公允价值模式在投资性房地产应用中存在的问题与应对策略.docx

1、公允价值模式在投资性房地产应用中存在的问题与应对策略公允价值模式在投资性房地产应用中存在的问题与应对策略摘 要现在越来越多的会计信息使用者关注会计信息的相关性问题，即会计信息对经济决策的作用，所以,会计的目标也从“受托责任观转向“决策有用观”。这涉及会计信息质量的两个重要标准-可靠性与相关性，二者是相辅相成的.决策者希望所提供的会计信息对决策是有用的，强调相关性；但强调相关性并不代表不重视可靠性，正相反可靠性又是相关性的基础。在这种背景下，公允价值作为与历史成本并列的计量属性被我国现行会计准则所采用。虽然公允价值的理论和实践都处于起步的阶段，还不够完善，可是现在很多具体的准则已经开始使用,所以

2、在公允价值使用中就出现了一些问题。本文就公允价值模式在投资性房地产应用中存在的问题进行分析并提出应对策略。关键词：公允价值；投资性房地产；公允价值模式;成本模式Application of fair value model for investment real estate existed problems and countermeasures AbstractRecently， more and more accounting information users pay attention to the problem of correlation that is the functio

3、n to the economic decision, the target of accounting changed from the insight of objectivity to subjectivity which is related to the two important standards- reliability and correlation， which are supplement to each other, decision makers emphasize the correlation and hope the accounting information

4、 provided is useful for decision making, but emphasize the association was not means not pay attention to the reliability， in the opposite, reliability is the basement of correlation. Based on the background， fair value and the historical cost is used in the current accounting standards as the measu

5、rement attribute， although theory and practice are all at the beginning of development and not perfect， recently the specific principles have been used in the practice as a result in much problem。 This paper analysis the problem that the application of fair value to the trading properties of the rea

6、l estate， and finally we give the suggestion.Keywords: fair value； investment properties of the real estate; 引 言2006年财政部颁布的新会计准则体系,谨慎的引入了公允价值这个计量属性，并且在非同一控制下的企业合并、金融工具的确认和金融工具的计量、非货币性资产交换、债务重组、投资性房地产等具体会计准则中得到了谨慎的运用。由此新增加了“公允价值变动损益”这个会计科目，用来核算企业交易性金融资产或着金融负债；采用公允价值模式计量的投资性房地产；以及指定的以公允价值计量且其变动计入到当期损益

7、的金融资产或着金融负债等公允价值变动形的应该计入当期损益的利得或着损失，并且在利润表中的“营业利润中加以列报。从引入公允价值计量到现在，公允价值计量的应用得到一定的发展但还存在很多问题。1 公允价值概述公允价值，从字面上来理解“公允就是要公正和允当。目前业内各界人士都认可国际会计准则委员会(IASB）的定义。国际会计准则委员会（IASB）在1995年6月发布的第32号国际会计准则（IAS32)中,对公允价值的定义是：公允价值是在公平的交易中,熟悉情况的当事人自愿进行资产交换或负债结算的金额。我国财政部于2006年2月15日发布的新企业会计准则-基本准则中，对公允价值的定义是:在公允价值计量之下

8、，资产和负债按照在公平交易中熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额计量.我们可以看出，无论是国际会计委员会（IASB）还是我国对公允价值的定义是基本相同地.首先，应该是在公平交易的情况下，即有一个公平交易的市场,均是独立竞争，而无任何关联关系.其次，交易双方应该是地位平等，完全从自身的商业利益出发完成交易。第三,在时间性上,公允价值是动态的,涵盖了几种计量属性的时间区间.其中包括现在和未来。2 公允价值计量的意义2.1 合理地反映资产价值企业在日常的生产再生产过程中,一边消耗资源,一边为了再生产而回购资源.在物价上涨的情况下，原来已经消耗的资源的金额不能购回再生产需要的生产资源，企

9、业生产在萎缩或者扩大资本的状态下进行，这反映出在历史成本计量模式下,企业生产资本很难保全。在现代企业的会计准则中对资本保全理论的解释是：“成本、计量收益和衡量资本是保值、增值的重要依据，也是物价变动会计的理论基础。按照资本保全理论的要求，企业在生产经营过程中成本补偿和利润分配要保持资本的完整性；保证权益不受侵蚀。企业收益的计量,都应该以不侵蚀原投入资本为前提，只有在原来的资本已得到保全或着成本已经弥补之后,才可以确认收益”。而采用公允价值计量，各要素价格能够随着市场价格波动而体现在日常的资源买卖信息中，从而不断地反映现实中变化的资产价值，企业实物资本得到了维护，企业生产活动能够正常的进行.2.

10、2 合理反应成本费用的配比配比原则主要体现为两个方面:一，成本与收入的计量以及确认应在时间上保持相匹配；二,确认要素和计量要素在经济性质以及内容上要保持相匹配。据此，配比原则应包含三个方面的含义：（1)某产品的收入和耗费相匹配；（2）某会计期间的收入和耗费相匹配;（3）某部门的收入和耗费相匹配。按历史成本要求,收入是按现行市价计量的,成本费用是按历史成本计价的。因为相互之间计量基础并不相一致，所以所得利润中既包括历史成本因素，又包括现行市价的因素；既包括经营所取得地收益,又包括物价的上涨，价格波动所带来地利润或者损失.而历史成本在这方面就混淆了经营利润和资本利润,不符合会计配比原则地要求。而采

11、用公允价值计量符合了配比原则地要求。不仅能对会计要素进行初始的确认,还能根据市场价的波动及时地反映.通过公允价值，会计信息使用者不仅可随时的了解企业资产负债地现实价值，还能够将资产负债地变动情况纳入到利润中。符合了经济收益观,向信息使用者提供了有助于经济决策地信息,从而有助于做出理性地决策。2。3 公允价值的应用有助于提高会计信息质量会计信息的质量特征包括了相关性、可靠性、可比性、一致性、重要性等方面.但最能够衡量会计信息质量的，只有相关性和可靠性。相关性是指会计信息与决策有关，具有改变决策地能力。可靠性是指会计信息能够如实地不偏不倚地反映经济活动的过程以及结果。不倾向于某一特定使用者的需要或

12、着某一特定的结果.在计量观下的历史成本由于其相关性的缺乏长期受到垢病，公允价值的重要性就逐渐被重视。虽然存在可验证性差的缺点，但是由于公允价值计量提供的会计信息有助于评价未来现金流量的金额，因而对决策者更相关。公允价值虽然不一定能够反映企业的真实状况，但是总体上公允价值计量属性的优越性远远大于它的不稳定性。一方面，由于公允价值计量所提供的会计信息有利于评价未来现金流量的金额，其相关性发挥的作用远远大于其可靠性不足的缺点。对决策者来说，其相关性弥补了可验证性的缺点。另一方面,公允价值有它适用的外部环境,当市场是活跃的、理性的以及流动性良好的时候，公允价值可充分发挥它的作用.当市场处于非活跃的、非

13、流动的、非理性的状态时，特别是在金融危机情况下,就需要对公允价值进行相关的调整.所以，采用公允价值计量有助于提高我国会计信息的质量.3 公允价值模式在投资性房地产中的应用3。1 投资性房地产的含义2006年新增的投资性房地产准则中规定，投资性房地产区别于自用房地产以及作为存货的房地产.投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产.包括已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权;已出租的建筑物等.随着我国经济的发展和市场的进一步完善，越来越多地企业将房地产作为一种投资的手段,房地产市场得到了迅速的发展。为顺应这一发展趋势，本着与国际会计准则趋同地精神，提高会计信息的质

14、量。中国财政部于2006年2月15日正式颁布的新会计准则中新增加了投资性房地产准则，在其中适度的有条件的引入了公允价值计量模式.3。2 公允价值计量在投资性房地产会计实务中的应用新会计准则在金融工具、投资性房地产、非同一控制下的企业合并、债务重组和非货币性交易等方面均采用了公允价值，财政部认为这些领域的公允价值容易取得而且主观判断少.在确定公允价值时, 该准则更充分地考虑了我国的国情而作了审慎的改进。为了防止公允价值被滥用而出现利润的操纵,对每一项会计要素都无例外地强调只有在能够可靠计量的条件下才可以确认,无非就是要说明公允价值的使用是有条件的.企业会计准则第 3 号-投资性房地产中已经明确的

15、规范了投资性房地产的定义。同时该准则也为企业的投资性房地产提供了成本模式和公允价值模式两种可选择的计量模式。在有确凿的证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，其余的仍可以采用原来的成本计量模式计价。采用公允价值模式计量的,就必须同时满足以下两个条件：(1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场（2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或着相类似房地产的市场价格及其他的一些相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出其合理的估价。可见在投资性房地产的准则中，禁止含有比较多假设地估值的应用，并不是所有的投资性房地产都可以采用公允价值计量。

16、所以只要严格地按照准则实施， 公允价值就真的会做到公允、公正。在成本模式下，投资性房地产比照固定资产和无形资产的准则进行计提折旧或着摊销，并且在期末时进行减值测试以及计提相应的减值准备。采用公允价值计量的投资性房地产地折旧或着土地使用权摊销价值直接反映在公允价值变动中，并通过“公允价值变动损益”对企业利润产生相应的影响而不再单独的计提。如果公允价值上升了：借:投资性房地产-公允价值变动, 贷： 公允价值变动损益。如果公允价值下跌了,则做相反的会计处理。4 影响企业投资性房地产采用公允价值计量模式因素分析此前，各界普遍预测,由于公允价值将大大的增加上市公司的净资产,同时给公司带来不菲的账面收益，

17、因此很多公司会倾向于用公允价值模式计量投资性房地产.此时众多握有物业的房地产公司和商业地产资源丰富的商业类的公司都被频频的关注。不过，实际情况显示热点公司中明确表示将使用公允价值模式后续计量投资性房地产的公司是很少的,大多数公司由于种种原因还是决定采用成本模式，因此对公司业绩不会产生影响。之所有大多数企业决定依然采用成本模式，我认为, 具体原因有以下几点：4。1 缺乏成熟的市场环境及会计信息质量的可靠性难以保证要采用公允价值模式必须满足一些规定的条件，这也是采用者少的一个主要原因。首先投资性房地产所在地要有活跃地房地产交易市场。另外,企业也要能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似的房地产的

18、市场价格和其他相关的一些信息,从而对投资性房地产的公允价值做出科学的、合理的估计。但是由于中国的房地产市场化程度地制约，企业持续可靠的取得投资性房地产公允价值并非是易事.在很多情况下,房地产缺乏公开的交易市场,公允价值不能直接从市场中获得.这时,企业不得不采取其他的方式来获得，不论是雇请第三方评估，还是参考同类的市场价格。这期间都会增加企业的信息成本并且要求在年报中详细披露房地产当前公允价值的账面变动情况和公允价值取得的方法及采用此方法的理由，这样会给企业带来不必要的一些麻烦。企业处于成本效益的考虑，我想更多的企业应该会放弃选择公允价值模式而采用成本模式。并且根据新准则应用指南的规定，同类或类

19、似的房地产对建筑物而言,是指所处的地理位置和地理环境相同、性质相同、新旧程度相同、结构类型相近、可使用的状况相同或者相近的建筑物.对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置或者同一区域、所处的地理环境相同或相近、可使用的状况相同或相近的土地.而由于地段、楼层、朝向都不一定完全相同，所以要找到每一处房地产的活跃市场,其实是很不容易的事情.4。2 缺乏可操作性公司选择公允价值模式计量必然会面临对其所拥有的全部投资性房地产的公允价值进行评估以及确定的问题，公允价值一旦确定了还需在各资产负债表日进行后续的调整。这就带来了估值成本和技术方面的权衡甚至是困难。同时,新的投资性房地产准则中规定对于企业能够从房

20、地产交易市场上取得的同类或类似房地产的市场价格及其他价格信息的基础上，投资性房地产的公允价值作出合理的、公正的估计。但是规定中存在理解和应用上的模糊,不易于企业在实际中进行操作。中国现阶段的房地产市场不够完善,公允价值不易于取得，估值的技术发展也不是太成熟。所以采用公允价值计量模式会增加企业评估成本,而这就直接的影响企业的损益.4.3 会计人员整体素质不高评估人员素质的高低成为公允价值能否确定的另一个重要的因素。新会计准则引入投资性房地产的公允价值评估，这符合投资性房地产的特性，并且能够较好地反映投资性房地产的价值以及能力.但是新会计准则对投资性房地产采用公允价值模式计量的适用条件是很严格的。

21、不允许公司采用估值确定投资性房地产的公允价值。要根据企业会计准则第3号投资性房地产应用指南，关于“同类或类似房地产”的定义,进行价值评估是十分复杂以及困难的。另外企业不愿意对持有的投资性房地产进行公允价值评估的一个重要原因是,房地产价值评估需要有专业的权威机构来进行操作,但是我国国内目前在这方面的建设是十分薄弱的,目前我国缺乏专业机构和这样的人才，因此在实际的操作中，大部分企业还是按照成本价格计算其所持有的房地产价值的.4。4 担心公司业绩波动由于公允价值随市场的波动于成本法相比较而言具有更大的不确定性。这里可以举一个简单的例子，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，就不得随意的变更。如果企业

22、原来采用成本模式计量，在符合相关条件时，则可以由成本模式改为公允价值模式计量,并且视为会计政策变更予以追溯调整。而已采用公允价值模式计量的投资性房地产，则不得从公允价值模式转为成本模式。公允价值模式下,投资性房地产的转换可能过去是自用地产，转换时，如果公允价值大于其账面价值的,则不确认损益，计入“资本公积”.但如果公允价值小于账面价值的，它的差额就要计入到当期的损益中。如果企业将投资性房地产转为自用房地产，转换时房地产的公允价值与原账面价值有差额的，就将差额计入到“公允价值变动损益”，确认损益。避免了公司在采用公允价值计量时，其持有的房地产溢价在账面上集中的体现,从而导致账面利润的增加。这与国

23、际会计准则中“对于将存货转化成为按公允价值计量的投资性房地产.转换之日，房地产的公允价值与其原先账面余额之间的任何差额都应在其当期净损益中确认的规定有明显的不同。但是现行企业会计制度将企业投资性房地产作为一般的固定资产来看待并且按照其估计的使用年限提取折旧。但是在经过数年以后,投资性房地产市场价值不仅可能高于其原来账面上的净值,而且还可能高于其账面原值的几倍,甚至是几十倍。显然，这种方法在很大程度上低估了房地产的市场价值，也歪曲了企业投资的真实含义,并且给企业当局进行利润操纵提供了很好的机会和很大的空间,极大的损害了会计报表使用者的相关权益。新会计准则的修订虽然可以使得公允价值的应用范围又扩大

24、了一些，而且也提高了会计报表信息地相关性.这使我国和国际通行的会计处理惯例又近了一步。也使会计报表的使用者能更好的获知企业的真实财务状况以及其经营成果,帮助相关人员做出正确的决策.当然,它的获得有赖于市场体系的健全程度；会计规范体制完善程度;会计人员素质高低等因素。因此公司会担心采用公允价值模式会给它自身的利润产生不确定的影响或者令公司业绩波动,影响投资者的信心。虽然2009至2010年公允价值变动损益项目的变化整体上只占其利润总额比例的0. 86，但是看似微小的影响反映在报表中可能会引发投资者的不同程度上的反应。从而导致股价的不稳，而影响上市公司业绩和融资能力等方面。对于因企业因执行新会计准

25、则可能产生的财务影响的分析,不难看出该新准则的公允价值在投资性房地产中的运用对我国商业地产类公司的财务影响十分显著.针对我国当前日益繁荣的发展；高涨的房地产业而言，准则中规定的企业投资性房地产核算能选用的公允价值计量模式,将会直接或间接地提升其企业的账面利润水平。因此拥有或涉足房地产投资；经营的商业地产类上市公司就会更加的谨慎评估企业因执行新的投资性房地产准则所带来的财务影响,客观的披露对企业收益影响程度。4.5 对于税收的考虑采用成本模式计量，投资性房地产可以通过逐年的计提折旧或者进行摊销来进行抵税。而如果投资性房地产采用公允价值模式计量,根据新会计准则的规定，不对投资性房地产计提折旧或者进

26、行摊销。应当以资产负债表日投资性房地产地公允价值为基础来调整它的账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入到当期损益中。所以成本模式下计量的抵税功能就不再存在了。同时在采用公允价值计量时，投资性房地产的增值部分如果计入到当年的利润表中,就要缴纳25的所得税，即使是采取递延所得税法等实际进行转让时才真正纳税。这部分税收仍要从当期利润中先行的扣除。例如：A公司在2008年将其新建的房屋对外出租,该房屋的成本为600万元，企业按照年限平均法计提折旧，使用年限为20年，预计净残值为零。房屋转为投资性房地产核算后，符合公允价值计量的条件。假定税法规定的折旧方法,折旧年限及净残值与会计规定相同.2008

27、年末该资产的公允价值为900万元。而根据税法的规定，该资产在2008年末的计税基础则是：600-600/20=570；该投资性房地产公允价值和其计税基础之间产生了330万元的差异，会增加企业未来期间的应纳税所得税额。另外还有房产税的考虑，目前房产税的两种征收标准:一是按租金收入的12征收。二是按投资性房地产原值的80征收1.2的房产税。因此采用公允价值模式计量在目前的房产税政策下不会产生影响。但是如果税收政策在未来做出了调整,改为以公允价值为征收依据，那么采用公允价值模式计量对房产税的征收数额会产生很大的影响。而且我国法律规定对投资性房地产的计量模式一经确定,则不得随意的变更。因此考虑到税收对

28、成本和利润的种种影响,这无疑使许多企业就不会对投资性房地产采用公允价值模式进行计量了。5 影响企业投资性房地产采用公允价值计量模式因素分析应对策略诚然，公允价值计量模式有很多不足与弊端，但采用公允价值计量模式也是大势所趋,不可能因为公允价值计量模式优缺点就放弃使用，对其存在的问题可以采取以下应对措施5.1 投资性房地产公允价值变动的核算可以参照可供出售金融资产的核算方法,一律计入到“资本公积”为区分收入和利得。在持有期间将公允价值的变动金额记入到“资本公积明细科目中。在处置相关的资产账务处理时,再将以前期间发生的公允价值变动金额从“资本公积中转入到“其他业务收入”或“投资收益”。公允价值的变动

29、与处置时的结转均在财务报表附注中披露,用来保证财务信息的可理解性以及可比性。按此思路，在公允价值模式计量的投资性房地产公允价值变动时,会计处理如下：借“投资性房地产-公允价值变动。贷“资本公积-其他资本公积（投资性房地产公允价值变动)，或着借“资本公积-其他资本公积（投资性房地产公允价值变动）”.贷“投资性房地产公允价值变动”。处置投资性房地产时，账务处理与前述基本相同，只需要将持有期间的公允价值变动从“资本公积”转入到“其他业务收入，即借“资本公积其他资本公积（投资性房地产公允价值变动）。贷“其他业务收入”或借“其他业务收入”贷“资本公积-其他资本公积（投资性房地产公允价值变动）”。5.2

30、大力提高会计人员的专业判断能力和专业水平公允价值的引入增加了大量相关职业判断的内容.这对会计人员的职业判断能力提出了很高的要求.所以拥有一大批具有较高业务素质的会计人员是当前全面实行公允价值计量模式的先决条件。为了鼓励公允价值在投资性房地产中的运用，应该要强化会计的诚信教育,可以由财政部门和相关的部门专门举办一些培训班专门进行专业技术上的培训和一些道德上的培训,并且进行考评.要加大对现有会计人员的培训和继续教育力度，尽快的提高会计人员的专业水平和职业技能,鼓励他们汲取新的相关专业的知识，培养他们公允价值观念和会计人员的道德操守。使会计人员能够熟练地运用自己的职业判断能力和专业知识,准确地处理有

31、关公允价值计量模式的相关应用事项，以便得出相关性强的公允价值信息。加强会计诚信教育;保持职业良知;强化会计人员职业道德教育。5。3 制定和规范估值技术指南,提高资产质量评估公允价值的确定经常会依靠相关会计人员和评估人员的职业判断。这就很可能出现一些问题或者一些纰漏。有关部门应该规范公允价值估值技术的方法,并且颁布一些估值技术方法的应用指南，为公允价值计量模式的使用提供理论依据和指导方法，从而缩小选择性的弹性空间，减少公允价值确定过程中的主观判断的机率,从而提高公允价值的可靠性，减少操作上的难度。同时提高会计信息的相关性.中国资产评估协会日前发布了投资性房地产评估指导意见(试行),明确地采用公允

32、价值计量模式时，应该主要运用市场法和收益法两种方法.这就是一个很好的开始,为公允价值计量模式在我国房地产业的运用提供了一个好的基础和开头。对资产评估等中介机构应加强业务指导和严格监管；实行严格的准入与退出机制；促使其格守执业道德；公正客观；规范执业;增强中介机构的公信力；保证公允价值信息的可靠性。5。4 发展市场经济，创建活跃交易市场，为实施公允价值创造条件虽然新准则已经考虑到了公允价值可能被误用、滥用的情况，对应用公允价值计量模式的条件和范围进行了适当的限定。在不少具体准则中并不强制要求使用公允价值计量模式，体现了它的谨慎意识.但是不可否认的是,公允价值计量的有关规定仍然不够详细，可操作性也较差,因此，我们应该结合我国的国情,深人地研究公允价值有关理论,制定公允价值确定的标准以及操作规范,减少公允价值确定过程中的主观判断,增强它的可操作性,以提高其应用适当性和准确性 。活跃市场是公允价值计量模式得以运用的另一个基本条件大力的发展市场经济，建立和培育各种活跃的交易市场,积极地发展资本证券市场和其他的专业市场。为公允价值的获取创造客观的环境和增强公允价值信息的真实可靠性。5.5 建立严格的审计机制，完善公司治理结构，保证公允价值信息可靠性为了防范会计人员随意地操纵会计数据；提供虚假信息,应该进一步