建立房地产价格评估体系在税收征管中的重要意义.docx

1、建立房地产价格评估体系在税收征管中的重要意义浅析价格评估体系在房地产税收征管中的重要意义一、建立房地产价格评估体系是现阶段税收征管工作的需要房地产业的快速发展与宏观经济和社会发展紧密相关，房地产业和及其交易税收在税收总收入和财政总收入中占有举足轻重的地位。中华人民共和国税收征收管理法规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额；中华人民共和国契税暂行条例规定，当纳税人申报的成交价格明显低于市场价格且无正当理由时，征收机关可参照市场价格核定。首先，是强化税收征管的需要。改变房屋交易纳税申报由纳税人或中介评估公司报多少、征收机关核多少的状况。应用房产交易计税价格评

2、估管理系统，就有了依法治税的“杀手锏”，最大限度地制止纳税人“有意”低报、“避税”的行为，严格征管，堵塞买卖双方隐价瞒价低报成交价格造成的税收漏洞。其次，是化解职业风险的需要。解决征收机关在房屋交易核定计税过程中受人为因素干扰，确定偏低幅度宽严尺度、标准把握不统一等问题，减少征收机关价格审核人员的自由裁量权，化解职业风险。再次，是完善争议处理的需要。建立争议处理机制，有效解决征纳双方对计税价格核定的争议，既保障纳税人的合法权益，又体现征收机关依法公正、公平治税。目前房地产评估标准有两个，即建设部房地产估价规范（下称规范）和国土资源部城镇土地估价规程）（下称规程）。规程主要按照土地用途、权利状态

3、两种目的进行分类，没有对课税目的进行单独分类；规范从评估目的的角度将房地产评估分为12大类，课税目的评估是其中之一，但是受税法规定、征管和评估实践等影响，对计税价格评估标准相对简单。计税价格评估与其他目的的评估相比，主要有以下区别： 1、计税价格评估数量巨大，时间跨度小。 房地产的取得、交易、保有总是在不断地进行，经济发展程度越高，这种运动越活跃。随着税制改革的深入，房地产保有阶段税收的地位越来越重要，但这个阶段不存在一个可作为课征依据的实际交易价格，课税价值必须评估产生。这与交易阶段的计税价格以实际交易价为一般，以评估价格为特例的情况完全不同。这也是税制改革将使得房地产评估的地位日趋重要的原

4、因之一。但是这同时也带来了评估量大增；由于政府课税的时效性和年度性，所以要求时间也相对较短；而且每年要重复不断地进行。2、个案和批量评估相结合，逐步到批量评估为主。 除了征地和拆迁房地产价格评估外，无论是抵押、保险、纠纷等目的的评估都以特定房地产个案为主。而课税评估既有个案评估，更有对于一定区域内的成批量评估。随着房地产税制改革，整个税制结构中，对房地产保有阶段课征的税种将逐渐占据主要比重，相应地对于成片房地产的集中评估将成为主流。3、房地产计税价格评估一般都有规范性的折扣规定。 除了课税评估外，几乎所有房地产评估都力求房地产评估价格与真实价格的逼近，即使有价格折扣也作为民事关系当事人之间进行

5、讨价还价的结果。房地产的课税评估往往将这种折扣制度化、固定化，这实际上构成了房地产计税价格评估的一部分。目的在于使最终评估价格更容易为纳税人所接受。因为折扣制度使课税价格远远低于实际价格，纳税人心理上容易接受。4、海量数据为支撑的信息库及其完备的管理制度。 房地产计税价格评估从纵向上来看涉及课税对象的取得、转让、保有各个环节，从横向上来讲涉及一定区域内的全部房地产，这就需要有齐备的资料信息作为支撑。在初期可以暂时借助于路线价法或者样板房评估，然后通过系数设置对具体的课税对象进行价值修正。但是从长期来看，应过渡到对每一个课税对象的价值管理，并通过对装修、改建的管理，对其价值变化实施动态管理。这就

6、需要完善的管理制度和海量的数据为支撑。5、公权力的介入和申诉制度。 其他目的评估基本上属于纯民事活动范围，但课税评估是介于民事、行政活动之间的一种行为。纳税评估机构依法进行评估，并由独立评估师签字确认，但评估过程要在很大程度上受政府公权力的干预。而另一方面，为保证评估结果的公正性，保护纳税人的合法权益，防止公权力对纳税人权益的损害，也需要建立一系列复议、申诉制度，保证纳税人获得必要的行政、司法救济。二、房地产价格的形成分析房地产价格是为获得他人房地产所必须付出的代价。可用货币支付，也可用实物偿还。（一）房地产价格形成的基础1.房地产的有用性：指房地产能满足人们的某种需要或欲望。2,房地产的相对

7、稀缺性：不能自由取得，俗话说不能满足人人敞开的需要。3.对房地产的有效需求：指人们由于购买力所形成的需求。价格是由三者相结合来产生的。在现实生活中，不同的房地产价格指所以有高低差别，同一房地产的价格之所以有变化，也是由这三者的程度不同及其变化引起的。（二）房地产价格的种类1.按房地产的实物形态不同划分有房产价格、地产价格、房地价格、房地产价格 。2.按房地产交易权属不同划分所有权价格：指交易房地产所有权的价格。使用权价格：指交易房地产使用权的价格。成本价：完全产权标准价：部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处置权。3.按房地产估价目的不同划分买卖价格：是以买卖方式收取或支付的货币额、实物

8、或其他有价物。租赁价格：又称租金，包括地主和房租。抵押价格：是为抵押贷款而评估的房地产价格。考虑到贷款的安全性，比市价低。课税价格：指政府为课征赋税，由估价人员估定的作为房地产课税基础的价格。征用价格：为政府征收房地产补偿而评定的价格。4.按房地产交易方式不同划分拍卖价格：指采用拍卖方式交易房地产的成交价格。招标价格：指采用招标方式交易房地产的成交价格。协议价格：指采用协议方式交易房地产的成交价格。5.按房地产计价范围不同划分总价格：指一宗房地产的整体价格。一般不能用总价格说明房地产价格的高低。单位价格：指单位土地面积或单位建筑面积的价格。它可以反映价格水平的高低。楼面地价：指单位建筑面积的土

9、地价格。例：1000 m2的土地300万元，则单位地价：3000元/ m2，单位楼面地价（容积率=10）：300元/ m2。6.按房地产价格管理目的不同划分基准地价：是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均地价。城市基准地价：是在某一城市的一定区域内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估楚的各地价区段在某一时点的平均水平价格。标定地价：指在一定条件下，能代表不同区位，不同用途地价水平的标志性土地的价格。是在基准地价的基础之上，按土地使用年期、地块大小、形状、容积率、微观区位、市场行情等条件，修正评估出的具体地块的价格。

10、 7.期货价、现货价期货价是房地产的预售价，也称楼花价格。现货价是实物房地产的交易价。期货价与现货价的关系由下式确定：期货价现货价投资利息风险报酬。其中的风险报酬是指预期的销售风险预期损益值。8.建安造价、工程造价、综合造价建安造价是指房屋建筑安装工程费用所确定的造价。建安造价加上土地费用及房地产的开发建设费用便构成了工程造价。工程造价加上小区配套、拆迁安置等费用便构成了综合造价。(三)房地产价格的特点1.价格实体基础构成的双重性2.房地产价格是关于房地产权利的价格3.房地产价格表现形式复杂多样4.房地产价格具有扩散效应5.房地产价格从长期看具有不断增值的趋势6.房地产价格由个别交易单个形成(

11、四)房地产价格的构成1.城市地产价格的构成城市土地价格由土地开发成本、土地经营成本及税费、利润三大项构成。(1)土地开发成本指从事土地开发活动而投人的成本。主要包括：土地出让金、土地征用及拆迁安置费、七通一平费、管理费及利息等。(2)土地经营成本指土地（使用权）进人流通领域而发生的各种费用，如管理费、维护费及各种推销活动费等。(3)税费及利润税费指从事土地开发建设及经营活动应缴纳的，而且可摊入土地转让价格中的各种税费，如投资方向调节税、教育附加费、城市维护建设税、所得税及增值税等。利润是投资者欲获取的纯收益。在进行项目的效益评价分析时，它往往由当时、当地同类物业的平均收益率水平估计；在进行定价

12、决策时，它往往由投资者拟定的目标利润或目标利润率来定。由上所述，城市土地转让价格由下式计算：土地转让价格土地开发成本土地经营成本十税费利润 2.房地产销售价格的构成房地产销售价格由房地产开发成本、房地产经营成本、税费及利润构成。(1)房地产开发成本指从事房地产开发活动而投入的成本。包括：土地开发费、公共服务及生活设施配套费、小区内外的市政工程建设费、建筑及安装工程费、勘察设计费、利息、管理费等(2)房地产经营成本包括房地产商品进入流通领域后发生的各种费用，如看护费、管理费、维修费、摊销费等。(3)税费及利润包括投资方向调节税、工商统一税、土地使用税、市政建设费、所得税、增值税等国家或地方征收的

13、各种税费及投资者欲获取的利润。由此可得房地产的销售价格由下式计算：房地产销售价格房地产开发成本房地产经营成本税费利润房地产销售单价房地产销售价格/房地产销售面积3.房地产租赁价格的构成房地产租赁价格由租赁成本、税费及利润构成。(1)房地产租赁成本包括房屋价值补偿费、维修费、管理费、土地使用税等。(2)房地产经营税费构成房地产经营的主要税费有房产税、营业税、土地使用税、印花税、保险费、所得税等。(3)利润指房屋租赁经营者欲获取的纯收益。房地产租赁价格由下式计算：房地产租赁价格房地产租赁成本房地产租赁税费利润房地产租赁单价房地产租赁价格/房地产租赁面积(五)国家关于开发成本的有关规定中国人民建设银

14、行总行商财政部修订和解释、1993年7月1日起施行的施工、房地产开发企业财务制度第五十一条明确，房地产开发企业开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用。1土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。2前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”或“七通一平”等支出。“三通一平”是指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包含水通、电通、路通和场地平整，是房地产基础用地开发的最低法定要求。“七通一平”是指路通、上水

15、通、下水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通和土地平整。3建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。 4基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。5公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。6开发间接费用指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 三、房地产价格评估的概况及特性分析房地产价格评估是一项复杂的经济活动,房地产价格评估程序可以分为以下几个阶段；估价申请和业务受理、制定估

16、价作业计划、资料的收集与整理、现场查勘、综合分析和估算、撰写估价报告、交付估价报告书及收取公众服务费。我国的房地产估价虽然起步晚，但是发展快。90年代中后期，房地产估价市场空前繁荣，表现为市场服务需求、机构数量、从业人员剧增。随着我国加入WTO，房地产估价行业将面临新的巨大的考验。在以后的国际大循环中，房地产估价行业在投融资过程中将扮演越来越重要的角色。随着改革的深化，许多工作都需要房地产估价机构的参与。房地产作为资产，也在企业和个人置业中占有越来越重要地位，因此，人们对资产量的界定房地产估价的要求是很高的，而随着我国投融资体系的健全，房地产估价将日益活跃，从而出现房地产估价细分化的市场，如商

17、业投资房地产、普通住宅、高级住宅，别墅、写字楼、工业厂房等的评估。市场细分化是市场经济不断发展的必然结果，也是提供高质量服务的前提和保证， (一)房地产估价的科学性。房地产估价建立在科学的估价理论与方法的基础上,具有科学性。虽然房地产价格受多种因素影响,构成和变化都比较复杂.难以准确地确定,但通过估价人员的长期理论研究与实践控索,总结出了房地产价格形成与变化的基本规律,这些内容构成了房地产估价的基本理论。房地产估价的基本理论包括地租理论、房地产市场的供求理论、购买者行为理论、效用价值理论、生产费用价值理论、替代原理以及收益递增递减原理、生产要素组合的均衡原理、收益与分配原理和投资理论等句在这些

18、估价理论的基础上,又形成一整套系统、严谨的估价方法及估价步骤,使房地产估价有章可循。另外，在房地产估价过程中还广泛涉及到规划、建筑、结构、概预算、法律,以及宏观经济等到有关理论和知识。因此,虽然房地产估价从现象上来看,是估价人员对房地产价格所作出的推测与判断,但究其实质并不是主观臆断,而是把房地产的客观实在价值通过估价活动正确地反映出来,具有很强的客观性和科学性。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。（二）房地产估价程序。是指房地产估价作业按其内在联系，所形成的各个具体操作步骤和环节。一般而言，评估一宗房地产主要包括如下六个基本步骤。1.明确估价的基本事

19、项在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也较多。有些事项直接关系到估价作业的全过程，对估价额也有较大的影响，这些事项被称坦估价的基本事项，必须预先明确。一般来说，估价的基本事项包括估价对象、估价目的、估价时点及评估前提四个方面。明确估价对象(1)评估实体的确定。即是要明确评估对象是什么、范围如何。估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等；如估价的是写字楼，是否包括其中配备的设备；如是酒店，是否包括其中的家具等。(2)评估对象权利状态的确定。首先要明确所评估的是何种物权，是所有权，还是使用权或抵押权等。在我国，尤其要注意所评估的是通过有

20、偿出让方式获得的土地使用权，还土地使用权的批租年限，已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。如评估对象是否已设定了租赁权、抵押权和典权、地役权等，其年限如何。明确估价目的估价目的可具体分为买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。不同的评估目的对于估价方法的选择和估价结果尽有一定影响的，因此，必须明确评估目的。明确了评估目的，也就相应地确定了所要评估的价格类型，如买卖价格、租赁价格、入股价格、抵押价格、征用价格、课税价格等。各种价格在评估时都有相应的注意事项，如抵押价格评估与买卖价格评估就有较大的差异，由于抵押价格评估要考虑抵押

21、贷款清偿的安全性，因此其数额应等于评估对象的预期价格（抵押期限）减去处置税费等；征用价格和课税价格评估一般是按照国家的有关规定进行，如有些国家及地区规定，土地的课税价格用路线价法评估；保险价格的评估仅指建筑物及其家具、设备的价值等。明确估价时点房地产价格受多种因素影响，是不断变化的。对于同一宗房地产来说，在不同的时点上，其价格可能有较大的差别。我们通常所说的某宗房地产的价格都是指该房地产在某个特定时点上的时价，我们所要评估的也正是这种时价。非时价的评估不仅是毫无意义的行为，而且也是无法进行的，因此，必须明确估价时点。估价时点一般以年、月、日来表示，其详略程度一般是由房地产市场的稳定程度及评估的

22、价格种类所决定的。明确评估前提由于特殊情况的需要，以及评估对象与其他事物之间所存在的关系，在评估上还要明确评估的前提条件，主要包括如下四种：(1)独立估价。独立估价发生在估价对象为土地与建筑物合一的“房地产”上，根据某种需要或特定条件，有时单独就该房地产的土地部分进行评估，并且不考虑建筑物的存在，这种情形称为独立估价。简单地说，就是将土地当成空地，视为无建筑物存在的情形下进行评估。在地上建筑物预定拆迁的条件下，往往进行建筑物拆迁的独立估价。(2)部分估价。部分估价是指估价对象房地产是由土地及建筑物构成的综合体，在该土地与建筑物为一整体的既定条件下，仅就其中的土地或建筑物进行价格评估。它与独立估

23、价的区别是，独立估价不考虑地上建筑物存在对地价的影响，而部分估价则考虑地上建筑物存在对地价的实际影响，或土地对建筑物价格的实际影响。由房地产价格的均衡法则、适合法则等可以判定，土地或建筑物的部分估价额将受到既定状态的影响而发生变化。(3)合并估价或分割估价。以房地产的合并或分割为前提所进行的评估，称为合并或分割估价。例如，以购买邻地并与自有土地合并使用为前提，对邻地进行买卖价格评估即为合并估价；又如，为使土地的一部分分割出售成为可能，而评估其剩余部分的价格，即为分割估价。无论是合并估价还是分割估价，其估价结果都将与正常评估存在一定差异，其评估出的价格称为“限定价格”，即在市场受限定的条件下所形

24、成的价格，该价格仅对特定的交易主体具有经济合理性。(4)变更估价。变更估价是以改变房地产的利用状态为前提所进行的评估，也可称为变更利用状态估价，它主要包括如下几种情形：以房地产改变原来的用途为前提所进行的估价。如学生宿舍将改造为宾馆，政府机关办公楼将改造成供出租的写字楼等。以房地产重新进行装修改造为前提所进行的估价。以拆除建筑物为前提对土地进行的估价。对于上述需要确定的种种估价事项，一般都是由委托人提出的，或根据委托人的意向由估价人员整理出来的。四、房地产价格评估体系在税收征管中的作用2008年6月18日国家税务总局发布关于应用评税技术核定房地产交易计税价格的意见发文字号：国税函2008309

25、号。文件指出要根据中华人民共和国税收征收管理法及中华人民共和国契税暂行条例的有关规定，对于房地产交易中纳税人申报的计税依据明显低于市场价格并且无正当理由的，参照市场价格核定计税价格，逐步将房地产评税技术应用到计税价格的核定工作中，增强核定工作的科学性和权威性，同时在实践中检验评税技术，推动相关税收改革。（一）房地产税基评估的积极意义 随着房地产市场的逐步完善和税制改革的深化，国际通行的经评估确定房地产计税价格将成为房地产税的基本计税依据。 计税价格评估是完善现行税制和税收征管的关键，也是未来房地产税制改革的核心。要确立计税价格的关键和核心地位，就必须在计税价格评估的规范化上下功夫。其作用主要在

26、于： 1、防止各类低报、瞒报房地产成交价格行为，保证国家税收收入。 城市房地产转让管理规定第十四条规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。”然而在现实生活中，不少房地产交易者以及房地产中介机构出于少缴税款的目的，置国家的法律、法规于不顾，在房地产交易中，刻意低报、瞒报、虚报房地产成交价格。这样的行为不仅是违法的，而且致使国家的税收蒙受损失，并且扰乱了正常的房地产市场交易秩序。因此，通过房地产价格评估核定纳税

27、依据的方式不仅符合国家法律规定，而且也具有很强的实际可操作性。2、是增强房地产税征收的透明度，保证房地产税收公平性的必要手段。 与其他税种相比，房地产相关税种的透明度较高，这主要体现在作为征税对象的房地产是有形的，税率是统一的，计算方法也比较简单，其大体价值可以与其他情形相似的纳税人进行直观上的横向比较。如果由纳税人自行寻找并委托估价机构进行价格评估，由于评估费用是由纳税人支付的，就难以保证估价机构可以完全站在客观公正的立场上来评定价格。而如果税务系统不委托专业的房地产评估机构把关，那么税务操作人员的自由裁量权就比较大，可能产生一些灰色地带，也不利于在制度上对工作人员进行保护。当然，我们也意识

28、到，目前房地产估价机构众多，其技术水平，执业经验，乃至职业操守参差不齐，房地产税征管机关，如果没有事先确定的对于计税价格评估机构的选择标准和规范，计税价格评定的透明度就会比较低，受人为因素影响就会比较大，评估结果就难以令人信服，会增加税制贯彻实施难度。因此，由税务机关或者财政机关出面公开选拔一家或者数家资质等级高、技术水平、专业经验和职业道德均突出的估价机构作为指定估价机构，专门从事税务机关或者财政机关委托的涉税评估业务，评估费用由国家事业经费中拨付的方式不仅有利于保证房地产税收公正性和公平性，也有利于增强房地产税征收的透明度。3、有利于提高计税价格评估效率，保证税收征管执法的统一性。 当前，

29、房地产相关各税种计税依据不统一，分别由财政、税务两个部门征收，有些地方委托土地、房产部门征收，税务内部不同税种也由不同机构实施征管，容易造成不同税种计税价格差异。比如有些地方契税由财政部门征管、营业税由税务部门征管，计税依据都是房地产交易价格，但有时一个部门认可了其交易价格，并以此作为课税依据，另一个部门却不认可，而进行重新核定、评估，造成同一宗房地产的计税价格不一。这样不仅浪费时间，也浪费金钱。对于纳税人而言，尽管税种不同，但征税对象一致，即同宗土地或者房产，如果缺乏统一规范的评估标准，容易造成税收征管执法的被动。因此，由税务机关与财政机关共同出面指定估价机构进行涉税评估是即省时间又省金钱的

30、方式。这样就不会出现税务机关在征收营业税时认可的价格，财政机关在征收契税时再进行评估的情况。五、房地产价格评估体系的应用计算机技术特别是网络技术的发展，使得信息(包括图形、图象信息)的取得和传输变得越来越容易，加之各种计算机模型库的建立，使得计算机自动评估成为可能。计算机自动评估的准确与否取决于市场资料的获取，网络技术可以达到对市场数据的收集和归类，使数据库信息动态反映房地产市场状况，由此，在房地产市场日益成熟、规范的前提下，实现自动化估价特别是对税收、基准地价评估或更新等大量估价业务是完全可以达到评估目的要求的。根据地区房地产交易部门提供的楼盘地址，结合房地产交易部门查询的登记地址信息，将地

31、区所有住宅房地产的具体登记地址进行完整的梳理。实地察看样本楼盘，对各个楼盘的地理位置、区域环境、交通状况、配套设施等作详尽的了解与记录，与国土、房管等相关部门联手，从土地所在地批文、地号、成交价、房屋出售价、面积、结构、楼层、使用年限等入手，确保信息来源准确。搜集近期内网络以及实地挂牌案例，并与周边中介公司了解当地二手房交易状况, 关注市场变化动态，充分发挥中介评估机构优势。在广泛收集房屋信息的基础上，依据相关参数，将房屋评估信息再输入“房地产评税软件系统”。而由估价师介入的税基评估，则能有效的避免国家税收的流失。同时，税基评估还在还原市场真实价格、倡导社会诚信方面起着积极的作用。由此，可建立房地产交易价格评估系统，以下简称评估系统，主要分四大功能模块：“系统管理”、“数据管理”、“评估管理”、“统计分析”。（一） 系统管理”主要设置以下功能：评估公式维护、特征信息维护、朝向系数维护、楼层修正系数维护、面积类型系数维护、系统参数维护、基准价格修正、用户维护等。评估公式维护：定义评估模型，计算公式。将影响房产价格和各种因素以变量的形式定义到运算模型中，并确定运算公式。举例如：房屋计税基准价街道楼房基准价（1+层次差价率）（1+朝向差价率）面积修正系数。（最终的公式采用评估公司的计算公式）修正系数维护：针对评估房产的特征向