欧雅生活广场项目可行性研究报告.docx

1、欧雅生活广场项目可行性研究报告一、 项目概况1.1 项目简介1.1.1项目名称：欧雅生活广场项目1.1.2项目承办单位：台州市路桥陶瓷卫浴家居博览中心有限公司1.1.3项目定位：高品位、多功能、优服务，高效、舒适为一体的家居卫浴生活博览中心。1.1.4项目规划选址原则：1）符合地区土地利用规划和城市总体规划及上层次规划；2）周边的城市公共服务（市政）设施能够提供足够的消费条件和配套支撑；3) 有便利的市场以满足居民消费、出行的需要；4）在城市空间上能够进一步提升周边的整体环境。1.1.5项目选址：根据台州市和路桥区的城市总体规划和土地利用规划、台州市路桥分区北环线以北、水天一色、月河片区规划单

2、元（新城东、西片）控制性详细规划，欧雅生活广场项目位于北环线与银安街西南角地块，东至银安街(规划宽度26m)，南至纬三路(规划宽度18m)，西至规划道路(规划宽度18m)，北至北环线(规划宽度50m) (详见附图1）。有关规划用地批复见台规条（2010）40004号文件，项目规划总用地108.414亩（72,276），其中商铺、市场区规划用地78.414亩（52,276）。1.1.6项目主要技术经济指标项目规划总面积78.414亩（52,276）规划建设用地面积66.3285亩（44,219） 市政带征绿化用地面积4.3725亩（2,915）市政带征道路用地面积7.713亩（5,142） 建筑

3、占地面积 26,590 道路面积（其中代征道路面积5,142）16,231 绿地面积 9,455 建筑密度 60% 容积率 1.99 绿地率 21.38%总建筑面积106,627(含地下室建筑面积18,763)，其中欧雅生活广场市场用房88,176(含地下室建筑面积18,763)，商铺18,451。设置机动车停车泊位626个，其中地面临时停车位220个，地下停车位406个（其中市场地下停车位406个）。1.1.7项目建设总投资：25,628万元，其中固定资产（不包括土地使用权）投资22,881.94万元。1.1.8项目建设期24个月1.1.9项目承办单位概况：台州市路桥陶瓷卫浴家居博览中心有限

4、公司台州市路桥陶瓷卫浴家居博览中心有限公司成立于2011年1月13日，由台州市路桥新时代投资有限公司和台州市路桥博众置业有限公司共同投资组建。公司实行董事会领导下的总经理负责制，张正茂任总经理，机构分设办公室、财务部、工程部、销售部等部门，公司注册资本10,000万元，法定代表人林华友，企业法人营业执照上登记的公司经营范围为市场开发、物业管理、实业投资、房地产开发经营。公司于2011年2月申报并办理房地产开发资质，目前公司运转正常。1.2 项目编制依据1）中华人民共和国城乡规划法；2）城市规划编制办法及实施细则；3）台州市路桥区分区规划(2004-2020)；4）台州市路桥分区北环线以北、水天

5、一色、月河片区规划单元（新城东、西片）控制性详细规划；5）台州市路桥区产业布局研究；6）台州城市商贸设施与业态发展规划（2011-2020年）；7）台州市住房建设规划（20082012）；8）城市居住规划设计规范(GB50180-93)；9）台州市建设规划局关于国有土地出让地块北环线与银安街西南角地块建设项目规划条件的通知（台规条201040004号）；10）国家、省市有关城市规划技术标准、技术规范。1.3 项目研究范围 （1）进行市场调查分析和市场预测，确定欧雅生活广场的建设规模。 （2）市场工程系统消耗量及供应方式的确定。 （3）消防设施、劳动安全等方案的确定。 （4）进行投资估算和财务评

6、价。1.4 研究结论1.4.1本项目属商业项目。1.4.2根据台州市和路桥区的城市总体规划和土地利用规划、台州市路桥分区北环线以北、水天一色、月河片区规划单元（新城东、西片）控制性详细规划等有关规定，本项目符合国家的产业政策。1.4.3通过财务评价，本项目有良好的经济效益。1.4.4从技术、经济、社会、环境、财务评价等各方面分析，认为本项目是可行的。主要财务指标如下：二、 项目建设背景和必要性2.1 路桥专业市场发展状况及政府政策支持力度专业市场是路桥商贸经济的重要组成部分，是推动路桥经济发展和构建区域经济竞争力的强大力量。近年来，在全国各专业市场蓬勃兴起，新的流通业态不断发展的大背景下，路桥

7、区专业市场逐渐呈现出前进步伐趋缓，市场先发优势和体制落差等传统优势弱化，已被义乌、绍兴等地市场远远抛在后面。如何在日新月异的时代步伐和瞬息万变的市场发展形势中巩固路桥专业市场的优势，并再创专业市场特色，进而推进路桥真正成为区域性现代商贸中心，是摆在我们面前的一个重要问题。2.1.1 路桥专业市场现状 至2010年底，路桥区经工商登记注册的商品市场72家，其中专业批发市场33家，市场总占地面积100多万平方米，建筑面积75万多平方米，商铺2.5万个，拥有各类经营户多达2万户，高峰时日人流量达15万人。2010年，路桥区各类市场商品成交额247.67亿元，商品交易额名列台州市第一，从路桥专业市场发

8、展现状看，主要有以下几大特点，基本奠定了台州市商贸功能区的地位。1、初步形成了较为完善的市场群体。 经过多年的培育和发展，初步形成了以中国日用品商城为龙头，以路桥小商品市场、浙东南副食品批发市场、台州市电子数码城、路桥富士广场、路桥兴路市场等为主体的生活消费品市场群和以路桥建筑装饰城、台州机电五金城、路桥钢材市场、台州化工塑料市场、路桥矽钢片市场、路桥有色金属市场、路桥电动机市场、路桥机械设备市场等为主体的生产资料市场群两大市场群体。经营商品涉及服装、鞋帽、塑料原料、塑料制品、日杂百货、副食品、五金工具、装饰装璜材料、金属原料、机械设备、轻纺面料、辅料等几百个行业、十几万种商品，能基本满足人们

9、日常生产和生活的各种需要。2、生产资料市场有望成为路桥市场新一轮发展的启动点和新的增长点。近年来，生产资料市场发展速度，摊位供不应求，各市场周边的街道都成为生产资料市场的专业街，拥挤与活跃程度远远高于日用品消费市场。据统计，2010年生产资料市场成交额为66.1亿元，近年来，由于受场地制约严重，场外交易增多，若适当考虑场外交易所增加的比例，生产资料市场的成交额2010年比2009年至少增加20以上，这与路桥日用消费品市场逐年略有萎缩的现象形成了显明的对比。生产资料市场有望成为路桥市场进入新发展的启动点和新的增长点。3、区域支柱产业推动路桥专业市场发展作用突出。 市场与区域产业是相依互促的，市场

10、是区域产业发展的基础，区域产业是市场发展的依托。中国日用品商城塑料制品市场是路桥消费品市场群中的骨干市场，依托台州有1万多家塑料生产企业，250多亿产值的庞大产业，塑料原料消费量约占全国10，全省30，已经成为全国日用塑料制品、家电、建材等工程塑料的开发和制造中心的基地之一。塑料制品市场从95年建立，已逐步集聚了630多个摊位，经营户达1000多户，且企业占95，年成交额已突破40亿，成为近年路桥最兴旺的市场之一。加上每年举办塑交会，日用品商城的塑料制品市场初步成为全国性塑料制品市场，市场发展前景良好。同时，市场也培育了一大批上规模的塑料制品企业，已形成了年销售上亿元的专业性日用塑料生产企业。

11、路桥建筑装饰城经营的五金、装璜、水暖陶瓷卫浴等产品，依托本地的产业，如吉利等企业的装饰板、星星集团、欧路莎公司等的卫生洁具和路桥、玉环的水暖、五金等本地产品，市场年成交额增长显著，2010年市场交易额达7.25亿元，增长33，销售本地产品的比例已达40，年成交额增幅显著，达68。市场摊位供不应求，已逐渐成为浙东南建筑装潢材料的集散地和批发中心。路桥的机电五金城、有色金属市场、矽钢片市场、机械设备市场、变速箱市场、电动机市场、钢材市场等，依托台州金属再生产业的蓬勃发展，2010年台州共拆解固废300万吨，回收铜约40万吨、铝20万吨、矽钢片15万吨、塑料原料5万吨、旧设备、旧电机、旧钢材50万吨

12、、废钢160万吨，集聚了国内外的旧五金电器、旧电机和旧金属资源，已成为全国重要的废金属原材料、零配件及二手设备集散基地，成为“买世界、卖全国”的集散市场，这也是其他地区无法竞争的优势所在，逐步形成了全国性的专业特色市场。近年来，这些市场都得到了快速的发展，摊位与市场场地都满足不了经营户的需求，市场的拥挤与混乱程度居全区其它市场之首。这类市场的蓬勃发展也促进了台州的中小企业尤其是机电行业、汽摩配行业、造船等行业的快速发展，据调查测算，企业若利用再生资源作原料，至少为企业创造2的利润，这也是台州制造业的活力所在与快速发展的原因之一。路桥的化工塑料市场依托台州的化工、塑料产业，为台州化工、塑料行业的

13、企业提供了较为完备的原料，经营品种有塑料原料、废塑料原料及化工产品。市场自2001年建立以来，一直兴旺发达，摊位供不应求，2010年市场成交额达6.75亿元，成为台州及周边地区中小塑料、化工企业的采购中心；同时市场的繁荣又促进了废塑料产业的发展，市场周边的村居都成为废塑料回收、经营的专业村，据行业协会统计，目前台州年回收塑料达100万吨左右，台州逐渐享有“废塑料王国”美誉，同时也为台州的塑料制品行业的发展奠定了强大的基础。路桥小商品批发市场依托“历史悠久”的台州制鞋业，尤以温岭横峰的注塑鞋、螺洋拖鞋最为突出，为市场提供了价廉物美、款式新颖的商品，鞋类市场交易额已占到全国的5，具有一定的辐射半径

14、和知名度，使市场摊位的供需达到了基本平衡。同时，通过小商品市场的平台，培育了一大批专业村如峰江的箱包、椒江葭芷的床上用品、黄岩院桥的文化用品、椒江洪家的针织衫等，使市场销售本地产品的比例逐年上升，2010年达到32，销售额约达18.5亿元，促进了地方经济的发展。4、路桥市场已逐渐成为中小企业的采购中心。市场是生产者、消费者与经销商之间的纽带，市场竞争的关键是交易费用的竞争，路桥已初步形成了较为完善的市场群体。路桥市场既为采购者提供生活消费品，又能为采购者提供生产资料产品，曾有人比喻路桥市场经营的商品品种规格大到飞机零件，小到螺丝螺帽，应有尽有，到路桥市场可以一次性完成采购计划，且价格便宜。例如

15、生产资料市场中提供的一般旧的产品价格仅是新产品的一半或13，有些质量也不差，有些是其它地方无法配到的零件或产品，路桥市场已成为台州及周边一带许多中小企业的采购中心。我们曾对路桥的中小企业作过调查，在回答：“你企业是否经常到路桥市场采购”时，几乎100的企业回答“是”。 5、形成了一支比较成熟的市场经营专业人才。路桥市场经过近二十多年的发展，培育了一大批的市场经营人才，这既包括办市场的管理人才，又包括市场经营的专业人才，尤其市场经营户的专业知识与经营能力的不断提高，是路桥市场持续发展的后盾和一大财富。路桥特种设备交易市场、路桥变速箱市场等能成为华东地区乃至全国知名的交易市场，没有本地的产业依托，

16、能得以发展，关键是市场内拥有一批懂专业知识，能经营的专业本地人才；同样泉井不锈钢市场、路桥电动机市场、路桥机械设备市场等能成为全省知名的市场，关键是市场内拥有一批懂专业知识、能经营的专业本地人才。6、市场对区域经济发展的贡献较大。繁荣的市场为路桥集聚了大量的人流、物流、资金流和信息流。近年来，在第二产业快速发展的背景下，2010年路桥第三产业实现增加值152.55亿元，在国民经济中的比重达到了48.2,市场的贡献功不可没。据了解，近年来，在市场用地没有增加的前提下，市场的税收每年仍以15的速度增加，同时繁荣的市场为市场业主带来了大量的摊位收入、管理费收入等，为周边居民带来了可观的经济效益，大量

17、闲置房屋得到了有效利用。据不完全统计，路桥区市场摊位2.5万个，市场经营户向外租赁仓储高达几十万平方米，仅仓储租费每年就高达几千万元。从市场平均单位面积用地的产出包括税收、摊位费、解决就业以及对其他产业的带动作用分析，综合性的社会贡献要远高于工业及第三产业中的其他行业。如占地120亩的中国日用品商城，2010年实现税收3000多万元，摊位及管理费收入8500万元，经营人数达6000余人；占地66亩的小商品批发市场2010年实现税收约1650万元，摊位及管理费收入约2000万元，经营人数达4500余人；占地50亩的机电五金城，2010年实现税收约1000万元，摊位及管理费收入约1500万元，经营

18、人数达2500余人（税收收入包括办场业主与经营户的总税收）。 2.1.2 存在的问题 1、规模偏小，设施落后。路桥市场尽管名气较大，但总体占地面积不大，33家专业批发市场，总用地规模不足1500亩，平均每个市场用地不足50亩，这与路桥作为区域性的现代商贸中心地位极不相称，与义乌、绍兴等市场相比差距很大，如义乌国际商贸中心达32平方公里。另外，我区的不少市场建于90年代初，约有30的专业批发市场还是棚屋结构，市场设施陈旧，配套不完善，安全隐患严重；市场周边道路窄小，人车混杂严重，交通秩序极度混乱，这不但影响了路桥城区的形象与居民的居住环境，而且也严重影响了市场的交易效率与功能；更没有现代市场所必

19、需的商务中心、结算中心、信息中心、储运中心等设施，极大地影响了现代交易方式的开展，阻碍了路桥市场的进一步提升，搬迁或改造市场已达到了共识，搬迁或改造市场显得尤为突出。 2、专业市场专一性差，难以形成合力。 专业市场最大特色就是“专”字。实践证明，市场越“专”，其辐射能力越强，知名度越高。但纵观路桥专业市场缺多综合市场，市场内经营品种混杂，市场间经营品种重叠，如五金机电市场，市场摊位分布混乱，非五金机电类产品参杂其中，机电类产品行业分类不规范，形不成鲜明的特色；再如中国日用品商城与路桥小商品市场、兴路市场经营品种的重叠、交替，建筑装饰城与建筑五金批发市场经营品种的重叠、交替等。这不但容易引起恶性

20、竞争，而且还使各专业市场的知名度大打折扣。由于路桥市场办场主体的多元化和办场主体偏面追求眼前利益的原因，政府职能部门在这方面发挥的引导作用也不明显，“划行归市”一直没有实施。 3、经营模式落后，经营人才缺乏。信息化、新型工业化的发展，将推动着人们生活、生产方式的变革，所带来的流通体制创新将日显活跃，代销、直销、连锁经营、电子商务等新的流通业态，将作为专业市场等传统贸易制度的替代物而迅速崛起。路桥专业市场以个体经营为主的经营户，以低端消费品批发为主的市场，以现金、现货、移货交易为主的传统交易方式，日益不能适应现代商贸发展的要求。有相当一部分经营户受文化水平的限制，习惯保守经营，以血缘关系组合的家

21、属式经营现象仍比较普遍，缺乏敢闯敢冒的冲动，缺乏现代商贸所需的金融、电子商务、外贸等方面的知识，对新型的现代交易方式和手段难以接受。这些都严重制约了市场的发展，经营者的素质还亟待提高。4、市场管理创新滞后。我区专业市场的管理大多还停留在简单的市场物业管理阶段，缺乏市场管理创新机制，好多村办市场把市场作为安排村民就业的场所，管理者文化低、年龄大，大多缺乏必需的经营管理素质。据调查，我区大多市场都还没有建立市场动态和行情分析制度，与现代商贸要求还相差很大。制约路桥市场发展的主要因素还有路桥市场投资主体多元化，政府对市场的宏观调控力度不足，市场资源被少数村居、个别投资者割据；市场税负过重；市场用地指

22、标难以落实；摊位费过高；对市场经营户的培育和发展缺乏相关政策扶持等等。2.1.3 再创路桥专业市场发展新优势的分析 1、路桥专业市场在今后相当长一段时间内仍具有生命力和发展潜力的。 实践已经证明，专业市场与企业（包括生产者、消费者、经销商）之间存在一种互相依托、互相促进的关系。这种关系的存在使得专业市场应运而生，成为适应中小企业发展的一种制度安排，企业之所以要依托于专业市场，其深层经济原因是因为它们可以用少于自己独立供销所要支付的流通成本，获得多于自己独立供销所能实现的销售，进而从中获得“比较利益”。只要专业市场还有能力和实力为企业提供上述“比较利益”，那么专业市场就有生命力和发展潜力。路桥已

23、形成了比较完善的市场体系，且相当一段时间内以中小企业为主的状况不会根本改变。因此，在今后一段时间内，专业市场的存在和发展是不容置疑的，在相当长的一段时间内仍具有生命力和发展潜力。2、有较强的市场基础优势且具有一定的知名度。经过二十多年的发展，路桥市场成交额远远高于其他县（市、区），路桥的日用消费品类市场如中国日用品商城、小商品市场、副食品市场在台州地区具有一定知名度，生产资料类市场如建筑装饰城、钢材市场、机电五金城、变速箱市场、电动机市场、矽钢片市场等在全省乃至全国知名，已成为台州地区最主要的商品集聚地，且已形成了较为完善的市场群体。“路桥市场”已具有一定的品牌优势，这也是在路桥办市场，办一个

24、成功一个的原因所在。3、初步具备了再创路桥市场发展新优势的人才优势。市场必须由有实力、有能力的经营者来烘托，才能兴旺发达。路桥悠久的商贸历史，培育了众多从事商贸和管理活动时间长、经验丰富的商贸人才及经营管理人才。尽管这些人才大多数文化素质偏低，但只要引导和培育得法，就能较快“造就”成现代型商贸与经营管理人才。 4、具备了良好的产业优势。台州的塑料模具行业、化工医药行业、水暖五金行业、进口废旧金属拆解行业、鞋业和汽摩配等行业都形成了一定的规模，这些产业的强大支撑为市场发展奠定了产业基础。 2.1.4 再创路桥专业市场发展新优势的对策与措施 1、统一思想，提高认识。市场群体不仅是路桥经济发展的龙头

25、，更是商贸经济的主力军。当前最紧迫的任务是，大力促进传统专业市场的整合提升，借鉴义乌、绍兴等先进地区的经验，抓工业集聚一样抓市场集聚、抓市场发展，对市场布局进行大调整，利用市场搬迁、整合的契机，切实提高政府对市场的宏观调控力度，打破市场投资主体过多和村办市场等落后体制的制约，大力推进市场的公司化改革和集团化重组，再创市场发展新优势。当前我们必须进一步统一认识，明确方向，增强信心，协调步伐，把继续积极培育和发展专业市场作为今后一段时期进一步繁荣路桥经济的一项重要战略任务来抓，进一步提高对发展专业市场的重要性、紧迫性的认识，真正把促进专业市场发展摆上重要议事日程。2、抓紧修编路桥商贸发展规划。 路

26、桥日用消费品等批发市场由于受区位优势的缺失、市场培育方面错过了机遇及周边地区批发市场纷纷建立的影响，“买全国、卖全国”的经营范围已经转变为“买全国、卖台州”的格局，市场覆盖范围进一步萎缩已成事实且很难逆转。而生产资料市场渐显路桥本色，有望从配角转为主角，但原规划的要素配置仍然沿续老格局，在目前这种转型时期，生产资料市场与生活资料市场相比进一步显现出经营摊位面积和数量上的严重不足。另外，近年受土地资源的限制，结合产品的特点，生活资料市场园区可采取提高容积率办法和保留部分市场如服装、鞋帽等市场在城区，节省一部分土地。因此，整个路桥区商贸发展规划要重新考虑二个市场园区的空间和资源的合理性分配。在对市

27、场园区具体设计时，应充分尊重经营者与办场主体的意愿，根据现代商贸发展的要求，从经营产品特点及有利于留住大经营户、大企业出发，由原来单一的封闭式小摊位室内市场格局向商业专业街区、封闭式大厅式室内市场相结合的格局转变。在设计前，应作充分的调研，既要有科学性，又要有前瞻性，根据不同的市场，确定不同的比例。余姚塑料城、永康五金城的市场建筑大部分是商业街建筑布局。另外，在当前土地资源严重制约的大宏观背景下，应采取市场旧地重建与部分搬迁相结合的方式，解决市场发展的制约问题，市场重建与搬迁一定要与旧城、旧村改造相结合，抓紧修编路桥商贸发展的近期规划，使规划更具可行性与操作性。 3、突出重点，抓紧制订市场搬迁

28、整合的具体措施和配套政策。 一是抓紧制订路桥区专业市场土地资源配置办法，该办法内容涉及新市场土地配置的原则与原市场土地的处置办法。封闭式室内大厅市场建设规模原则上控制在原专业市场的规模，然后根据市场发展态势，确定商业街区的规模，防止借市场搬迁之际，滥占市场用地搞商业开发的圈地行为；老市场土地若与现规划相冲突或涉及旧城、旧村改造，原则上由政府收储，且给予适当的优惠政策。二是制订市场园区建设的若干意见，该意见应明确市场园区建设的投资主体，充分体现政府在市场建设中的作用与地位。封闭式室内大厅市场投资与建设原则上由原市场投资主体投资建设；商业街区及其他公共设施如停车场、厕所、道路、绿化等的投资与建设原

29、则上由政府或政府投资的公司投资建设，商业街区可向各经营户公开拍卖，两证到户；严格控制由市场业主直接供地给经营户且两证到户；建成后的市场（场、街）管理可实行统一的、专业化的、公司化的物业管理模式，物业公司可以由园区内的市场业主共同投资组建而成。三是制订路桥区同类市场整合的实施意见，按照“尊重历史、现状为主”的原则，对路桥的专业市场进行严格的划行归市，细分经营项目，防止重复建设，避免恶性竞争，要加强政府对市场资源的宏观调控力度。4、稳步推进各专业市场的搬迁、整合。 按照先急后缓与成熟一个搬迁一个的原则，重点发展与当地产业关联度大、市场发展前程大的市场。按照“场街结合”的新模式，大力提升市场建设的档

30、次和水平，通过若干年的努力，培育和发展一批在全省乃至全国具有一定影响力的区域性专业市场。这里需要强调的是搬迁市场时一定要整体搬迁，有利迅速形成人气。加大因土地资源无法落实而设施落后急需改造的专业市场建设，通过适当分流经营品种和充分利用闲置资产（可利用会展中心）的方法，充分挖潜现有市场资源和周边闲置资源，加大市场改造力度，适当改善市场的经营环境与市场功能的提升。重点发展与当地产业关联度大的市场并非过分追求路桥市场的产地化，不生产半粒塑料原料的余姚却被誉为“塑料王国”，就是一个很好的例子。5、不断创新市场功能。 一是建立起与现代流通方式相适应的商品检测，物流配送、流通加工、网上交易、金融结算等服务

31、体系，积极发展总经销、总代理、连锁配送、电子商务等现代经销手段、大力推进市场经营手段和交易方式的多元化、集约化、现代化，加快“数字市场”建设，余姚市场的成功经验就是通过构筑“数字市场”，吸引海内外经销商和企业加盟塑料城开展经营活动。二是象抓企业家素质提高一样抓市场人才素质的提高，通过多种形式如培训、参观考察、讲座等形式不断提高市场经营者与管理者的水平。三是积极培育现代物流，整合联托运市场，为市场提供一流的服务，降低市场的物流费用。四是逐渐改变办场主体单一租赁物业的落后管理经营方式，积极引导各专业市场业主以股权为纽带组建以市场经营为依托的进出口公司、电子商务公司等，并建立市场信息发布制度等。五是成立市场行业协会，实行行业自律，引导经营者守法经营、文明经营、优质服务。6、努力营造良好的市场发展软环境。 一是制定路桥市场发展的扶持政策。充分发挥财政、金融及土地供应等杠杆作用，扶持对市场发展中具有全局性、带动性作用大的项目，重点鼓励大企业、大公司在路桥设立总代理、总经销，大力引进国内生产资料市场产品的直销与代理，有利促进市场经营产品结构的调整，推动专业市场的升级与提升。如参照义乌等先进地区的做法，商业街区的房产，市场经营户凭营业执照和交税证明可优先购买；对经营大户或国内外大企业、大公司在路桥设立总代理