新建商住楼项目可行性研究报告.docx

1、新建商住楼项目可行性研究报告新建商住楼项目可行性研究报告第一章 总论1.1概况1.1.1项目名称 某镇中行金街商住楼1.1.2项目地点某镇上海大道南侧、北侧1.1.3项目开发商法定代表人 1.1.4项目性质新建商住楼1.1.5项目申报单位基本情况#某房地产开发有限责任公司是经xx县工商行政管理局注册登记的民营企业，成立于2009年4月17日，营业执照注册号为xxxxxxxxxxxxx，执照有效期为2009年4月17日至2029年4月17日止。具有房地产开发资质，是一家集房地产开发、经营、物业管理、装饰装修工程有限公司。公司现有员工28人，其中建筑工程师6人，助理工程师2人，技术员5人，电力自动

2、化工程师1人，会计师1人。注册资金贰佰万元人民币。公司法定代表人：石林斌，经营办公地址：xx县某镇工业园示范区。该公司经过全体员工的共同努力和社会各界领导及友人的鼎力相助，开发的项目有：鹏程大市场总面积7.3万平方米，总投资7300万等项目。该公司把“以人为根，以诚为本，质量为生，信誉为命，技术为梯，管理求利，服务至上，用户第一”作为宗旨，发扬开拓、创新、拼搏、奉献的企业精神，竭诚为广大用户服务，真诚与各界朋友友好合作，为打造卓越秀美的新城市做出贡献。1.2项目提出的背景及理由本项目地块系#某房地产开发有限公司从县国土局公开竞拍购得，地块位于某镇上海大道南侧、北侧。根据xx县规划局规划和有关部

3、门批准了拟建项目。项目提出的理由是：合理利用土地资源，改善镇区环境；完善小区建设，实现预期目标；满足中、低收工薪阶层及某工业园打工者的缺房要求。1.3项目概况1.3.1建设内容与建设规模1.地况 土地面积为2170.7平方米，容积率为2.85，建筑密度为50%，绿地率为25%，建筑间距为1：1：1。2.建筑情况 地面建筑总面积为6185.4平方米，建筑方位：长边坐北朝南建筑层数：6+1F结构类型：框架结构项目建设内容为住宅楼、商业用房、综合管理用房以及区内道路、绿化、围墙等附属工程。采取“一次规划、一次开发”的运作方案，开发建设商住楼和外部接入的水、电、气等工程，其中，住宅2446.54，店铺

4、3738.86。建设内容、面积分配如下表。序号建设内容单 位面 积备 注1住宅2446.542店铺3738.8636+1F1415.361.3.2场地情况工程场地平整，满足开工建设条件，并按照规划办提供的红线图和xx县测绘大队提供的规划建设用地定线作业表，进行规划设计。退离红线：南侧、北侧地块的建筑退让上海大道红线1.5米，建筑东侧退让用地红线6米，建筑西侧退让景湖路道路红线5米，南侧地块建筑退让南侧用地红线8米。1.3.3进度计划某镇中行金街商住楼开发计划预计开发周期为1年，即2011年2012年竣工。1.3.4投资规模与资金筹措1.项目估算总投资项目估算总投资1559.62万元。2.资金筹

5、措根据项目资金筹措方案，本项目所需1559.62万元建设资金由项目申报单位从自有资金和商品房预售或银行按揭贷款中筹集。1.4申请报告编制依据和编制单位1.4.1编制依据1.关于编制某镇中行金街商住楼可行性研究报告的服务协议书；2.xx县城总体规划20112015；3.xx县国民经济和社会发展“十二五”规划；4.投资项目可行性研究指南；5.房地产开发项目经济评价方法；6.国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；7.其他相关专业设计规范；8.项目申报单位提供的相关基础资料。1.4.2报告编制单位 工程有限公司法人代表： 资质等级： 发证机关：国家发展和改革委员会1.5主要经济技术指

6、标 技术经济指标表序号项目名称单 位数量备注1规划总用地面积M22170.7合计：3.256亩2建筑占地面积M21869.433总建筑面积M26185.4其中1#M23328.52#M22856.94日照间距1：1.05容积率 2.856建筑密度% 507绿地率%25 第2章 项目背景2.1建设项目的有利条件2.1.1自然条件xx县位于鄱阳湖北岸，为昌、九、景金三角中心地带。幅员2700平方公里，人口78.3万。xx西汉时名枭阳，自唐武德五年置县xx，距今已有1370余年，历史悠久，人文荟萃。宋代诗人苏东坡游南山曾写下“鄱阳湖上xx县，灯火楼台一万家，水隔南山人不渡，东风吹老碧桃花”的诗句。著

7、名南宋爱国丞相江万里系xx人，故乡至今还保存着有关他的文物古迹。xx面对庐山，境内有南山、老爷庙等风景点。xx山清水秀，素有鱼米之乡的美称。有内湖水面16万亩，绿化面积100万亩，农作物以棉花、粮食、油菜、芝麻、大豆为主。xx地下矿藏得天独厚，已探明储有极其丰富的硅砂、陶土、花岗岩、钼、钨、锗等矿产。 xx地方工业、乡（镇）企业蓬勃发展，以造船、型砂、机械、电机、造纸、皮革、纺织、陶瓷、矿泉水、饲料、竹凉席、珍珠为龙头，产品畅销国内外。xx水陆交通方便，程控电话直通国内外。招商政策优惠，引资环境良好，诚招天下能人志士来xx观光游览，共谋发达！2.1.2地理位置 xx县位于#省北部，东经1162

8、24至11636，北纬285028至2938。北依武山，南濒鄱阳湖；东界黄金山、银宝湖、上岸东洲，与鄱阳县接壤；南界下岸洲、下山、南岸洲、蚕豆洲，与波阳、余干、南昌、新建4县交界；西界松门山、西长河，与永修、星子二县隔水相邻；北界屏峰河、芦塘涧、武山鹅公凸、卸衣岭、双尖山，与湖口、彭泽两县毗连。全境东西宽52.7公里，南北长80公里，面积2669.53平方公里，约占全省面积的1.6%。 xx地貌以丘陵和滨湖平原为主，且水域宽阔，局部有低山分布。地势北高南低，并以大港到汪墩褶皱隆起带为轴心，向西北和南东两个方向倾斜。境内最高点为北东部的三尖源，海拔647.3米，滨湖区海拔最低处仅10米。自东北向

9、西南呈低山、高丘、低丘、平原、湖区的变势。xx水系发达，河港纵横，共有大小河港39条，总长359.6公里。按其流向，大致可分为大港、大西湖、新妙湖、大输湖、大沔池、洲家湖、团子口七大水系。 2.1.3 气候xx地处亚热带湿润性季风气候区，且受鄱阳湖大水体影响，其特点是气候温和、雨量充沛、日照充足、热量丰富、结冰期短、无霜期长，春秋季短、夏冬季长。 1.春季始日平均出现在3月24日（以日平均气温稳定通过10的初日为春季的开始），持续约65天。 2.夏季始日平均出现在5月28日（以日平均气温稳定通过22的初日为夏季的始日），持续约119天。 3.秋季始日平均出现在9月24日（以日平均气温稳定通过2

10、2的终日后一天为秋季的始日），持续约59天。 4.冬季始日平均出现在11月22日（以日平均气温稳定通过10的终日后一日为冬季的始日），持续约122天。 冬春之交常遭寒潮侵袭，天气冷暖多变、阴晴不定；春夏之交受冷暖气团交替控制，梅雨连绵，终日阴霾；夏秋之交副高居久不退，天气晴热，干旱少雨；秋冬之时，北方冷空气强烈南侵，气温骤降、霜冻地寒。 气候要素： 1.气温：年际平均气温为17.1，变化幅度在1617之间。气温日较差为7.1。1月最冷，平均气温4.4,7月最热,平均气温29.3。累年各月平均值顺序为：4.4、6.0、10.7、16.5、21.5、25.4、29.3、29.1、24.6、18.9

11、、12.6、6.8。 2.积温：年平均的活动积温为58006500。 3.地温：年平均地表温度19.5。 4.无霜期、无霜冻期：累年平均无霜期261天，无霜期最长300天，最短227天。全年平均无霜冻期271天，最长可达300天，最短239天。 5.日照：累年平均日照时数2076.3小时，日照率47%。 6.降水：19521958年累年降水量1728.28毫米，19591989年累年平均降水量1391.5毫米。7.蒸发量及干燥度：累年平均蒸发量为1572.5毫米。累年平均蒸发量大于降水量，相对湿度78%，干燥度1.27。 2.1.4经济社会条件 1）发展机遇千载难遂 随着经济全球化和我国经济快

12、速发展下，xx县将进一步对外开放，为xx县企业开拓国外市场，吸引国外、境外资金和技术带来了机遇，也为深化企业改革，促进企业实现体制、管理创新和技术创新增加了压力和动力；科学技术尤其是信息技术的迅猛发展及国家对经济结构进行战略性调整，有利于xx县发展高新技术产业并用高新技术来推动和改造传统产业，加快经济结构的调整优化和升级；国家继续实施积极的财政政策，将会进一步扩大市场需求，拉动经济增长。 2）区位优势得天独厚 xx县位于#省北部，东经116224至11636，北纬285028至2938。北依武山，南濒鄱阳湖；东界黄金山、银宝湖、上岸东洲，与鄱阳县接壤；南界下岸洲、下山、南岸洲、蚕豆洲，与波阳、

13、余干、南昌、新建4县交界；西界松门山、西长河，与永修、星子二县隔水相邻；北界屏峰河、芦塘涧、武山鹅公凸、卸衣岭、双尖山，与湖口、彭泽两县毗连。 3）交通运输条件发达 区位独特，交通便捷。xx地处南昌、九江、景德镇金三角中心地带，水、陆、空交通便利。水运南联五水、北通长江，距九江外埠码头仅50公里；九景高速、“十一五”国家重点建设项目九景衢铁路均穿境而过。 4）资源优势尤为突出 1.土地资源：全县土地面积2669.5平方公里（4004295亩），耕地面积624465亩，其中水田365625亩，旱地258840亩，全县人均占有耕地0.9亩。另拥有可开发耕种荒地面积36000余亩。 2.林业资源：全

14、县丘陵山地林木蓊郁，林地面积大，森林覆盖率高。现有林业用地61876公顷，森林蓄积量1323152立方米，覆盖率27.9%.其中，有森林面积46177公顷，灌木林地9087公顷，疏林地881公顷，苗圃地33公顷，无立木材地1299公顷，荒地4399公顷。 3.水产资源：全县水域总面积208.55万亩，拥有鄱阳湖水面182.87万亩，内湖可养水面18.4万亩，其中：湖泊9.8万亩，水库1.5万亩，池塘5.45万亩，精养鱼池1.65亩。规模较大的水产养殖基地有：集中连片的2799项目区矶山湖水产场、周溪水产场、三汊港水产场、西源水产场、杭桥水产场、狮山水产场；万亩以上养殖湖泊有新妙湖（4.5万亩）

15、，千亩以上养殖湖泊15个。 4.矿物资源：xx地下矿藏品种较多，主要有以下几个品种：钨，现已探明D级钨储量为49784吨，远景储量1.6万吨。钼，现已探明储量为15910吨。钒，C级矿石总储量达5222.55万吨。钛（金红石），远景储量达5万吨。金，主要为砂金分布于鸣山等地。石煤，属低发热量可燃有机岩，储量达5亿吨，现已探明储量5000万吨。高岭土，俗称瓷土，总储量约800万吨。其中阳峰乡的储量达720万吨，为优质高档瓷土。矽砂，多宝乡沿湖一带储量约300亿吨。此外,xx镇的松古山和苏山的马鞍村储量分别为60亿吨和40亿吨。花岗石,有芝麻白和黑色两种。芝麻白花岗石储量有10亿立方米;黑色花岗石

16、分布较广。 5）科技、工业基础雄厚依托得天独厚的区位优势和丰富的自然资源，经过新中国50年来的建设和发展，xx县已形成了以机电、石化、冶金、建材、轻纺、食品等六大产业为支柱的工业体系。工业经济是全县经济发展的主导力量，而且在全市工业经济中也占有相当的比重。全县生产总值完成43.8亿，增长14.5%；固定资产投资完成30亿，增长30%；财政收入完成4.6亿，增长42.4%；社会消费品零售总额完成21.8亿，增长20.2%6）城市基础设施建设目趋完善 改革开放60多年来，xx县城市建设飞速发展，特别是近年来，县委、县政府把城市建设作为重塑xx县形象的大事来抓，按照高起点、高标准的要求，以拉大城市框

17、架、扩大城市规模、完善基础设施、调整和充实城市分区功能为重点，坚持新区开发与旧城改造并重的原则，开发新城空间，缓解旧城压力，保护城区风貌。xx县强工兴城态势强劲，11个亿元项目开工或投产，改写了xx无工业大项目的历史。投资十多亿元，高标准建设了观湖大道、鄱阳湖达到、鄱阳珠贝城、县城主干道改造等23个重点项目，打造了滨水西区和城南新区，拉开了xx未来5-10年城市发展框架，城市建设由东湖时代向鄱阳湖时代挺进。同时，xx县的整体环境逐渐规范，计划生育成功摆脱警示县，顺利创建市级卫生城。2.1.5符合国家政策该项目符合国家产业政策，对xx房地产市场消费的多元化发展起到了积极的促进推动作用。2.2项目

18、建设的必要性2.2.1项目建设符合产业政策与发展规划该项目符合由#省建设厅、#省发展和改革委员会、#省财政厅、#省国土资源厅、#省物价局等部门规定的#省发展规划及产业政策。近年来，xx县以加快发展为主题，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，一提高人民生活水平为根本出发点，加速工业化、城镇化和信息化进程，加快产业结构调理，积极发展房地产业，加快与国际经济对接和融合，提高国民经济整体素质和竞争力，全面建设发展社会。根据国家产业政策和未来走向结合xx县实际情况，未来一段时间xx县投资战略重点之一是以城镇改造、经济适用住房、商住楼建设、小区建设为主体的房地产业。该项目的开发符合县政府文件规定

19、的改造政策，以“居者有其屋”为主要目标，配合国家住房保障政策精神，本着“密度适中、环境优美、有利生产、方便生活”的原则，实现住宅建设小区化、小区规模化。2.2.2缓解住房压力、促进商业发展的需要xx县房地产处于刚刚起步阶段，住房需求日益增大，党政、机关人员现住房多数为福利分房，教育、卫生经济效益较好的事业单位虽多数职工已有住房，但其中约70%为旧房，只能是过渡用房，将面临重新购房。xx县是劳务输出大县，每年在外打工约有20多万人，这批人的经济收入较高，回乡后选择购房居住。同时，某镇工业园区是xx县重点发展四园一区的其中之一，而该项目就在园区附近，该项目实施后将解决园区打工者住房不足等问题。 随

20、着经济的发展和人民生活水平的提高，导致消费者对零售业需求增加，从而营造了对商业地产的市场需求。近年来，xx县城镇居民人均可支配收入逐年以较快的速度增长，因此居民的消费水平逐年提高，从而会带动了商业的发展，这就必然拉动对经营场所的市场需求。作为xx县这样的县城，人们对住宅的投资仅仅是满足自身的居住需求，而随着人们对房地产认识的加深，商业地产将是人们投资的热点，也是给人们带来长久利益的投资方式。从xx县目前的市场来看，还没有集中的商业中心，商业地产还有很大的市场容量，本项目建成后促进某镇及xx县城区的商业发展。第三章 市场分析与预测3.1xx县经济社会基本情况 2010年是xx发展的突破之年，围绕

21、市委、市政府提出的“两区互动、强工兴城”战略，加大强工力度，保持兴城势头，呈现出赶超发展的好势头。主要经济指标提速增长，全县生产总值完成43.8亿，增长14.5%；固定资产投资完成30亿，增长30%；财政收入完成4.6亿，增长42.4%；社会消费品零售总额完成21.8亿，增长20.2%。加快城镇建设是xx县工作重点之一，该项目是xx县某镇扩容提质的重点工程。xx县政府对该项目十分关注，各项优惠政策均已兑现。3.2市场供求分析需求分析 xx县城乡居民约78万人，乡镇现有居民约50万人。根据xx县城总体规划，到2025年乡镇居民进一步增多； 城乡居民收入不断增加，解决和改善居住条件及投资房地产以期

22、增值的人群也在同步增长； 各乡镇工作的干部、职工、教师在以往房改时因客观因素而没有享受到房改福利房的，现计划置业者甚多。3.3项目优势分析3.3.1外部优势1）政策支持房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，保持国民经济的平稳较快增长，满足广大群众的基本住房消费需求，是我国房地产业一贯的方针。针对近年来房地产业发展中存在的问题，国务院及有关部委出台了有关文件，加强房地产市场引导和调控，保证xx县房地产业持续、健康、稳步发展。xx县房地产业近几年呈现出快速发展的强劲势头，但也出现如房屋供应结构不尽合理问题。当前的政策导向主要是：以需求为导向，调整供应结构

23、，大力发展普通商品住宅；进一步激活二级市场，鼓励居民换购住房；进一步加大个人住房贷款力度，完善个人住房贷款担保机制。2）区位与交通某镇中行金街商住楼地处xx县某镇上海大道南侧、北侧，某工业园附近，区位优势十分突出。3.3.2内部优势1）雄厚的经济实力项目的发起人和主要股东均长期从事房地产和基础设施等投资，且经营状况良好，自有资金充裕，融资能力强，有利于把项目打造成区域中高档的精商住楼。2）高素质的员工队伍公司拥有一批房地产开发策划及工程建设的员工队伍，其中，具有初、中、高级工程技术和管理职称的人员占员工总数的70%以上，为项目的开发管理提供智力支持。3）丰富的房地产开发运作经验开发公司具有丰富

24、房地产开发经验，并主持过较大型项目的策划、设计、评估、施工及运营全过程，确保项目目标的实现。3.4价格预测对楼盘的价格预测采取市场比较法，选择邻近地区楼盘或者是同一档次的楼盘作为比较对象，进行比较预测。邻近楼盘普通商品住宅价格在1800元之间，店铺在3500元之间。第四章 相关规划及行业政策4.1城市规划项目位于县城某镇上海大道南侧、北侧地块。项目建设用地原为荒地，变性为商住用地，一方面有利于市场的建设，另一方面也有利于乡镇土地资源的优化配置，有利于改善环境和提高镇区品位。项目符合xx县城市发展总体规划要求。4.2房地产业政策房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续

25、稳定健康发展，保持国民经济的平稳较快增长，满足广大群众的基本住房消费需求，是我国房地产业一贯的方针。针对近年来房地产业发展中存在的问题，国务院及有关部委出台了有关文件，加强房地产市场引导和调控，保证九江市房地产业持续、健康、稳步发展。针对部分地区房价增长过快，国务院常务会议提出了包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房为主要内容的房地产宏观调控政策。建设部、发展改革委等九部委联合出台了关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知等文件，提出了六条调控房地产业的政策措施以及十五条具体的房地产调控措施和若干硬性的指标，对我国的房地产业产生重要的影响。“稳定住房价格”、“改善住房供应结构

26、”成为当前房地产业宏观调控的重要目标。xx县房地产业近几年呈现出快速发展的强劲势头，但也出现如房屋供应结构不尽合理问题。当前，当前xx县房地产的政策导向主要是：贯彻中央宏观调控政策措施，保持全县房地产业持续健康发展；采取积极稳妥的措施，加强供应与需求的双向调控，侧重抑制不合理需求，促进合理的住房消费，切实稳定住房价格；以需求为导向，改善市场供应结构，大力发展普通商品住宅，着力增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，限制别墅项目建设；遏制投机性需求，规范投资性需求，引导改善性需求，控制因拆迁造成的被动性需求；完善住房保障体系，抓好经济适用住房和廉租住房建设；发展节能省地型住宅，转变房地产业的增长

27、方式；稳定各项优惠政策，保持良好的投资环境和住房消费环境；继续合理控制城镇房屋拆迁规模，完善城镇房屋拆迁法规政策，推进拆迁规范化管理；进一步激活二级市场，鼓励居民换购住房；进一步加大个人住房贷款力度，完善个人住房贷款担保机制。第五章 项目建设规划与设计方案5.1建筑设计5.1.1项目概况本项目为xx某镇中行金街商住楼，基地位于上海大道与景湖路交汇处，地理位置十分优越，交通便利，属于xx某镇核心地段。5.1.2设计依据1.中华人民共和国城乡规划法2.#省城市规划管理技术守则3.xx某镇规划部门下达的用地指标及用地红线地形图4.国家及地方相关设计规范及条例5.民用建筑防火规范6.节能设计标准（JG

28、J26-95）7.住宅设计规范（GB50096-1996）8.民用建筑设计通则GB50016-20065.1.3总平面布置1.规划设计理念1）以区域总体规划为前提，注重基地与周边城镇结构，以及居住区自身形态与周边现状之间的内在联系，延续和发展居住区富有个性的规划结构体系，体现整体规划与人居环境可持续发展的原则。2）以徽派为风格特点，将整个小区设计成为富有层次的整体，构筑生态型的景观人居环境，并打造旅游都市的商业气息，丰富城市生活。3）以人为本，在布局形式、景观环境与单体设计上突出“均好性”的原则，满足不断发展的动态市场需求，营造富有人情味的温馨家园。2.总体布局该项目用地由道路分割成2个为四边

29、形地块。总体布局上，根据地块形状及建筑朝向中行金街商住楼面临上海大道布置。以精致的景观绿化相辅，提升本社区形象，两个地块在此有机联系，融为一体。5.1.4建筑设计北楼主体长81米，宽12米，共设6+1F层。一层、二层为商业用房，三六层为住宅用房，七层为复合楼，一层层高3.9米，二层层高3.5米，三六层层高2.85米，七层复合楼层高2.3米。南楼主体长73米，宽14米，共设6+1F层。一层、二层为商业用房，三六层为住宅用房，七层为复合楼，一层层高3.9米，二层层高3.5米，三六层层高2.85米，七层复合楼层高2.3米。5.1.5环境设计小区绿地率为25%。灵活运用空间表现手法，综合设计流线、景观

30、和居住空间，在绿化景观上营造出丰富的空间结构感受。绿色空间在靠近居住区的一侧以自然流线形态为主，运用点线面的不同划分和布置，将小区变成绿色的空间，为居民提供一个良好的生态环境。5.1.6户型设计户型编号户型类型 户数户型设置备注A型一室一厅1一房、一厅、一卫、一阳台、一露台B型二室一厅6二房、一厅、一卫、一阳台、一露台C型二室一厅4二房、一厅、二卫、一阳台、一露台D型二室一厅1二房、一厅、一厨、一卫、二阳台E型 二室二厅4二房、二厅、一厨、一卫、两阳台F型二室二厅7二房、二厅、一厨、二卫、两阳台G型三室一厅1三房、一厅、一卫、一阳台、一露台H型三室一厅1三房、一厅、一厨、一卫、两阳台I型三室一厅6三房、一厅、一厨、二卫、两阳台J型三室二厅30三房、二厅、一厨、二卫、两阳台5.2结构设计设计依据建筑结构设计统一标准GBJ68-84建筑结构可靠度设计统一标准GBJ50068-2001建筑结构荷载规范(GBJ-87)建筑抗震设计规范(GBJ11-2008)建筑地基基础设计规范(GBJ-89)；混凝土结构设计规范(GBJ10_89)砌体结构设计规范GB50003-2001建筑工程抗震设防分类标准GB50003-2001建筑桩