浅析韩国住房制度.docx

1、浅析韩国住房制度浅析韩国住房制度公司理财11翁文灏2011312463公司理财11 张家齐2011312462国际金融 11 张乔 2011312438一、 韩国住房制度变迁 . 3（一） 住房政策演变 3（二） 住房保障制度 7二、 韩国ABCP融资方式 10（一） 房地产项目融资证券化 （PFABS， PFABCP） 10（二） 韩国资产证券化现状及实际状况分析 14（三） 韩国 ABCP 方式资产证券化存在的问题 17（四） ABCP 方式在中国房地产项目融资中的应用启示 18三、 韩国的不动产税 19（一）不动产取得环节的税种 19（二）不动产持有环节的税收 21（三）不动产转让及租赁

2、环节的税收 22（四）不动产税基评估体系 23（五）对我国不动产税制改革的启示 24四、 后记 26五、 参考文献 26文章摘要： 本文从韩国房地产市场住房制度的变迁讲起， 分五个阶段 介绍了韩国住房制度从起步到最终成熟的过程。 此后，文章分住房保 障制度， APCP 融资方式，房地产不动产税等三方面着重介绍了韩国 房地产业住房制度的突出特点， 并在每一点后强调了这种制度之于当 今中国房地产市场的启示与借鉴意义。一、 韩国住房制度变迁（一 ） 住房政策演变韩国的住房政策是从 20 世纪 60 年代开始实施的。 因为 20 世纪 50 年代的韩国 经历了朝鲜战争及其战后持续的国内政治、 经济局势

3、的动荡不稳， 致使政府无法 进行有序的经济开发，更无暇顾及居民的住房问题。（ 1） 20 世纪 60 年代政策准备期1961 年朴正熙掌权以后，韩国政府制定了第一个经济开发 5 年计划，把促 进 住房建设和供应，加大政府对住房市场的参与等内容， 纳入该计划之中。1963 年， 颁布了第一个关于住房的法律公营住宅法 ， 明确了公房的供应对象，即无房户、低收入者、灾民等。此外，为了扩大公房的供应、解决住房建设资金 短缺的问题，成立了大韩住宅公社（1962年）和韩国住宅银行（1967年）等两 家国有公共机构。这一时期，由于韩国的产业发展处于工业化起步阶段，政府投资又倾斜于产业基础设施的建设 等原因，

4、政府对住 房建设方面的实 际投资非常有限。从1965年到1969年，共建设 45.9 万套住房，其中政府公共机构（大韩住宅公社和地方政府公共机构） 所占比重只有18.4%,而81.6% 的住房是由民间建成的（参见图1）。此外，住房投资占GDP的比重也只有2.3%。总而言之， 韩国在此期间并没有实现大量供应住房的政策目标，只是在机构、 制度、法规建设等方面，做了一些准备。（2）20世纪70年代一一制度建设期进入20世纪70年代以后，具有真正意义的住房保障体系的建设得以开始。 这一时期工业化进程的加快使大量农村人口涌入城市， 致使城市的住房不足问题日显突出， 住房普及率也呈现下降的趋势（参见图 2

5、）。为此，韩国政府于1972年提出了“一户一住宅”的政策口号，并制定住宅建设 10年计划（1972-1981），把解决住房问题纳入到长期的战略目标之中。 作为配套法规制定 了住宅建设促进法（1972）、关于国民住宅优先供给的规定（1978）等 法规，确立了以多渠道建设住房、公共机构重点建设小户型住房、构筑量产体系 等为内容的住房政策的基本方针。还具体规定公房、商品房的供应办法，特别是通过指定公房的优先供应 对象，照顾了无房户和低收入 阶层。进入20世纪70年代后 期，为了抑制房价和住房投机 行为，韩国政府出台了商品房上限价政策、 8.8 抑制不动产投机措施等政策。此外，还导入了“住宅请 约制度

6、”（1978，住房认购储蓄制度） ，该制度是居民购买商品房之前， 在韩国 住宅银行开立专门账户， 并每月存入一定金额的住房认购定金， 而政府根据 “请 约金”的缴付情况、年限以及其它条件来决定购房优先顺序的制度。另一方面， 为了有效地开发、供应住宅用地及工业用地， 1975 年韩国政府成立了又一家国 有公共机构韩国土地公社。 从 1970 年到 1979 年，韩国共建设 176.1 万套住房， 其中国有公共机构所建住房占总套数的比重达 29.7%。公共机构为增加住房供应、 稳定房价，做出了积极的贡献，特别是在房价上涨、投机盛行的 19771979 年 间， 这一比重分别达到 38%、38%和

7、47%（参见图 1）。此外， 20 世纪 70 年代住 房投资占GDP的比重与20世纪60年代相比，增加一倍，达到 4.8%的水平。 （ 3） 20 世纪 80 年代制度成熟期 1981 年，为了解决政府公房和廉租房建设资金的不足，韩国政府设立了国民住 宅基金，该基金来源于国民住宅债券、 “住宅请约金”、捐款等。另外，为了更好 地解决产业工人等低收入群体的住房问题， 出台了关于“小户型住宅建设义务比 率”的政策，要求在商品房建设当中小户型住房（ 60m2 以下）所占的比重不得 低于 50%，并于 1984 年颁布租住房建设促进法，开始了廉租房的建设。 另外， 韩国政府以大量供应住房为目的， 于

8、 1988 年开始实施了 200 万户住宅建设 计划（1988-1992），韩国由此进入“住房大量供应时代” 。该计划最大的特点是 根据不同收入阶层的具体需求对投资主体、 供给对象进行了细分化， 如对最低收 入阶层采取由政府负担 85%的投资，建设永久租住房的政策，而对低收入阶层采 取由国民住宅基金出资建设租住房和小户型公房的政策。 200 万户住宅建设计划的实施不仅重点照顾到了低收入阶层的利益， 还考虑到了高收入者多样的 需求。（参见表 1）此外， 作为配套措施还修改了不利于房地产市场多样化发展 的一些政策。 如20 世纪 70 年代制定的商品房限价措施， 虽然对抑制房价和投 机起到了积极的

9、作用， 但该政策不利于满足消费者对住房的多层次需求， 特别 是制约了住房的高档化发展。 因此，韩国政府于 1989 年导入了“成本联动制”， 此项政策是根据地价、 建设成本等成本因素指导房价的制度。 进入 20 世纪 80 年 代后期，相对于土地投机行为的盛行， 韩国政府出台了地价公示制度（1989）， 要求每年对指定地区的地价进行调查， 并予以公布， 而新建住房的地价根据邻近地区的公示价格进行核算 从 1980 年到 1989 年，韩国共建设 263.4 万套住房，建设总套数比 20 世纪 70 年代增加了 49.6%，其中国有公共机构所建的住房占总套数的比重高达49.1% (参见图1),而

10、且住房投资占GDP的比重达到5.1%。但因政策效应没有 得到完全显现，整个20世纪80 年代的住房普及率还是停留在 70%左右的水平(参 见图 2)。( 4) 20 世纪 90 年代以后政策调整期进入 20 世纪 90 年代以后，得益于 200 万户住宅建设计划(1988-1992)的 完成和新经济 5 年计划(1993-1997)的实施，韩国的住房难问题得到了 根本性改善。并且， 住房价格也开始出现下降的趋势， 如扣除物价上涨因素， 1996 年与 1991 年相比，住房价格实际下降 43%(Kim,2007) 。在200 万户住 宅建设计划实施期间，共建设 281.2 万套住房，住房普及率

11、也从 1988 年的 70.9%， 到1992 年升至 76%(参见图 2)。另外， 1993 年金泳三执政后实施的 新经济 5 年计划期间内，共建设住房 312.5 万套，建设总套数比 200 万 户住宅建设计划期间增加了 11.1%。1993 年开始，金泳三政府对往届政府一贯坚持的政府主导型经济政策调整为重 视市场调节。 在住房政策上， 政府减少对住房市场的直接参与， 加大了对民间企 业的支援。但是在扩大供应、稳定房价、低收入阶层的安居等方面，总体上还是 延续了 20 世纪 80 年代住房政策的基本方针。此外，为了制止房地产交易当中 出现的偷漏税和投机行为， 于1995 年颁布了不动产实名

12、制。然而 1997 年突 如其来的亚洲金融危机给韩国经济造成了沉重打击， 住房市场陷入了前所未有 的低谷， 大批的建设企业因有效需求不足、商品房积压、资金周转困难而陷入 困境。仅在 1998 年，住房建设企业的破产率就达到了 14.3%， 住房建设套数比 上一年减少了 48.7%，房价、地价也出现大幅度下跌的情况( Kim,2007) 。为了 避免重蹈日本泡沫经济崩溃以后经济陷入长期低迷的覆辙， 韩国政府陆续出台 了搞活住房市场的诸项措施， 如加大政府对住房建设的资金支援；减免房地产 转让所得税、取得税、登记税等；放松对转卖住房的限制，放宽对“请约”资格 的审查等措施。此外，于 1997 年废

13、止了“小户型住宅建设义务比率” ，还取消 除首都圈(首尔、京畿道)以外的商品房限价措施，进而到 1998 年在全国范围使住房价格开始出现攀升年和2002年的房价涨幅随着经济复苏所带动的新需求增加和潜在需求的爆发，的趋势，进而激化了低收入阶层住房难的问题。 2001分别达到了 9.9%和16.4%（ Kim,2007）。为此，2001年韩国政府对1998年提出的建设5万套国民租住房计划进行了修改，把原定目标调整为，到 2003年建设20万套国民租住房。在此项计划里把受惠对象定为， 收入水平达不到上一年度城市劳动者平均家庭收入的 70%（10年型） 或50%（20年型）水平的无 房户，另外，建设资

14、金的70%由政府和国民住宅基金负担（参见表2）。从1998年 到 2002年，韩国政府实际共建设11.9万套国民租住房。从1990年到2002年，韩国 共建设740.4万套住房，年平均达到57万套，比20世纪80年代的平均水平 增加了 1.2倍。住房投资占GDP的比重实现了历史最高水平，达到6.7%,比20 世纪80年代增加了 31.4%。住房普及率也从1990年的72.4%,到2002年超 过100% 达到100.6%的水平（参见图2）。（二）住房保障制度（1）韩国住房保障制度基本安排1.公共保障住房制度韩国的公共保障住房有两种：小型商品住房和公共租赁住房。小型商品住房是针 对具有一定购买能

15、力的中低收入居民而建设的小型公共住房， 这种房屋的面积在60平方米以下；公共租赁住房是由中央政府或地方政府用财政预算或国民住宅 基金而建设的租赁住房。公共租赁住房包括三种类型：永久租赁房、公营租赁房 和国民租赁房。其中，永久租赁房是专门针对最低收入阶层而建造的非营利性住 房，建设资金大部分来源于财政资金，少部分来源于入住居民的租房保证金；公 营租赁房和国民租赁房供给对象仅限于中低收入者， 资格审查制度非常严格，建 设资金来源于政府财政、 住宅基金和入住人保证金和租金。 公共租赁住房的赁期 一般为 550 年，租赁期满后卖给租住者。国民租赁房是目前韩国公共租赁住 房的主要类型， 面向前一年收入不

16、到城市居民家庭月平均收入 50%70% 的无房 者，而且求租对象是住房认购储蓄户，公共租赁住房的租赁期为 30 年。公共保 障住房制度在韩国实施以来， 不仅极大地保障了韩国居民的住房需求， 最大限度 地缓解了居民住宅的供求矛盾， 而且促使国内房价水平逐步走向平稳， 极大地遏 制了住宅市场的投机泡沫。2.公共保障住房形式多样( a) 住房租金补贴。韩国的基本生活保障法规定， 当地政府应给予收入低于最低生活费用标准的家庭 一定的住房补贴。( b) 低息租金贷款。韩国的基本情况是， 在签订租赁合同时住房承租人需向出租者支付押金，相当于住房价格的 50%70%，这部分押金在租赁期结束时返还给承租人。为

17、了稳定房地产市场和减轻低 收入承租人的住房负担，自 1997 年金融危机之后，韩国国民住宅基金针对低收 入承租人推出了两种租房押金贷款 : 一是面向城市低收入家庭的押金贷款。 持有 当地政府开具的证明文件的城市低收入家庭，可以获得年利率仅为 3%、贷款额一般不超过 1 000 万韩元( 约 9 000 美元) 的押金贷款。二是面向无房的低收 入劳工的押金贷款。年收入低于 3 000 万韩元的劳工可以获得年利率为 7. 7% 9%、相当于租房押金 50%的贷款。( c) 低息购房贷款。韩国政府针对购买小 型住房的低收入无房家庭，给予多方面的低息购房贷款支持。对于年收入低于 3 000 万韩元或

18、27 000 美元的无房家庭，在购买 85 平方米以下的公共租赁房屋 或二手住房时，可以申请年利率为 7. 75%9%、总额不超过 6 000 万韩元的贷 款; 在购买 85 平方米以下的新建住房时， 可以获得年利率为 8. 5%、总额在 3 000 5 000 万韩元的住房贷款 ; 如果购买 60 平方米以下的住房，则可获得年利率 为 8. 5%、相当于全部房价 70%的贷款。 ( 4) 税收优惠。低收入无房家庭在购买 小型住房时还能获得相关的税收优惠， 购买低于 40 平方米住房的低收入无房家 庭，可免缴住房购置税和交易登记税 ; 购买 4060 平方米住房的低收入无房家 庭，可减半征收住

19、房购置税和交易登记税。 此外， 低收入家庭如果使用住房储蓄 购买住房，还可以减少 40% 的住房购置税和交易登记税。( 1) 管理机构1.国土海洋部 国土海洋部主要负责制定、修改住房保障有 关法令 ; 建立住宅综合计划 ; 制定国民住宅基金的运行计划 ; 筹措政府部门资 金 ; 监督国民住宅基金受委托机关等。2.国民银行和友利银行韩国国民银行于 1963 年成立， 1990 年合并了大东银行和长期信用银行， 2001 年合并住宅银行后， 成为韩国最大的商业银行。 国民银行主要负责经营管理国民 住宅基金， 为韩国住房保障建设提供金融支持。 国民住宅基金主要来源于政府投 资、吸收房屋申购储蓄、 发

20、行住房抵押支持证券、 国民住房债券和住房福利彩票， 资金运用主要投向开发商建房贷款和向中低收入群体发放全额房屋租赁资金、 个 人购房贷款以及改善居住环境等。 2008 年韩国政府确定友利银行为国民住宅基 金的总管机关， 同时确定农协中央会、 新韩银行、 韩亚银行和企业银行为一般受 托机关，国民银行只保留承担现有账户的管理业务。 友利银行实行商业性银行业 务与政策性银行业务分别核算，政策性银行业务接受国土海洋部的监管。3.LH 公司( 原大韩住宅公社 )LH 公司成立于 1962 年，主要负责承担公营住宅建设，并负责对申请保障性住 房的居民资格条件进行审查，每年约为中低收入者生产并提供 5 万套

21、保障性住 房。为了有效管理其开发的住宅， LH 公司专门成立了一家子公司新住宅 公司。新住宅公司的宗旨是， 通过有效的设施维护和高质量的管理服务， 为住户 提供舒适的居住环境。 除了总部之外， 新住宅公司下设 12 个分部和 258 个管理 处，公司总部制定住宅管理和维护的宏观规划， 分部建立具有操作性的住宅管理 和维护规划，管理处则具体负责住宅小区的物业管理、房屋缺陷控制等工作。( 3) 韩国住房保障制度的特点1. 政府住房保障责任明确，住房管理体系完善一方面， 韩国政府通过制定相关的法律法规， 实施住房建设促进法等政策， 着力 构建住房制度框架， 合理规划和开发住宅用地， 逐步满足韩国全体

22、国民日益增长的住房需 求 ; 另一方面，基于对工业化和城市化快速发展过程中产生低收入居民住房困境 的认识，韩国政府将解决低收入居民住房困难问题作为住房保障政策的优先领域， 采用公租房提供及多种形式的住房支持政策，为低收入家庭提供住房保障。2. 低收入家庭界定标准明确，住房保障措施多元化 韩国政府在解决低收入家庭住房保障问题上， 首先明确界定低收入标准或资格条 件，在此 基础上，再针对不同类型低收入家庭的住房需求，采取提供公租房、低价房、低 息贷款、税收优惠等多种保障措施， 以确保低收入居民家庭能够达到合理居住标 准，并逐步拥有自己住房。3.加强政策引导，注重小户型住房的供给建设 尽管韩国已经成

23、为发达市场经济国家， 但是政府为低收入阶层制定的住房保障标 准仍然是“小户型”住房，其中低收入家庭的住房保障标准是每户 60 80 平方米，最低 收入家庭的住房保障标准则为每户 40 平方米。韩囯ABCP融资方式(一 ) 房地产项目融资证券化 (PFABS ， PFABCP)与韩国房地产开发项目相关的 PF(project financing Loa n)是1997年金融 危机以后以企业金融变形的形式引进的 PF方法之一，类似于一般的担保贷款结 构，但有一点不同的是其以贷款机构特定项目中未来发生的收益等现金流作为 偿还资源。但是与韩国房地产开发项目相关的项目融资 (PFLoa n)不仅以项目的

24、 现金流，还以物质上的担保、对债务人的担保或建筑商的连带担保等信用增级 作为前提，与项目融资(PF)有原则上的区别。它随着韩国房地产开发事业的具 体情况而变化，并且得到了快速发展。与房地产开发项目相关的PFLoan证券化指的是将房地产开发商的贷款债券 进行证券化。在过去施工单位同时也兼任施行的开发方式下，开发项目相关的 贷款是建筑商的企业贷款，然而“ 97 年金融危机以后 Developer 开发方式成为 主流，作为施工单位的建筑商提供连带担保或债务承担， 实现了开发商的 PFLoan 融资。随着房地产市场逐步升温，建筑商积极使用此类房地产开发项目相关 PFLoan证券化作为新的融资手段，从2

25、005年开始快速增长，证券化形式也摆脱 了以往固定的ABS方式，而转向灵活的ABCP方式。1ProjectFinancingABS(AssetBackedSecurities)ABS项目融资(PFABS是以开发商开发项目所必要的经营资金及用地购买资 金等项目相关的贷款债券(projectFinancingLoan) 为基础，SPC发行的资产证券 化证券。对于ABS项目融资(PFABS信用等级的判断依据包括 PF相关的资产现金 流，建筑商的信用等级以及建筑商对贷款债券的债务承担或连带担保等信用增级。 ABS项目融资(PFABS)的发行模式与一般的 ABS模式相同，是贷款机构对证券化 公司(SPC

26、)转让贷款债券，SPC特殊目的公司，SpecialPurposeCompany)发行ABS 售给投资者的模式。从PFABSfc要参与机构的业务作用来看，贷款机构为ABS项目融资(PFABS) 中的基础房地产开发项目提供贷款， 这些贷款充当着房地产开发项目建设资金， 在ABS过程中，把贷款债券出售给证券化公司，如果能够按时偿还贷款，那么 从此贷款机构在证券化及房地产开发项目中的作用实际上就终断了。证券化公 司(SPC)是为将和房地产开发项目相关的贷款债券等进行证券化而设立的。 它以从贷款机构获得的贷款债券为基础发行 ABS以获取的资金来偿付。业务受托人 担任一般经营业务，主要是起着协调发、行证券

27、化证券的 SPC和证券化证券投资者之间关系的作用，还负责管理证券化资产、证券化证券的提前偿还等证券 化证券相关的业务、 余额资金的运用、 委托人的支付情况及委托处理业务报告、 清算业务等。2ProjectFinancingABCP(AssetBackedCommercialPaper)资产抵押商业票据(AssetBackedCommercialPaper，以下称ABCP是 ABS和企 业票据(CP)的结合形式，是SPC以销售债券、租赁债券、公司债、PF相关贷款债 券等资产为担保发行的CR在韩国，ABS是以证券化资产为基础发行，ABCP是以 偿还ABS债券为条件定期发行CP的模式发行。ABCP与

28、 ABS在发行模式上差别并 不大，而是在证券化证券的种类上存在着差别，即分别是企业票据和债券。从证 券化证券的发行等级来看，ABS不仅以AAA级发行，而且还以AAA级以下的等级发行，但是大部分的ABCP只以A1级发行，在这一点上两者存在着差别房地产PF中ABCP的使用是当初以ABS循环（revolving）发行为目的而引进 的。当期限相对较长时，ABS发行后再发行短期的ABCP来偿还已发行的ABS从 而可以利用短期利息来融资长期资金。尤其是 2006年 9 月金融监督院对房地产ABS项目融资（PFLoanABS业务的管制和随着房地产市场的升温，房地产PF剧增， 依照商法设立证券化公司来促进证券

29、化时，因各种业务便利性，与资产证券化法 发行的ABS莫式相比，ABCP项目融资（PFAB-CP）发行模式急速增长。PFABCpg行模式与PFABS的发行模式基本上是一致的，是依据商法的 SPC 以开发商贷款的贷款债券为基础资产发行 CP的一种模式。PFAB删PFABC的特 征如表1所示。两者最大的区别就在于 PFABS是依据资产证券化法设立的 SPC 发行，而PFABC主要是依据商法以公司形式设立的 SPC发行。通常PFABC以三个月为期限发行，因此和发行期限较长的 ABS相比，低利息资金融资是可行的。但是由于存在利息变动风险，而且大部分具有循环S 1 PF证券化模式类型特征:屮f区分3ABS

30、pABCPq醱照法律+资产证券化相矢法律心奩逹忘资本市场和金融投资4资产的现金流及信用增级同左Q$PC形式匸有限公司匸股份公司有限公司屮eSPC设立祗fc1根据不同的证龛化计划设 立不冋的SPC*J依据商法设立SPC（ condultp炭行模-多样的参与者A信用增级鉅成的模式4-多样的参与者，信用增级4减少利息各种费用屮-发生利息麥动冈险*1 -产主防止风险的附加费用羊.h”费用Q根捱建筑商的企业尊级*不同*以比传统的PF更低的利*Lh:同左心fe：茹辛英Y韩国房地产金竝，建国犬学出版社2008 -（revolvi ng）发行的结构，因此在循环发行的过程中存在着一定的流动性风险。 为了消除AB

31、CP勺循环发行风险，金融机构作为流动性供应机构签订 ABCP勾买契 约，并购买循环发行的 ABCP中在市场上的剩余量，从而保证循环发行的顺利进 行。韩国证券化市场可以分为注册证券化和非注册证券化。注册证券化是依据 资产证券化法（ABS法）及住宅金融公社法（MBS法）发行ABCP ABS MBS的，而 非注册证券化则是依据商法的 SPC股份公司/有限公司）发行ABCP的。发行ABS/ABCP公司的类型分为依据资产证券化法的证券化专营公司、依据商法的有 限公司及股份公司。表2证券化交尉ASS A0CP）区分卜.旺券发睡击SRC迂览瞬易形式(ABS i ABCPp有限公司存单一证券化 （单一 5PCM商法护非注冊私墓方式*（ABC 円2有限公司卢单一证蜉化（单一SPCp大硏分是以私募方 式发行存(ABS - ABCP)股份公司口J匕！(Conduit 友贰资料来療崔犬根，MBCP方弍的迁券化该善方秦研究帙匪大学2009 & *屮（二）韩国资产证券化现状及实际状况分析1 房地产ABS项目融资（PFABS）发行现状及特征以2006年为转折点，持续降温的房地产 ABS的发行在2009年房地产市场 回暖后呈逐渐增长的趋势。而且从 2008年下半年开始至今，随着过去大规模采用PFLoan的商业银行