某物流中心建设工程项目建设可研报告.docx

1、某物流中心建设工程项目建设可研报告物流中心建设工程可行性研究报告二零一三年三月一、总 论(一)项目背景1、项目名称：XX华宇物流中心建设工程2、承办单位概况(1)单位名称：XX华宇物流有限公司(2)联系电话：(3)单位概况：项目单位长期开展物流配送服务，初创时期的服务范围相对较小，主要是为项目单位生产经营的物流配送服务，经过多年的实践,从小做起，不断发展壮大，逐步向专业化、现代化的物流配送服务发展。XX华宇物流有限公司作为独立法人的公司，实行独立经营，单独核算，自负盈亏。，XX华宇物流有限公司选址在某工业园，占地130亩。在现有物流配送服务的基础上建设。目前，XX华宇物流有限公司已签署招商引资

2、协议和政府用地许可，也已完成建设资金的筹集等前期工作，具备开工建设的条件。根据XX市三产服务业发展规划，XX县积极规划建设全县物流配送中心，按照县委、县政府的统一部署，某工业园积极规划筹建物流园区，坚持“以信为本，以德招商，以诚待人，以和为贵”的理念。诚招天下商，以优越的基础设施、优质的服务，赢得有识之士的信任，吸引有气魄的民营企业家落户XX，投资创业，大展宏图，发展物流配送三产服务业，提升XX县三产服务业整体水平，充分发挥XX县的区位优势和产业优势，创造良好的经济效益、社会效益、生态效益。项目单位拟选址在某镇改扩建物流配送中心，强化物流服务产业，发展地方经济。3、可行性研究报告的编制依据(1

3、)项目单位编制可行性研究报告的委托书(2)省委省政府谋划服务业项目扩大内需工作意见(3)商务部农业部国家税务总局国家标准委关于开展农产品批发市场标准化工作的通知(商建发200530号)(4)安徽省实施重大项目“861”行动计划(5)安徽省关于加快发展三产服务业的决定(6)XX县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要(7)XX市物流服务产业发展规划(8)XX市人民政府关于开展农村商品流通改革和市场建设试点工作的实施意见(淮政20067号)(9)项目承办单位提供的有关资料4、项目背景近年来，XX县委、县政府在结构调整、产业升级总体思路的指引下，以科学发展观为指导，着力抓好以工业强县为核心的各项事业，

4、积极推进传统产业新型化和新兴产业规模化，县域经济正以前所未有的速度向前发展。随着产业结构调整的进一步深化，县级主导产业的优势已经凸显，发展势头强劲。而主导产业的持续发展，对相关产业提出了更高的要求。当前，加快物流产业的发展已成为服务工业强县、产业集聚，促进经济社会全面发展的一个重要举措。(1)发展现代物流是经济发展对流通产业的必然要求物流是指物质资料从供给者向需要者的物理性流动，是创造时间性、场所性价值的经济活动。它是生产领域的延伸，也是流通领域的起始。而现代物流是指原材料、半成品从起点至终点及相关信息有效流动的过程。它将运输、仓储、装卸、加工、包装、整理、配送、信息处理等流通服务的环节有机结

5、合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合服务。近年来，物流产业热潮持续升温，物流服务业发展势头相当迅猛，在国民经济中的地位和作用受到前所未有的关注，人们越来越认识到现代物流的发展是促进经济发展和经济效益增长的“加速器”。物流产业作为提高市场竞争力的关键因素和影响众多领域发展的巨大潜在市场，逐步受到人们的重视。发展现代物流业是促进区域经济发展的必然选择。就XX市的经济状况来看，近年来全市经济结构在发展过程中调整优化升级，国民经济实现了持续快速增长。2012年全市国内生产总值达到451亿元，比上年增长121，社会商品零售总额达到1749亿元。在工农业生产和人民生活水平快速提高的同时，商

6、品流通总量迅速扩大，全市社会、经济、文化、人民生活等各方面的基础建设也取得了重大进展，全面建设小康社会正步入快车道，今后各方面的持续发展都需要与之相适应的现代物流体系作支撑。(2)XX县物流服务业近年取得了较大的发展，但与经济发展的需要相比，仍显得相对滞后改革开放以来，XX县国民经济保持了持续快速的增长态势，整体经济实力不断增强，在工农业生产和人民生活水平快速提高的同时，商品流通总量迅速扩大，交通运输、仓储、邮电通讯等各方面的基础设施建设取得了重大进展，特别是高速公路从无到有，形成了四通八达的交通网络，物流产业发展势头相当迅猛，在国民经济中的地位和作用受到前所未有的关注，人们越来越认识到物流产

7、业的发展是促进经济发展和经济效益增长的“加速器”。各种类型的企业纷纷提出物流配送服务的需求，从事第三方物流的专业物流公司、物流中心也有新的进展。但是，与蓬勃发展的主导产业相比，物流产业显得滞后，尚未形成足以支撑产业结构调整进一步深化的现代物流体系。(二)项目概况1、项目概述本项目拟投资2亿元人民币，在某工业园，占地130亩，建设以物资汇集、运输、仓储、加工、配送和电子商务为支撑的现代物流配送中心。为XX县发展现代工农业和商贸产业打造物流平台，优化服务质量，节约流通费用，提高现代流通业水平和企业经济效益，振兴XX经济，加快三产服务业的发展，并逐步形成县域经济的支柱产业。按照“高起点规划、高标准建

8、设、高效能管理”的要求，全面提升物流配送中心的整体竞争力。引进现代物流理念，实现向“智能化、信息化”的转变。 物流配送中心将同各大区域物流中心建立网络互联，在充分利用电子信息技术的基础上，通过先进的信息处理和传输系统，实现仓库管理、堆场管理、集货、分拣、加工、配送、发运、订载处理的网络化、自动化和智能化。使客户的订货、库存管理、运输、流通实现一体化。同时客户还可以方便地使用信息技术同物流中心进行交流与协作，并可以即时得知相关货物的启运、到达时间、在途状况、储存、运输准备等情况，从而能更有效地进行物流渠道中的商流、资金流、信息流管理，最大限度地做到信息共享，使商品安全快速准确地到达目的地。2、选

9、址方案项目选址在某工业园，随着某镇发展战略规划的实施，未来3-5年，该宗土地将规划建设成为商贸服务园区。3、建设规模与目标：(1)建设占地：86710平方米(约130亩)(2)建筑面积：10万平方米(3)建设规模：平均每天物流作业量4000吨(每年120万吨)4、主要建设条件(1)场地条件某工业园位于安徽省的北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处。属典型的暖温带半湿润季风气候。气候温和、日照充足、四季分明，年平均气温14.4。是我国重要的煤炭、电力能源基地和优质粮、棉、畜禽、水产品基地。项目拟建地点位于相山区与烈山区、XX县的交界处，交通便利，千里平原，地势开阔，交通基础条件好。(2)交通状况某工

10、业园区位优越，交通发达，铁路、公路、水路、航空四位一体。有火车站、铁路编组站、汽车站和内河水运码头。铁路符夹线横穿境内，东连京沪线，北接陇海线，西入京九线。公路四通八达，105国道、202省道穿境而过，距离京台高速公路和连霍高速公路出入口仅4公里和9公里，距离正在施工建设的盐（城）许（昌）高速公路某出入口13公里。徐州观音机场距XX市仅50公里。水运距连云港国际码头仅200多公里。(3)产业政策某工业园全方位开放投资领域，允许投资者充分利用当地的地理、土地、能源优势兴办支柱产业、优势产业项目，加快推进新型商业的对外开放。允许外商投资举办中外合作、合资物流企业，以加快发展现代商贸业。积极推进联锁

11、经营、物流配送等新型业态，培育新的经济增长点。凡落户某镇的企业全部享受省级某镇的政策优惠。(4）优惠政策土地优惠政策：对入驻某镇的企业，享受工业园区的同等优惠，土地有偿使用费除中央收取的30外，县政府应收部分予以免收。对一次性支付出让金有困难的项目，可以在依法、规范、尊重农民意愿的前提下，采取土地租赁、农民集体土地作价入股等方式使用土地。税收优惠政策：经营期10年以上的，从开始获利年度起享受“二免三减半”，后三年减征15。对外商投资企业，一律免收地方所得税。行政事业收费优惠政策：建设期和投产前三年，地方收入部分全部免缴。省缴部分按最低限度收取。5、主要技术经济指标(1)项目建设投入资金总额：2

12、亿元(2)满负荷年营业收入：30440亿元(3)满负荷年均总成本25440亿元(4)年均利润额：3096.51万元(5)投资利润率：15.48(6)财务内部收益率(税后)：16.81(7)财务净现值(税后)：8144.29万元 ic=20(8)投资回收期(税后)：6.4年(含建设期)(9)盈亏平衡点：49.98(满负荷年)二、市场预测(一)农产品物流市场概述物流是指为了满足用户需求，实现商品物质实体及相关信息从生产者到消费者之间的物理性经济活动。具体地说，它包括商品生产、收购、运输、储存、装卸、搬运、包装、配送、流通加工、分销、信息活动等一系列环节，并且在这一过程中实现了商品价值增值和商流组织

13、目标。商品物流不等于产品流通。物流作为“第三利润源泉”已日益成为一个企业、地区和国家寻求经济持续快速发展、提升竞争力的主要源泉。从去年开始，XX市提出了物流体系建设规划，并作了初步探索。在建设物流体系的实践中，要着重把握统一思想认识、明确建设内容和落实工作措施等三个环节，并予以逐步推进把握形势，提高对物流市场体系建设重要性的认识。从大的宏观背景分析，物流作为一大新兴产业正在全球迅速兴起，我国北京、上海、深圳、青岛、济南、徐州等地都在结合自身的特点，规划发展具有本地特色的物流业，并积极筹建本区域的物流中心(或物流基地)。党的十七大提出：“开拓农村市场，搞活农产品流通，健全农产品市场体系。”中央1

14、号文件关于促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见明确指出要“发挥市场机制的作用，搞活农产品流通。”都把农产品流通提到一个相当重要的高度。安徽省关于加快发展三产服务业的决定提出加快发展物流配送服务业。从XX市的实际情况分析，商品流通不畅一直困扰着全市经济健康发展的瓶颈问题。随着形势的发展和时代的进步，物流体系建设不仅重要，而且相当紧迫。我们必须适应形势的变化和要求，进一步提高对物流体系建设重要性的认识。XX县作为XX市唯一市辖县，随着XX和XX同城化建设进程的加快，XX县物流产业的发展必将作为XX市物流体系建设的主要组成部分，在市、县经济发展和社会进步中发挥重要作用。(二)市场预测1、物流市场体

15、系建设是提高综合效益的重要途径。流通作为产业链条的一个重要环节，是实现商品价值的重要手段。物流意味着商品流通领域向两端延伸和拓展，以最小的成本把生产者提供的产品直接发送到用户(包括厂家、商店、超市，甚至消费者)手中。以市场为导向、 以现代技术手段为基础、以服务区域商品流通为目的的现代物流体系，不仅能为经营主体提供真实、准确、有效的信息，减少市场运营过程中的不确定性因素和风险，还将大大减低其运营成本和风险，使商品在流通过程中实现增值。2、物流体系建设是完善农业产业化经营机制的重要保证。商品物流体系是产业化经营赖以发展的导向和载体。要加快传统商品加速向布局区域化、生产专业化、经营一体化、服务社会化

16、和管理企业化的服务业现代化转变，离不开商品物流体系的支撑。通过商品物流体系建设，将商品生产、经营的各个环节、各个主体有机联结在一起，容易结成生产、加工、销售的有机结合和相互促进的利益共同体，实现共同发展。三、场址选择与建设条件(一)项目选址条件1、项目选址的基本条件现代化的物流在很大程度上取决于信息的收集、处理和传递，物流中心应是信息网络的一个分支或终端。所以要在物流、信息流配合的条件下建立物流中心。XX市是淮海经济区的中心城市，XX县是XX市唯一的市辖县，某工业园作为XX县的组成部分。建立物流配送中心能够充分满足辐射区域及市场消费的需求。同时满足全市经济发展和产业结构调整布局的要求。(1)首

17、先在都市圈内，由于城市中心商业网点集中，是物流中心的主要配货对象。靠近市场、缩短运距、降低运费、迅速提供供货是物流中心布局的主要因素之一。(2)靠近交通主干道出入口，公路运输是物流中心供配货的主要货运方式，靠近交通便捷的干道、出入口便成为物流中心布局的主要考虑因素之一。(3)追求较低的地价区位，物流企业以效益为宗旨，一般占地面积较大，地价的高低对物流中心建设的区位选择也有重要影响。(4)必须要有数量充足、素质较高的劳动力条件，现代化物流的运作虽然需要机械化设备，但拥有一定数量和素质的劳动力也是影响物流中心区位选择的重要因素。(5)靠近铁路枢纽，由于在淮海经济区地域范围内，铁路有其运力强和运费低

18、的优势，所以在物流中心选址时也要考虑此因素。铁路南北大动脉九京铁路、京沪铁路，东西方向大动脉垄海铁路动脉。(6)项目选址某镇主要交通干道附近，专辟用地通过逐步配套完善各种基础设施、服务设施、提供各种优惠政策，吸引大型物流(配送)中心在此聚集，以获得规模效益，降低物流成本。同时可以减轻大型物流中心在城市中心区分布所带来的种种不利影响。(7)物流中心选址的原则，遵循以下四个原则：适应性原则物流中心的选址应与全县的经济发展政策相适应，与战略调整的方向相适应，与物流资源分布和需求相适应。协调性原则物流中心的选址应将区域物流网络作为一个大系统来考虑，使物流中心的固定设施与活动设备之间，专用设备与公用设备

19、之间，在地域分布、物流作业能力、技术水平、信息交换等方面互相协调。经济性原则物流中心发展过程中，有关选址的费用，主要包括建设费用及物流费用(经营费用)两个部分。物流中心的选址定在近郊、远郊、市区、其未来的物流活动，辅助设施的建设规模及建设费用，以及运费等物流费用是不同的。应以最低费用作为物流中心选址的经济性原则。战略性原则物流中心的选址，应有战略眼光。一是要考虑全局，二是要考虑长远。局部要服从全局，目前利益要服从长远利益，既要考虑目前的实际需要，又要考虑未来发展的可能。2、土地评估拟建地段位于某工业园三产服务区，距京台高速公路烈山出入口较近，靠近省道S202线，极适合进行物流中心建设。同时又符

20、合XX县土地利用规划。交通便捷、距离国家物流次中心徐州仅50公里，距离某铁路物流中心5公里，基础设施配套容易实施，易于设立大型仓储设施。座落在某工业园工业园内，10公里半径内还有XX镇、某镇、刘桥镇4个工业集中区和XX市相山区工业园区，同时距XX市中心区不远，易于实施集货和配送、仓储。该地段前期购置费用较低，虽然需进行整治投入，但折合地价较为经济，对中长期规划建设影响不大。而且由于地域区位条件优势明显，将更有利于仓储、集货、配送业务的实施。(二)场址所在地区位置1、地点与地理位置根据上述条件本项目拟建场址，位于某工业园，环境优美。2、场址土地权属类别及占地面积拟建场址土地属国有储备建设用地。占

21、地面积约130亩。(三)场址建设条件1、自然条件(1)XX县自然地理状况XX县位于安徽省北部，地处XX平原，东近连云港，西连商丘、开封，南接宿州、蚌埠，北临徐州，地处淮海经济区的中心位置。(2)自然气候条件XX县地处北温带，属北方型大陆性气候，气候温和，四季分明、光照充足，日照时数为2315.8小时，日照度为52.2，无霜期202天，地震烈度：6度。 (3)交通条件XX县交通方便，铁路运输有符夹线、青阜线东连京沪，北衔陇海，西接京九。公路运输有105国道、202省道穿境而过，京台高速公路和连霍高速公路距项目单位分别为4公里、7公里。水运方面，内河航运经大运河、淮河直贯长江。空运方面，距徐州观音

22、国际机场仅50公里。2、社会经济条件(1)良好的发展环境县委、县政府始终坚持两手抓，在全力抓好城市硬环境建设增强城市整体功能的同时，紧紧抓住优化软环境不放松，在全区上下持久、深入地开展创建最优经济发展环境活动，掀起了一场新的“环境革命”，一是强化效率意识，改革审批制度；充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，加强宏观调控，减少审批事项，规范审批程序，简化审批手程序，引入市场机制，实行“阳光操作”。二是强化服务意识，加快由管理型政府向服务型、效率型政府的转变。推行行政服务中心“一站式”服务，不断优化办事模式，推出了“三零”工程模式，即：招商政策更优，实行零收费；办事效率更高，实行零环节服务；打击更

23、有力度，努力实现外商对环境零投诉。三是强化保护意识，为企业发展保驾护航。(2)雄厚的经济基础长期以来，XX县在坚持做大做强煤炭产业的同时，不断加强其他产业的发展，初步形成了以煤电为主，纺织、酿酒、建材、电子、农副产品深加工等共同发展的经济格局。一是煤炭产业实力雄厚，农产品资源丰富。XX矿业集团和皖北煤电集团两大矿业集团公司和地方生产矿井35对，在建现代化大型矿井2对。年产原煤3000多万吨，居华东之首，全国第4位，是我国重要的煤炭电力基地。全县耕地面积180万亩，粮食总产90万吨。二是非公有制经济规模不断扩大。全县共有私营企业874户，从业人员2.1万人，注册资金2.8亿元。并逐步由加工型向外

24、向型、高科技型和服务型转化升级，已成为全区经济的重要主体和新的增长点。三是特色农业经济快速发展。初步形成了近郊型、远郊型、工矿型等现代农业发展模式。(3)较完善的基础设施多年来，XX县始终坚持发展经济与加强基础设施建设并重，不断提高城市的规模水平和整体功能。一是建设了循环畅通的城市交通网络。二是公益配套设施建设日臻完善。实现了水、电、气供应一体化。三是邮电通讯业发达，有线、无线通讯网络覆盖城乡，固定电话装机容量5.8万门，移动电话装机容量11.5万户。3、项目所在地经济社会发展现状场址所在地某工业园，安徽某食品工业园，位于安徽省综合和改革试验点镇、安徽省城乡一体化综合配套改革试验点镇、安徽省重

25、点中心建制镇、安徽省扩权强镇试点镇、安徽省“中心小城镇”-XX县某镇。这里地理位置优越，交通便捷，素有XX县城南大门XX交通枢纽之称，并同皖北最大的集信息、仓交易、运输为一体的铁路物流基地相连。园区总面积3880亩。“四纵四横”交通主干道，3.5万千伏变电所一座，排水网、宽带网、绿化带等现代化基础设施一应俱全，彰显着某食品工业园的开放之态，蓬勃之势，强大的承载能力。园区生产的各种品牌面粉，真空包装鲜食黑糯玉米，畜禽肉制品、食用油等美味佳肴，畅销国内外市场。 2007年5月，某镇以省级XX经济某镇“一区多园”建设为契机，抢抓发展机遇，充分利用交通、区位、资源优势，启动了工业集中园区建设。工业集中

26、区定位为食品工业园，并提出了立足黄淮海，面向国内外市场，把食品工业园建成全省新型的、生态的、集群是的可持续发展的，皖北最大的食品航母，让“食品某”这张名片，响彻国内外食品市场的发展目标。在兴建食品工业园中，某镇边建设边招商引资。硬化道路，排水网络、通讯电力、绿化亮化等基础设施日益完善，优化硬环境的同时，大力提水三个软环境：一是营造宽松的政策环境，用好、用活、用足各项投资优惠政策，使落户食品加工企业做大做强；二是营造优质高效的服务环境，帮助企业排忧解难；三是为招商引资企业营造良好的社会环境。4、施工条件施工场地平整开阔，直接并入省道S202线，施工运输可利用现成的铁路、公路和城市道路。高标号水泥

27、、砂石、石灰等建筑材料当地产量可观，能满足供应，运距短、价格便宜。其它建筑材料在当地市场上容易购得。施工用水、用电、通讯可以利用XX县城已有设施就近解决。四、项目建设方案(一)设计理念1、项目定位目标是以某工业园的物料平衡为原则，实现原材料调入，产成品运出、年运输量120万吨，项目逐步发展壮大，发展成为现代化的省级大型物流配送中心。整合物流资源，提升物流水平和档次，打造物流交易平台，促进经济发展社会进步。为物流供需双方提供包括运输、仓储、装卸、包装、加工、配送、信息服务等各个环节“一站式”服务。2、规划和设计既要保证物流中心建成之后的快速运作，又能给未来的发展留下足够的余地。规模适宜、规划合理

28、、设计实用。使之成为XX县商品货运系统中心。3、项目建设目的(1)为降低物流运营成本作出示范，加强社会化运输体系建设，通过网络化、系统化降低设备空驶率和仓储空置率，采用机械化作业降低物流运营费用，降低成本。为物流资源整合、供应链优化作出示范。(2)提高物流服务水平促进XX物流产业服务水平的提高，满足生产者与消费者对物流供应服务的需求。建设强有力的核心能力和规模经济。通过采用先进的信息技术、物流技术和广泛的增殖服务，以提高作业速度，降低运营成本，及时沟通信息，减少货物损耗，满足需求波动。为用户提供仓储保管、干线运输、商品配送、包装加工、物流系统设计、提供条型码采集服务、物流信息管理服务、产品质检

29、、代结货款等多方位优质高效服务。提高物流产业的服务水平。(3)该项目建成后，将成为皖北地区规模最大、功能最全、现代化程度最高、辐射面最广的商品集散中心、交易服务中心和价格形成中心。预计年交易额可达24亿元，直接和间接拉动就业5000人。(二)技术方案1、物流中心的功能物流中心不是批发站，也不是产品仓库，物流中心要以雄厚的经营实力，良好的商业信誉，快捷的市场信息及精确的市场预测。利用现代化设施、设备及信息高效运转灵活的作业，缩短订、发货周期，提高商品周转率，降低费用及损耗，提高服务质量，获取良好的经济效益和社会效益。与其它企业最大的不同在于依靠服务质量及信誉占领市场并开拓市场，依靠科学的管理及先

30、进的技术获取效益。物流中心的功能不局限于配送。它是现代化、规模化的物流形式，是商流、物流、信息流的有机结合。是采购、进货、储存、流通加工、装卸搬运、订单处理、分拣配货、发货配送等功能的巧妙组合。(1)运输功能物流中心需要自己拥有或租赁一定规模的运输工具，具有竞争优势的物流中心不只是一个点，而是一个覆盖全经济区的网络。物流中心首先该负责为客户选择满足客户需要的运输方式，然后组织网络内部的运输作业，在规定的时间内将客户的商品运抵目的地，除了在交货点交货需要客户配合外，整个运输过程，包括最后的市内配送都由物流中心负责组织，以尽可能方便客户。(2)储存功能物流中心需要有仓储设施，但客户需要的不是在物流

31、中心储存商品，而是要通过仓储环节保证分拣加工和市场分销活动的开展。同时尽可能降低库存占压的资金，减少储存损耗和成本。因此，物流中心需要配备高效率的分拣、传送、储存、拣选设备。(3)装卸搬运功能这是为了加快商品在物流中心的流通速度必须具备的功能，物流中心应该配备专业化的装载、卸载、提升、运送、码垛等装卸搬运机械，以提高装运搬卸作业效率，减少作业对商品造成的损毁。(4)包装功能物流中心的包装作业目的不是要改变商品的销售包装，而在于通过对销售包装进行组合、拼配、加固，形成适于物流和配送的组合包装单元。(5)流通加工功能主要目的是方便生产或销售，物流中心常常与固定的制造商或分销商进行长期合作。为制造商

32、或分销商完成一定的加工作业。(6)物流信息处理功能由于物流中心离不开计算机、网络信息系统，因此将在各 个物流环节的各种物流作业中产生的物流信息进行实时采集、分析、传递，并向货主提供各种作业明细信息及咨询信息，这对现代化物流中心是相当重要的。(7)结算功能物流中心的结算功能是物流中心对物流功能的一种延伸。物流中心的结算不仅仅是物流费用的结算，在从事代理、配送的情况下，物流中心还要替货主向收货人结算货款等。(8)需求预测功能物流中心经常负责根据物流产品需求进货。用出货信息来预测未来一段时间内的商品进出库量，进而预测市场对产品的需求。2、物流作业流程(1)物流中心作业流程（2）加工中心作业流程 (三)工程方案1、工程建设规模(1)总占地面