某高新区新二路农贸市场改造升级项目可行性实施报告.docx

1、某高新区新二路农贸市场改造升级项目可行性实施报告某高新区新二路农贸市场改造升级项目可行性研究报告某某项目管理咨询二0一四年六月 附件1：项目现状图 附件2：项目设计方案图 附件3：项目鸟瞰图 某高新区新二路农贸市场改造升级项目可行性研究报告第一章 总 论第一节 项目背景1、项目名称：某高新区新二路农贸市场改造升级项目2、项目承办单位：某某房地产开发 项目负责人： 项目联系人： 3、项目承办单位简介：某某房地产开发于2010年12月21日经某省工商行政管理局审核批准，公司营业执照注册号：XX，房地产开发企业三级资质，法人代表：某，注册资本金：1000万元，办公地址：某市乐天大街与前进路十字北。公

2、司下设开发部、工程部、销售部、财务部、前期物业管理部、办公室的五部一室，拥有高素质管理人员和工程技术人员20人，中高级职称15人，初级3名。公司组织齐全，技术、管理力量雄厚，已形成了完善的企业管理体系及质量保证体系。公司始终坚持“以人为本，质量第一”的理念，坚持品牌经营，良性发展的模式，积极加快和完善投资新二路农贸市场改造升级建设，具备了本项目开发建设的的实力和基础。3、可行性研究报告编制依据：(1)国家发展计划委员会发布的投资项目可行性研究指南(2)国家发改委和建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）(3) 某市城市总体规划（20112015年）；(4)某市城市近期建设规划；(5)某

3、市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（20112015年）；(6)咨询搜集的相关资料；(7)委托单位提供的有关资料。7、项目提出的理由、过程及实施方案（1）项目提出理由某高新区新二路农贸市场位于某高新区东风大街与育红路之间，是高新区的黄金地段，由高新区崇业办麻村三组村委会负责管理，始建于80年代初期，是某高新区重要的农副产品交易市场，日均人流量1万多人，年均人流量达365万人次，市场发展基础很好，有着良好的发展前景。新二路农贸市场现有总建筑面积10000多平方米，有经营门店80个、经营摊位160个，因早期村组建设市场未进行合理规划，道路、水、电等基础配套设施极差，部分村民违章建房现象严重，

4、现因年久失修，整个市场破乱不堪，市场彩钢大棚风化锈蚀破损严重，有随时坍塌的危险；门店墙面多处脱落；地面坎坷不平，污水横流，地下排水不畅。一旦遭遇大风暴雨天气，市场顶棚在风中更是摇摇欲坠，如此的交易购销环境，严重制约了市场的发展，更不能满足某高新区人民群众日益增长的生活需要，随着租房外来人口的增多，管理难度较大，严重影响了某高新区城市面貌和文明城市的建设，加上该区域土地性质较为特殊,为某高新区崇业办麻村第三小组村委会集体自留商业用地,近十年来,因土地性质（村自留工商用地）难以变更为住宅、商业建设用地, “地块小,土地性质难以变更”这也使有实力有、有信誉、有经验的地产开发商都不敢冒险进行该农贸市场

5、的改造开发，这种现状严重影响了某高新区城市面貌，也严重阻碍了麻村第三村民小组的集体经济发展，阻碍了某高新区市场经济的繁荣。（2）项目提出过程由于麻村第三村民小组村集体经济实力有限，而某高新区政府又不可能对新二路农贸市场改造升级进行大规模地投资， 为使新二路农贸市场的脏乱差形象改造提升，发挥其应有的市场功能，还高新区城市一个整洁美观繁荣的新城市面貌；同时也为了改善麻村第三村民小组经济收入，增加村民就业机会，盘活麻村第三村民小组村集体经济，使其在组织制度、经营机制上进行市场化改革，以强化其投资能力、组织能力和市场适应能力，发展壮大村集体经济，因此本项目应引进市场机制，进行市场化的开发模式，鼓励投资

6、开发商介入参与本项目。故经麻村第三村民小组全体村民会议讨论通过，决定申请实施新二路农贸市场改造升级项目，为了吸引有实力、有经验、有信誉的开发商进行本项目的大力投资，以土地置换形式，将本项目的部分自留工商用地性质进行变更， 使房地产开发商可以有合法用地开发房地产，使房地产开发商在有意愿、有获利可能的前提下，对本项目进行投资开发。计划由高新区麻村第三小组村委会牵头成立新二路农贸市场改造升级项目小组，经麻村第三小组村委会实际考察、走访、商谈选择了业绩、口碑良好且具有实力和经验的某某房地产开发具体实施进行新二路农贸市场的改造升级投资开发。（3）项目实施方案为了改善某高新区城市脏乱差的部分不和谐城市面貌

7、；同时也为了解决广大商户、摊贩的生活住行难等问题，促进某市新二路农贸市场的可持续繁荣发展，搞活提升某高新区市场经济。本项目拟对新二路农贸市场整体建筑设施、市政道路基础设施、商铺、经营摊位等基础设施进行改造升级开发，建立良好的规化市场交易平台，建立宜居宜商一体化商圈，为日益增长的群众需求提供良好的交易环境和投资经商环境；新二路农贸市场改造升级项目占地面积约14.99亩，属于麻村第三村民小组村委会自留工商用地，依据国家有关土地政策，该项目土地（自留工商用地）可用于发展除经营性房地产外的所有二三产业，包括商业、外来人员公寓、综合大楼等经营性项目以及标准厂房等，让村集体经济组织通过发展“楼宇经济”、“

8、产业经济”不断增强经济实力，增加农民的经济收入。除鼓励各村将留用地项目用于自主经营和出租等外，对于村集体经济组织缺少经济积累、实力有限的实际情况，也允许各村集体与业绩、口碑良好具有实力的房地产企业合作开发，通过合作开发推进项目上马，及早为村集体经济组织和农民带来现实的收益。故高新区崇业办麻第三小组村委会与某某房地产开发合作，进行新二路农贸市场的改造升级。根据某市城中村改造的有关要求与规划部门的相关规定，拟新建两栋3层框架结构市场，一层为摊位、二层为经营门店、三层为仓库及办公 ，其中有200个（60/个）经营门店和300个（20/个）摊位，总经营面积为18000平方米，仓库及管理办公用房约105

9、00平方米；在市场入口两端新建18层框架剪力墙结构的小户型高层住宅两栋，建筑面积约10500平方米，在市场及小户型高层住宅下建设地下建筑，作为设备用房及地下车位，建筑面积约8550平方米，车位390个。该小区的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由某某房地产开发统一开发，各种设施接口均接至本项目红线。农贸市场附近有较多居住小区，配套设施齐全，交通环境便捷，地理位置优越，该项目建成投入使用后，定将成为某城中村改造项目（农贸市场改造）中的亮点工程。第二节 项目概况1、建设地点：某高新区崇业办麻村第三村民小组，东风大街与育红路之间。2、建设规模：新建及改建47550平方米。项目完成后，

10、该市场将拥有200个（60/个）经营门店和300个（20/个）摊位，总经营面积为18000平方米；18层小户型高层住宅楼两栋，建筑面积约10500平方米；地下建筑面积约8550平方米含车位390个；仓库及管理办公用房约10500平方米；3、主要建设条件新二路农贸市场地处某高新区黄金地段，其广播电视、电信设施及交通状况良好，市政公用系统配套比较完善。项目所在地符合某市城区总体发展规划，地质情况良好，不受洪水、潮湿的影响，周围无各种污染源、易燃易爆危险物品、高噪音、高压电线。由于是闹市区，另加本项目边施工边营业，市场人流量大，空间有限，施工场地较狭窄。4、项目投入总资金及资金筹措该项目总投资为95

11、10万元，其中，项目实施单位自筹6510万元，银行贷款3000万元。第二章 项目建设的必要性及需求分析第一节 项目建设的必要性1、项目建设符合国家产业政策 国家商务部、国家发展改革委、国家工商总局等部门关于进一步做好农村商品流通工作的意见文件要求，要努力搞活农副产品流通，加强农副产品批发市场建设，制订农产品产地和销售地批发市场建设规划，加强农产品批发市场信息、检验检测系统及仓储、运输等基础设施建设和改造。要改善消费环境，扩大居民消费，逐步提高消费在国生产总值中的比重。在千方百计增加农民收入的同时，要加强农村商品流通设施和商业网点、水、电、路等基础设施建设，为扩大农村消费创造条件。该项目建设是某

12、市农贸市场建设的高标准、高起点，经营、管理城市的系统工程，是改善人民生产生活环境的民心工程。2、繁荣某经济、增强发展后劲的需要该项目的建设有利于增强城市的幅射功能，并带动某市加工业、农业、旅游业、交通业等方面的发展,进一步壮大城市经济，增添城市活力，增强发展后劲。3、实现城市总体规划、建设配套公共设施的需要 根据某市的城市总体规划，该项目的建设将有利于项目区商业文化品位的提高，实现城市总体规划。4、实现农业产业化、调整农业结构的需要按市场的需要组织农业生产，逐步形成区域化布局、专业化生产、一体化经营、社会化服务、企业化管理，是市场经济条件下农业产业化的必经之路。因此，发展农村经济，必须抓好市场

13、建设，以市场带动农业产业化发展。某市农业产品种类众多且数量丰富，要使丰富的农产品优势变为商品优势，必须大力发展农产品市场，通过本地市场，不断向省外市场推介以实现农产品的自身价值，使商品优势变为经济优势，从而捉进全市农业经济的可持续发展。同时市场是农民接受市场信息、了解市场行情和销售大宗农产品最便捷的渠道，也是解决农产品产业化经营的有效形式，对于促进农业生产的区域化、专业化，形成具有优势的主导产业和特色产品，具有直接带动作用。而且各级政府可以根据市场需求指导农业结构调整，农民可以根据市场行情安排农业生产，这样就可以从根本上避免政府指导农业结构调整的盲目性和农民的盲目生产。5、提高农产品批发市场竞

14、争力，促进农村经济发展的要求当前我国农村主要以一家一户的分散经营为主，农村经济信息传递缺乏载体，市场已成为地方经济信息的集散地。在市场中广泛建立信息服务，并和全国许多地方的农产品市场实现信息“联网”，及时向农民提供准确的市场信息，引导农民调整种植结构，拓展销售渠道，使农民在市场经济的大潮中有 “千里眼”和“顺风耳”，增加农民抵御风险的能力。通过市场信息的引导，让农民学会瞄准市场安排生产；同时，还可以通过信息高速公路掌握的产、销农产品动态，进行网上交易。农村经济的分散性决定了农村市场不宜过分单一。应充分挖掘市场涵，将市场建设成为多功能的载体，以满足农民的消费习惯和农村经济多方面的需要。6、项目建

15、设是解决中低收入家庭住房困难的需要。某市作为拥有548万人口的大市，但城市建设缓慢，城市居民的住房困难问题一直是城市发展的难点和热点问题，也是容易引发矛盾的问题。加快某城市建设，是某市委、市政府确定的在今后要着力抓好的大事之一。新二路农贸市场改造升级项目坚持标准适度、功能齐全、便利节能的原则建设的两栋小户型高层住宅，优划规划设计方案，以人为本，质量第一，规划科学，设计超前，功能完善，面对农贸市场广大外来商户、部分原住居民销售或租赁，项目建成后将切实解决该区域的环境问题和社会问题，为建设和谐某打好坚实的基础。7、项目建设是满足城乡居民日益增长的住房需求的需要。改革开放以来，社会经济快速增长，城乡

16、居民收入明显提高，相应地人们的生活水平与居住消费水平也在不断提高，特别是广大农村有相当一部分先富起来的人已大量涌进城区，从事经营与服务等第三产业，既发展了城区经济，也实现了共同富裕的目标。追求高质量的生活水平已成为人们的普遍需要。人们收入水平与商业银行优越的住房贷款条件，共同促进了各档次住房消费需求的不断增长。因此，农贸市场改造升级项目可以很好的解决部分村民的住房需求，项目建设非常必要。8、项目建设是拉动需、促进经济发展的需要。首先是加快经济发展的需要，现阶段是某经济社会发展最快最好的时期。某市经济快速增长的主要动力在于投资，投资对经济增长的贡献率达到70%以上，而消费对经济增长的贡献率仅30

17、%左右，也就是说，要实现某市经济的快速发展，必须加大投资力度。加大对房地产项目的投资，是近期达到经济发展的重要方面。其次是在全球经济危机的情况下，扩大需的需要。全球经济危机发生后，我国的出口受到严重影响，要保持经济快速发展，只有在扩大需上下功夫，而大力发展房地产是扩大需的有效手段。第二节 市场需求分析1、市场分析 某市城区市场的现状 改革开放以来，为适应市场经济的发展，某市城区市场建设的规模、速度、档次都是空前的，并逐步向规模化、专业化、集约化方向发展。投资主体多元化、投资方式多样化、城市综合服务功能明显增强。目前投入运行的市场，已由原来的农副产品及日用生活品为主拓展为全方位、多类别的大流通市

18、场。四是专业市场正在形成，随着市场竞争和流通拓展，各类市场正在由综合经营向专业分工集结。但由于诸多因素的制约，城区的市场体系建设的规划管理等方面还存在一些问题，主要表现为市场分布不均匀，城南多，新规划区少；综合市场多，专业市场少，专业市场仅占12%；工业品市场多，农副产品市场少。新二路农贸市场现状新二路农贸市场始建于80年代初期，占地面积10000多平方米，总建筑面积15494平方米，现有经营门店80个、经营摊位160个，批零兼营蔬菜、肉食品、水产品、冷冻品、水果、豆制品、家禽蛋、干鲜调味品、竹制成品、熟制粮肉食品、餐饮、服装纺织品等十二大类，是某市城区较大的农副产品交易市场，是某高新区老百姓

19、进行农副产品交易的重要市场，日均人流量达1万人次，年均交易额1.09亿元。随着城市人口、城市规模的不断发展，新二路农贸市场的硬件设施严重滞后，门店墙面脱落严重，大棚也已破损，遇到风雨天气变是遥遥欲坠，如此差的购销环境已经不能满足某市人民群众日益增长的物质生活需求及对购物环境的要求。根据某市城市总体规划，到2020年，某市城市人口将发展到630万人，城镇人口达410万人，城镇化水平达到65%。农贸市场的发展要与人口的发展相适应，以满足人们日益增长的物质生活需要。可见，新二路农贸农贸市场的需求空间很大，销售前景广阔，因此进行新二路农贸改造项目建设已是迫在眉睫了。2、某市新二路农贸市场发展的前景分析

20、 随着计划经济体制向社会主义市场经济体制的转变，商业及流通领域发生了重大变革，长期以来商户独家经营、统购统销、封闭式、少渠道、多环节的商业流通体制被打破，基本上形成了多种经济成分、多渠道、多种经营方式、开放式、少环节的商业、流通新格局，市场空前高涨，商业稳步发展。社会商品零售总额近五年以来，每年增长均在10%至15%之间，根据这一发展速度，市场发展潜力很大。2012年某高新区新二路农贸市场交易量达20万吨，其中禽畜类3万吨，水果3万吨，蔬菜6万吨，每年从外地调入的仅水产品就达1万吨以上，同时外地客商每年也从本地采购加工出口果蔬达7万吨。本项目的建设将进一步促进某高新区农贸市场建设和农贸市场的发

21、展，进一步扩大和周边县市的商业往来，促进物资交流的迅速发展和城乡居民生活质量的提高。3、农贸市场入口处小户型高层住宅需求情况分析本项目开发实施单位委托北京龙安华诚建筑设计院进行高水平、高档次的规划设计，功能齐全，设施到位，环境优雅，品位高尚，特别是在小户型高层住宅面积、户型、价格等方面定位准确，以小户型为主设计，面对广大商户设计，符合农贸市场经商、办公人员及当地居民的喜好。开发的小户型多样，大小皆有，完全能够满足各个层次、各个类型消费承受度。销售前景良好。因此，在满足广大市民需求上讲，在潜在市场挖掘和未来市场开发的角度上分析，该项目的小户型高层住宅开发也是有保证的、可行的。第三章 建设条件1、

22、自然环境条件地质、地形：项目所在地属于黄土平原区。地势基本平坦、开阔，海拔高程600米左右，自然坡度约为1%。地表特征为黄土层，地形不复杂，地貌单一。土层岩性分析工程区域上部地层属第四纪全新统冲洪积层，上部以粘质砂土、砂质粘土为主，厚约410m，下部以砂、砂卵石为主，厚6080m。杂填土：主要分布在村镇旁，以生活和建筑垃圾为主，结构松散。砂质粘土（Qa14）：主要分布在渭河一级阶地上部，硬塑为主。II级普通土，0=130KPa。粘质砂土：主要分布在渭河一级阶地上部，硬塑为主。II级普通土，0=130KPa细砂（Q4a1）：分布于渭河一级阶地下，夹在卵石土中以透镜体产出，II级普通土，中密，0=

23、150KPa。卵石土（Q4a1）：砂土充填，中密，II级普通土，0=500Kpa。是较好的持力层。最大冻土深度23cm。通过对项目用地围地质调查，建设区工程地质条件较好，地质环境有利，工程区域上部地层属第四纪全新统冲洪积层，上部以粘质砂土、砂质粘土为主，厚约410米，下部以砂、砂卵石为主，厚6080米。对建筑基础开挖无影响。根据GB18306-2001中国地震参数区划图，该区地震动峰值加速度值为0.1g（地震烈度度）。建筑物按8度设防。气象：某市地处陆，属温带干旱，半干旱大陆性季风气候，按水利区划的划分，属于长城沿线风沙宜井水质改良区，水资源较为丰富，开发潜力巨大。项目区属暖温带和温带半干旱大

24、陆性季风气候，四季分明，日较差大，无霜期短，年平均气温10，平均降水400毫米左右，无霜期150天左右。气象灾害较多，几乎每年都有不同程度的干旱、霜冻、暴雨、大风、冰雹等灾害发生，尤以干旱、冰雹和霜冻危害严重。冬季寒冷，夏季炎热，入冬后受变性极地大陆气团控制，低温、寒冷、干燥，天气晴朗，多高云，冬季平均气温-7.8-4.1，极端最低-32.7，与呼和浩特相近。夏季受热带暖湿气团影响，高温炎热，各月平均温度均在20以上，日最高气温30的日数历年平均气为2268天，极端最高温度曾达40.1。接近的极值。（3）项目建设用地条件项目实测地形条件为：地块平整,呈矩形状，有利于建筑物单体的自然布置；符合高

25、新区城市规划对于该区域建筑高度的限制；地块无裂缝穿过；符合规划、建设、环保等相关部门的其他建设要求。2、社会环境项目区域及其附近居民不多，故对社会环境影响不大。（1）项目建设区土地占用及拆迁项目建设区现状整个新二路农贸市场破乱不堪，市场彩钢顶棚风化锈蚀破损严重，有随时坍塌的危险；门店墙面多处脱落；地面坎坷不平，污水横流，地下排水不畅。所占用地块属于高新区崇业办麻村第三村民小组自留工商用地，建筑物基本为单层棚户建筑物，故拆迁量不达，安置工作基本没有；也不牵涉文物保护单位、军事管理区等建筑物的拆迁；项目建设区拆迁仅有一般的电力、通讯线路，无主要的光缆、电缆、输电线路，无主要的气管、水管拆迁。项目所

26、占用土地均为高新区崇业办麻村第三村民小组自留工商用地，依据国家有关土地政策，该项目土地（自留工商用地）可用于发展除经营性房地产外的所有二三产业，包括商业、外来人员公寓、综合大楼等经营性项目以及标准厂房等，让村集体经济组织通过发展“楼宇经济”、“产业经济”不断增强经济实力，增加农民的经济收入。除鼓励各村将留用地项目用于自主经营和出租等外，对于村集体经济组织缺少经济的积累、实力有限的实际情况，也允许村集体与业绩、口碑良好具有实力的房地产企业合作，通过合作开发推进项目上马，及早为村集体经济组织和农民带来现实的收益。4.5.2文物、古代遗址分布建设工程所在地的地表及地下无文物分布，但不排除将来施工阶段

27、开挖取土发现文物情况的发生，建设单位需做好事前计划安排，制定应急措施，依法及时与文物主管部门联系，以保障工程的顺利实施。4.5.3政府政策及当地意见该项目能促进某对外贸易、农业、电子产业、建材工业及相关产业的发展，解决部分就业压力，解决广大商户住行问题，解决城镇居民菜篮子问题，完善投资环境等。政府及当地人民群众均对本项目的建设给予了大力支持，项目的实施将在行政上得到保障。第四章 建设容及建设方案第一节 建设容本项目拟对新二路农贸市场由南至北进行改造升级，主要改造容如下： 1、拆除原有经营门店、摊位及临时大棚，现状道路及市政设施，沿市场南北方向以及市场道路将新建两栋3层框架结构市场，一层为摊位、

28、二层为经营门店、三层为仓库及办公，其中有200个（60/个）经营门店和300个（20/个）摊位，总经营面积为18000平方米，仓库及管理办公用房约10500平方米；在市场入口两端新建18层框架剪力墙结构的小户型高层住宅两栋，建筑面积约10500平方米，在市场及小户型高层住宅下建设地下建筑，作为设备用房及地下车位，建筑面积约8550平方米，车位390个。2、对原有市政基础设施进行改造升级。第二节 主要建设方案1、总平面布置 在功能布置上，保持道路畅通，分区合理，购物方便，在公用配套设施上设置了动物安全检查室、食品安全检验室、办公服务区、公用卫生间、垃圾收集站等。详见附件效果图。2、建筑设计 建筑

29、平面设计仍沿用原市场周边式布置方法，市场道路两边修建建筑物作为经营门店，设计为三层框架结构，一层设计为摊位，二层为经营门店，三层为仓库及办公用房，在市场南北面设置自动扶梯楼梯2处，市场中部设置上下电梯两部；在市场两端设计小户型高层住宅两栋，整个市场下设计地下设备用房及停车场。整个设计充分考虑了室外的相互渗透，合理组织地面交通，使人流、货流通畅，疏散路线快捷安全。建筑外观以现代风格为主基调，外装修大多采用乳白色的外墙砖，采用简单装饰。3、结构方案 地震设防的依据 按国家地震局、建设部“关于发展中国地震烈度区划图”，拟建场地属于8极地震区，按8级抗震烈度设防。 结构型式 市场建筑采用框架结构，小户

30、型高层住宅采用框架剪力墙结构。 基础形式 采用桩基础。 4.给排水规划 设计依据 某市排水规划总说明书、规划总图和给排水规划图； 某市暴雨强度资料；有关气象、水文和地质资料；有关给排水设计规。 给水规划 用水标准：按每家门店/摊位日用水0.5吨计算，整个市场日用水约250吨左右。该项目水源采用市政供水，用DN200给水管进入项目区，在部形成环状，保证饮食和营业用水及消防用水。排水规划设计以总体规划为依据，从实际出发，全面规划，合理布置，经济效益、社会效益、环境效益三者并重。排水体制采用雨污合流制。排水管布置由北向南敷设，排入城市排水管网。5、电力电讯 设计依据 城市电力网规划设计导则； 城市建

31、设邮电通信服务设施设计标准（试行）DBJ43/007-96。 专业提供的有关资料及图纸。 设计围 项目区供配电网设计； 项目区邮电设施设计； 项目区有线电视设施设计。 现状 项目区供电、邮政电信、有线电视线路齐全，现只需配置相关设备设施即可。规划中的几项基本原则 配合城网改造和一户一表的实施，项目区一律由公用变压器供电。 若容量不超过500KVA，应尽可能采用非晶合金铁芯变压器，以降低损耗。 业主应按规划要求，在建筑设计时留出35m2左右的面积作配电室。 区电力线路全部采用电力电缆埋地敷设，10KV主干线采用YJV22-3240mm2电缆。 区10KV线路全部做成手拉手的网络结构，真空断路器与城区电网干线相联，以保证供电的可靠性，减少故障停电时间，联络开关应具有远地监测功能，暂时现场手动操作。电信与有线电视线路全部采用电缆埋地敷设。电力规划设计供电线路由五条线路供电，做成手拉手式的结构，在进入场区处设杆上真空断路器，以利于联络和转移负荷，减少停电率。 区采用电力电缆，穿XF7-12埋地电缆护套管，干线采用YJV22-3240mm2，支线采用YJV22-370mm2。 按用地性质估算电力容量2460KVA，负荷密度为31359KVA/KM2。 在土建设计时在一层适当部位留35m2左右的配电室位置。 配电室应采用非晶合金铁芯的节能变压器，并安装无功功率补偿装置。