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1、中华人民共和国物权法草案第二次审议稿中华人民共和国物权法(草案)（第二次审议稿）十届全国人大、常委会第二十四次委员长会议文件(十一)中华人民共和国物权法(草案)(2004年10月15日委员长会议审议稿)目 录第一编 总 则第一章 一般规定第二章 物权的设立、变更、转让和消灭第一节 不动产登记第二节 动产交付第三节 其他规定第三章 物权的保护第二编 所有权第四章 一般规定第五章 所有权的基本类型 第六章 建筑物区分所有权第七章 相邻关系第八章 共 有第九章 所有权取得的特别规定第三编 用益物权第十章 一般规定第十一章 土地承包经营权第十二章 建设用地使用权第十三章 宅基地使用权第十四章 地役权第

2、十五章 典 权第十六章 居住权 第四编 担保物权 第十七章 一般规定第十八章 抵押权第一节 一般抵押权第二节 最高额抵押权第十九章 质 权第一节 动产质权第二节 权利质权第二十章 留置权第二十一章 让与担保第五编 占 有第二十二章 占 有附 则第一编 总 则第一章 一般规定第一条 为保护自然人、法人的物权，明确物的归属，充分发挥物的效用，促进社会主义现代化建设，制定本法。第二条 本法所称物权，指自然人、法人直接支配特定的物的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。本法所称的物，包括不动产和动产。不动产指土地以及建筑物等土地附着物。动产指不动产以外的物，包括能够为人力所控制的电、气、光波、磁波等物

3、。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 第三条 物权的种类和内容，由本法和其他法律规定。 第四条 物权应当公示。除有相反证据证明外，记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人。 第五条 物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害社会公共利益和他人合法权益。第六条 任何单位和个人对他人的物权负有不作为的义务，不得干涉权利人行使物权。 第七条 权利人享有的物权，受法律保护。任何单位和个人不得侵害物权。第八条 在特定的不动产或者动产上，既有物权又有债权的，优先保护物权，但法律另有规定的除外。 在特定的不动产或者动产上有两个以上物权的，优先保护先设立的物权，

4、但法律另有规定的除外。 第九条 其他法律对物权的种类和内容等另有规定的，依照其规定。第二章 物权的设立、变更、转让和消灭第一节 不动产登记第十条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；不经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。属于国家所有的土地、矿藏等自然资源，可以不经登记。第十一条 不动产登记，依照法律规定由不动产所在地的县级登记机构办理。第十二条 当事人因设立、变更、转让和消灭不动产物权申请登记，提供法院判决、征收决定、权属证书、合同书等必要文书以及标明不动产的面积、位置、四至的图纸等证明材料的，登记机构应当进行登记。第十三条 登记机构应当履行下列职责：(一)查验申请人提交的

5、必要的材料；(二)就有关登记事项询问申请人；(三)如实、及时地登记有关事项；(四)法律、行政法规规定的其他职责。登记机构对申请登记的不动产的实际状况认为需要查看的，申请人有义务协助。第十四条 登记机构在登记过程中不得有下列行为：(一)要求对不动产进行评估；(二)以年检等名义进行重复登记；(三)其他超出登记职责范围的行为。第十五条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，自记载于不动产登记簿之时发生效力。第十六条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，仅涉及物权效力，不影响合同效力。第十七条 不动产

6、登记簿记载的事项，是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十八条 登记机构不得拒绝权利人以及利害关系人查阅、复制不动产登记簿记载的有关事项，但复制可以适当收取工本费。第十九条 不动产权属证书，是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载的事项一致。记载不一致的，以不动产登记簿为准。 第二十条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载错误的，有权向人民法院请求作出异议登记的裁定。根据人民法院异议登记的裁定，登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。第二十一条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载错误的，有权申请更正登记。有证据证明登记确有错误的，登

7、记机关应当予以更正。登记更正后，原权利人在异议登记期间对该不动产作出的处分，登记更正后的权利人未追认的，不发生物权效力。第二十二条 债权人为了限制债务人处分期房等不动产，保障其将来取得物权，符合预告登记条件的，有权向登记机构申请预告登记。预告登记后，债务人违背预告登记对该不动产作出的处分，不发生物权效力。 第二十三条 预告登记后，债权人自能够进行不动产物权登记之日起三个月内未申请登记，或者债权消灭的，该预告登记失效。第二十四条 不动产上有两个以上物权的，某一物权变更或者抛弃，不影响其他物权的效力。第二十五条 基于不动产登记簿享有的物权，受法律保护，但记载于不动产登记簿的权利人在取得权利时知道或

8、者应当知道该权利有瑕疵的除外。第二十六条 因登记机构的过错，给他人造成损害的，登记机构应当承担损害赔偿责任。 第二十七条 不动产登记按件收取费用，最高不得超过二百元。 第二十八条 对不动产以外物权的设立、变更、转让和消灭进行登记的，参照适用不动产登记的有关规定。第二节 动产交付第二十九条 动产所有权的转让和动产质权的设立等，除法律另有规定外，自交付时发生效力。 第三十条 船舶、飞行器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，不经登记，不得对抗善意第三人。 第三十一条 动产物权设立、转让前，权利人已经占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。 第三十二条 动产物权设立、转让前，第三人占有该动产的

9、，可以通过转让向第三人返还原物的请求权代替交付。转让向第三人返还原物的请求权的，出让人应当通知第三人。物权自出让人通知第三人时发生效力。第三十三条 动产物权转让时，出让人应当将该动产交付给受让人，但根据双方约定由出让人继续占有该动产的，约定生效时视为交付。 第三节 其他规定第三十四条 因人民法院的生效法律文书、人民政府的征收等行为导致物权设立、变更、转让和消灭的，自法律文书生效之日或者人民政府的征收等行为作出之时发生效力。第三十五条 因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。第三十六条 因合法建造住房等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十七条 依照本法第三十四条至第三十六条

10、规定，导致不动产以及船舶、飞行器和机动车等的物权设立、变更、转让和消灭的，应当依照法律规定及时补办登记。补办登记前，不得对抗善意第三人。第三章 物权的保护第三十八条 因物权的归属和内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第三十九条 无权占有他人不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第四十条 造成他人不动产或者动产毁损的，权利人可以请求恢复原状。第四十一条 妨害行使物权的，权利人可以请求排除妨害。第四十二条 有可能危及行使物权的，权利人可以请求消除危险。 第四十三条 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。第二编所有权第四章 一般规定第四十四条 所有权人对自己的不动产或者动产

11、，依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。第四十五条 所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。第四十六条 依照法律规定只能由国家所有的不动产或者动产，他人不能取得所有权。 第四十七条 对自然人、法人的不动产或者动产，不得实行征收，但为了社会公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序可以征收，并应当给予补偿。第四十八条 因救灾、战争等紧急需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征用自然人、法人的不动产或者动产，但应当给予补偿。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。被征用的不动产或者动产毁损、灭失的，应当给予补偿。第五章 所有权的基本类

12、型第四十九条 矿产资源、水资源以及城市的土地等属于国家所有。国家所有即全民所有。第五十条 森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。第五十一条 农村和城市郊区的土地、野生动植物资源等，法律规定国家所有的，属于国家所有。第五十二条 道路、电力、通讯、天然气等基础设施，依照法律规定确定为国家所有的，属于国家所有。第五十三条 中央人民政府和地方人民政府依法分别代表国家履行出资人职责，享有所有者权益。第五十四条 集体所有的不动产或者动产，包括：(一)法律规定为集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等；(二)集体所有的建筑物、农田水利设施；(三)集体所有的

13、教育、科学、文化、卫生、体育等设施；(四)集体企业的不动产或者动产；(五)集体所有的其他不动产或者动产。第五十五条 农民集体所有的不动产或者动产，属于本集体的成员集体所有。下列事项应当经本集体村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意：(一)通过和修改集体经济组织章程；(二)选举和罢免集体经济组织的管理人；(三)土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包； (四)个别农户之间承包地的调整； (五)土地补偿费等费用的使用、分配办法；(六)集体企业的所有权变动等事项；(七)其他法律规定应当经村民会议讨论决定的重大事项。第五十六条 土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等的集体所

14、有权依照下列规定行使：(一)分别属于村内两个以上农民集体所有的，由该村内各集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；(二)属于村农民集体所有的，由该村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；(三)属于乡(镇)农民集体所有的，由该乡(镇)集体经济组织代表集体行使所有权。第五十七条 农民集体所有的土地等，应当依照法律规定实行承包经营。第五十八条 村民会议通过的决议侵害少擞集体成员权益的，该集体成员有权请求人民法院撤销。村民委员会或者集体经济组织的管理人员作出的决定侵害集体成员权益的，该集体成员有权请求人民法院撤销。第五十九条 私人对其合法取得的不动产或者动产享有所有权。第六十条 国家保护私

15、人的储蓄。国家保护私人投资及其收益。 第六十一条 国家保护私人财产的继承权以及其他合法权益。 第六十二条 国家、集体或者个人所有的不动产或者动产，投入到企业的，由出资人按照出资额享有资产受益、重大决策以及选择经营管理者等权利。第六十三条 企业法人对其不动产和动产享有占有、使用、收益和处分的权利。企业法人以外的法人，对其不动产和动产享有占有、使用的权利。法律另有规定的，依照其规定。不具备法人资格的企业和其他组织，其不动产或者动产的归属，依照法律或者章程的规定。 第六章 建筑物区分所有权第六十四条 建筑物区分所有权人，对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有

16、共有的权利，对该建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利。 第六十五条 建筑物区分所有权人，对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。建筑物区分所有权人行使权利，不得危及该建筑物的安全，不得违反管理该建筑物的有关规定，不得损害其他建筑物区分所有权人的合法权益。 第六十六条 因维护、修缮等原因，有必要进入建筑物区分所有权人的住宅等专有部分的，建筑物区分所有权人有义务协助。因前款情形造成建筑物区分所有权人损害的，应当给予补偿。 第六十七条 建筑物区分所有权人转让，其专有部分所有权的，其对共有部分享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利，视为一并转让。第六十八条 建筑区划

17、内的物业管理用房的所有权属于建筑物区分所有权人共有。会所、车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权的以外，属于建筑物区分所有权人共有。 第六十九条 建筑物区分所有权人会议由全体建筑物区分所有权人组成，是该建筑物及其附属设施的管理机构。建筑物区分所有权人人数众多的，可以设立本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的建筑物区分所有权人委员会，该委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的建筑物区分所有权人会议的执行机构，按照建筑物区分所有权人会议的决定履行管理职责。第七十条 建筑物区分所有权人会议有权取得有关该建筑物及其附属设施的土地使用权证、竣工总

18、平面图；配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料套设施的安装、一使用和维护保养等技术资料；建筑物及其附属设施质量保修文件和使用说明文件等资料。第七十条 建筑物区分所有权人会议可以制定有关该建筑物及其附属设施的管理规定，自行管理该建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理机构或者其他。对建设单位聘请的物业管理机构，建筑物区分所有权人会议认为不合适的，有权更换。 第七十二条 经建筑物区分所有权人会议总表决权三分之二以上同意，可以设立管理建筑物及其附属设施的基金。该基金由建筑物区分所有权人会议管理，也可以委托物业管理机构或者其他管理人管理。 第七十三条 物业管理机构应当根据建筑物区分所有权人会议的委托

19、对建筑区划内的建筑物及其附属设施予以管理，并接受建筑物区分所有权人会议以及建筑物区分所有权人委员会的监督。第七十四条 建筑物及其附属设施的维护、费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照建筑物区分所有权人专有部分面积所占比例确定。第七十五条 建筑物及其附属设施需要重大修缮、改建、重建的，应当经建筑物区分所有权人会议总表决权三分之二以上同意。对建筑物及其附属设施的重大修缮、改建、重建，少数建筑物区分所有权人持反对意见的，虽经有效表决同意，应当对持反对意见的建筑物区分所有权人受到的损害采取补偿等措施。第七十六条 有下列情形之一，应当经全体建筑物区分所有权人同意：(

20、一)将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的；(二)将共有部分改变用途的。 第七十七条 建筑物区分所有权人、物业管理机构不得擅自占用、挖掘建筑区划内的道路、场地，损害建筑物区分所有权人的共同利益。因维护、修缮等原因确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当经建筑物区分所有权人会议同意。第七十八条 建筑物区分所有权人会议以及建筑物区分所有权人委员会；对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪音，以及违反规定饲养动物等损害他人权益的行为，有权按照建筑物区分所有权人会议通过的物业管理规定，要求行为人停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失，或者呆取其他防止侵权行为发生的必要措施。第七十九条 有下列情形之一，

21、建筑物区分所有权人会议除另有规定外，可以以自己的名义或者委托他人提起诉讼、申请仲裁： (一)建筑物区分所有权人违反有关物业管理规定，侵害建筑物共有部分，损害其他建筑物区分所有权人合法权益的；(二)建筑物区分所有权人以外的人侵害建筑物区分所有权人共同权益的；(三)与物业管理机构等因履行合同发生争议的。第七章 相邻关系第八十条 不动产相邻各权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。第八十一条 不动产权利人应当为相邻各权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产相邻各权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。 第八十二条 不动产权利人有权

22、禁止他人进入其土地，但有下列情形之一的除外： (一)相邻各权利人因通行必须利用该土地的；(二)相邻各权利人因建造、修缮建筑物及其附属设施必须利用该土地的；(三)根据当地习惯必须利用该土地的。第八十三条 建造建筑物，应当与相邻建筑物保持适当距离并且适当限制其高度，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。第八十四条 建筑物的屋檐滴水不得直接滴注于相邻的不动产；安装空调等设施，不得因滴水、噪音对相邻的权利人造成损害。 第八十五条 不动产权利人因铺设电线、电缆、水管、煤气管等管线必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。第八十六条 不动产权利人有权依照法律规定禁止相邻各权利人

23、排放、泄漏大气污染物、水污染物、固体废物以及施放噪音、震动、光、磁波辐射等有害物质。第八十七条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危害相邻不动产的正常使用和安全。相邻的不动产权利人有权要求施工的不动产权利人提供相应的担保。第八十八条 除本法第八十一条至第八十七条规定外，不动产权利人还不得侵害相邻不动产权利人的其他合法权益。第八十九条 不动产权利人为相邻各权利人因用水、排水、通行、铺设管线等提供便利受到损害的，可以请求相邻各权利人补偿。第九十条 正确处理相邻关系，法律、法规有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。第九十一条 本章规定的不动产权利人

24、包括不动产的所有权人、不动产的用益物权人和不动产的占有人。第八章 共 有第九十二条 不动产或者动产可以由两个以上的自然人、法人共有。共有分按份共有和共同共有。第九十三条 按份共有人根据其份额对共有的不动产或者动产享有占有、使用、收益和处分的权利。第九十四条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有占有、使用、收益和处分的权利。第九十五条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有权利和义务管理。第九十六条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者三分之二以上的共同共有人同意。第九十七条 对共有物

25、的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人根据其份额负担，共同共有人平均负担。 第九十八条 共有人之间约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，共有人可以随时请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予补偿。第九十九条 共有人可以协议分割方式。达不成协议的，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当予以实物分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当采取折价补偿、拍卖、变卖等方式予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担

26、损失。 第一百条 按份共有人可以转让其在共有的不动产或者动产中享有的份额。按份共有人转让其在共有的不动产或者动产中享有的份额的，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。第一百零一条 因共有的不动产或者动产产生的债权和债务，在对外关系上，共有人享有连带债权，承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人根据其份额享有债权，承担债务；共同共有人共同享有债权，承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。第一百零二条 有下列情形之一，按份共有的，由其他按份共有人按照其份额享有，但另有约定的除外

27、；共同共有的，由其他共有人享有：(一)共有人抛弃其权利的；(二)共有人死亡没有继承人或者继承人放弃继承的；(三)共有人遗赠但受遗赠人放弃遗赠的。第一百零三条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等以外，视为按份共有。第一百零四条 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照其出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。第一百零五条 两个以上的自然人、法人对不动产共同享有用益物权、担保物权的，参照适用本章规定。第九章 所有权取得的特别规定第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，符合下列情形，

28、受让人即时取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权的；(二)以合理的价格有偿转让的；(三)转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人的； (四)转让合同有效的。 当事人善意取得其他物权的，参照适用前款规定。第一百零七条 善意受让人取得的动产属于赃物、遗失物的，所有权人、遗失人等权利人可以向无处分权人请求损害赔偿，也可以在支付善意受让人所付的费用后，请求返还原物，但请求返还原物应当自丧失占有之日起两年内提出。第一百零八条 善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道该权利的除外。第一百零九条 拾得人

29、拾得遗失物应当返还。拾得人拾得遗失物，应当自拾得遗失物之日起二十日内通知所有权人、遗失人等权利人领取，或者送交有关部门。在机关、学校等单位，或者在图书馆、博物馆、公共交通工具等公共场所拾得遗失物的，可以送交该单位或者公共场所的管理人。拾得人通知所有权人、遗失人等权利人领取遗失物，权利人不领取的，拾得人应当自通知之日起三十日内将该物送交有关部门。第一百一十条 有关部门收到遗失物，知道所有权人、遗失人等权利人的，应当及时通知其领取；不知道所有权人、遗失人等权利人的，应当及时发布招领公告。第一百一十一条 拾得人在遗失物送交有关部门之前，有关部门在遗失物未被领取之前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大

30、过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。第一百一十二条 所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付遗失物的保管费等必要费用。所有权人、遗失人等权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照其承诺向拾得人支付报酬。第一百一十三条 所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时未支付保管费等必要费用的，拾得人或者有关部门有权留置遗失物。第一百一十四条 拾得人侵占遗失物的，无权请求遗失物的保管费等必要费用或者报酬。第一百一十五条 遗失物自发布招领公告之日起半年内无人认领的，扣除遗失物的保管费等必要费用后，归国家所有。第一百一十六条 拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照适用拾

31、得遗失物的有关规定。第一百一十七条 主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。第一百一十八条 天然孳息，由用益物权人取得；没有用益物权人的，由所有权人取得，但当事人另有约定的除外。法定孳息，当事人有约定的，按照该约定取得；当事人没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。 第一百一十九条 加工他人的动产的，加工物的所有权属于材料的所有权人。但是，因加工致使其价值显著大于原材料价值的，加工人取得该加工物的所有权。法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第一百二十条 动产因附合而为不动产的重要成分，不动产所有权人取得该动产的所有权。法律另有规定或者当事人另有约定的除外。动产附合而为一合成物，各动产均为合成物重要成分的，各原所有权人为该合成物的共同所有权人，其份额可以按照原动产价值的比例确定，但各物中的一物为主物的，原主物所有权人取得该合成物的所有权。法律另有规定或者当事人另有约定的除外。数动产混合而不可分离的，参照适用前款规定。 第一百二十一条 依照本法第一百一十九条、第一百二十条规定丧失权利而受损失的，可以请求赔偿损失。第一百二十二条 本法第一百一十九条、第一百二十条第二款、第三款的规定，不适用于恶意的加工、附合或者混合。恶意加工、附合、混合情形下的动产，