物业管理招投标.docx

1、物业管理招投标第二章 物业管理招投标一、物业管理招投标基本规则简介、招投标的范围 一般来说，下列几种类型物业的管理须采取招投标方式确定物业管理权。1） 政府财政投资兴建的物业必须采用国家招投标法和物业管理相关法规公开招标选聘物业管理公司。2） 国有或国有股份制企业开发建设的物业需要委托物业管理企业进行管理服务的，应采用招投标方式确定物业管理公司，但符合下列条件之一的可以除外：) 物业由开发建设单位自用的（即物业全部自用）；) 法律、法规规定在一定期限内必须由开发建设单位自行负责物业管理服务的。、招标的基本形式 物业管理招标，可以采取公开招标、议标的形式。一般来说，符合下列条件之一的经主管部门批

2、准，可以采用议标的方式：1） 物业的使用在保密或安全方面有特殊要求的；2） 外国政府或个人、国际金融机构及港、澳、台同胞赠款开发建设，并明确要求采取议标方式的。、公开招标的基本程序和要求1） 招标单位取得政府认可。如深圳市相关文件明确规定：开发建设单位进行招标的，须向政府主管部门出具开工许可证明材料；业主委员会进行招标的，须事先经区主管部门正式核准，并出具业主大会通过的有关公开招标的决议等相关度证明材料。2） 由招标组织者填写招标活动备案登记表及提供相关资料，报政府招标办核准备案。3） 按相关法规文件要求组成招标机构和评委会。如深圳市明确规定，组成招标评委会原则上要求：) 评委会人数为人以上且

3、为单数；) 评委会中物业管理专家人数不得低于。) 物业管理专家从市招标办专家库中于评标、开标前一日随机抽选；) 投标单位的相关人员不得参加评委会。）制作招标文件。招标文件一般包括招标书、投标须知、订立委托管理合同的条件及协议条款。其中招标书应当包括以下内容：) 物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管理用房、公共设施专用基金和房屋本体维修基金、公共设施、设备及公共场地情况、园林绿化状况、社区文化娱乐设施等；）物业管理的内容和要求；）投标书编制的方式及依据；）投标人的资质和条件；）组织解释招标文件及实地查验文件的时间、地点；）送达投标书的地点和截止日期；）开标、评标

4、的时间、地点；）其他需要说明的事项。）提前一个月通过新闻媒体向社会公开发布信息，凡符合投标条件的物业管理公司均可参加。）接受投标单位申请，进行初步审查。）确定入围的投标单位和规定交标截止日期（最短不得少于日）以及向招标委员会交纳投标保证金。）组织评委会评标、开标，其包括以下内容：) 评标会由招标机构负责人主持；）投标单位递交标书，进行现场答辩抽号；）招标机构工作人员当众拆封标书；）评委会人员当场评阅标书，投标单位离场；）投标单位按照抽签顺序先后进入会场进行现场签辩，在此期间投标单位所有旁听人员不得随意进入会场。) 评委会进行无记名打分；）公布打分结果；）按照招标文件要求确定中标单位，且原物业管

5、理企业在同等分值下享有优先续约权。评委和招标机构人员须遵守有关招标纪律规定，招标机构人员不得一人单独或在办公地点以外地点与投标单位进行接触。二、物业管理投标书的结构与内容1） 拟接物业的基本概况。2） 公司接管后准备采取的管理方式。3） 针对管理的难点、重点所采取的针对性措施。4） 为开展物业管理所配置的人力、物力资源。5） 公司的运作流程和基本规章制度。6） 开展物业管理一段时间后所力争达到的管理目标。7） 有效提高物业管理水准所必要的服务承诺。8） 社区文化服务方案。9） 费用投入和成本测算。)经济效益分析。）社会效益预测。）需要招标单位协助解决的问题。）本公司的优势和长处。）接管物业后的

6、工作进度安排。三、投标书的编制要求。）“拟接管物业的基本概况”要求详细列出拟接管物业的地理位置、环境、占地面积、建筑面积、栋数、层数、楼宇结构特点、基本设施、设备、住户基本构成、验收移交情况等。）“准备采取的管理方式”要求针对拟管物业的自身特点编制出总体管理方案和分项管理方案。）对拟接物业的管理难点、重点应有针对性地列出具体的管理措施。4） 基本运作流程和规章制度要求列出重点工作的基本运作流程图和公司全套规章制度的基本目录和结构。5） 人力、物力资源要求详细列出：）拟接管物业的组织架构；）拟接物业的人事定编和岗位设置、岗位描述；）主要业务骨干的配置人选和人员素质介绍；）为开展工作前期投入的设备

7、、设施。）管理目标要求具体列出明确的总体目标和详细分项目标。目标要求有可操作性和可考核性。）服务承诺要求针对小区业主的要求和物业管理服务的特点列出有鲜明特色的服务措施。）社区文化服务要求明确公司的形象设计和管理处的形象设计以及管理处开展社区文化的基本工作计划。）费用投入和成本测算要求针对拟接小区的现状和管理要求、难度逐项测算出前期投入和管理成本。）经济效益分析要求按照物业管理“以区养区，保本微利”的特点详尽地计算出拟接物业后的经济效益。四、投标方案案例选贵阳市广场物业管理费用测算书如下所示。第一部分 物业管理公司的组织架构及人事定编广场总建筑面积平方米，其中地下停车场平方米，商场平方米，住宅平

8、方米，写字楼平方米，会所平方米。广场约需管理人员人，具体编排如下： 总经理（人） 总工程师（人） 副总（人） 行 财 经 公 机 保 政 共 电 人 务 经 事 维 安 事 务 修 部 部 部 部 部 部 人 人 人 人 人 人【行政人事部】定编人，其中经理人，文员人。【财 务 部】定编人，其中经理人，收银员人。【经 营 部】定编人，其中经理人，业务员 人。【公共事务部】定编人，其中经理人，管理员人，清洁工人，花木工人。【机电维修部】定编人，其中经理人，水工人，电工人，电梯人。【保 安 部】定编人，其中经理人，班长人，消防监控中心人，地下停车场人，地上停车场及出口人，写字楼大堂（女） 人，住宅

9、大堂人，机动保安员 人。第二部分 经济效益测算一、经营支出序号项目月支出额（元）年支出额（万元）所占比重（）单位面积成本元（平方米月）人工费办公费固定资产折旧低值易耗品摊销前期投入摊销公用电费公用水费维修费清洁费绿化费保安费社区文化费不可预见费保险费佣金法定税费（全额）合计、人工费（元月）（）员工工资（元月）岗位人数（人）工资标准（元人月）月工资额（元月）总经理副总经理总工程师机电维修部经理公共事务部经理行政部经理经营部经理财务部经理保安部经理文员出纳业务员管理员级维修工级维修工级维修工级维修工保安班长级保安员级保安员花木工级清洁工级清洁工合计（）保险费（月元） 按政府社保局相关规定，公司需为

10、职工购买医疗、工伤、养老、失业保险，其费率分别占员工工资总额比例为医疗保险、工伤保险、养老保险、失业保险，那么保险费合计为元月。（）福利费（元月）按一般测算原则，员工福利费按员工工资总额的提取，合计为元。、办公费（元月）（）交通费（元月）按人元月提取（管理人员人，业务员人），交通费为元月。（）通讯费（元月）1） 电话：部元（部月）元2） 机：台元（台月）元3） 手机：部元（部月）元（）服装费（元月）干部（人）的服装费为元月。夏装套，元套套元（两年更新一次）；冬装套，元套套元（两年更新一次），合计为（）元年个月年元月。）员工（人）的服装费为元月。保安员人：夏装套，元套套元（两年更新一次）；冬装套

11、，元套套元（两年更新一次），帽子元顶顶元（两年更新一次）。合计为（）元年个月年元月。其他员工人：夏装套，元套套元年（两年更新一次）；冬装套，元套元年（两年更新一次），合计为（）年个月年元月。（）纸、笔等低值易耗品（元）。人元（人月）元月。（）招待费（元月）每月估算为次，每次标准为元。、固定资产折旧（元月）。（）办公设备原值（元）1） 电脑：台元台元。2） 打印机：台元台元。3） 机动车：元。4） 计算机软件：元。5） 复印机：元。6） 对讲机：部元部元。7） 办公桌椅：元。总经理：元总工、副总：元部门经理：元员工：元元。8） 文件柜：元。总经理、副总、总工各一组：元个部门平均各两组：元9） 沙

12、发、茶几：组元元。)饮水机：接待、办公室、总经理各一台，元。）保险柜：元元。）会议桌椅：元。会议桌：元元会议椅：元元）广播器材：元；）其他：元。（）工具设备（元）1） 钻床：元。2） 管道疏通机：元。3） 电焊机：元。4） 冲击钻：元。5） 值班岗亭：个元元。6） 宣传橱窗：元。7） 小推车：个元元。依照物业管理行业资产折旧划分，以上设备平均按年折旧，折旧后残值按计算，则每月折旧费为（）（）元月。、低值易耗品摊销（元月）（）垃圾铁筒（元月）个元个元（两年更换一次），元月，（）塑料垃圾筒（元）个元个（两年更换一次），元月。（）各种工具（元月）按原值元计算，两年更换一次，元月。（）灭火器（元月）

13、1） 普通灭火器：住宅每层次个，商场、写字楼每层个，设备房个，大厅个，按每个元，年更新一次，计算：（）（）元月。2） 干粉灭火器：按个配置，每个元，年更新一次，则摊销费用为：（）元月。、前期投入费用摊销（元月）。1） 宣传品印刷：元，分年摊销。2） 入住场地布置：元，分年摊销。3） 办公室、接待室中心装修：元，分年摊销。4） 标识系统：元，分年摊销。5） 前期员工工资按一个月计发：元，分年摊销。则前期投入费用摊销为（）元月。、公共电费（元月）（）电梯（元月）。1） 客梯部：，每天开机小时，使用系数，电费单价为元度，则电费为元月。2） 写字楼电梯部：，每天开机小时，使用系数，电费单价为元度，则电

14、费为元月。（）公共照明（元月）。1） 住宅楼：，使用时间为小时天，电费标准为元度，则公共照明电费为元月；2） 写字楼：，使用时间为小时天，电费标准为元度，则公共照明电费为元月；3） 地下室：，使用时间为小时天，电费标准为元度，则公共照明电费为元月；4） 亮丽灯：，使用时间为小时天，电费标准为元度，则公共照明电费为元月。5） 供水泵（元月）供，使用时间为小时天，使用系数，电费标准为元度，则公共电费为元月。）排水泵（元月）共，实际使用时间为小时天，电费标准为元度，则公共电费为元月。、公共水费（元月）。 管理处员工工作用水、绿化清洁用水，按立方米月，元立方米计算，则公共水费为元月。、日常维修养护费（

15、元月）（）电梯（元月）1） 住宅客梯：元部部元。2） 写字楼客梯：元部部元。3） 年检费：部元部元。（）闭路监控系统闭路监控系统费用为元。（）共用天线。共用天线费用为元。（）变配电（元）1） 高压设备：元。维修费：元；年检费：元元。2） 低压配电柜及配电箱维修费：元。（）给排水系统（元月）1） 水泵维修：元（月台），共台，合计为元。2） 管道阀门：元。3） 厕所维修：元。（）消防系统（元月）。1） 喷淋头、水流指示器、消防栓等：元。2） 排烟风机：台元台元。3） 报警系统：元。烟感器：每年更换，年更换一遍，个元个元；温感器：每年更换，年更换一遍，个元个元。4） 应急灯：每年更换，年更换一遍，盏

16、元盏元。5） 疏散指示灯，每年更换，年更换一遍，盏元盏元。（）公共照明系统维修（元）。（）其他（元）。、清洁费（元月）（）外墙清洁（元月）。两年清洁一次，每次元，元元。（）水池清洁（元月）半年清洁一次，每次元，元（）卫生消杀（元月）（）清洁化粪池（元月）每年清洁一次，每次元，元。（）清洁材料（元月）个垃圾箱，每个垃圾箱每天个垃圾袋，每个垃圾袋元，合计为元。（）垃圾清运费（元月）个垃圾箱，每箱元月，计：元元、绿化费（元月） 按平方米细化面积，元（月平方米）计算，绿化费为平方米元（月平方米）元月。、保安费（元）按平方米，元（月平方米）计算，保安费为平方米元（月平方米）元月。、社区文化费（元月）按户

17、，元（月户）计算，则费用为元。、不可预见费（元月）。按上述项之和的提取，计为元。、公共设施设备保险费（元月）。（）大型设备险（元月）1） 电梯原值：万元；2） 中央空调系统：万元；3） 变压器及其他设备：万元。按以上设备原值的年费率计算，月保险费为（）元月。（）电梯的第三者意外伤害险（元月）。部电梯作为个投保单位，每个单位的保险费为万元，按年费率计算，月保险费为万元元月。、管理佣金（元月）。按上述项之和的提取，计元月。、法定税费按经营总收入的提取，首年的法定税费分别如下：1） 第一年：万元2） 第二年：万元3） 第三年：万元4） 第四年：万元5） 第五年：万元二、经营收入、管理费收入（万元月，

18、万元年）。1） 住宅部分：按元（平方米月），面积平方米计算，管理费收入为元。2） 写字楼部分：按元（平方米月），面积平方米计算，管理费收入为元。3） 商场部分：按元（平方米月），面积平方米计算，管理费收入为元。、停车场收入（万元月，万元年）个车位元（月个）万元。、多种经营收入 多种经营收入按万元月计，全年为万元。、首年收入（）管理费首年收入入住率（估算）管理费收缴率（估算）管理费（万元）空置费费率（万元）合计（万元）第一年第二年第三年第四年第五年（）停车场首年收入车位数量（个）单位租金（元个）出租率出租数量月租金（万元）年租金（万元）第一年第二年第三年第四年第五年第三部分 经营状况分析一、首年

19、经营支出经营支出前十五项之和（万元）法定税费（万元）合计（万元）备 注第一年第一、二年属保修期间，不计算维修费用第二年第三年第四年第五年二、首年经营收入管理费收入（万元）停车场收入（万元）多种经营收入（万元）合计（万元）第一年第二年第三年第四年第五年三、首年现金流量分析第一年第二年第三年第四年第五年收入（万元）支出（万元）净流量（万元）累计流量（万元）四、结论1） 盈亏平衡出现在第二年和第三年。2） 第一年出现亏损的原因是前期投入较大，公司采取以下措施即可保持正常运转。)不进行资产折旧和低值易耗品摊销（两项合计万元）。)不提取管理佣金（万元）本测算符合实际情况，建议物业管理公司在申报物业管理收

20、费标准时按本测算书进行。第四部分 发展商前期投入费用及配置物品清单（合计约需万元）一、服装费（元）（）干部人：元冬装套，元套元（）员工人：元1） 保安员人：冬装套，元元；帽子元元；2） 其他员工人：冬装套，元。二、办公设备（元）1） 电脑：台元台元。2） 打印机：台元台元。3） 机动车：元。4） 计算机软件：元。5） 复印机：元。6） 对讲机：部元元。7） 办公桌椅：元)总经理：元；)总工、副总：元；)部门经理：元；)员工：元元8） 文件柜：元。)总经理、副总、总工各一组：元；)个部门平均各两组：元。9） 沙发、茶机组：元元。）饮水机：接待、办公室、总经理各一台，元。）保险柜：元元。)会议桌椅

21、：元。)会议桌：元元；)会议椅：元元。)广播器材：元。）其他：元。三、工具设备（元）1） 钻床：元。2） 管道疏通机：元。3） 电焊机：元。4） 冲击钻：元。5） 值班岗亭：个元个元。6） 宣传橱窗：元。7） 小推车：个元个元。四、低值易耗品（元）1） 垃圾铁筒：个元个元。2） 塑料垃圾筒：个元个元。3） 其他低值易耗工具：元。4） 灭火器：元。)普通灭火器：住宅每层个，商场、写字楼每层个，设备房个，大厅个，按每个元计为（）（）元元。)干粉灭火器：按个配置，每个元计为元。五、业主入住时投入（元）1） 宣传品印刷：元。2） 入住场地布置：元。3） 办公室、接待中心装修：元。4） 标识系统：元。5

22、） 前期员工工资按一个月计发为元。六、公共设施设备保险费（元）。()大型设备险：元1） 电梯原值：万元；2） 中央空调系统：万元；3） 变压器及其他设备：万元。以上设备原值的年费率计算保险费，为（）元。（）电梯的第三者意外伤害险（元）部电梯作为个投保单位，每个单位的保险费为万元，按年费率计算保险费，为万元元。深圳市银典物业管理服务有限责任公司年月五、附录 城市住宅小区物业管理服务费暂行办法（计价费字第号年月日）附录 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法（计价费字第号年月日）第一条 为了规范城市住宅小区物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理

23、事业健康发展，依据中华人民共和国价格管理条例，制定本办法。第二条 本办法适用于经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位对城市住宅小区提供社会化、专业化服务的收费管理。 本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。第三条 各级政府的物价部门是物业管理服务收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。第四条 物业管理单位开展物业管理服务收费应当遵循合理、公开及物业产权人和使用人

24、的承受能力相适应的原则。 国家鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利的行为。第五条 物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。 为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。 实行政府定价、政府指导价的物业管理服务收费的具体价格管理形式，由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定。 凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定

25、有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价。第六条 实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可在政府指导规定幅度内确定具体收费标准。 实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理单位与小区业主委员会或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。第七条 物价部门在核定收费标准时，应充分听取物业管理单位和小区业主委员会或产权人、使用人的意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，也

26、要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用为基础，结合物业管理单位的服务内容、服务质量、服务深度核定。第八条 住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分。 . 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。 . 公共设施、设备日常运行、维修及保养费。 . 绿化管理费。 . 清洁卫生费。 . 保安费。 . 办公费。 . 物业管理单位固定资产折旧费。 . 法定税费。 本条第项至第项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。第九条 经物价部门核定的或由物业管理单位与小区业主委员会或物业产权人代表、使用人代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合

27、同中明文约定。第十条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。 物业管理单位应当定期（一般为个月）向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区业主委员会或物业产权人、使用人的监督。第十一条 物业管理单位应当严格遵守国家的价格法和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务。不得只收费不服务或多收费少服务。第十二条 实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应按物价部门核定的收费项目和标准向物业管理单位缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。第十三条 物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可