房地产行业监测报告.docx

1、房地产行业监测报告 亚太博宇财经顾问 决策咨询系统之 房地行业监测报告 2004年11月18日 电子版 一房一地 寸土寸金 行家里手 点石成金 重要知会1尊敬的客户：您好！衷心感谢您对亚博事业发展的长期关注和对亚博研究的长期支持。在多年成功地向市场推出大型系列年度研究报告的基础上，从今年开始，为了更好地为广大客户提供高价值服务，亚博联合咨询决定对主要行业进行季度乃至月度层面的深化研究。从即日起，我公司将向市场隆重推出金融运行月度监测报告（10月期）和多份第三季度行业经济研究报告。我们衷心希望以下报告能够对您把握宏观和行业经济运行总体态势，以及国家宏观调控政策变化趋势有所帮助。1、金融运行月度监

2、测报告（10月期）。本报告主要包括宏观经济篇、金融运行篇、金融市场篇、专题研究篇等四大模块。报告内容涵盖宏观经济热点、货币信贷运行、货币政策、金融监管、银行改革、债券市场、股票市场、资金拆借与回购市场、票据市场、汇率趋势等方面。而从制作理念看，该报告中既有对国家宏观经济形势的分析，又有对金融信贷形势的跟踪；既有对同业拆借市场、债券回购市场、股票市场、保险市场等金融市场的监测，又有对当月金融事件、热点问题的深入分析与研究。2、2004年三季度旅游行业运行监测报告。本报告重点是为客户全面、客观的描绘中国旅游市场、旅游产业运行态势。报告分为四章，首章以宏观视角开篇，从国民经济运行情况及其对旅游业的影

3、响的分析入手，全面论述国家宏观调控可能给旅游行业的未来发展所带来的几个值得重点关注的问题。第二章从研究旅游市场的运行状况入手，分别论述入境游、出境游、国内游以及黄金周的新特点和未来发展趋势。在前两章的基础上，第三章转入微观层面，具体观察政府部门、相关子行业在这个时间段的相关动向，并分析出政策导向，企业竞争格局所带来的深远影响。总体看来，该报告从国内国际环境分析，到三大市场走势跟踪，又与政府主管部门的政策导向及旅游行业内部竞争格局相结合，对外资旅行社强敌压境形势下国内旅游业的应对策略，提出了极具建设性的应对策略。3、2004年三季度汽车行业运行监测报告。本报告共分为四大部分。第一部分是外部环境因

4、素分析，重点论述了和汽车产业密切相关的宏观环境走势。第二部分是行业运行分析，这是本报告的核心部分，涉及对汽车行业几个重要产业环节的论述和分析。第三部分是微观主体决策分析，根据有关汽车企业的运行情况，并从国内重点汽车企业的产销状况、投融资动态及重点案例等角度进行了分析。第四部分是汽车产业走势及相关热点分析，作为本报告的结论部分重点就未来涉及汽车产业走势的几个方面进行了分析预测，政策、投资、产销量等等。总体来看，本报告既站在了全局的高度上，又深入到微观层次，运用多种分析工具对中国汽车产业的运行进行了有重点有突破的研究，对于汽车行业的企业、事业、研究等各种客户都具有很高的研究价值和实用价值。4、20

5、04年三季度石化行业运行监测报告。本报告主要是以我国石化行业为主要重点研究对象，宏观与微观相结合，对国内宏观经济发展方向和石化行业运行脉络进行全面跟踪分析。报告结合大量详实的行业图表、数据和事件，将一段时间内石化行业发展的基本概况、发展特点、发展趋势、投资状况、热点问题等等，各方面各层次的问题解析出来，结合大量的定性分析和定量工具的应用，使客户能够更容易地把握市场的走势，明确未来石油石化市场的发展方向。从框架结构上看，报告分为宏观运行状况篇、产业运行趋势篇、市场价格分析篇、热点问题对策篇、竞争合作策略篇、投资机会预测篇等几大部分。5、2004年三季度物流行业运行监测报告。本报告对物流业以及与物

6、流业相关的热点问题，从政策热点、物流运输环境关注热点、物流业聚焦事件等问题的分析有一定深度，这对客户准确把握当前物流业的政策形势、整个物流市场的走势都有一定帮助。更重要的是，由于亚博研究员中站在完全独立和客观的立场上，以亚博特有的专业分析方法，对相关的资料进行了整理和加工，从而为客户理解和把握物流业的发展提供了一种新的思考角度。上述行业季度报告各个篇章之间有着承上启下的联系，前面的数据和分析为后面章节的分析建立基础。每一份报告都以对行业的深入研究为重点，所反映的视野是全方位的，弥补了各个行业类似资料产品因所掌握信息的全面程度不够或研究领域狭隘而造成片面性的缺陷。亚博联合咨询一直希望能和广大客户

7、共同成长，而我们所有服务也都是为了满足客户需求。我们相信，上述报告将对广大客户的经营决策起到非常重要的参考作用，欢迎垂询。重要知会2尊敬的客户：您好！衷心感谢您对亚博事业发展的长期关注和对亚博研究的长期支持。在经过长时间的酝酿和反复权衡利蔽得失后，10月28日，央行突然决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。至此，最近一段经济学界讨论得红得发紫的议题终于有了定论。央行此次加息不是偶然的，它至少表明利率市场化改革开始进入快车道，也标志着市场化手段将逐渐取代行政措施而成为宏观调控的核心，今后货币供应量对各行各业的深刻影响将前所未

8、有地表现出来。值此国家宏观调控政策面临历史性转折之际，亚博联合咨询决定隆重推出亚博宏观金融市场监测评论中国金融市场专题研究报告。本报告通过对货币供应量、央行票据、外汇占款等金融工具或金融变量的变化趋势分析，系统全面地剖析了从2002年第一季度到2004年前三季国内金融市场运行的特点、风险、趋势和规律。本报告是多年来亚太博宇研究员通过24小时连续观察和即时分析，精练解读而制作完成的宏观金融运行评论。旨在帮助社会各类机构和经济组织高层决策人员以最有效率的方式，获取对各类经济事件的分析观点和参考依据，以便在剧烈变化的环境下随时做出科学有效的经营管理决策。为回馈亚太博宇的忠实客户和战略伙伴，本份亚博宏

9、观金融市场监测评论-中国金融市场免费向您提供，欢迎广大客户来函索取，望善加利用并慎重决策。报告为亚博联合咨询宏观金融组群体制作，如果您对有关问题有深入需求，欢迎使用亚太博宇决策咨询之专项研究咨询服务。（注：点击目录标题页码后可直接阅读当前文章，点返回键可回到首页）亚博看台 4地产商亲自操刀回击“地产泡沫论”意在夺回话语权 4政策解读 5建设项目实行分级预审，国土部门全面掌控初审过关大权 5国土部征地补偿新标准出台：30倍上限有望被突破 6我国工业项目用地门槛提高，花园式工厂将叫停 6战略布局 7国务院智囊预测：全国四季度房地产投资增幅将回落 7三季度全国主要城市房价全景扫描：房价持续攀升（下）

10、 8杨慎婉转承认地产有泡沫：中国房价存三成下降空间 9建设部官员指出市场上商品房和经适房之比62为宜 9策略设计 12潘石屹是如何进行房地产的销售管理的？ 12开发商跨地域开发操盘二三线城市应巧随“四大俗” 14杭浙动态 16杭州出台经济适用房新政策 16杭州楼市二手房市场平静中略显波澜 16二手房价格回落成交量未减 17九堡小区出让地块位置占优势 17杭城二手房一周行情 18异地传真 18加息后申城新房交易量连续第二周下滑 18上海南区板块冷热不均成交放缓 18南京三季度商品房均价4524元 19加息促京城开发商提前开盘 19重庆第二个国际机场有望落户垫江 20深圳政府推出六项优惠政策处理5

11、2问题楼盘 21物业管理 21部分物业公司究竟是如何明着暗着从物管中捞取巨利的？ 21北京：恶意拒缴供暖费可停气 23开发商“交钥匙”并不等于就等于交付使用 23建材装修 24地热地板安装牢靠的三个关键技术 25日本开发成功新一代多功能窗用玻璃 25投资技巧 25中瑞15亿购地打造“温州曼哈顿”，温州财团“炒房”开锣 25加息后如何提高房产投资收益? 26亚博看台地产商亲自操刀回击“地产泡沫论”意在夺回话语权近期，“地产泡沫论”惹得各大机构报告纷出。在建设部、国土资源部等官方机构先后对当前房地产的发展状况作出表态之后，一份宣称是“近20年来我国房地产业发展史上第一次”由行业中人自行发起的行业研

12、究报告即将在今年12月份于上海举行的“住交会”上正式对外发布。这个报告将与目前主流的房地产存在泡沫的说法大唱反调。据了解，“2004年中国房地产市场年度报告”的赞助机构华远地产、万通地产及全国工商联住宅产业商会等单位的头头脑脑近日聚在了一起，为该报告的“开盘”进行“预售”。据悉，该报告由名为“REICO工作室”的研究机构操刀，该工作室由全国工商联住宅产业商会、中城联盟、华远地产、万通地产、北京城市开发集团和优博展览公司等六家单位共同出资组建。对于报告内容，任志强评价为“出人意料”，表示研究结果与当前的主流说法截然不同，“房地产投资的实际增长远远低于现有的统计概念”。全国工商联住宅产业商会会长聂

13、梅生在阅读了尚未最后定稿的报告全文后表示，该报告有种“数字的震撼力量”，运用大量数据分析得出“目前国内的房地产市场不仅不存在泡沫，而是大有发展空间”的结论。通地产董事局主席冯仑表示，REICO报告是近20年来我国房地产发展史上第一次由行业中人自行发起的、由独立研究机构完成的，有相当的“客观独立性”。据悉，该报告由上述六家单位共同出资大约150万元完成。此后，该报告将固定在每年一次的住交会上发布。亚博分析：今年以来，开发商经历了4月底开始的宏观调控，10月份的央行加息，可以说，房地产开发门槛一再抬高。但最让开发商们仍是地产“泡沫论”。如果一旦“泡沫论”被中央高层所接受，很可能会出台更严历的政策。

14、此外，“泡沫论”一旦在社会形成共识，有可能成为一直笼罩在地产业上的阴影，影响房地产业的发展。开发商联合在“房价多事之秋”高调推出房地产形势研究报告，这显示开发商争夺行业话语权的升级。据了解，在发布会上，台上的赞助方多次强调REICO工作室以及REICO报告的独立性，冯仑也笑称该报告“不经过资助方任何的审核、圈阅”。但是，这种解释多少有些“此地无银三百两”的感觉。从已经显露冰山一角的研究结果来看，报告的核心思想无疑是开发商极其希望推而广之的。显然，任志强等人赞助报告无疑是在通过该报告进一步争夺关于行业发展的话语权。与之前写文章、媒体采访等方式相比，行业报告所发出的“自己的声音”必定更大。这也显示

15、开发商确实已感受到环境生存危机。万科获农行百亿信贷实际上地产商二次分化来临的信号11月8日，中国农业银行与万科签署了银企合作协议，农行向万科提供总金额人民币46.9亿元的授信额度，同时核予万科60亿元楼宇按揭额度。此次合作创下两个之“最”，既是农行有史以来对一家房地产企业的最大规模授信，又是万科接到过的最大一笔银企合作单子。在现在国家宏观调控、土地市场全面走向公开交易和银行突然加息的特殊背景下，这次银企合作显得颇为抢眼。亚博分析：这是一个非常重要的市场信号。万科获农行百亿信贷说明，地产界的“马太效应”已开始显示。如果说831是政府用强硬手段提高开发商的进入门槛，促成的房地产企业的大分化，那么接

16、下来在淘汰赛中存活下来的企业里将开始第二次分化，资源向优秀企业集中，这种马太效应和集中的趋势在未来会越来越明显，对大的企业集团来讲确实是有利的机会。831之后，所有的土地都要进行公开的招标拍卖程序，这要求开发商有很强的金融背景，而且银行根据政府的要求，不能再给开发商购买土地的时候的资金进行任何贷款，并且招投标程序上要求开发商的付款进度在十分有限的期限内完成。房地产开发企业的自有资金的规模也从20%被要求提高到35%以上。另外，政府也禁止施工单位对房地产建设项目垫资。从2004年7月份开始，政府又出台了新的政策，要求开发商必须支付百分之百的土地出让金之后才能得到销售许可证，取消了预售行为。各种门

17、槛的抬高必然导致地产商的分化。这是一种退出与生存下来的分化。而万科获贷事件则是另一种分化，在活下来的企业里现在又开始第二次分化，主要表象就是资源向个别企业集中，也表现为企业之间的兼并重组。万科属于一种典型的资源集中，这种集中的趋势在房地产业未来会越来越明显，对大的企业集团来讲将是一次机会，马太效应非常明显。这次分化和前一次性质有着本质上的不同，前一次是政策性分化，而这次是市场原因引起的市场性分化。 此外，这种分化也是银行资本的诉求，土地公开交易降低银行在房地产领域的风险后，与一些全国性的品牌房地产企业扩大合作规模也有相当的吸引力，为银行不再零敲碎打的来评价一个一个的项目和一块一块的土地，而是把

18、握住一个在全国范围内具有相当土地资源储备、有项目运作能力、有专业化水准和市场把握能力的企业，然后整体评价出一个信用度，决定综合贷款额度，这样避免了银行在超出自身专业范围去评价某个楼盘项目风险的难题，通过房地产品牌企业规模化带来的收益和整体运营带来的品牌效益、无形资产来保证自己的贷款收益，从某种意义来讲比分别给几十个项目贷款相对来说风险要小。政策解读建设项目实行分级预审，国土部门全面掌控初审过关大权国土资源部11月8日发布了新修订的建设项目用地预审管理办法称，中国将实行建设项目用地分级预审。办法规定，建设项目用地实行分级预审，需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民

19、政府的国土资源管理部门预审。办法从十二月一日起施行。据办法起草人员介绍，原办法有关规定已难以适应今后建设用地预审管理的需要。此次修改一是针对国家建设项目管理方式的改变要求对建设用地预审进行相应调整；二是针对工作实践中存在的问题对原办法进行了进一步完善。据介绍，新出台的办法，明确了任何建设项目批准、核准必须经过预审，且预审是必备环节；其次是实行分级预审的制度；再就是强调预审前置关口的重要地位，规定未经预审或者预审未通过的，不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。办法规定，预审意见是建设项目批准、核准的必备文件，预审意见提出的用地标准和总规模等方面的要求，建设项目初步设计阶段应当充分考虑。

20、建设用地单位应当认真落实预审意见，并在依法申请使用土地时出具落实预审意见的书面材料。国土资源部负责人表示，这项规定的制定，实际上是针对预审工作在一些地方没有受到应有重视，或者没有严格按规定执行的现象，提出的一项强制性的措施。据介绍，虽然，2001年就颁布实施了建设项目用地预审管理办法，但是目前许多地方实质上并没有按照法律规定在建设项目可行性研究阶段进行预审，还有一些地方只对单独选址项目进行预审，而将城镇建设(包括各类园区)项目排除在外，还有预审工作深入不够，效率太低等问题存在，预审实际上并没有真正起到用地关口的重要作用。这次新的办法，着力点之一，就是改变这种视预审为可有可无的现象，明确规定，预

21、审意见是建设项目批准、核准的必备文件。国土部征地补偿新标准出台：30倍上限有望被突破根据国土资源部日前公布的新版“征地补偿标准”，如果给予被征地农民的土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算，仍不足以使农民保持原有生活水平的话，当地人民政府将从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。根据中华人民共和国土地管理法，征收耕地的补偿费用主要包括土地补偿费和安置补助费。其中，土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍；安置补助费，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍，最高不得超过15倍。如果按照这个标准仍不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费，

22、但“两费”总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。据国土资源部有关官员介绍，目前，有些地方在执行这个补偿标准时往往就低不就高，损害了农民群众的利益；有些地方虽然执行了30倍的最高补偿标准，仍然不能保证被征地农民的原有生活水平不降低；有些地方财政吃紧，就干脆压低补偿安置标准，甚至拖欠被征地农民的补偿安置费。在土地市场治理整顿中，全国清理出拖欠、截留、挪用农民征地补偿费高达150亿元。为此，新近发布的国务院关于深化改革严格土地管理的决定明确提出，土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，仍不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。该官员表示，原有

23、的“征地补偿标准”带有很强的计划经济的色彩，新版标准也只是一个过渡性措施。随着经济和社会的发展，国家将不断适应市场经济规律的要求，出台“区片综合地价”等新的补偿办法。国土资源部日前发布的关于完善征地补偿安置制度的指导意见明确提出，在有条件的地区，省级国土资源部门可以会同有关部门，在综合地价应考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素的基础上，制订省域内各县(市)征地区片综合地价，实行征地补偿。 我国工业项目用地门槛提高，花园式工厂将叫停国土资源部日前颁布了由国土资源部土地利用司组织土地整理中心、北京大学等单位编制的指标体系

24、工业项目建设用地控制指标(试行)。 指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重四项指标构成。主要包括控制指标、集约用地要求和指标应用说明等内容。控制指标包括投资强度和用地效率(包括容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比例)两类四项指标，每项指标都明确了控制“门槛”。其中，投资强度按照不同地区、不同行业分别制定了相应的指标；容积率分行业制定了相应的指标；建筑系数规定不得低于30%(工艺流程或生产安全上有特殊要求例外)；行政办公及生活服务设施用地所占比例不得超过7%。在体现集约用地管理方向的同时指标编制充分考虑了不同地区、不同行业工业建设项目用地的实际情况和差

25、异，把全国市县细分成七个类别，本着严宽适度的原则，该指标对经济发达、用地紧张的地区，严格按照实行严而又严的资源管理制度的要求从严控制；对于欠发达地区的用地调控，体现出在用地集约性和技术先进性的基础上留有弹性。对其中前六类地区采取分行业控制的方式。对尚处于经济欠发达、土地收益较低，引进项目的需求较为迫切，也缺乏明确的行业指向性的第7类地区，指标值确定不再进行分行业控制，而是根据采用最低标准的谨慎原则，确定不分行业的统一“门槛”值。据国土资源部方面介绍，在考虑地价、厂房和设备投资三项因素的基础上，经过综合计算，第七类地区的工业建设项目投资强度“门槛”值确定为380万元公顷。 该指标明确叫停“花园式

26、工厂”，规定工业项目建设要严格控制厂区绿化率，在工业开发区(园区)或工业项目用地范围内不得建造“花园式工厂”，这意味着此类曾经一度流行的隐形圈地方式将终结。指标还规定，对适合多层标准厂房生产的工业项目原则上不单独供地，而要进入多层标准厂房。该指标适用于新建工业项目，也包括改建、扩建工业项目。于发布之日起施行。分析员认为，国土资源部出台的这一指标体系表明，工业用地集约化利用已进入实施层面。同时，这也为未来的工业用地市场化打下了基础。战略布局国务院智囊预测：全国四季度房地产投资增幅将回落日前，国务院发展研究中心市场经济研究所发布“中国市场形势动态分析”2004年第三季度报告。该报告预测，全国第四季

27、度房地产投资和需求的增长幅度将继续平稳回落，供求关系将得到改善。该报告数据显示，前三季度房地产价格同比上涨了13.4%，其中住宅价格上涨11.5%。房地产价格的较快上涨暴露出的正是房地产市场供求新矛盾：前三季度，全国房产销售面积同比增长19.3%(其中商品住宅销售同比增长30.3%)，大大快于竣工面积9.5%的增长速度，表明在宏观调控措施发生作用后，市场需求仍然比较强劲。需求的增长将引起房地产需求与房地产价格上升互动，导致房价进一步攀升，有形成房地产泡沫的可能。但需要指出的是，在各地政府限制投资性房屋需求措施作用下，投资性需求在总需求的比重已呈明显下降趋势。上海去年投资性购房占新建商品房销售的

28、16.6%，今年5月份该比例已经下降到2.05%。此外，杭州以投资收益为目的的购房比例约为2%，大大低于前两年的10%。另据统计，今年一到八月的商品房销售中，有91.36%是销售给居民个人，其中主要是居民的实际消费。可见投资性需求在总需求的比重已呈明显下降趋势。三季度全国主要城市房价全景扫描：房价持续攀升（下） 兰州：涨幅达到13.1%。今年兰州市房地产开发投资仍保持持续快速增长，房屋销售“火爆”造成房地产价格逐季上扬。三季度，该市商品房平均销售价格为2505元/平方米，房屋销售价格涨幅达13.1%，在国内35个大中城市中位居第七位。重庆：价格稳中有升。19月，重庆主城区商品房成交均价为231

29、3元/平方米，比上年同期增长14.9%，其中，住宅成交均价为2135元/平方米，同比增长16.2%。福建：房价稳步上扬。今年前三季度，福州市区商品房交易平均价格为3230元/平方米，比去年同期的3080元上涨150元；其中住宅为2911元/平方米，比去年同期的2755元上涨156元，上涨幅度分别为4.87%和5.66%。第三季度厦门商品居住用房平均价格为4445元/平方米，比上一季度下跌63元，比去年同期上涨692元。值得关注的是，商品房价格大幅上涨，9月商品房均价为5839元/平方米，比上月的4692元/平方米上涨了1147元/平方米。济南：房价平稳上升。自去年三季度以来，济南市商品房与二手

30、房的价格走势均呈平稳上升态势。今年第三季度商品房的平均价格为每平方米2281元，比上季度增长2.7%，比去年同期增长14.9%；三季度二手房的平均价格为每平方米1733元，比上季度下降1.4%，比去年同期增长22.5%。成都：商品房均价2163元。19月，成都的房价（包括经济适用房）比去年同期上涨了149元，增幅达到7.5%。统计分析显示，成都市商品房房价的走势为稳中有升。苏州：房价上涨27.1%。19月，苏州全市商品房销售面积为307.98万平方米，同比增长16.6%；房价继续处于上升阶段，1至9月全市商品房平均单价为3209元/平方米，比去年同期上涨27.1%。无锡：房价稳中有升。统计显示

31、，无锡第三季度商品住宅均值3479元/平方米，小幅上涨3.19%。本季度均价最大的特点是区域发展不平衡，最大单季增幅相差二十多个百分点。存量房市场基本呼应了商品房市场的形势，住宅均价为3087元/平方米，上涨2.91%。湖南：房价每平方米涨了62元。前9个月，湖南全省商品房购销高涨，价格稳中有升。全省商品房销售额为103亿多元，增长91.7%，销售面积652万多平方米，增长80.5%，增速同比上升45和34.3个百分点。其中，住宅销售面积为532万多平方米，个人购买占销售总量的九成以上。8月份全省商品房平均售价为1577元/平方米，比去年同期高62元。湖北：商品房涨价8.2%。三季度，商品房价

32、格涨势强劲，与上年同期相比，商品房销售价格上涨8.2%，其中，住宅价格同比上涨9.0%，非住宅上涨3.3%。在住宅中，多层住宅价格上涨11.3%，高层住宅价格上涨6.2%，别墅价格上涨13.5%，高档公寓上涨8.1%。私有住房交易更加活跃，价格不断攀升，同比上涨14.9%，其中，住宅价格上涨16.4%。太原：商品房价上涨6.3%。太原市今年三季度的房屋销售价格水平比去年同期增长了8.7%，比上季增长了4.3%。与去年同期相比，今年三季度该市的各类房屋销售价格均呈上涨趋势，商品房价格上涨了6.3%，其中住宅类及非住宅类商品房售价分别上涨了6.4%和5.9%。广西：销售价格上涨10.8%。19月，广西区商品房平均销售价格为2110元/平方米，每平方米比上年同期增加206元，增长10.8%。其中住宅平均售价为1847元/平方米，每平方