购房合同性质.docx

1、购房合同性质购房合同性质篇一：购房合同与购房协议的区别购房协议书是购房合同的一种体现，是买卖双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房而签订的协议。一份正式的购房协议书范本会包含当事人信息、房屋情况、房款及支付约定、双方违约责任约定等内容。购房合同购房合同是根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。二者区别买卖之前一种协议作为开发商在不具备签订正式商品房买卖合同条件之前的一种协议，认购书具备担保正式商品房买卖合同签订的担保效力。如果认购协议不违反法律、行政法规的强制性规定

2、，同时符合协议书约定的生效条件时，该协议书即发生法律效力，开发商和购买人均应按照协议书约定享有权利，履行义务。购房合同更加详细如果认购书中，对于房屋的房号、面积、价格以及双方权利义务等内容做了较为明确的约定，那么认购书可以被看作为一份预先约定的房屋买卖合同。正式的商品房买卖合同只是对于认购书内容做出了更为具体的约定，而如果认购书中没有约定上述内容，则其只是一份购房意向书，不具备合同性质，也就没有合同的约束力。易买房会员独家优惠中，易买房带您看房，帮您买房！一站式购房服务平台。是您首次置业、二次置业不二之选！篇二：论商品房认购合同的性质龙源期刊论商品房认购合同的性质王军：今日湖北下旬刊20XX年

3、第12期摘 要 在具体的司法实践中，正确认识商品房认购合同的性质对于处理购房纠纷具有实质意义，在理论和司法界，对商品房认购合同性质的认定众说纷纭，笔者认为是一种独立的预约合同，其他定性都没有把握商品房认购合同的本质。关键词 认购合同 预约 商品房随着我国房地产市场的迅猛发展，商品房认购合同纠纷也逐年增多。很多房地产开发商在和认购人签订商品房购房合同前，与认购人签订一份商品房认购合同（实践中使用的名称不一，如称为预订书、确认书、预购书等）。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释对商品房认购合同的性质也未规定，难以解决司法实践中的问题，故仍有进一步探讨的必要。一、商品房认

4、购合同的概念商品房认购合同是指商品房买卖双方在签订商品房预售或销售合同前所签订的拟购买商品房或拟签订商品房买卖合同的文书。该认购合同签订后，认购人会交付一定的定金，约定在一定期限内与开发商签订购房合同，开发商在约定期限内为认购人保留指定的房屋，不得预订、预售或销售给他人。通过概念分析，商品房认购合同应具备两个条件：一是必须在签订商品房预售或者销售合同之前经双方协商签订；二是合同明确规定购房者享有在将来某个时间购买开发商某处商品房或签订商品房买卖合同的权利。因此，商品房认购合同是商品房买卖双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房买卖合同前所签订的协议，是对双方交易商品房有关事宜的初步确认。二、

5、理论界、司法界对商品房认购合同的法律性质的观点1、从合同说。该观点认为，商品房认购合同是相对于正式的购房合同而言，具有从属性和依附性，必须以正式购房合同的存在而成立、生效，是正式购房合同的从合同，两者之间存在一种制约依存关系。2、担保说。该观点认为，签订商品房认购合同的主要目的是担保购房双方在约定的将来某个时间能够订立正式的购房合同，商品房认购合同的主要内容为定金条款，其内容符合担保法的有关规定，因此应该认定为担保合同。篇三：买卖合同性质篇一：买卖合同与加工承揽合同之性质辨析买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。加工承揽合同，是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工

6、作成果，定作人给付报酬的合同。承揽合同一般来说包括加工合同、定作合同、修理合同、复制合同、测试合同和检验合同等。其中的定作合同是承揽人用自己的设备、技术、材料和劳力，应定作人的特殊要求制作成品，定作人接受成品并支付报酬的合同。定作合同与买卖合同经常被混淆。一、买卖合同与承揽合同的区分标准。法律之所以区分各种有名合同，并在实体法和诉讼法中针对各类合同作出不同的法律规定，原因在于立法者对各种契约关系中的利益关注程度不同。首先，从实体法即合同法的规定来看，虽然二者具有相似性，但定作合同还是有着与买卖合同的显著区别：比如合同法规定定作人对承揽人的工作有监督、检查权，定作人有单方改变定作方案的权利，有单

7、方要求承揽人停止加工行为的权利，承揽方未经许可不得留存技术资料和复制品等。法律赋予定作人如此诸多的权利，也就是让定作人控制整个加工过程，反过来也就是说，只有定作人控制整个加工过程的合同，法律才确认其为承揽合同。从合同当事人的角度来解释也就是说，只有在定作人有控制生产人生产过程、而相关商品生产人也同意定作人对自己的生产过程进行必要控制时，双方才称得上达成了“加工承揽”的合意。在现实中，即便有的合同作了诸如“留置权”的约定，但如果该合同中没有定作方控制生产过程的意思表示，或者该合同明确排斥定作方对生产方的必要控制，则不论双方在合同中如何约定留置权，都不能认定双方签定的合同是承揽合同。 其次，从诉讼

8、程序法来看。最高法在关于民事诉讼法的适用解释中，明确将承揽合同的加工地作为承揽合同的履行地以及诉讼管辖地，做如此规定，是为了达到最大限度的查明案件真相的目的，即通过诉讼管辖权的制度构建，使法院最大可能的接近案件主要事实的发生地，以方便办案。这说明司法机关关注的也是承揽合同的加工过程，审查的重点也是加工过程中双方当事人权利义务的行使和履行。从这一方面来看，说明法院系统亦认为注重加工过程约定的合同才是承揽合同，反过来解释就是，不注重加工过程而只注重标的物交付和转让的合同的应当是买卖合同。由此可见，二者的区别关键在于：在承揽合同中，定作人注重的是对生产过程的控制和监督；如果一个合同规定了定作人对生产

9、过程的必要的控制权，而且这些控制权显然属于该合同的重要部分，则该合同应属于承揽合同，反之则属于买卖合同。二、其他具体区别：1、买卖合同以转移所有权为目的，出卖人的主要义务是转移标的物的所有权；承揽合同以完成一定工作为目的，转移标的物的所有权只是承揽人完成工作后的一项附随义务。2、在买卖合同中，双方当事人的权利义务所指向的对象都是一定的物；在承揽合同中，双方当事人的权利义务所指向的对象主要是一定的行为。3、买卖合同的标的物是双方约定的出卖人应交付的物；承揽合同中的标的物只能是承揽人严格按照定作人的要求而完成的工作成果。4、买卖合同的标的物可以是种类物，也可以是特定物；承揽合同的标的物是一种工作成

10、果，这种工作成果是特定物，如有着特定的尺寸和功能。5、承揽合同的定作人在工作成果未完成之前，随时可以解除合同；而买卖合同的当事人并无此权利。6、买卖合同中当事人可以约定自合同成立起标的物意外灭失的风险，可由买受人承担，也可以由出卖人承担。承揽合同中在工作完成前，只能由承揽人自己承担工作物意外灭失的风险。 因此，实务中最重要的是审查该合同有无意在强调标的物的接受人对生产进行控制的内容。比如审查合同有没有约定标的物接受人享有材料选材或者生产过程的监督检查权、是不是享有单方设计变更权或终止定作权。这些约定不一定全部具备，但是必须能显示出定作人对生产过程的必要控制，如果没有体现对生产过程的控制，应认定

11、为买卖合同。反之则认定为承揽合同。篇二：合同性质的认定合同性质的认定河南郑州中院判决乔福玉诉滨湖福利中心买卖合同纠纷案裁判要旨关于合同性质的认定，仅从合同的标题和内容不足以清晰界定，还需从具体的案情综合判断。 案情20XX年5月23日，原告乔福玉与被告荥阳市滨湖花园社会福利服务中心（简称滨湖福利中心）就原告为被告拉土方款进行结算，确认被告尚欠原告226144元，被告用一台装载机（原价万元）抵偿给原告，原告当日给付被告车款8800元并将该装载机开走。约定余下1万元车款待被告向原告交付装载机发票时原告再行支付，同时注明：如果装载机购车手续出现经济纠纷，由被告负责。20XX年3月下旬，张庆华持该车的

12、租赁合同、合格证等相关手续，声称是该车车主，将装载机开走。另查明，20XX年3月22日，福建晋工机械有限公司(简称晋工公司)驻郑州办事处负责人张庆华与樊天才签订工程机械租赁合同一份，约定樊天才向晋工公司租赁zl50d装载机一台，装载机价款万元，租期6个月，每月租金4万元，租赁期间装载机的所有权属于晋工公司，樊天才不得有将装载机销售、转租、抵押或其他任何侵犯晋工公司所有权的行为。同日，樊天才出具委托收回车辆拍卖授权书一份，主要内容为：“本人于20XX年3月22日在贵公司分期购买zl50d工程机械车辆一台，车辆总价值万，其中首付5万元，余款万元，期限六个月。余款将于10月22日前还清，若到期未还清

13、欠款，则委托贵公司依法收回该车辆并拍卖该车辆。”樊天才交付5万元保证金后接收该装载机，后以该装载机抵购房款将车交给被告。樊天才自接收装载机后，共向晋工公司支付7万余元车款。裁判河南省荥阳市人民法院于20XX年1月19日作出判决，被告不服，提出上诉。河南省郑州市中级人民法院于同年7月25日以原判认定事实不清为由作出判决，将案件发回重审。荥阳法院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。法院经审理认为，原、被告之间签订了以物抵偿协议，装载机虽已实际交付，但被告在协议上注明：如果装载机购车手续出现经济纠纷，由被告负责，是被告对该协议不能履行的法律后果的承诺。被告用以抵债的装载机被权利人张庆华收回，证明被告

14、并未取得所有权，被告的行为系无权处分，故双方所签订的以物抵债协议应认定无效，被告对原告所负债务仍应当予以清偿。法院判决：被告支付原告拉土方款226144元；被告返还原告所给付的现金8800元。被告不服，又提起上诉。河南省郑州市中级人民法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。 评析1.关于合同纠纷的性质确定本案第三人张庆华与第三人樊天才之间签订的合同系何种法律关系，关乎该装载机的所有权是否转移给樊天才，并进一步转移给被告。从樊天才与张庆华签订的合同看，标题和内容均显示为租赁，但从樊天才出具的还款协议和欠条看，说明是买卖关系。根据法庭质证认定的证据能够确定，装载机的所有权在六个月内樊天才未全额支付价

15、款前不发生改变，即张庆华对装载机保留所有权，故樊天才与张庆华就装载机之间的法律关系应认定为保留所有权的买卖合同关系。樊天才仅向张庆华交付7万元，尚未取得装载机的所有权，因此，樊天才无权处置该装载机给被告，其无权处分行为未得到权利人的追认，被告以该装载机抵拉土方款的行为无效。2.被告是否善意取得装载机所谓善意取得，是指无权处分人以所有权的移转为目的，转让于善意第三人时，即使无权处分人无处分权，善意受让人仍可取得所有权的法律制度。在适用善意取得过程中必须严格依照其构成要件来进行认定。本案中，第三人樊天才无权处分可构成本案善意取得的前提条件，但被告在受让装载机时，未尽合理审查装载机的合格证、发票等相

16、关凭证的义务，存在过错，不构成善意取得的主观心态。被告没有办理装载机登记手续，也不符合善意取得的要件要求。被告在无权处分的情况下，又将装载机抵偿给原告，被告应承担无权处分的法律责任。本案案号：（20XX）荥民二初字第29号，（20XX）郑民四终字第1166号，（20XX）荥民二初字第288号，（20XX）郑民四终字第2181号案例编写人：河南省荥阳市人民法院 李逊仙 禹 爽 谢万兵：人民法院报（20XX年10月31日版）篇三：国际贸易术语与买卖合同的关系国际贸易术语与买卖合同的关系国际贸易术语与买卖合同的关系1、由当事人自愿选定买卖合同中的贸易术语在国际贸易中，交易双方采用何种贸易术语成交，应

17、在买卖合同中具体订明，由于有关贸易术语的国际贸易惯例是建立在当事人“意思自治”的基础上，具有任意法的性质，故当事人选用何种贸易术语及其所采用的术语受何种惯例管辖，完全可以根据自愿的原则来确定。2、贸易术语一般确定买卖合同的性质贸易术语是确定买卖合同性质的一个重要因素，一般地说，采用何种贸易术语成交，则买卖合同的性质也相应可以确定。3、贸易术语并不是决定买卖合同性质唯一的因素贸易术语通常虽确定买卖合同的性质，但它并不是决定合同性质唯一的因素，决定买卖合同性质的还有其他因素，例如，交易双方约定使用cif术语，但同时也约定：“以货物到达目的港作为支付货款的前提条件。”按此条件签订的合同，就不是装运合

18、同，而应当是到达合同，因为，在这里，支付条件是确定合同性质的决定因素，由此可见，确定买卖合同的性质，不能单纯看采用何种贸易术语，还应看买卖合同中的其它条件是如何规定的。4、避免贸易术语与买卖合同的其它条件相矛盾为了容易明确买卖合同的性质和分清买卖合同双方的义务，以免一起争议，交易双方选用的贸易术语应与买卖合同的性质相吻合。也就是说，买卖双方应根据交货等成交条件选用相应的贸易术语，防止出现贸易术语与买卖合同的其它条件不吻合，甚至相互矛盾的情况，尤其是选用c组术语成交时，在涉及增加卖方义务的规定时，更应审慎从事，以免出现与贸易术语含义相矛盾的内容。5、1990年通则中的有关规定，仅适用于买卖合同中

19、的贸易术语，而绝不适用于运输合同中的术语（有时它们是同样类似的词表示），尤其不适用于各种租船合同中的贸易术语。 由于租船合同的术语对于装卸时间和装卸费用的限定更为严格，故交易双方应在买卖合同中特别条款尽可能就这些问题作出明确具体的规定，也就是说，交易双方签订买卖合同的同时，应尽可能考虑运输合同的要求，以变为随后订立的合同打下良好的基础，从而有利于买卖合同的履行，但另一方面运输合同是为履行买卖合同而签订的，因此，负责安排运输的买方或卖方在商订运输合同时，务必以买卖合同为依据，使运输合同与买卖合同相互衔接，以保证买卖合同的顺利履行。多一个渠道，多一个选择篇四：商品房预约合同的性质及效力认定商品房认

20、购合同的性质及效力认定（山东元华律师事务所 周开勇）20XX年6月18日，孙某与某置业公司签订了某商务区房屋认购合同，约定购买该置业公司开发的商品房一套，协议载明了房屋的具体位置和房屋面积，协议内容还包括：1、本协议签订时乙方（孙某）支付甲方（某置业公司）定金3万元，该定金不退。2、主体封顶后七日内签订商品房买卖合同，逾期该房另行出售他人，乙方所交订金无条件没收。当工程竣工后，某置业公司通知孙某交房，孙某以其交付的房屋质量存在问题并且该楼盘的开发没有办理相应手续，无法办理产权登记为由拒绝受房，孙某向法院提起诉讼，认为该认购协议无效，主张返还定金及相应利息。本案主要有两个争议焦点：商品房认购合同

21、的性质如何认定，该商品房认购合同的效力。关于第一个争议焦点，商品房认购合同的性质如何认定。 目前，对于商品房认购合同的性质法律并没有明确地规定，在理论界与实务界也存在争议。主要有以下两种观点：第一种观点认为签订认购协议是订立商品房买卖合同（本约）的前期缔约过程，认购协议的性质为预约合同，是独立有效的合同；第二种观点认为认购协议一旦约定了合同的主要条款，例如合同价款、房屋位置、房屋面积、结构、交房期间、付款方式、违约责任等即为本约，即认为该合同名为认购合同，实为商品房买卖合同。笔者赞同第一种观点，认购协议应属于预约合同，与商品房买卖合同是预约与本约的关系。首先，预约合同约定的是当事人为将来订立本

22、合同而订立的意向性合同，合同目的是将来签订商品房买卖合同，认购协议对双方的权利义务关系也作了约定。其次，从认购协议的订立过程来看，签订认购协议是双方真实意思表示，其内容已具备了合同的一般条款，是民事主体为设立民事法律关系而做出的民事法律行为。最后，预约合同当事人的义务是订立本约，当事人一方只能请求对方订立本合同（商品房买卖合同），而不能就预约的本合同内容请求对方实际履行。具体到本案，孙某与某置业公司签订的某商务区房屋认购合同在性质上属于预约合同，是独立于本合同，即商品房买卖合同而存在的民事法律行为。第二个焦点，该商品房认购合同的效力如何。我们认为该合同具有独立性，并不受买卖合同是否签订及其效力

23、的影响，虽然后续未能签订商品房买卖合同，即本合同，但该预约合同的要件是齐备的。合同的一般生效要件（实质要件）有三个：主体适格、意思表示真实、内容合法。该合同主体均为适格的民事主体，双方对合同的内容也是明了的，不存在欺诈、胁迫等情形，系双方真实意思表示，并且合同内容也不违反法律的强制性规定，应当认定为有效。有法官和律师认为没有取得商品房预售许可证而签订的认购协议内容违法，应认定为无效合同。对这种观点笔者不敢苟同，笔者认为虽然开发商没有相应的建造手续，但是，该合同内容并不是买卖没有合法手续的房屋本身，而是将来签订房屋买卖合同，所以，笔者认为该认购协议的内容并不违反法律的强制性规定。综上所述，笔者认

24、为该合同是合法有效的合同，双方应当共同遵守。孙某和某置业公司签订的某商务区房屋认购合同是有效的合同，并且孙某已按照合同约定履行了缴纳定金的义务，现在房屋业已封顶，某置业公司也曾通知孙某交房，孙某因为房屋质量出现问题，并且房屋没有合法建造手续致无法办理产权登记而拒绝受房，需要注意的是，该认购合同只是一个预约合同，并不具有强制履行的效力，即不能强制孙某受领有瑕疵的房屋，并且，该预约合同的目的是签订正式的买卖合同，但由于该置业公司未办理相关建设手续，致使无法完成产权登记，房屋本身质量也存在问题，使得孙某无法继续与之签订买卖合同。预约合同虽有效，但又无法签订房屋买卖合同，那么合同违约方是谁，定金又应如

25、何处置呢？笔者认为虽然合同约定“主体封顶后七日内签订商品房买卖合同，逾期该房另行出售他人，乙方所交订金无条件没收”，该置业公司也及时通知了孙某交房，但孙某没有按照约定受领交付，看似违约方是孙某，但实际的违约方应认定为某置业公司，正是因为该置业公司的瑕疵履行致使合同目的落空，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。违反预约合同之后的责任承担仅限于赔偿机会利益损失(信赖利益损失)，而不包括可得利益损失(履行利益损失)。根据合同法第一百一十五条之规定，“当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定

26、金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”和最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”，收受定金的某置业公司应当双倍返还定金给孙某。综合上述，笔者认为，只要认购协议符合合同法规定的一般生效要件，即为有效合同，不因相关合同是否签订或者效力如何而受影响。本案中孙某与某置业公司签订的认购合同是合法有效的，因某置业公司原因致使合同目的不能实现，该置业公司构成根本违约，孙某完全可以主张适用“定金罚则”请求对方双倍返还定金，孙某仅要求对方

27、返还定金及利息是对自己诉讼权利的处分。篇五：房屋买卖协议及认购书性质的认定商品房买卖协议的性质认定姜某、宋某诉上海某房地产开发有限公司商品房买卖合同案 裁判要旨最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容：即是否具备当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归

28、属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等条款。并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”基本案情20XX年12月12日，姜某、宋某夫妻二人与上海某房地产开发有限公司签订购房协议，约定：乙方（姜某、宋某）购买甲方（上海某房地产开发有限公司）在陆家嘴开发的临街商铺，合同号为XXX号，商铺总价值为五百万元，面积为五十平方米，合同签订当日乙方支付首付款240万元。等甲方与银行协商好贷款事宜之后再与乙方签订商品房买卖合同，甲方协助乙方办理好银行贷款后，本协议失效。待该商铺项目经政府部门验收合格后，可以办理产证时，甲方为乙方办理产证。协议签订后，该

29、公司将商铺交付给姜某、宋某使用，姜某、宋某把商铺租赁给第三方使用。另该公司已经取得该商铺的所有文件，具备过户条件。姜某、宋某要求过户，该公司以房屋已经与他人签订买卖合同，拒绝过户。双方协商不成，姜某、宋某诉至法院要求继续履行该协议。案件争议焦点双方签订的购房协议的性质究竟为预约合同还是房屋买卖合同。法院审理认为根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照协议约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，判断该案中的购房协议的性质时主要看是否具备

30、上述条款的主要内容。本案中双方签订的购房协议对于双方的当事人名称和姓名、商品房基本状况、总价款、办理产证事宜进行了明确约定，具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受了房款，该协议应认定为商品房买卖合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。相对于被告与第三人签订的商品房买卖合同，两份商品房买卖合同未办理房屋所有权转移登记。本案中两原告签订的购房协议在前，且被告交付了钥匙，两原告已经实际占有并使用了房屋。因此，被告上海某房地产开发有限公司应继续履行与被告签订的购房协议。篇六：购房合同认 购 协 议 书出售方（以下称甲方）：河北翰博房地产开发有限公司

31、认购方（以下称乙方）：经甲、乙双方平等友好协商，乙方自愿认购甲方投资建设的“翰林颐园”房屋，并签订本协议：算多退少补。（2）本房屋为毛坯房，交房标准以签订的正式房屋买卖合同为准。二、乙方选定以下列方式中的（ ）作为付款方式：一次性付款：本认购协议签订当日一次性付清全部房款。分期付款：本认购协议签订当日支付首期款 30 %（含定金）计元（大写 ）；施工至6层封顶后15日内支付 50 %计 （大写 ）；施工至封顶后15日内支付 %计（大写）；剩余计元（大写 房屋交付之前付清。三、乙方未能按上述付款方式将房款支付给甲方，迟延超过15日，甲方有权解除本协议，同时乙方应向甲方支付房价款总额10%的违约金。四、交房时间暂定为20XX年12月31日，因政府、政策原因或人大协调不到位交房时间相应顺延。乙方应于交房当日另行交纳燃气集资、电力集资费，并按规定办理并交纳房产证税费及维修基金。五、乙方所购房屋未经甲方允许不得擅自转让，否则一经发现，甲方有权解除本协议，同时乙方向甲方支付房价款总额10%的违约金。六、乙方应保证符合国家限购政策规定的购房资格，如因乙方不符合购房资格导致届时不能签订正式房屋买卖