唐山硅谷开业.docx

1、唐山硅谷开业唐山硅谷开业篇一：唐山20XX年重点商业地产项目市调报告市调报告1中环广场（商铺）一、项目概况中环广场位于唐山市路南区北新道与学院路交叉路东南处，地处于商圈人流、资金流全面聚集的八方、凤凰购物商业圈。该项目是20XX年唐山华泽房地产开发有限公司斥巨资在唐山市区核心位置开发打造的生态、环保、低碳的世界级HoPSca城市综合体项目，也是河北省唐山市政府规划的重点商贸项目，项目占地23000，总建筑面积200000，分为地上、地下两部分，是集地下一层至地上六层的建筑面积约6万平方米的高端商业、7层以上的超甲级智能写字楼、高档住宅、行政公寓为一体的领袖级商业聚合体。目前各层业态是地下一层为

2、“永辉超市”，是以经营生鲜为主的全国连锁性超市，地下二、三层为停车场；地上一至五层为商铺，面积区间为15-360，是作为投资返租的项目对外出售，地上六层由一个大型的空中花园和大地影院组成，七层以上是住宅、公寓和写字楼，7-25层为公寓，5梯20户，共420户，整层面积1000，户型区间为90至170，层高为3m，公寓设有独立卫生间，全部精装修，交房赠送部分家电，装修标准为1500元/。一、项目最新动态中环广场共有商铺800套左右，一二三层商铺由于开盘较早，已经销售多半，剩余150套左右，基本上都在30平米以上，投资金额较大。四层、五层还有将近300套左右，最小平米的仅需13万首付。现在执行一次

3、性94折，贷款99折的优惠，工程已经封顶，即将开始外装。客户以周边居民为主，项目属八方商圈，地段优势明显，项目本身的业态很丰富，这些都是客户认可的原因。二、优劣势对比中环广场地段优势明显，八方商圈聚集人气，1000个左右的产权式商铺及沿街门脸，面积从15至360平米，满足不同层次的投资消费者的需求，扩大了消费人群。国际、国内顶尖品牌纷纷入驻，比如，时尚零售巨头天元名品、全国二强生鲜加强型超市永辉超市、全国扩张速度排名第一的大地影院旗舰店、中国大陆最大的家电零售连锁企业国美电器资本强势导入，业态丰富，满足不同人群的消费需求，带来更大的人流量，增加业主选择的信心。返点固定，签约12年，每年返总房款

4、的8%，前3年的租金一次性提前返清，从房款中扣除，这样无形中减少了总房款和税点，降低了前期投入，3年后实际租金将大大超过年回报率，业主即可分得超出8%部分的50%，大大降低了业主的投资风险。5年后可以原价回购，规避了风险，具有较大的诱惑。但是，周边有八方商场、凤凰购物，业态和八方商场没有什么大的区别，唐山人是比较讲究消费习惯的，对唐百集团的认可度非常高，是任何商场都替代不了的，三利购物中心就是个例子。所以，中环广场开业后面临的压力是非常大的，由此可见，业主投资面临的风险是非常大的。单一的商铺，虽然产权是自己的，而业主没有主动经营权，如果商场整体做不起来，那业主就没有回报可言了。2悦富强城一、项

5、目概况悦富强城项目地处于路北区北新道与华岩路交叉口西北侧，由富强房地产开发，该项目产品类型分别为住宅、商业、写字楼、酒店，力争打造成北新道商圈内的综合体项目。二、项目最新动态目前该项目推出的酒店也是带有包租返租性质，并且是与汉庭合作，据销售人员介绍酒店面积基本为30平方米左右，单价10000元/每平米起，那么每套房源总价款应在30万左右。现在已开始对外宣传、并且认够的仅限于一次性付款，承租15年，每月租金大概2000元，年租金24000元，但是不确定季返还是年返。在承租的15年内业主不能入住，15年之后再定是否合作。三、项目优劣势：该项目的地理位置处于北新道八方购物商圈现有配套比较完善，而且很

6、多人都比较认可。但是悦福强城不能做贷款，限制了一部分投资群体。该项目的酒店是与汉庭合作其中有担保商，可是担保商并不是同一公司旗下的，保障性不强。15年一直为8%的返点，虽然固定，可是后期酒店运营利好的情况下，投资者比较吃亏。3龙庭时代一、项目基本信息龙庭时代地处唐山市中心主干道建设路东侧，与唐山市体育中心隔路相望，交通便利。龙庭时代住宅一共由3栋24层的高层住宅组成，面积由50多平米至230多平米不等，共611户，可选择性很大。现已建设至十几层了，20XX年年底交房，绿化率30.1%，配有空中花园，周边的交通非常方便。龙庭时代商住楼占地面积36645平米，建筑面积37000平米。项目属于集购物

7、、美食、娱乐、休闲、居住、商务六大功能于一体的体验型商业。龙庭时代的地下一层及地上四层为商业，地下二层及地下三层设计为地下车库。商业项目已经全部建设完毕，预计20XX年年底交房，20XX年五月份开业。一层至三层划分为4至20平米不等的小商铺，总款最低8万。实行15年内的可退机制，实行不同年限阶梯递增式固定投资回报模式，一至五年投资年限可以自由选择，到期享受100%的全额回购二、项目成交情况及最新动态现以销售300多套，没有产权，有使用权，年回报总房款的15%，5年都确定了，不会有波动，返租时间是从他交完房款的时间开始算起的，想自用的话，是不可以的，业主可以跟商场租摊位，每个区域有明确的业态划分

8、，20XX年5月开始营业，运营商还在谈，没确定下来，由此可见5月份开业极有可能会推迟。4新唐佰一、项目概况新唐佰项目位于唐山中央最核心地段，由唐山胜宇开发有限公司倾力打造的华北首个中央商务公园项目，项目位于新华道与文化路交汇处西北侧唐百大楼东侧，紧邻城市主干道新华道。总建面8万多平方米，共分为地下三层，地下一二层为商铺，地下三层为停车场，地下一二层共有商铺800多套，同时引进唐百大楼主力店进驻。地下二层和地下一层西侧部分的唐百集团大卖场和精品店；国内知名商业运营管理公司进行统一招商、统一经营、统一管理，确保商业物业保值升值；总价10万起即可享有的黄金旺铺，投资门槛低、；制定的全程20+1年返租

9、托管，10%保底回报+55分红，确保了投资稳健无风险；实行的开发商20年收益担保、第三方担保公司10年全程合同履行和工程竣工担保；10年内原价回购，1120年半价回购的灵活无条件退出机制。三、项目最新动态新唐佰一期地下一层东侧商铺800余套，现仅剩40-50套，最低的15万起，现无折扣优惠，但根据投入大小赠送百货大楼500、600元购物卡。施工进度已进行到地下二层，据销售员讲，一期结盘以后还会开二期，二期商铺体量没有一期大。5.硅谷国际一、项目概况篇二：唐山基本情况凤凰新城项目基本信息一、唐山市基本情况1、基本信息（1）地理位置唐山市位于河北省东部，东隔滦河与秦皇岛市相望，西与天津市毗邻，南临

10、渤海，北依燕山隔长城与承德市相望，东西长约130公里，南北宽约150公里，总面积为13472平方公里。市区位于唐山市中部，东、北与滦县交界，南与丰南区接壤，西与丰润区毗邻。东至秦皇岛125公里，南距渤海40公里，西南至天津108公里，至省会石家庄366公里，西北至北京154公里。（2）人口规模20XX年人口近740万（其中市区人口320万，中心城区人口约为200万），唐山中心20XX年建成区面积为200平方公里，根据最新规划，2020年唐山中心城区建成区面积将达到350平方公里左右，聚集城市人口350万左右。唐山现在和将来重点发展“四城一河”和以曹妃甸新区为核心的沿海“四点一带”。（3）城市分

11、区和规划唐山市辖6个市辖区（路北区、路南区、丰南区、开平区、丰润区、古冶区），6个县（迁西县、滦县、滦南县、玉田县、乐亭县、唐海县），代管2个县级市（迁安市、遵化市）。20XX年起，唐山以“四大功能区”建设(曹妃甸国际生态城、凤凰新城、南湖生态城、空港城)为重点的现代化大规模基础设施建设格局已经形成。曹妃甸国际生态城到2020年将累计投资一万亿元，建成一座120万人的生态城市、港口城市、示范性城市、国际性城市和环渤海中心大都市。20XX年已经开始实施路、水、电、讯等配套设施工程，20XX年完成新城造地15平方公里，完成投资207亿元，20XX年将投资300亿元进行建设，滨海大道、曹妃甸行政中心

12、、高档住宅区、各种星级酒店和高规格的体育场馆等大批重点项目约50多个（3000亿元）已经启动和开工。凤凰新城规划面积23平方公里，是具有商务中心、文化中心、金融中心、总部基地等功能的现代化标志性新城区。20XX-20XX年已经完成投资80亿元，20XX年将投资130亿元左右。南湖生态城最新规划面积130平方公里，是市民中心、休闲度假胜地、文化创意园区、高科技园区和生态型示范新城。扩湖工程、环城水系一期、遗址公园、环湖景观大道、封山绿化、开滦国家矿山公园等工程20XX年底已经完工，市民中心、工人文化宫、南湖美食城、高档住宅楼、写字楼、五星级大酒店、高科技装备制造业产业园和动漫基地以及平房改现代化

13、楼房等项目在20XX年已经开始建设，20XX年将投资550亿元左右进行大规模建设。空港城规划面积20平方公里，是以高新技术产业、现代物流业、现代服务业等新经济产业为支撑的国际化、创新型新城。概念性总体规划已经完成，村庄搬迁改造、市政基础设施建设在20XX年已经开始全面启动，20XX年预计投资80亿元。2、社会经济发展现状20XX年，唐山市完成地区生产总值3800亿元，排名全国第18名，同比增长11%以上；全部财政收入413.3亿元，剔除增值税转型政策影响，按上年可比口径增长14.1%，其中一般预算收入169.7亿元，同比增长15.8%。20XX年上半年，唐山市完成地区生产总值接近2100亿元，

14、同比增长约16.2%，实现财政收入245.1亿元，同比增长8.7%。预计20XX年唐山市地区生产总值将会突破4000亿元。20XX年1-7月份，全市实现税收收入259.22亿元，同比增长10.1%。其中国税收入158.54亿元，增长9.5%，其中增值税下降3.3%；地税收入100.68亿元，增长10.9%。截至今年7月末，全市金融机构各项人民币存款余额达4006.03亿元，比年初增加348.17亿元，其中居民储蓄存款达2417.56亿元,比年初增加278.39亿元。金融机构各项人民币贷款余额2581.66亿元，比年初增加384.31亿元。3、房地产市场投资现状唐山房地产开发投资总额偏低，但增长

15、速度较快。20XX年以来，唐山房地产开发投资额平稳增长，并且逐步加速，20XX增长率由上年的27%大幅增长至50%，20XX年再次攀升至56%，近两年唐山房地产市场开始快速增长。20XX年1-7月份完成房地产开发投资174.21亿元，与去年同期相比增长59.4%。二、凤凰新城基本情况1、所处位置和人口状况凤凰新城位于唐山市中心区（路南区、路北区、高新区）西北部，该区南起兴源道，北至大庆道，东临卫国路，西到站前路，辖区面积23平方公里。凤凰新城规划居住用地约9000亩，工业用地3500亩，道路广场用地8500亩，公共设施用地约6500亩，教育科研用地3600亩。住宅开发总量为1400万平方米，人

16、口容量约为35万左右。整个新城规划面积23平方公里，其中中央公园面积占1.94平方公里。2、规划和建设现状凤凰新城的规划建设始于1994年。唐山市20XX年总体规划确定军用机场搬迁，以西北部作为未来城市建设发展用地，凤凰新城规划建设拉开了序幕。20XX年1月3日，市委八届四次全会提出“以建设四大主体功能区为重点，深入推进新型城镇化发展”。凤凰新城列入四大主体功能区之一。截至20XX年底，新城总投资170多亿元的41个项目开工或完工，已累计完成投(:唐山硅谷开业)资91.55亿元。截至20XX年7月份，凤凰新城在建及完工项目累计完成投资135.05亿元。目前凤凰新城消防站已经完工，220千伏变电

17、站已开工建设，已修建道路条。裕华道(卫国路学院路)、荣华道(卫国路学院路)、庆南道(卫国路学院路)、翔云道(青龙路卫国路)、朝阳道(华岩路卫国路)、友谊北路(长宁道大庆道)、龙富道(卫国路学院路)已具备通车条件。总投资119.81亿元的鹭港小区、梧桐大道、景泰翰林、荣泰尚都、宏扬香木林、碧玉华府、凤凰世嘉、晨源里小区、金港国际静园、怡景文园、凤凰文苑等个地产开发项目已开工建设；香港嘉里集团商住综合体等项目正在进行规划设计和前期准备工作；红星美凯龙国际家居连锁项目已于20XX年月日正式签约。20XX年以来，凤凰新城共实施总投资1109.52亿元的重点项目87个，6月底累计完成投资98.13亿元，

18、其中包括唐城壹零壹、石油家园小区等9个新开项目。在20XX年3月河北省(香港)投资贸易洽谈会上，凤凰新城先后与香港新世界、世茂、华润集团、新华联、万科集团、城市商业地产、亿城地产等企业进行洽谈，就商业、地产开发、科技研发、基础设施建设等领域与客商达成合作意向，涉资300多亿元。3、房地产（住宅）价格现状如上表所示，唐山受关注最多的100个楼盘均价为6392元，其中凤凰新城所跨的路北、路南、高新三个区是目前唐山市住宅房地产项目最多，价格最高的区域。路南区均价8900元左右，路北区均价7000元左右，高新区均价5600左右。三、地块基本情况1、地块位置和规划条件本地块四至为：西至大里路，东至学院路

19、西侧，南至长虹道，北至朝阳道。总用地面积为198934.328平方米，用地性质为住宅和商业。平均容积率不大于3.0，建筑密度不大于30%，主体建筑高度24层（80米）以下，绿地率不小于30%，停车泊量（机动车）不小于住宅总数50%。其他要求：（1）应设置一所25班（45座）小学。（2）套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重应达到住宅开发建设总面积10%。2、交通状况3、市政配套设施地块周边的教育配套有团结楼幼儿园，和平楼小学，唐山市第十二中学；医疗配套有唐山市第二医院，酒店有唐山宾馆及在建的香格里拉酒店。附近较成熟的小区有裕祥园、馨秀园南区、和平楼社区和供电楼居民小区。4、周边景观5、地块

20、出让方式和价格该地块出让方式为拍卖，与开发区管委会签署购地协议后进行招牌挂手续，起拍单价为310万/亩，楼面地价为1550元/平方米。篇三：唐山硅谷城地质灾害危险性评估报告书唐山金安房地产有限公司硅谷电脑城改建工程建设项目地质灾害危险性评估报告唐山金安房地产有限公司硅谷电脑城改建工程建设项目地质灾害危险性评估报告证书编号：资质等级：总经理：技术负责：项目负责：报告主编：参加编写：审核：提交单位：提交日期：前言.1一、评估任务由来.1二、评估工作依据.1三、主要任务和目的.1第一章评估工作概述.2一、工程规划概况与占地范围.2二、以往工作程度.4三、工作方法及完成的工作量.5四、评估范围与级别的确定.6第二章地质环境条件.7一、气象、水文.7二、地形地貌.9三、地层岩性.9四、地质构造与区域地壳稳定性.11五、工程地质条件.14