咸宁市房地产场调研报告重点.docx

1、咸宁市房地产场调研报告重点咸宁市房地产调研报告一、咸宁市概况咸宁,位于湖北省东南部,长江中游南岸,湘鄂赣三省交界处,俗称“鄂南”。它东邻黄石、鄂州,西与荆州市的洪湖市隔江相望,南接潇湘岳阳,北靠九省通衢武汉,地跨东经1333114458,北纬29023018。咸宁上古为楚地,秦属南郡,汉属江夏郡,三国时为东吴武昌郡,唐为鄂州。唐以后或分属武昌郡和兴国军,或统属武昌路、武昌府。咸宁市下属咸安区、赤壁市(县级、嘉鱼县、通城县、崇阳县、通山县。国土面积9861平方公里,耕地面积138.3万公顷。咸宁市全市人口278万。处于我国重要的经济动脉京广大经济带上,距武汉90公里。是京广铁路、武广客运高速铁路

2、专线、京珠高速公路、阿深高速公路等交通干线上的重要站点。具有长江中游的客、货运港口是湖北的南大门,与湖南、江西接壤,区内江河环绕,湖泊众多,自然生态环境好。有国家级名胜九宫山李闯王墓、赤壁古战场、中国温泉之乡三大文化旅游资源。二、咸宁市经济发展情况2006年,全市财政收入呈现出增长速度快,收入质量高等特点。全市全地域财政收入22.88亿元,同比增长22%。其中:国税收入6.75亿元,增长23.2%;地税收入8.73亿元,增长19.6%。地方一般预算收入完成8.71亿元,增长17.2%,占全地域财政收入的38.1%,其中工商税收3.6亿元,增长13.8%。社会公告事业支出加大,全市全年财政支出3

3、6.79亿元,同比增长39.2%。其中,地方一般预算支出28.03亿元,增长39.2%。2006年,全市城市维护费支出7557万元,增长63.2%;教育支出4.42亿元,增长15.1%;医疗卫生支出1.36亿元,增长63.9%。抚恤和社会保障补助支出1.29亿元,增长89.7%。三、咸宁市房地产发展情况固定资产投资突破100个亿。2006年全年全社会固定资产投资额达103.8亿元,增长32.9%。其中,50万元以上项目投资70.6亿元,增长35.1%,平均每个项目投资额达2405万元,比去年增长761万元,增长46.3%。第一产业投资1.35亿元,下降16.6%;第二产业投资32.27亿元,同

4、比增长28.1%;第三产业投资44.87亿元,同比增长53.5%。房地产开发投资持续增长。2006年放低唱开发企业完成投资7.88亿元,同比增长107.5%。其中,商品房建设投资4.55亿元,增长146.2%;房屋施工面积121.02万平方米,增长113.3%;商品房屋销售面积51.72万平方米,增长135.6%;商品房销售额5.06亿元,增长174.4%四、咸宁市咸安区咸安区原名咸宁市(县级,1998年12月咸宁地区撤消改为地级咸宁市后原县级咸宁市更名为咸安区,下辖3个街道办事处,9个镇,一个乡。该区户籍人口56.57万。2005年GDP35.02亿元,比上年增长11.6%。咸安区城区位于本

5、开发项目的西北面,通过银泉大道和长安大道与本项目相连。咸安区政府就在本项目的青龙路于长安路的路口。目前常住人口15万人。咸安区城区是咸宁市市区的交通入口,区内有京广铁路火车站、京珠高速公路咸宁入口。在建武广高速铁路的入口也在区内。五、咸宁市温泉经济技术开发区咸宁温泉经济技术开发区位于本项目开发区域的东北面(银泉大道东北面和西南面(长安大道西南面、咸宁温泉经济技术开发区原名为温泉经济技术开发区和长江经济技术开发区,2006年统一管理权限统称为温泉经济技术开发区。咸宁开发区建设开发较晚,但目前增长速度很快,据咸宁方面介绍,仅今年新进园区企业30个,占地3000亩。今年1-9月开发区工业增加值504

6、0万元,比上年增长119.8%。六、咸宁市温泉区温泉区位于本开发项目的东南面,通过银泉大道和长安大道与本开发项目相连接。是咸宁市委、市政府所在地。温泉区实际上是一个地理概念,是由于原来咸宁地委设立在该地而形成的咸宁政治中心区域,目前该区域行政隶属咸安区温泉办事处。目前,该区域户籍人口和常住人口约15万人。温泉区因为区内有温泉而名,今年国家国土资源部根据该温泉将咸宁市命名为“中国温泉之乡”。区内淦河环流,山水园林特色鲜明、生态环境良好,现有三星级宾馆三个,在建四星级和五星级宾馆各一个。现有和在建的温泉疗养场所众多,旅游资源丰富,是武汉市民的理想休闲地。咸宁市市属企业主要分布在温泉区,2006年1

7、9月该区工业增加值3亿元,比上年同期增长17.4%。经济增长速度较快。该区由于是市直机关和市属机构的所在地,人均消费水平位于咸宁市的前列。据调查,该区域家庭平均月收入为2043元,其中月收入在4500元以上占22%。七、温泉区房地产发展现状及发展趋势目前,咸宁市商品房开发与销售呈现出强劲发展势头,空房率极低。与此同时,商品房价格也是一路飚升,呈现跳跃式增长。从2006年的商品房均价1300元/平方米直升到2007年底的2000元/平方米,到今年1月底已升至2400元/平方米。咸宁政府近几年推地主要在长江大道和银泉大道附近,由于2007年全国房地产行业的火爆,以及福星惠誉(400亩和碧桂园(12

8、00亩的进入,咸宁市房地产2007年房价持续飙升,由2005年的700-800元/上涨至现在均价约2100-2300元/,其中温泉区多层约1700-1900元/,小高层约2000-2500元/,高层约2400-2700元/,多层均价在2100左右,小高层、高层均价在2500左右,且当地售楼人员均认为过年后(春节前后为当地消费高峰期,外出打工人员返乡过年带动消费高潮,其消费人群以当地政府官员、教师以及出外打工返乡人员为主,也有少部分武汉投资客,其年龄层在30-45岁左右。咸宁小高层、高层将要突破3000元/的水平。温泉区现已升级成城市核心区,且该区域紧邻工业开发区和温泉旅游景区,咸宁市政机关也都

9、落户于此,故温泉区房价一直领先于咸宁房价,由此可见该区房地产发展形式迅猛,房价呈稳步上升趋势。近年来房地产价格快速攀升;其房价在咸宁地区一直市领头羊。目前其商业地产的发展也异常迅猛,已经建成的商业步行街已达三条,还有两个商业项目在建,温泉区房地产价格一直引领咸宁房地产趋势。预计未来住宅价格可达到3750元/,目前已经接近3000元/。另一方面,温泉区已进入小高层发展时期,在建项目多为小高层和高层,这对房价进一步走高形成强有力的支撑。八、附:咸宁商业调研情况1.温泉第一街该项目咸宁首席大型综合商业步行街和首席品牌一条街.四层压缩式街铺群,于咸宁温泉区最中心地段,老商业中心上的新商业.步行街前后贯

10、通,二期打通至桂花路与中百仓储相连接,以三角形围合咸宁老商业中心(中心花坛区域,该项目2007年10月开业,以销售为主招商为辅,前期以极低租金引进肯德基餐厅和中国联通进驻营业,开盘价格在150017000,销售进展迅速,临街合低楼层铺面均被浙江及福建投资商购得,剩下零散铺面销售给当地客户,开盘4个月后基本售完,销售率约95%,现租金价格相对销售价格还是较低,但在当地整体租金价格还是属于比较高得价格区间,具体价格在23元(四楼150元(一楼,转让费在2万6万该价格属于咸宁市商业转让价格的最高区间。且以上价格均在过年后会有5%10%的涨幅。2.潜山商业街该项目是由咸宁市南方伟业房地产公司投资1.5

11、亿元兴建的大型时尚商业街区,集购物、娱乐、餐饮、商务、休闲于一体。街区总面积7万平方米,由308间临街独立商铺和一个3万平方米的百货购物中心(咸宁泰富百货组成,目前2期正开盘,价格在3500元8800元,返3年租金约每年5%,租金价格为了便于招商,整体价格相对较低约在18元(三楼55元(一楼,该项目最大亮点项目中间建设一座5层总建面30000方的百货商场,将步行街和大型百货有机的结合在一期,即丰富了商业种类,更加深了区域商业的功能性,聚集人气,吸引购买力,因此该项目作为咸宁现在最大的商业产品,对老商业中心未来将产生极大的冲击。3. 金桂路经济适用房项目调研情况该项目为咸宁市第一个经济适用房项目

12、,所以政府在招商时是以限定项目价格的形式出让该地块,该项目占地49亩,总建筑面积51113,总体16栋6+1,总户数580套,停车位120户,容积率1.56、建筑密度27.3%、绿化率30%,面积段在70100,价格段700760元/,今年11月开盘,因为市咸宁第一个经济适用房项目,约有3000多户参加排号,且价格比较低,所以一开盘就被抢购一空。因此该项目不会对我公司未来金桂路项目造成任何影响。4. 体育中心商业调查情况。咸宁大道体育中心东侧商铺约20户,面积在6080,租金在700800元/月,无转让金,而咸宁大道体育中心西侧商铺约10户,因为旁边有咸宁卫校、泉塘小学等学校和府机关单位,租金

13、价格相对较高约在10001200元/月,面积在6080,转让费约1万元,因面积大小不定。5. 咸宁市楼盘一览表楼盘名称:盛世华庭开发商:咸宁宏鑫房地产开发公司所在区域:温泉占地面积:20000 起价:1788 元/均价:2000 元/面积区间: 78158详细地址:温泉路与马柏大道交汇处岔路口位置绿化率:38%容积率: 3.0物业公司:售楼地址:温泉路与马柏大道交汇处岔路口位置售楼热线: 8373888楼盘简介:盛世华庭是由八栋楼房组成,分两期建造,建筑面积五万余平米,三栋花园洋房和五栋16层的电梯观景洋房,一期为二栋多层与二栋高层,正在销售中,其核心价值主要体现以下几个方面: 1.城心地标,

14、升值无限,盛世华庭位于温泉城中心岔路口位置,多条公交线路汇集于此,出行方便,区域周边菜场,学校,医院,银行,超市一应俱全; 2.全框架现浇结构,抗震性能好,结构牢固,更可任意隔断方便你的装修; 3.电梯观景洋房,品位时尚,人车分流设计,和谐自然。 4.精美户型,人性舒适,面积大致从78158平方米,三室二厅二卫为主力户型,私密性极佳,南北朝向,三面采光。 5.38%的绿化覆盖率,别墅级的环境,天然氧吧,是真正的绿色小区。 6.周界防范报警系统,监控系统,楼宇可视对讲系统楼盘名称:越通.奥林花园开发商:咸宁市越通房地产开发有限公司所在区域:温泉占地面积:1000 起价:1800 元/均价:190

15、0元/面积区间: 130150详细地址:体育街与交通路交汇处(咸宁驾校旁,体育路东入口绿化率:10%容积率:物业公司:预售证:公交线路:售楼地址:体育街与交通路交汇处(咸宁驾校旁,体育路东入口售楼热线:8152222楼盘名称:蓝域中央开发商:咸宁宏鑫房地产开发有限公司所在区域:温泉占地面积:11275 建筑面积: 28512 总套数: 218套起价:1888 元/均价:2000 元/面积区间: 130 140 详细地址:温泉马柏大道20号(交警支队斜对面绿化率:35%容积率: 2.5物业公司:预售证:鄂咸房预字2007(006号公交线路:2路,6路,7路,1路售楼地址:温泉马柏大道20号售楼热

16、线:8187777-8148888楼盘简介:蓝域中央是由四栋住宅组成,两栋花园洋房和两栋16层的电梯洋房,一期的花园洋房已成功销售完毕且于07年8月交房,业主反映良好;二期的电梯洋房是咸宁首席高层景观住宅,现正在火爆热销中,其核心价值观主要体现以下几个方面: 1.城心地标,升值无限(蓝域中央位于位于温泉中心马柏大道,多条公交线路汇集于此,出行方便,区域周边菜场,学校,医院,银行,超市一应俱全; 2.全框架现浇结构,抗震性能好,结构牢固,更可任意隔断方便你的装修; 3.电梯洋房,品位时尚,人车分流设计,和谐自然。 4.精美户型,人性舒适(面积大致为130-140平方,三房两厅两卫为主力户型,私密

17、性极佳,大都南北朝向,三面采光 5.品质物管,尊贵非凡(智能化设施是高档小区的一种标志,蓝域中央有着完善的智能化网络:周界防范报警系统,闭路电视监控系统,楼宇可视对讲系统及家居安防系统-应俱全楼盘名称:龙苑君天下开发商:咸宁市志成物业发展有限公司所在区域:咸安占地面积:16585 起价:1938 元/均价:2200 元/面积区间: 130 140 详细地址:咸安区文笔大道和桂花北路的交汇处绿化率:容积率:售楼地址:文笔大道和桂花北路的交汇处售楼热线:8366666楼盘简介:小区位于文笔大道和桂花北路的交汇处,由1栋16层高层和3栋12层小高层组成。东侧是自然保护风景区“青龙山风景区”。西侧是“

18、青龙山高级中学”离“武商量贩店”仅一站路。小区环境优越,交通、就学、购物非常方便,具有得天独厚的地理条件。楼盘名称:东兴花园开发商:咸宁市新兴城房地产开发公司东兴花园项目部所在区域:咸安占地面积:20000 起价:1400 元/均价:1800 元/面积区间: 100130详细地址:咸安区文笔路(中国电信对面绿化率:40%容积率:公交线路:市内乘坐1路公交车到唯雪啤酒厂下售楼地址:咸安区文笔路(中国电信对面售楼热线:0715-*联系人:邱小姐楼盘简介:东兴花园座落于文笔路与银泉大道交汇处,驱车上京珠高速仅需3分钟,交通十分便利,不少便民企业(客运汽车站、电信大楼、区公安局等等也陆续搬迁到此,东兴

19、花园与南门小学、南门中学、青龙山高中相邻,小区是由五栋楼房组成,分为两期工程,第一期三栋已交付使用,第二期正在建设规划中,小区属于全封闭式智能管理。楼盘名称:万通大厦开发商:湖北民欣房地产开发有限公司所在区域:温泉建筑面积:14955 起价:2200元/均价:2300元/面积区间:70 124 详细地址:温泉咸宁大道新地税局大楼旁绿化率:33%容积率公交线路售楼地址:温泉咸宁大道新地税局大楼旁售楼热线:联系人:楼盘简介:项目整体由一栋20层的高层构成,有2层底商,商业面积达到1720,该项目是温泉区第一栋高层项目,自2007年10月开盘后销售状况良好,现主推79和90的两房,2008年8月交房

20、。楼盘名称:玉鑫时代广场开发商:咸宁新兴城房地产开发有限公司所在区域:温泉区建筑面积:起价:1300均价:1600面积区间:80 130 详细地址:咸宁市温泉区希望桥插花考路30号绿化率:30%容积率公交线路售楼热线:楼盘简介:小区离温泉第一街及温泉区老商业中心步行不到10分钟,项目周围主要消费群体以学校老师和温泉区老政府单位员工,和该区域具名为主,该项目现以销售完毕。楼盘名称:学府华庭开发商:咸宁市金城房地产开发公司楼盘区位:咸宁市咸宁市咸宁市楼盘地址:咸宁永安大道(咸宁高中正对面起价: 1900元/均价: 2200元/面积区间: 75 178销售中心:咸宁永安大道售楼电话: 0715-*

21、8376777项目总套数:约280套开盘日期:2007年8月入住时间: 2008年6月占地总面积:绿化率: 34%楼盘简介:学府华庭地处核心区域,东临咸安老城区,南对咸宁高中,西靠桂花广场,北近京广铁路和京珠高速,区位独特,交通便利 ,是咸宁比较理想的生活居所.学府华庭不仅坐拥桂花广场怡人的自然环境,更兼备了咸宁高中、咸宁学院等名校环绕为邻,吸引了众多知识精英置业,全咸宁首家配套大型酒店和会所,提升了物业价值和生活品位。楼盘名称:御龙花园(2期龙苑开发商:咸宁市佳源置业有限公司楼盘区位:咸宁市咸宁市咸宁市楼盘地址:咸宁市银泉大道御龙花园项目类型:普通住宅,起价: 2200元/均价: 2400元/面积区间:98156销售中心:咸宁市银泉大道御龙花园售楼电话: 0715-* 8314222项目总套数:不详开盘日期: 2007年10月入住时间: 2008年8月建筑面积: 30000平方米楼盘简介:御龙花园即处于咸宁市新城市中心的核心,东临城市主干道银灰色泉大道(1号路,紧邻咸宁学院和鄂南高中,地理位置优越,御龙花园规划用地约280亩,为咸宁市首家超大规模住宅小区,分期开发.御龙与城市一起专注未来,超大的规模,融入自然的布局,低密度,高绿化率园林规划,高尚典雅的建筑风格,成为咸宁市房地产标杆。