普通企业资产评估报告.docx

1、普通企业资产评估报告ZCZYDWXXX单位/end资产评估报告书PGJG_JCXX所/end评报XMBH/endPGJGXXX评估机构/end2004年X月XX日ZCZYDWXXX单位/end公司资产评估报告书PGJG_JCXX所/end评报字2004第X号目 录 评估报告书摘要 1XX资产 3一、 委托方与资产占有方简介 3二、 评估目的 3三、 评估范围和对象 4四、 评估基准日 4五、 评估假设与原则 5六、 评估依据 5(一) 主要法律法规 5(二) 经济行为文件 6(三) 重大合同协议、产权证明文件 6(四) 采用的取价标准 6(五) 参考资料及其他 7七、 评估方法 7八、 评估过

2、程 11九、 评估结论 11十、 特别事项说明 12十一、 评估报告评估基准日期后重大事项 13十二、 评估报告法律效力 13十三、 评估报告提出日期 14十四、 备查文件 15ZCZYDWXXX单位/end评估报告书摘要评报字2004000号PGJGXXX评估机构/end应委托，评估ZCZYDWXXX单位/end整体资产的公允市场价值，目的为提供价值依据。评估基准日为PGJZR2000年01月01日/end。根据国家有关资产评估的规定,本着客观、独立、公正、科学的原则,按照公认的资产评估方法和评估程序对委估资产实施了实地查勘、市场调查与询证。委托评估资产的评估价值TH01.12.评估价值/e

3、nd万元,大写JZCWYDX/end万元。详见下表：资 产 评 估 结 果 汇 总 表评估基准日为PGJZR2000年01月01日/end金额单位：人民币万元项目序号账面价值调整后账面值评估价值增减值增减率流动资产1TH01.1.账面净值/endTH01.1.调整后账面净值/endTH01.1.评估价值/endTH01.1.增减值/endTH01.1.增值率%/end长期投资2TH01.2.账面净值/endTH01.2.调整后账面净值/endTH01.2.评估价值/endTH01.2.增减值/endTH01.2.增值率%/end固定资产3TH01.3.账面净值/endTH01.3.调整后账面净

4、值/endTH01.3.评估价值/endTH01.3.增减值/endTH01.3.增值率%/end其中：在建工程4TH01.4.账面净值/endTH01.4.调整后账面净值/endTH01.4.评估价值/endTH01.4.增减值/endTH01.4.增值率%/end 建筑物5TH01.5.账面净值/endTH01.5.调整后账面净值/endTH01.5.评估价值/endTH01.5.增减值/endTH01.5.增值率%/end 设备6TH01.6.账面净值/endTH01.6.调整后账面净值/endTH01.6.评估价值/endTH01.6.增减值/endTH01.6.增值率%/end其他资

5、产7TH01.7.账面净值/endTH01.7.调整后账面净值/endTH01.7.评估价值/endTH01.7.增减值/endTH01.7.增值率%/end资产总计8TH01.8.账面净值/endTH01.8.调整后账面净值/endTH01.8.评估价值/endTH01.8.增减值/endTH01.8.增值率%/end流动负债9TH01.9.账面净值/endTH01.9.调整后账面净值/endTH01.9.评估价值/endTH01.9.增减值/endTH01.9.增值率%/end非流动负债10TH01.10.账面净值/endTH01.10.调整后账面净值/endTH01.10.评估价值/en

6、dTH01.10.增减值/endTH01.10.增值率%/end负债总计11TH01.11.账面净值/endTH01.11.调整后账面净值/endTH01.11.评估价值/endTH01.11.增减值/endTH01.11.增值率%/end净资产12TH01.12.账面净值/endTH01.12.调整后账面净值/endTH01.12.评估价值/endTH01.12.增减值/endTH01.12.增值率%/end本评估结论系对评估基准日资产公允价值的反映。评估结论系根据本报告书所述原则、依据、前提、方法、程序得出，评估结论只有在上述原则、依据、前提存在的条件下，以及委托方和资产占有方所提供的所有

7、原始文件都是真实与合法的条件下成立。评估结果没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、有关法规政策变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。评估基准日后，报告有效期以内，资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整，若资产价值类型或价格标准发生变化，并对评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。本评估结论的有效使用期限（按现行规定为一年），从评估基准日起计算,即YXX2001年01月01日/end。本报告仅供委托方和资产占有方作 使用，不得用于其它目的。以上内容摘自资产评

8、估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读资产评估报告书全文。法 定 代 表 人： PQJGFDDBR/end中国注册资产评估师：QZZCZCPGS/endPGJGXXX评估机构/end二X年XX月XX日ZCZYDWXXX单位/end资产评估报告书评报字2004000号WTDW/end：我们接受贵方委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对ZCZYDWXXX单位/end公司为 目的提供委估资产的公允市场价格进行了评估工作。本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在PGJZR2000年01月

9、01日/end所表现的市场价值作出了公允的反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方与资产占有方简介委托方为WTDW/end委托方为WTDW/end，年月日由工商行政管理局批准设立。住所：。法定代表人：。注册资金：万元。经济性质：。经营范围：。企业法人营业执照注册号：。中华人民共和国国有资产产权登记证（境内企业），编码。资产占有方为ZCZYDWXXX单位/end。资产占有方为ZCZYDWXXX单位/end，年月日由工商行政管理局批准设立。住所：。法定代表人：。注册资金：万元。经济性质：。经营范围：。企业法人营业执照注册号：。中华人民共和国国有资产产权登记证（境内企业），编码。委托方系

10、资产占有方的。1名称、注册地址及主要经营场所地址、法定代表人、历史情况简介；2企业资产、财务、经营状况，行业、地域的特点与地位，以及相关的国家产业政策。3须写明委托方和资产占有方之间的隶属关系或经济关系，如无隶属或经济关系，则写明发生评估的原因；4如资产占有方为多家企业，须逐一介绍。二、评估目的评估委托资产的公允市场价格，为资产占有方进行提供价值依据。该行为于年月日经批准。文件，1998号的批复。资产评估行为已于年月日经财政部企业司批复。财企函2000号关于同意有限责任公司资产评估项目立项的函。1 应写明本次资产评估是为了满足委托方的何种需要，及其所对应的经济行为类型；2 须简要、准确说明该经

11、济行为的发生是否经过批准，如已获批准，则应写明已获得的相关经济行为批准文件，含批件名称、批准单位名称、确立日期及文号。三、评估范围和对象评估范围是ZCZYDWXXX单位/endPGJZR2000年01月01日/end所拥有的整体资产，账面价值如下：资产总计TH02.45.账面价值/end元 其中：流动资产TH02.20.账面价值/end元 其中：应收账款TH02.5.账面价值/end元 其他应收款TH02.10.账面价值/end元 存货TH02.11.账面价值/end元 固定资产净值TH02.30.账面价值/end元 工程物资TH02.29.账面价值/end元 在建工程TH02.28.账面价值

12、/end元 固定资产清理TH02.30.账面价值/end元 待处理固定资产净损失TH02.31.账面价值/end元 无形资产TH02.37.账面价值/end元 其他非流动资产TH02.42.账面价值/end元负债总计TH02.78.账面价值/end元 其中：流动负债TH02.63.账面价值/end元 非流动负债TH02.76.账面价值/end元数量：存货种，机器设备台套，房屋建筑建筑平方米，土地资产（使用权）平方米。纳入评估范围的资产范围与委托评估的资产范围一致。现存放在。1 须简要写明纳入评估范围的资产在评估前的账面金额及资产类型；2 如纳入评估的资产为多家占有，应说明各自的份额及对应的主要

13、资产类型；3 须写明纳入评估范围的资产是否与委托评估及立项时确定的资产范围一致，如不一致则应说明原因。四、评估基准日本项目资产评估基准日是PGJZR2000年01月01日/end。该基准日离经济行为实际开始运行日最近，能良好地反映资产状况，符合本次评估目的。该基准日为资产占有方会计结算日，有利于资产的清查。经与委托方和资产占有方协商，共同确定该日期为评估基准日。该基准日前后23个月内，人民币存贷款利率无变动，汇率和国内物价指数平稳，烟叶和卷烟价格平稳，国家政策或行业政策无大变动，国际国内政治经济形势基本稳定，兼并行为对资产占有方资产数量的影响已另单独记录，因此确定该评估基准日对评估结果无明显影

14、响。评估中所采用的价格是PGJZR2000年01月01日/end的标准。1 写明确定评估基准日的理由或成立的条件；2 须对确定评估基准日对评估结果影响程度作出明确揭示：3 申明评估中所采用的价格是否是评估基准日的标准，如不是则说明原因；4 评估基准日的确定应由评估机构根据经济行为的性质商委托方确立，并尽可能与评估目的的实现日接近。五、评估假设与原则评估工作采用继续使用公开市场清算清偿假设；评估工作遵循独立性、客观性、科学性和专业性的工作原则；评估工作遵循贡献原则、替代原则和预期原则等经济原则。1 写明评估工作过程中遵循的各类原则；2 写明本次资产评估遵循国家及行业规定的公认原则；3 对于所遵循

15、的特殊原则，应作适当阐述。六、评估依据(一)主要法律法规1 财政部文件，财评字199991号，关于印发资产评估报告基本内容与格式的暂行规定的通知；2 中华人民共和国财政部（第14号）国有资产评估管理若干问题的规定；3 中评协文件199603号，关于发布资产评估操作规范意见（试行）的通知；4 财政部关于印发国有资产评估项目核准管理办法的通知（财企2001801号）；5 财政部关于印发国有资产评估项目备案管理办法的通知（财企2001802号）；6 财政部关于印发国有资产评估项目抽查办法的通知（财企2001803号）；7 国办发（2001）102号国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方

16、式加强资产评估监督管理工作意见的通知；8 中华人民共和国城市房地产管理法；9 中华人民共和国土地法；10 资产评估准则-无形资产（中华人民共和国财政部）；11 企业会计制度及企业会计准则；12 其他相关法律法规。(二)经济行为文件1 文件，号关于有限责任公司的批复；2 有限责任公司，字号关于资产评估立项的请示；3 中华人民共和国财政部，财企函2000号关于同意有限责任公司资产评估项目立项的函；4 有限责任公司企业法人营业执照注册号。(三)重大合同协议、产权证明文件1 国有资产产权登记证复印件份；2 房屋所有权证复印件份；3 国有土地使用证复印件份；4 机动车辆行驶证复印件份；5 购房协议复印件

17、；6 询证函复印件；7 199年至年月日及评估基准日的资产负债表和损益表。(四)采用的取价标准1 中国人民银行评估基准日公布的银行利率表；2 国家外汇管理局评估基准日公布的外汇汇率；3 机械产品指导价格目录司1999.；4 概算指标编制；5 工业厂房可靠性鉴定标准国家标准GBJ144-90；6 危险房屋鉴定标准国家标准CJ1386；7 省建筑安装工程定额（）；8 省建筑安装工程费用定额（）；9 全国统一房屋修缮工程预算定额1998，省建设厅；10 全国统一建筑工程基础定额省估价表1998，省建设厅；11 关于调整建设工程有关费用补充规定的通知省建设厅,建定字1998第号12 全国统一建筑工程预

18、算工程量计算规则1996，建设部标准定额司；13 房屋完损等级评定标准城乡环境保护部1984年11月8日；14 房屋新旧程度评定标准武汉市；15 关于公布市区国有土地使用权出让金标准的通知市土地管理局、市物价局文件，土联字1998号。(五)参考资料及其他1 中国机电产品价格商情1998年版；2 建筑施工手册（第三版）1998年版中国建筑工业出版社；3 建筑装饰工程参考定额与报价1997年版中国计划出版社；4 资产评估常用数据与参数手册（第二版）1998年版北京科学技术出版社；5 市城区各类用地标定地价表；6 市城区、商业、金融、用地宗地基准价格修正系数表；7 资产占有方提供的会计原始凭证和资料

19、；8 资产占有方提供的合同或协议文本；9 资产占有方提供的情况说明；10 其他市场调查资料。1 评估依据一般可划分为行为依据、法规依据、产权依据和取价依据等；2 行为依据应包括进行资产评估的项目委托方的申请、股份企业董事会决议及资产评估立项批复等；3 法规依据应包括资产评估的有关条法、文件及涉及资产评估的有关法律、法规等；4 产权依据应包括评估资产的产权登记证书、土地使用权证、房屋产权证等；5 取价依据应包括资产评估中直接或间接使用的、企业提供的财务会计经营方面的资料和评估机构收集的国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料，以及评估机构收集的有关询价资料和参数资料等；6 对评估项目中所采用的特

20、殊依据应在本节内容中披露。七、评估方法考虑到本次评估的以下特点：1 本次评估目的是为委托方确定拟进一步调整公司股权结构所涉及的北京房管一建设经营有限责任公司的净资产价值提供参考依据；2 评估目的实现后企业将持续经营；3 本次整体评估无法找到参照物，无法采用现行市价法；综上所述，本次评估主要采用重置成本法。重置成本法的基本原理为：根据现时条件重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，扣减被评估资产已发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值；也可根据委估资产的成新率，确定其评估值。本报告中所称的成新率均为已考虑实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值后的综合成新率。（一） 流动

21、资产的评估1. 货币资金的评估评估人员根据现金盘点表、银行对账单或银行存款余额调节表，以调整后或核实无误的账面值作为评估值。2. 应收账款、预付账款、其他应收款的评估评估人员在核实账面金额的基础上，取得相关款项的证明资料，以调整后或核实无误的账面值作为评估值。3. 应收内部往来款评估人员在核实账面金额的基础上，取得了有关款项的证明资料后，以核实无误的账面值作为评估值。本科目核算房管一公司与其各分公司内部往来款项，经核实，与其他应付款内部往来款金额一致。4. 存货评估人员根据委估存货的特点及具体情况，分别不同情况进行了评估。原材料采用成本法评估。由于委估存货-原材料的购置日期接近评估基准日，资产

22、状况较好,且目前市场价格变化不大，其账面值与现行市价基本接近，因此评估人员按照委估资产账面值作为评估值。在库低值易耗品的评估评估人员根据委估资产的特点，确定采用重置成本法进行评估，其评估公式为：评估值=重置成本综合成新率重置成本的确定评估人员考虑到目前市场价格变动不大，因此采用账面单价作为重置单价，再乘以委估资产的实际数量,确定委估资产的重置成本。综合成新率的确定评估人员根据委估资产的购置时间及资产的现状确定成新率。在产品（工程施工）的评估委估“在产品-工程施工”全部为在施工程的施工成本，并且截止评估基准日时均未结算，评估人员根据相关资料对其实际发生成本进行了核实，按照经过核实之后的账面值确认

23、评估值。5. 待摊费用评估人员取得了相关资料，对业务内容进行了了解，然后依据其原始发生额及尚存受益期确定委估资产的评估值。（二）长期股权投资对长期投资采用权益法进行评估，即采用重置成本法对被投资企业进行整体评估，确定被投资企业的净资产价值，然后根据资产占有方的投资比例确定评估值。当被投资企业的净资产评估值为负值时，该长期投资评估值为零。（三）固定资产根据评估目的及委估设备的特点，确定本次评估采用重置成本法，其计算公式为：评估值重置成本成新率1. 重置成本的确定(*)机械、电子设备重置成本的确定重置成本=设备购置价格+运杂费+安装调试费购置价格的确定a.根据评估基准日的现行市场价格,在设备功能、

24、型号相同或相等的条件下，根据替代性原则，选择较低的市场价格做为委估资产的购置价；b.对于技术进步较快的设备，考虑委估设备的性能特点确定购置价；c.对于技术落后淘汰产品，充分考虑其技术性贬值确定购置价。运杂费的确定根据本次委估设备的特点确定运杂费率取值范围为*%*%，对于单价高、体积小、重量轻、交通方便、距离较近者取低值，反之则取高值。安装调试费的确定设备安装调试费率为根据设备的特点、重量、安装调试的难易程度等因素由设备安调分类表中选取。对于无需安装调试的或安装调试费直接计入成本的设备此项费率值为零。运输车辆重置成本的确定重置成本=购车价+购置附加费+手续费评估人员通过市场询价确定购车价，购置附

25、加费为不含增值税车价的*%，手续费为含增值税车价的*%。2. 成新率的确定(1)在经济使用年限内的设备根据评估人员对各类设备的实际勘察结果，结合年限法综合确定，重要设备还根据现场实测的有效作业率加以修正。(2)超期服役的设备 成新率按照不低于*%计算。(3)对车辆成新率的确定评估人员考虑国家有关汽车强制报废的因素，根据委估资产的使用年限、行驶里程计算理论成新率，再结合观察法确定综合成新率。计算公式为: 综合成新率=理论成新率*% +技术鉴定法成新率*%此外，对于淘汰及报废设备，评估值按其原值的*%确定。（四）无形资产依据评估目的及收集到的有效可用资料，根据委估土地的具体情况，选用基准地价修正法

26、分别进行评估：1. 委估土地使用权为划拨方式取得，则：土地使用权评估值=宗地熟地价-宗地毛地价2. 委估土地使用权为出让方式取得，则：土地使用权评估值=宗地熟地价其中：宗地熟(毛)地价=宗地地面熟(毛)地价宗地面积；宗地地面熟（毛）地价依据土地用途和容积率等因素选取。（五）其他非流动资产对于租入固定资产改良支出，将其账面价值作为评估值；对于应转未转损益的临时设施，评估值为*。（六）负债资产占有方的负债为流动负债，包括短期借款、应付账款、其他应付款、预收账款、应职工薪酬、应付股利、应交税金、应付利润、应付、预提费用等。评估人员根据中华人民共和国财政部颁布的企业会计制度及企业会计准则，对负债采用的

27、评估方法主要是查证核实，工作程序如下：核对清查评估明细表与报表、总账、明细账是否一致；逐项核实负债是否客观存在；抽查记账凭证及附件，以推断其余额的可靠性；如果存在不应在本科目核算的负债，评估人员将余额调整至其他相关科目。1 简要说明评估人员在评估过程中所选择并使用的评估方法：2 简要说明选择评估方法的依据或原因；3 如对某项资产评估采用一种以上的评估方法，应适当说明原因并说明该资产评估价值确定方法；4 对于所选择的特殊评估方法，应适当介绍其原理与适用范围。八、评估过程评估起止时间：年月日至年月日评估主要步骤：1 接受委托，同委托方明确评估目的、评估范围和对象、商定评估基准日并签署资产评估业务委

28、托协议书；2 评估人员拟定评估方案，向资产占有方提出填报委托评估资产清单和提供有关资料的要求；3 在资产占有方配合下，评估人员现场清查资产，核查账簿，验证资料，判明资产权属；4 在资产占有方配合下，评估人员对资产进行现场查勘，对专业性强的资产聘请行业专家参加评估或进行技术鉴定；5 评估人员选定评估方法和计算公式，验证有关技术材料，进行必要而可能的调查和资料搜集，评定估算；6 汇总评估结果，分析确定评估结论，撰写评估说明书和报告书，内部三级复核。1 评估过程应反映评估机构自接受评估项目委托起至提交评估报告的工作过程，包括接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等过程；2 接受委托中应明确反映接受项目委托、确定评估目的和评估对象及范围、选定评估基准日、拟定评估方案的过程；3 资产清查中应反映指导资产占有方清查资产与收集准备资料，检查核实资产与验证资料的过程；4 评定估算中应反映现场检测与鉴定、选择评估方法、收集市场信息、具体计算的过程，在该部分应针对评估方法反映评估过程的特点；5 评估汇总中应反映评估结果汇总、评估结论分析、撰写说明与报告、内部复核