项目成本调研报告0910年.docx

1、项目成本调研报告0910年项目成本调研报告(09-10年)梧 桐蓝 山 项 目前期成本调研报告编制时间:2010年9月2日编制部门：总师办-造价管理编制人：*杭 州 洲 际 房 地 产 开 发 有 限 公 司第一部分 市场成本调研分析一、调研概述本次项目调研工作的项目对象为我公司开发项目周边类似的楼盘项目，分别为“东海水景城”、“临平桂花城”和“康城国际一期”这几个项目。本次调研的目的和意义主要有以下三点： 1、为项目投资估算的合理定位和测算提供相关的数据参考； 2、为下阶段施工图设计的限额指标控制和优化，提供相关的数据参考。并对目前市场上类似项目的设计导向提供些建议。 3、为下阶段施工总包、

2、分包的商务谈判提供一些参考条件。 4、对项目整个成本管理的执行提供一些数据参考和控制重点、方向。二、项目调研情况表 以下几个表为项目调研的具体情况：项目调研情况表1项目概况项目名称东海.水景城一期项目某幢建筑面积地上面积：17119；地下室面积：3213建筑层数地上20层，底层架空层，地下一层层高2.9M结构类型框剪结构设计概况桩基类型PC500-100预应力管桩地下室砼标号C35主体砼标号16层C35、614层C30、1420层C25、墙体材料多孔砖防水做法钢筋网细石砼+三元乙丙防水卷材保温做法40挤塑保温板楼地面做法普通楼面：C20无筋细石砼 厚3cm地下室：C25钢筋网细石砼 厚4cm内

3、墙装饰混合砂浆外墙装饰底层花岗岩，上部墙面为面砖+弹性涂料门窗类型铝合金门窗合约主要计价情况计价依据及费率94定额，综合费率土建：7%，安装90%甲供材料钢材、水泥、面砖、花岗岩、给排水管等安装材料分包项目桩基、铝合金门窗、阳台栏杆、进户门、消防、人防、二次装修主材计价依据按前80%工期的平均信息价计取配合费分包项目配合费按2%计取造价指标分析造价组成指标上部单体地下室总包单体土建造价903.89元/1941元/预应力管桩9030铝合金门窗150阳台栏杆60消防30安装（含人防）196.2263.1合计单方造价1430.092234.1结构部分单方造价（总单方造价比例）670（46.85%）装

4、饰部分单方造价（总单方造价比例）533.89（37.33%）安装部分单方造价（总单方造价比例）226.2（15.82%）主材指标钢材单方用量(/)63.79243单方造价(元/)230875商品砼单方用量(M3/)0.351.77单方造价(元/)112584墙体材料单方用量(M3/)0.163单方造价(元/)24外墙装饰单方用量(/)0.93单方造价(元/)43.35项目调研情况表2项目概况项目名称临平桂花城1#楼建筑面积12037建筑层数地上18层，地下一层层高2.9M结构类型框剪结构设计概况桩基类型PC500-100预应力管桩地下室砼标号C35主体砼标号16层C35、615层C30、151

5、8层C25、墙体材料多孔砖防水做法4钢筋网细石砼+1.5三元乙丙防水卷材+851保温做法25挤塑保温板楼地面做法普通楼面：C20无筋细石砼 厚3cm、地下室：C20钢筋网细石砼 厚5cm电梯前室装饰地面：深色地砖、浅色踢脚；墙面：大理石；吊顶外墙装饰底层花岗岩，上部墙面为面砖+弹性涂料、外保温门窗类型铝合金门窗合约主要计价情况计价依据及费率94定额，综合费率土建：6.5%，安装80%甲供或甲定乙供材料管桩、钢材、水泥、面砖、花岗岩、给排水管等安装材料分包项目铝合金门窗、阳台栏杆、进户门、消防、花岗岩外墙主材计价依据按前80%工期的平均信息价计取配合费分包项目配合费按3%计取造价指标分析造价组成

6、指标1#楼单体人防地下室总包单体土建造价850.81元/2764.6元/花岗岩外墙15030铝合金门窗150阳台栏杆60消防35安装（含人防）190.72386.7合计单方造价1436.533151.3结构部分单方造价（总单方造价比例）648（45.1%）装饰部分单方造价（总单方造价比例）562.81（39.18%）安装部分单方造价（总单方造价比例）225.72（17.55%）主材指标钢材单方用量(/)66.49262.75单方造价(元/)218862商品砼单方用量(M3/)0.431.42单方造价(元/)114376墙体材料单方用量(M3/)0.156单方造价(元/)27外墙装饰外保温分项单

7、方造价：10元/；材料单价：25.31元/面砖分项单方造价：35.6元/；材料单价：36.69元/；人工费29涂料外墙弹涂：25.07元/；内墙乳胶漆：10.06元/；防霉：11.63元/项目调研情况表3项目名称康城国际一期项目A2、A3#楼建筑面积20812平方米主要造价指标土建单方造价1444元/单方砼含量0.47M3/单方钢筋含量67 /项目名称康城国际一期项目人防地下室建筑面积8202平方米主要造价指标（安装没含）土建单方造价2210.7+350元/单方砼含量199M3/单方钢筋含量1.28/三、造价分析说明单体建安造价汇总对比表项目指标东海.水景城一期临平.桂花城康城国际一期单方造价

8、143014361485钢材含量63.7966.4967砼含量0.350.430.47结构造价比例46.8545.148.22装饰造价比例37.3339.1838.13地下室建安造价汇总对比表项目指标东海.水景城一期临平.桂花城（人防地下室）康城国际一期（人防地下室）土建单方造价2234.13151.32560.69钢材含量243262.75199砼含量1.771.421.28设计情况汇总对比表项目设计概况东海.水景城一期临平.桂花城建筑层数地上20层，底层架空层，地下一层地上18层，地下一层层高2.9M2.9M结构类型框剪结构框剪结构桩基类型PC500-100预应力管桩PC500-100预应

9、力管桩地下室砼标号C35C35主体砼标号16层C35、614层C30、1420层C25、16层C35、615层C30、1518层C25、墙体材料多孔砖多孔砖防水做法钢筋网细石砼+三元乙丙防水卷材4钢筋网细石砼+1.5三元乙丙防水卷材+851保温做法40挤塑保温板25挤塑保温板楼地面做法普通楼面：C20无筋细石砼 厚3cm地下室：C25钢筋网细石砼 厚4cm普通楼面：C20无筋细石砼 厚3cm、地下室：C20钢筋网细石砼 厚5cm电梯前室装饰墙面、地面花岗岩，石膏板吊顶地面：深色地砖、浅色踢脚；墙面：大理石；吊顶外墙装饰底层花岗岩，上部墙面为面砖+弹性涂料底层花岗岩，上部墙面为面砖+弹性涂料、外

10、保温门窗类型铝合金门窗铝合金门窗从以上几个对比分析表可以看出，单体的建安造价和相关指标差距不大，相对比较稳定；同样设计情况对比表的情况也在造价上反映出来了；而地下室造价的和指标差距波动较大，这可能是个体地下室的设计要求、结构功能等方面的原因。下阶段在施工图设计过程中成本的控制建议：1、对于单体住宅项目，施工图设计中，主要是对结构造价成本的控制，因常规项目的结构成本偏理性不大（市场因素除外），所以我控制的主要方面是桩基的选型、排布、规格选择控制，钢材、砼的指标控制等（方案、扩初已定，整个结构布置已定）。而装饰方面，大的如门窗、外墙面砖、涂料、花岗岩等可由业主后期确定。其他装饰性项目也可由业主在后

11、阶段进行修改和控制（如结构后期调整对进度和设计质量影响都较大）。相关的控制指标可在公司讨论决定后在设计任务书中进行体现。2、对于中心地下室，也是成本较大的一块，建议在设计过程中全程跟踪，对桩基（抗拔）的选择，地下室底板、梁柱板的结构布置、尺寸、配筋、防水做法、装饰、安装设备的位置排布、大型管道、管线的走向的合理性都要进行分析、讨论，尽量避免后期的设计变更和返工修改四、临平当地建筑市场行情调研汇总1、临平项目总包合约调研比较表调研项目协议内容东海水景城一期工程桂花星城碧桂园理想家园费率结算方式94定额，土建7%，安装90%，超高费按85%计取。94定额，土建8%，安装80%，超高费按80%计取9

12、4定额，土建7%，创余杭杯8%；安装50%，超高费按80%计取94定额，土建9%，安装50%，超高费按85%计取。主材结算方式按前80%工期的平均信息价计取按前80%工期的平均信息价计取按前80%工期的平均信息价计取按前80%工期的平均信息价计取分包项目预应力管桩、铝合金门窗、进户门、单元电控门、电梯安装、消防工程、人防工程、智能化系统、电梯大堂及电梯桥箱装饰工程铝合金门窗、铝合金空调百叶、阳台露台栏杆、进户门、外墙花岗岩、公共部位精装修、外墙涂料、电梯安装、智能化系统、变电室、机房设备、燃气工程、水泵、水箱（1）智能化系统安装工程（2）消防工程（3）电梯及电梯安装工程（4）天窗（5）铝合金门

13、窗工程、百页、玻璃雨蓬、铝合金栏杆（6）石材装饰工程（7）车库翻板门（8）进户门（防火门或防火防盗门、单元门）（9）职能部门配套工程（10）景观工程（11）室外排水工程智能化系统安装工程室内消防工程电梯及电梯安装工程；铝合金门窗、百页、玻璃雨蓬、铝合金栏杆; (5) 石材装饰工程；（6）车库翻板门 (7) 进户门（防火门或防火防盗门、单元门）(8) 职能部门配套工程(9) 景观工程(10) 室外排水工程甲供材料（1）钢材（2）施工现场用水泥及商品砼中的水泥（3）装饰材料，面砖、屋面材料（4）花岗岩板（5）防火门（6）给水管、排水管及配件（7）电线、电线管（8）空气开关、漏电开关、插座及开关（9

14、）配电箱（10）外墙涂料甲定乙供：外墙面砖、防火门、人防门、人防封堵框、变压式排气道、变压式排气帽、屋面保温材料、内墙防霉涂料、钢材、水泥、商品砼、预应力管桩、户内箱、照明配电箱、动力配电箱及元器件、给水管、各类桥架、电线电缆母线槽、开关插座、风机及附属设备、风管、应急灯、各类潜水泵、阀门、人防设备、座便器甲供：钢筋；甲定乙供：面砖、涂料、商品砼、外墙保温、配电箱(柜)、电表箱、户内控制箱、户内智能信息箱、开关、面板、空开、漏保、水泵、水表、主要水电管材、风机、风管、桥架、地下室耐磨地坪、屋面保温板、地下室防水、人防设备（A区）、消防设备、地下室通风设备甲供：钢筋；甲定乙供：面砖、涂料、商品砼

15、、外墙保温、配电箱(柜)、电表箱、户内控制箱、户内智能信息箱、开关、面板、空开、漏保、水泵、水表、主要水电管材、风机、风管、桥架、地下室耐磨地坪、屋面保温板、地下室防水、人防设备（A区）、消防设备、地下室通风设备配合费、采保费分包工程造价的2%（包括总承包服务费、材料保管费、分包工程竣工资料的整理）配合费为分包工程造价的3%（进户门为30元/樘，电梯为8000元/座）、安装类不计配合费配合费按工程直接费得1.5%（含税费）计算；材保费1%材料的保管费按1%计取（商品混凝土除外），配合费1.5%计算付款方式每月实际合格工程量价款的60%，竣工验收合格后支付到70%，结算后2个月内支付至结算款的9

16、5，余5%作为保修金，一年后支付3%，三年后支付1.7%，五年后支付0.3%，不及利息桩基工程完成付800万元，按节点（0.00结构一下、主体结构十层、主体结构二十层、主体结顶中间验收）付完成工程量的70%，外架拆除付至额定预算价的80%，竣工验收完成拆除场地移交付至已完成工程量的90%，审计审定后30天内付至决算价的95%每月实际合格工程量价款的70%，竣工备案后支付至80%，结算后一个月内支付至结算款的95，工程竣工两年后一个月内返还扣除维修费后保修金的60%。余款（扣除维修费用及必要的罚金）在五年保修期满后一个月内一次性返还每月实际合格工程量价款的75%，竣工验收后支付总的75%结算后一

17、个月内支付至结算款的95，工程竣工两年后一个月内返还扣除维修费后保修金的60%。余款（扣除维修费用及必要的罚金）在五年保修期满后一个月内一次性返还履约保证金250万（合同总价为7500万元）500万元（合同总价10352万元）合同总价的5%，计177万质量目标合格合格合格合格进度目标450日历天640日历天安全文明管理杜绝重大安全事故发生，确保达到余杭区安全标化工地和文明施工标准化工地，并明确具体措施，达不到双标化要求按工程总造价的2%承担违约金无重大伤亡事故，确保余杭区绿色文明工地，未能实现罚叁拾万奖励、处罚条例总工期每延误一天罚总造价的万分之八土方每延期一天罚5000，0.00完成时间点延

18、期一天罚1.5万，主体结顶延期一天罚2万，竣工验收延期一天罚2万每延期一天罚人民币伍仟，如果总工期满足要求，以前有因节点工期拖延的罚款将在竣工验收后付款时退回罚款2、主材市场信息价格材料名称单位10年1月10年2月10年3月10年4月10年5月10年6月10年7月10年8月圆钢/39644044406146394589427541364369二级螺纹钢/386539983998455909410839684167三级螺纹钢/39634050405046324582417040634241C25商品砼M3/319319319319319312310310C30商品砼M3/337337337337

19、337329327327C35商品砼M3/3513513513513513453433433、人工市场信息价材料名称单位09年1季度09年2季度09年3季度09年4季度10年1季度10年2季度一般普工元/天545660616163结构人工元/天788281798789一般抹灰人工元/天818381798686镶贴人工元/天919493918787安装人工元/天858383838991普通高层的人工的单方消耗指数为：6个人工/平方米左右，敏感指数比较高。4、主材价格分析4.1、主要材料的价格成本变动4.2、材料变动敏感性分析5、分析建议通过以上的调研数据表可得：1、在建安总包、分包等单位的合同商

20、务条件上，如取费费率、定额参照依据，材料价格结算、配合费、分包项目、付款条件、履约保证金等方面市场行情差异基本不大。2、主要材料的市场行情方面，钢材从今年年初到现在，价格略有增长，涨幅在10%左右，过程有波动；商品砼价格基本没变化，较稳定。建议对钢材等主材进行一些市场风险的分担和规避。3、人工费市场从09年初到现在，价格略有增长，涨幅在5%10%左右，今年基本比较平稳，基本没波动。预期明后年房地产市场放开后，人工价格市场会逐步上扬，建议价格锁定。第二部分 项目投资估算分析一、本公司项目情况概述 本项目由17幢高层住宅和局部商铺和中心地下室组成，用地面积为90239平方米，总建筑面积约33.3万

21、平方米，地上建筑面积约为26万平方米、实际销售面积约为25万平方米，地下建筑面积约为7.3万平方米。容积率为2.8，建筑密度为15%，绿地率为30%。高层层数为1830层，其中18层的3幢，结构形式：18层框剪结构，18层以上的剪力墙结构。二、本项目原投资估算组成说明序号项目名称总额（万元）单价(元/)1土地费用109167.644320.58 其中：土地出让金1059884194.73 土地契税3179.64125.84 2前期工程费用3408134.88 其中：项目前期各项规费68821.5项目前期设计费用201663水文、地址勘测费用1926工程监理费512163基础设施建设费用505.

22、34 204建筑安装工程费用75663.67 2994.57 其中：建筑工程费用68420.07 2707.89 设备采购费用5760227.97 不可预见费1483.60 58.72 5公共配套设施费用5053.38 200.00 6开发间接费用007财务费用24346963.55 8管理费用5500.00 217.68 9销售费用7930.08 313.85 10营业税金及附加17921.97 709.31 11土地增值税0012合计249496.08 *9874.42 以上投资估算的为公司本项目董事会会议上所定，地上建筑面积为25.2669万平方米；投资估算总的可以分为土地费用、工程建设

23、费、间接费这几大块组成。其中具体的划分见下表：土地费 1、土地出让金2、土地契税建设工程建安费 1、单体建安费 2、设备购置费 3、配套设施费建设工程其他费 1、前期规费 2、勘察设计费 3、技术咨询费 4、临时设施费用项目间接费用 1、财务费用2、管理费用3、销售费用4、税费三、本项目投资估算的分析和建议投资估算组成费用对比表（单价比较）项目费用名称董事会估算报平安估算差值1、土地费用4320.584366.7146.132、建设工程建安费3194.573500.88306.313、建设工程其他费154.88180.3625.484、间接费用2204.591560.4644.194.1财务费

24、用963.55336627.554.2管理费用217.88190.3227.564.3销售费用313.85317.23.354.4税费709.31716.887.57合计（1+2+3+4）9874.429608.35266.27通过上表的比较我们可以看到，虽然在总单价上董事会的单价高于报平安的单价，但在建设工程建安费和建设工程其他费上都要低于报平安的单价。单价差异的分析：1、土地费用单价的差异主要是计算的面积的差异，董事会单价的计算面积为252669，报平安计算面积为250000。面积的差异主要是后期的调整，还有就是我们测算单价成本的面积不是地上建筑面积，而是地上可销售的产权面积。2、建设工程

25、建安费：2.1、地上建筑计算面积董事会的为252669，报平安的为259569，这会造成按地上建筑面积进行测算的室外配套工程的成本估算数据有差异；2.2、测算算成本的地上可销售产权面积的差异也会造成单价的差异；面积越小，单价相对越高；2.3、单体建安成本单价的差异，结合原可研报告，董事会估算中单体建安单价为1400元/，根据临平周边类似项目的调研结果（详见本文上面的调研数据）可得，单方造价在14001500左右，但本项目类似测算的修正因素影响比较大：调研项目都为18层高层，而本项目大多为2630层的高层，这会在消防等级和结构设计上（如框剪变为剪力墙结构、增加剪刀梯等）增加建安成本；在装饰用材方

26、面，真石漆与外墙一般面砖相比，在单体建安成本上至少增加50元/；在单体预算组成方面，超高费比一般18层住宅增加在建安总包取费方面，临平市场一般为68个点，本项目为12个点，平均增加5个点，折算成造价，单方增加50元/；预计需增加200元/，估算单体建安成本单价为1600元/.2.4、空调设备费用的增加3、建设工程其他费： 差异主要是设计费项目的增加如市政道路、综合管线，还有救技术咨询费项目的增加如图纸审查费用、造价咨询费用、其他检测（水质、空气、电器）等4、间接费用的差距就不再叙述了主要的管理控制建议1、组织管理 成本总计划目标的制定和分解，分解后目标计划具体落到到各执行部门；由公司领导小组进

27、行总的控制和管理，各执行部门为具体分解目标的执行管理部门；成本管理部门协助领导小组，对个执行部门进行技术配合、和动态协调管理，对具体目标的执行情况进行动态监控、预警和执行情况反馈分析。领导小组根据实际执行总的动态情况进行修正或调整。2、技术管理施工图设计控制：结构设计控制方面，这个在上面 页已有详细的叙述。主要是进行指标控制，在设计阶段进行过程跟踪，对特别设计方案进行测算选择。在建筑设计方面，控制不同的设计组合方案，如防水做法、保温做法等，需进行成本比较测算。3、合同管理分包项目商务谈判控制：门窗、外墙花岗岩、外墙涂料、电梯、空调、景观绿化、强电等，在档次定位确定的前提下，需更多的进行合约商务的价格控制，如付款方式、保证金等与财务成本的综合测算。在合同实施的过程中，做好目标的预控和审查工作，如付款、费用索赔审查、结算审查等。4、经济措施管理 计划目标责任到岗、到人，按阶段进行比对核查，对任务的