片区范围内的设计招标、

19、勘察招标、监理招标；土护降施 工招标、工程总承包招标（非战略）、专业分包招标以及材料设备的采购招标等等。 第二节 招标依据一、法律依据：1、中华人民共和国招标投标法；2、河北省招标投标条例；3、河北省建设工程施工分包招标投标管理办法等。第三节 招标工作的组织、程序及流程一、招标组织组织建立招标采购部，并组织强有力的技术保障体系，全面负责和组织本项目的招标 活动。二、招标程序 根据本项目招标范围广、标的变化大、投标人专业变化幅度大等特点，招标的程序如 下：1、编制资格预审文件、招标文件。2、向潜在的合格投标人发出邀请招标通知并参加资格预审。3、发放资格预审文件和接受资格预审申请书。4、资格预审、

20、确定合格的投标申请人并向其发出资审合格通知书。5、发售招标文件。6、组织投标人踏勘现场。7、书面接受问题，召开标前答疑会，以书面形式答疑并发放至所有投标人8、接受投标文件和投标保函。9、组织开标。10、按规定组织评标委员会。11、评标：组织评标委员会对投标书进行符合性检查、技术标评审、商务标评审，必 要时要求投标人就投标文件内容进行澄清，编写评标报告并推荐中标人。12、确定中标人。13、向投标人发出中标通知书 ，同时向未中标人发出中标结果通知单。14、合同前谈判。15、签署合同。16、监督中标人执行合同。第四节 材料设备招标采购采购材料、设备质量的好坏和价格的高低，直接影响到项目的投资、质量、

21、进度、安 全，对项目建设的成败和经济效益都有着直接、重大的影响，做好材料、设备选用和采购 的招标工作，是保证工程质量、提高管理效益的重要措施，是项目管理工作重点之一。（一）材料、设备采购阶段项目管理的主要工作内容1、编制采购管理计划；2、建立供方资源库；2、编制询价计划，采购文件；3、根据施工图纸、市场营销对产品质量、 性能、档次、指标等要求进行市场价格咨询；4、编制招标文件，进行邀请招标，从供方资源库中选择合适的供应商；5、与中标单位及其它不需招标采购的供应商谈判及签署供货合同；6、对合同进行管理，确保供货方履行合同。（二）材料设备采购方式1、招标选择供货商：适用于采购大型货物或永久设备、标

22、的金额大、市场竞争激烈的 情况，本工程的招标方式为邀请招标。2、询价选择供货商：采用询价报价签订合同程序，即邀请 3 家以上供货商进行询 价、报价，经过比较后选择一家签订合同。适用于价值较小的材料设备，或涉及制造高度 专门化设备、不宜公开招标的项目。3、直接订购：适用于所需设备具有专卖性质，只能从一家制造商获得等特殊情况。（三）设备材料的招标工作1、本工程采用邀请招标方式招标。应当向三个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定厂商发出投标邀请书。2、必须进行招标的属片区招采范围的重要材料：防火门、地下人防门、消防喷淋、消 防报警、计量表具、洁具、室内装修墙地砖、木地板等；3、必须进行招标的属片

23、区招采范围的重要设备：消防设备、给水泵站、换热站设备、 中水设备、防盗监控设备、车库管理系统等。4、必须进行招标的重要材料设备应当达到下列规模标准：(1)重要材料设备采购的单项合同估算价在 100 万元人民币以上或者单台重要设备估算价 在 30 万元人民币以上；5、材料设备招标文件的编制。材料、设备招标文件的内容主要包括：招标书(设备材料主要参数、数量、交货期投 标截止日期、开标日期等)、投标须知、设备、材料清单、技术规格、图纸、主要合同条 款、投标书格式、合同格式、通用条款、专用条款、附件等内容。内容应说明工程名称、所需材料设备名称、品种、规格、标准、数量、质量、价款、 支付方式、供应时间、

24、地点、供应方式以及合同争议解决途径等相关内容。6、材料设备采购开标开标过程应当记录，开标过程记录存档备查。7、评标委员会由五人组成，由片区工程、招标、成本等专业人员构成。8、评标采用综合评估法或经评审的最低投标价法。采用综合评估法的， 应当对投标文件能否最大限度地满足招标文件中规定的各项要求和 评价标准进行评审和比较。采用经评审的最低投标价法的， 应当在投标文件能够满足招标文件实质性要求的投标人 中，评审出投标价格最低的投标人为中标人，但投标价格低于其产品成本的除外。评标委员会完成评标后， 应提出书面评标报告， 并推荐不超过 3 名有排序的中标候选人， 并最终确定中标人。9、自中标通知书发出之

25、日起十日内，依法签定书面的材料设备采购合同。第七章 工程项目的进度管理第一节 本工程总体进度计划一、工程建设总进度计划根据公司要求，并充分估计影响工程开工的必要条件，排出工程的总计划进度，计划 工期为 1年3个月，计划开工时间为 2012年6月中旬，计划粗装修竣工时间为 2013年5月30日， 计划交付时间为 2013年6月30日。二、 工程总进度计划时间节点见附表 1。三、工程建设工期控制关键点1 、前期阶段控制点(1)设计方案确定及审批(2)招标确定勘察单位，地质勘查实施(3)初步设计及审批(4)招标确定监理单位，及招标确定土护降施工单位(5)办理规划许可证(6)施工图设计(7)施工招标(

26、8)办理施工许可证2、施工阶段关键控制点(1)“土护降”工程的开、竣工时间(2)地下室结构施工(3)主体结构施工(4)屋面防水施工(5)二次设计的招标及实施(6)甲供材料、设备的招标及实施(7)装修工程施工(8)水、电各系统施工及设备调试(9)室外工程(10)工程竣工验收第二节 进度控制的原则、程序 一、进度控制的原则1、项目工程部编制并提交的工程建设总进度计划经公司批准后，作为本工程的总 控计划，是项目工程管理进度计划的控制目标。2、工程建设进度控制的依据是建设工程合同(如设计合同、勘察合同、施工合同、材 料设备的供应合同等)所约定的工期目标。工程部对进度实施情况进行检查、分析、前期阶段项目

27、进度控制的主要内容1、 抓设计进度，设计是龙头。设计工作是影响整个工程进展的关键工作。2、 抓紧进行地勘招标，实施地质勘探、地下管线物探。3、 抓紧办理相关要件，争取尽早开工。(1)进行土护降的招标，土护降的施工(开、完工时间)要保证主体工程能连续施工。(2)控制设计进度，要能满足主体结构开始施工的要求。(3)在土护降施工阶段穿插办理施工许可手续，同时着手施工总承包单位的招标工作, 以保证主体结构届时能顺利实施。4、 办理前期手续，牵涉到设计方案审定，初步设计各相关部门的专项审查，办理手续 的每一环节的衔接及交叉工作非常重要，应予重点掌控。二、设计阶段进度控制的主要内容1、 按设计合同的约定，

28、要求设计单位提出详细的设计进度计划和出图计划，经审核后 控制其执行，避免发生因设计单位出图时间拖延而影响工程的顺利进展；2、 进行进度计划的跟踪检查，发现进度偏差，及时查找原因，要求设计单位采取纠偏 措施。3、 与设计方协商，使设计进度为招标及施工服务，并作为进度目标值；4、 在设计过程中进行进度计划值和实际值的比较，定期提交进度控制报告和建议。三、招标及采购进度的控制主要工作内容1、 编制工程招标计划(含施工、监理、专业分包、材料设备采购)。根据工程建设总 进度计划，按设计、监理、施工、材料、设备最迟和最早开始工作(或进场安装)时间倒 排时间，编制招标及采购进度计划，报审后执行。2、 设专人

29、负责招标与采购的工作，并按进度要求完成；四、工程实施阶段项目进度管理工作的内容1、 审核承包单位的施工总进度计划；2、 审核各专项、分包工程施工及供货单位的计划；3、审核监理单位的进度控制措施；4、制订项目工程部、技术部、招采部的月 / 周工作计划；5、督促并审核各参建单位制订月 / 周工作计划；6、检查工程进度计划的执行情况及影响因素的检查、分析，督促赶工措施的制订、落 实和综合协调；7、工期索赔与反索赔的审核与处理。第四节 进度管理的方法和措施一、工程建设总体进度控制的方法。1、在工程建设的各个阶段，针对不同的任务，确定其工期；并由项目参建各方（设计 / 精装设计 / 施工）在总进度计划的

30、基础上， 按合同的约定， 细化编制各自的工作进度计划 2、采取动态控制的方法，进行进度控制。3、项目工程部对监理、承包人在进度计划实施过程中进行动态跟踪管理，并进行现场 考评。在确保安全、质量并符合造价控制原则的前提下，监督施工承包方、监理方实现进 度总目标。4、工程实施过程中，将实际进度与进度计划比较，有偏差时，要求责任方采取措施整 改；工程施工过程中，如发生必须延期的事件时，由承包方提出，监理审批后报项目工程 部审核，最后报工程总监批准；重要节点延期必须上报公司批准。二、工程前期进度管理的方法和措施1、本工程要求早开工，前期准备条件有的不充分，所以项目工程部、招采部把前期准 备手续、设计、

31、招投标三项工作作为重点，同时开展工作。2、项目工程部督促九通公司加紧协调相关政府部门的关系，提高工作效率，缩短办理 时间。3、抓大放小，认真对待工程开工的必要条件（手续）的办理，为早开工创造条件；同 时灵活处理次要事务。三、设计进度管理的方法和措施：1、以设计合同的约定时间，来控制进度。2、认真编写并细化设计任务书，减少设计变更，避免设计返工影响设计进度。3、对设计文件出现的问题尽快做出审定和决策，以加快设计进度。4、协调二次设计（如室内装修设计、专业设计）与主设计的关系，使二次设计进度能 满足施工进度的要求；5、设计合同明确奖惩条款，给设计方以压力，同时也最大限度地调动设计人员的积极性。四、招标及材料设备采购进度管理的方法和措施1、编制工程堪察、监理、施工、专业分包招