中原精品国际商贸城项目策划全案.docx

1、中原精品国际商贸城项目策划全案中原国际商贸城项目策划全案项目总论一、中原国际商贸城项目基本情况中原国际商贸城选址在#市川汇行政新区，临近北郊。用地性质为商业用地，用地面积为2200亩(其中净地2000亩，退规划红线200亩)西界：轻工一路，东界;#路，南界;建设路，北界：北环路。由#市天华置业#通过正式挂牌所得，总地价约人民币8000万元。#市规划局已经批准了该项目的建设用地，并给出了红线与规划设计要求。本地块目前除有部分小量拆迁外，大部分无拆迁任务。#市有关部门在市长办公室会上已基本满足项目用地的六通(即上水通、下水通、路通、电通、暖通、通讯通)条件，#市政府成立了以市长负责制的项目指挥部，

2、项目列入#市2004年一号工程，并准备申报#省重点工程项目。二、项目模式与合作方式本项目由#市天华置业#独资开发。项目经营方式：商业铺面、配套住宅全部销售，商务休闲区和办公园区全部销售；钢构结构大棚、大型仓储、货场、无污染加工区、物流配送中心等大部分租赁，部分留作自营。自营部分在财务预测时按租赁形式列算。三、项目可行性报告的结论项目总投资人民币132189.5万元(含贷款利息)，启动资金2 000万元，向银行借款8 000万元。经分析研究，项目主要经济指标如下:1、成本指标（1）交易展销区 二层复式混凝土框架：1294.76元/（2）配套住宅区 多层半框架：1194.36元/（3）商务休闲区

3、小高层框架：1394.35元/（4）仓储加工园等钢构结构：1064.76元/2、销售与租价格指标：（1）交易展销区：二层复式商铺售价为1900元/（2）配套住宅区：多层住宅售价为1380元/（3）商务休闲区：小高层售价为2100元/（4）仓储加工园等钢构租赁金为：21元/月3、收入标准(静态指标)（1）销售收入：149940万元（2）租赁收入：5619.6万元（可租赁部分年静态指标）4、财务指标(静态指标)（1）所得税前利润：32765.9万元（不含租赁钢构物业收入）（2）投资利润率：45.5%（3）投资利税率：55.6%（4）税前财务净现值：62 447.9万元（5）内部收益率：48.36%

4、（6）投资回收期（静态） 税前：4.15年 税后：4.57年（7）投资回收期（动态） 税前：4.93年 税后：5.30年（8）税后财务净现值：49 971万元（9）内部收益率：41.04%第一部分 市场研究与方案构思第一章 项目市场研究1.1#专业市场宏观走势分析#市是一个有着一千多万人口的大市，正经历由传统农业向现代产业化农业转型、小城镇向大都市发展的历程。发展大商贸，促进大流通，加快城市建设势在必行。 建设大#的大都市目标，就需要有一个与市情相适应相配套的城市发展战略，在#城市发展战略五年计划中，其重要一项是：规X市场行为，建设、引领地区大流通、大商贸的大型综合类批发市场，已经是#经济发展

5、的客观要求。1.1.1#市住宅商品房情况#市住宅商品房正由住居时代开始向人性化、智能化方向发展；开始走出“火柴盒”式的建筑，向多样化、绿化、园林、健康的人居时代迈进。在层高上开始向小高层发展；在户型上开始向大套居发展；在设计上开始有飘窗，分干、湿区，动、静区，注意家居、环境、文化、配套四维空间，但目前仍存在小区管理体制不规X，物业管理落后等明显的较落后城市特征。#住宅商品房整个价位走势偏低。从市场调查来看，最为普遍的价位在13001100元每平方米之间；在个案中，最高售价达每平方米1960元，最低售价（顶楼）在每平方米850元左右。1、#城乡人均居住建筑面积#城镇人均居住建筑面积为29.4平方

6、米，已基本达到小康居住水平；农村人均居住建筑面积：19.76平方米。2、#市住宅平均价格中心城区：1300元/平方米；外环城区：950元/平方米3、#2003年前已完成开发面积（城镇）：982万平方米其中：住宅面积：692万平方米；商业地产面积：290万平方米4、#2003年后预计新开发面积（含在建）：200余万平方米。其中：住宅面积：120万平方米；商业地产面积：80余万平方米5、#房地产销售基本特征#房地产销售主要表现为：售价适应当地消费水平，房产整体形势良好，随着农业产业化进程加快，#蕴藏着较强的购买力。#住宅地产销售价格差距较大，从每平方米1950元到每平方米850元，表现出发展中城市

7、的不均衡性。#商业地产仍处于以租赁为主，少数专业市场开始有产权进步，但价格差距太大，从极少数每平方米达到15000元到最低2000元每平方米，表现出商业地产市场极不稳定，具有明显的初级特征。1.1.2 #写字楼情况#尚未形成规X的写字楼，除几大银行拥有15层以上高层外，#高层建筑很少，体现出城市经济较为落后的基本特征。1、多层带商居办公楼较为普遍如川汇区文化馆，一层为商铺和办公，二层以上办公与住居混杂，入驻机构以文教为主；以小户型结构、单间面积20平方米为主，其余有二室、三室户型，面积在40-50平方米；没有规X物业管理，只有车辆看管。2、多层机关办公楼自用与出租如位于七一路中段的商业局办公楼

8、，层高8层，总面积7000平方米，配有电梯、保洁等，户型单间面积30平方米，共110套，二室60平方米，约20套，三室90平方米，约15套。6至7层为商业局自用，1至5层对外出租。3、开发写字楼较少如位于老新华书店对面的永安商务楼，属对外出租的专业写字楼，备有电梯与基本物管服务，但出租率不甚理想，约在50%多一点，户型以单间为主，面积在26平方米左右，约100余间，每间每月租金400元左右，主要入驻机构为文教、交通、地产、保险等。1.1.3 #八县一市一区经济情况1、项城市位于#市南部，面积1083平方公里，人口103万，辖18个乡镇。支柱产业为莲花味精，社会经济指标的绝对值基本与#相持平，年

9、人均可支配收入在40005000元之间。主要商业区在以项城商场和项城家电城为中心的东大街中段，专业市场有项城建材市场，位于环城中路与车站路交汇处。项城交通发达。漯阜铁路环城而过，并以形成省级公路网。2、郸城县位于#东部，面积1471平方公里，总人口120万，辖20个乡镇。在八县中，郸城是经济较为落后的县之一，农业仍是县经济主要支柱。年人均可支配收入在3000元左右。商业区位于天河平价商场为中心的人民路中段，专业市场不发达，主要依靠马路带经济。郸城交通不发达。铁路有许郸地方铁路，洛河亘城而过，省级公路网已形成。3、淮阳县位于#市腹地，面积1468平方公里，人口119万人，辖20个乡镇。淮阳经济比

10、较落后，仅有一个占地约30亩的陈州商城，商业十分萧条，没有形成较为集中的中心商业区，年人均可支配收入在3000元左右。淮阳城关有三分之一为龙湖，交通不发达，铁路有周淮地方铁路与许郸地方铁路，106国道穿城而过，省级公路网已形成。4、西华县位于#西郊，总面积1194平方公里，人口79万，辖19个乡镇。西华是八县中较小县之一，经济比较落后，年人均可支配收入在3000元以下。西华交通不发达，没有铁路，主要依靠省级公路网。5、沈丘县位于#市东南郊，总面积1007平方公里，人口111万，辖21个乡镇。沈丘为八县中较大县之一，也是八县中经济较好的县之一，年人均可支配收入在3000元以上。主要商业区在县府街

11、中段，建环路内有一个较有规模的综合批发市场。沈丘交通不发达，沙颍河盘城而过，交通主要依靠省级公路网。6、鹿邑县位于#市东北部，与#、#接壤，面积1245平方公里，人口110万，辖22个乡镇。鹿邑是八县中较大的一个，经济实力在八县中也较强，年人均可支配收入3000元以上，商业中心在西大街和人民路中段，境内没有铁路，交通主要依靠省级公路网。7、扶沟县位于#市西北隅，面积1173平方公里，总人口68万，辖15个乡镇。扶沟是八县最小县，经济综合实力在八县中属于中上水平，人均年可支配收入在3000元以上，许郸地方铁路与贾鲁河穿市而过，具有水陆交通与省级公路网联动能力。8、太康县位于#市北郊，面积1759

12、平方公里，总人口130万，辖23个乡镇。太康是八县中较大的一个，经济实力在八县中属上流水平，年人均可支配收入在3600元左右，商业已形成如商贸大世界、建材城、服装城、集贸市场。许郸地方铁路与106国道交城而过，省级公路网发达。9、商水县位于#西南部，面积1314平方公里，总人口107万，辖23个乡镇（场）。商水距#仅8公里，#未来城市发展将实现“周商一体”，商水是#向南发展战略带，商水目前经济落后，是八县中较落后的一个，年人均可支配收入在3000元以下，交通主要依靠省级公路网。10、川汇区川汇区由#的主要城区组成，川汇区经济水平整体高于#市，人口35万人，年人均可支配收入在5000元左右。11

13、、八县主要经济特征（1）商业工业品来源渠道主要有：#、#、江浙；（2）房地产发展较慢，统属于较落后地区；（3）以农业为主，各县都有农用机械厂和交易场所；（4）商业发展较慢，体现农业大市的基本特征；（5）人均住房面积19；（6）城区商品房价格在8001100元/之间。1.2 #市专业化市场中观走势分析1.2.1#专业化（商品化）市场情况#目前拥有的各类专业市场，全部停留在商品化市场这一面向终端消费者经营模式，其特点是：经营成本高，经营利润薄，发展形式单一，缺乏自身生命力；行业业态尚处在“摊位制”状态，尤其表现为“集贸”市场，充分反映了#农业大市的基本特征。1、建材装饰市场 #铁路建材批发市场位于

14、农工路，为新建中的专业建材批发市场，主要经营：瓷砖、洁具、木地板、铁艺、石材等，建筑结构为两层复式砖混房，市场运作模式为出租。 #精细建材批发市场位于#路南段，为新建中的专业建材批发市场。主要经营：瓷砖、洁具、木材、油漆、五金等，建筑结构为两层复式砖混房，占地面积约在100亩左右，市场运作模式以出租为主，单体租金平均为10000元/平方米/年。 #钢材世界位于建设路，占地约6亩的露天钢材交易广场，主要经营各类钢材，经营年史约10年以上。 豫东大世界由宋庆龄基金会投资，拟在#兴建一个大型建材批发市场，该项目正在论证阶段。2、集贸市场#农资大市场位于周淮路农科所附近，占地面积450亩，建筑结构为二

15、、三层砖混结构，属新建市场，计划今年5月1日或6月1日开业。主要经营内容：化肥、农业生产资料等。市场运作模式以出租为主。 高庄集贸市场位于庄东路，建筑结构以钢架石棉瓦大棚为主，部分砖混房，主要经营蔬菜等农副产品，现已停业。 北花园集贸市场位于建设路与八一路交叉口，占地约8亩，建筑结构主要为钢架石棉瓦大棚，部分砖混房，经营时间约3年多，经营内容：蔬菜等农副产品。 #街集贸市场位于#街，占地约8亩，建筑结构为单层砖混房，中间为钢架石棉瓦大棚，主要经营蔬菜、干果等农副产品，经营时间约4年。 迎水寺集贸市场位于中州路北段，占地约8亩，建筑为单层砖混房，中间钢架石棉瓦大棚，经营内容为针织、毛线、服装、鞋

16、帽等，经营时间约5年。 八一路农贸市场位于八一路，是#市内最大的农贸市场，占地约20亩，建筑结构为单层砖混和钢架石棉瓦大棚，是典型的马路带与摊位制市场，主要经营蔬菜、干果、水产品等农副产品。3、家具市场 华威家具城位于工农路南段，经营实木家具、皮料家具，布艺等，为旧仓库改建而成，经营时间约4年。 家美家具城位于工农路南段，建筑结构为二层大框架大厅，主要经营内容：一层为办公家具、木、皮沙发，二层为精品套房家具。 龙江家具广场建筑结构为三层大框架大厅，目前正在装修待营业阶段。 #家具城位于大闸路，面积12000平方米，框架式结构，主要经营实木家具、套房家具、办公家具等。 易发家具广场位于中州路与川

17、汇区委附近，建筑结构二层砖混，面积2500平方米，为独家经营市场，主要经营办公家具、套房家具等。4、其他类市场 #古玩城位于八一路，建筑结构单层砖混，主要经营古玩、字画、玉器等。 亚飞#汽贸城位于建设路，占地约10亩，属独家自建自营性质，主要经营整车销售，经营时间约4年。 #亿星批发市场主要经营糖酒副食品，属典型的马路带经济，经营主要集中一层商业铺面。5、专业化（商业化）市场调查分析 分析数据：市场个数：21个业主户数：3510户市场经营业类：建材、服装、家电、家具、集贸、汽贸、食品共七类。市场总面积：150万平方米。 建筑结构：单层砖混 31.5万平方米 占21%二层复式 45万平方米 占3

18、0%钢架石棉瓦大棚 64.5万平方米 占43%旧仓库等旧房改造 9万平方米 占6%如下图所示：经营业主来源本地： 3018户 占86%；外地： 492户 占14% 租金价格10元/平方米月以下： 占6%11-15元/平方米月： 占38%16-25元/平方米月： 占46%26元/平方米月以上： 占10%中心产业区分部旺铺，租金以达60-100元/平方米以上如下图所示： 市场流通通路零售业： 占89%；批发业： 占11%如下图所示：1.2.2荷花市场荷花市场位于#市中心，北面七一路，南面交通路，东面中州路，西面长青路，面积约八十亩，建筑面积约5万平方米，主要结构为二层和部分钢架大棚，市场内共有商户

19、2350户，经营项目涉及服装、百货、五金、副食品、日用品、日杂用品、建材、电子、文体、音像等多类别。1、交通不畅制约了市场发展荷花市场位于市中心，车辆出入不方便，加上市场内各种添置物的阻碍，市场出入货不畅，已不符合交通作为市场的基本要求。2、乱收费压抑了市场发展荷花市场由于缺乏有效管理，乱收费现象十分严重。如上二层送货按在二层位置一件货收费在30100元不等，工商、国地税每月每户在780元以上，严重挫伤了经营户的积极性。3、消防隐患压在人们心头荷花市场由于历史原因，消防一直未能按市场规X建设，而荷花市场现状已无法改变消防隐患的事实。从全国各大市场的火灾来看（如#城隍庙市场2000年大火，#20

20、01年大火，#光彩市场2003年大火等等），一旦荷花市场出现火情，后果将不堪设想，不仅是房、货的损失，更有可能伤及人民生命安全。1.2.2.1 荷花市场经营内容分析1、棉纺、服装、鞋类产品 1391户 占59%2、小百货、日杂品 306户 占13%3、糖、烟、酒、副食品 270户 占11%4、电子、电器、电工、电料、五金 200户 占9%5、其他（化妆品、厨具、建材） 183户 占8%1.2.2.2 荷花市场铺型结构分析1、单间 2060户 占87.6%2、两间 247户 占10.50%3、三间 28户 占1.2%4、四间 16户 占0.7%5、钢架大棚 1座1.2.2.3荷花市场经营业主类别

21、分析1、购房经营业主 214户 占9%2、租房经营业主 2138户 占91%3、本地业主 2021户 占86%4、外地业主 329户 占14%1.2.2.4 荷花市场经营情况分析1、市场租（售）价格情况市场最高售价在#商城主入口两侧，每平方米15000元，市场最低售价每平方米仅2000多元，形成巨大的距差，从售出价格平均分析，售价应在每平方米40008000元之间。2、市场营业情况荷花市场最鼎盛时为5000多户，现在为2350户，正开门营业的1881占总经营户的80%，关门未营业的469占总经营户的20%。1.3 中原国际商贸城市场微观走势分析1.3.1 区位特点中原国际商贸城选择在#市川汇区

22、新政务区，是#市城市新一轮经济发展圈，具有较高的商业区位价值。市政府投资重点的转移给川汇新区带来了更多的机遇。川汇新区的建立使各项配套得到完善，居民人口增长，生活设施进一步齐全，对外交通不断完善，川汇新区将吸引更多的企业来开发投资，同时城市基础配套的现代化，投资环境化政策优惠，扫清了投资商的顾虑，加速经济的发展，提高新区的知名度，直接增加投资物业的价值。1.3.2 购买对象及购买心理分析对购买对象心理分析采用市场调查的手段，调查共发放问卷200份，向具有一定经营规模的业主做了详细而深入的访查。1.3.2.1业主经营现状分析 1、经营场所及种类（1）经营场所的样本分布（2）经营种类的样本分布棉纺

23、针织、服装鞋帽、建材、家具三个种类是此次调查重点，占比达57.5%，“其他”项中包括电子、电器、服装、音像、家具和小百货。（3）经营场所 BY 经营种类 棉纺针织、服装鞋帽、家具、建材、糖业烟酒在本次所调查的批发市场中所占的比例较重，也显示出这四个经营种类在#市各批发市场中的成活率较高。2、铺面结构及面积（1）铺面结构在调查的经营户中，其铺面结构以大棚和单层为主，所占比重接近70%，三层及二层复式所占比例最少。（2）铺面面积面积在3080的铺面所占比例为56%，这个面积区间在调查的经营户中占的比例较高。（3）铺面结构 BY 铺面面积大棚结构的面积集中在1030，单层结构的面积则集中在3080，

24、二层复式的面积在80100，二层结构的单间面积集中在1030以内，三层结构面积在100200，框架结构的面积在200以上。（4）经营场所 BY 铺面结构在调查的市场中，荷花市场的铺面结构最多，以大棚加砖混结构为主，两个家具城均为框架结构，单层结构在所有调查的市场占据着主导地位。（5）经营场所 BY 经营面积 以荷花市场为代表的综合性市场，主要面积在1080之间，经营建材的铁路精细建材批发市场面积集中在30100之间，两个家具城的面积均在80以上，主干道的沿街商铺的面积则以3080的居多。（6）经营种类 BY 经营面积 在所调查市场的经营种类中，棉纺针织、服装鞋帽、建材等的主要面积在3080，日

25、用小百货、五金、家电、电工、电料的经营面积集中在1030，家具行业的经营面积在100200之间。3、购买价格和租赁价格（1）铺面拥有形式 在调查的经营户中，有94.5%的铺面拥有形式为租赁。（2）购买价格 在购买的经营业主中，有超过60%业主购房单价在20003000元/。（3）租赁价格 有超过50%的经营业主的租金在1020元/月。（4）铺面拥有形式 BY 经营场所 所调查的各批发市场铺面均以租赁为主。（5）铺面拥有形式 BY 经营种类 调查的各经营种类的铺面均以租赁为主。（6）铺面拥有形式 BY 铺面结构 调查显示，大部分铺面结构所对应的铺面拥有形式为租赁。（7）经营场所 BY 购买价格所

26、调查的市场中，荷花市场的购买价格的区间最多，其中20003000元/为主要的售出价格，铁路建材市场的售出价格在23003800元/，两个家具城和亿星批发市场内只租不售。（8）经营种类 BY 购买价格在调查的经营种类中，棉纺针织、服装鞋帽购买的价格区间比较均匀，而糖业烟酒、五金、家电、电工、电料、家具行业铺面拥有形式均为租赁，购买者较少。（9）铺面结构 BY 购买价格 调查的单层价格均集中在20003000元/之间，二层复式均为租赁。（10）经营场所 BY 租赁价格 1020元/月是各批发市场经营户的主导租金价格。（11）经营种类 BY 租赁价格经营五金、家电、电工、电料、日用小百货的经营户租金

27、价格在2050元/月，超过80%的棉纺针织、服装鞋帽、建材、家具的经营户租金价格为1030。（12）铺面结构 BY 租赁价格 有近50%租金价格在1020元/月经营户的结构为大棚、单层。4、供货来源及经营方式（1）上游供货来源所调查的经营户的进货来源的地区主要来自：#、江浙、#和#，占比达75%。（2）经营方式 56%的被调查业主的经营方式为批零兼营。（3）经营场所 BY 供货来源 调查的各批发市场的主要进货区域为：#、江浙和#。（4）经营种类 BY 供货渠道 所调查各行业的进货地区主要为：#、#、江浙、#、#和#。（5）经营场所 BY 经营方式 以上数据显示，各批发市场经营户以批零兼营为主。

28、（6）经营种类 BY 经营方式在调查的类别中，批零兼营在三种经营方式中占据首位。5、现有市场的问题点现有市场的问题点主要反映为三大点：市场管理不好；租金太高；竞争激烈。1.3.2.2客户需求分析1、一期专业市场的征询被调查的经营业主希望未来市场应设置开发建设的专业市场集中在以下三个：服装；日用小百货；糖酒食品。2、商贸城铺面面积有超过54%的被调查经营业主认为铺面面积应在70以下。3、单位售价的承受力对售价的承受力，被调查业主当然希望价格越低越好，这就造成了调查结果偏差，从上图可以看出59.5%的被调查业主选择2000元/这个价位，这个数据不能完全采信。有33%的较为理性的被调查业主选择了20

29、003000元/单位售价区间，这个数据可以做为以后定价的参考依据。4、单位租金价格有近50%的经营业主选择的单位租金价格为1518元/月。5、配套内容占绝对比例的经营业主选择的配套内容为：仓库、餐饮和运输。6、商贸城扶持的优惠政策50%以上的被调查经营业希望商贸城扶持的优惠政策为：税收减免、工商减免和第一年租金减免。7、商贸城的布局 有58.4%的经营业主希望商贸城的布局要同行业集中。8、商铺结构的接受度对商铺结构接受度的结果为：（1）近50%业主不接受大棚；（2）超过70%的业主接受单层；（3）近50%业主愿意接受二层复式；（4）42%的业主接受二层结构；（5）71%的经营业主不愿意接受三层

30、结构。9、配套功能重要程度评价被调查经营业主认为商贸城配套功能最为重要应包括：税收管理、环境卫生、治安状况、运输服务和仓储服务。1.3.2.3经营业主对中原国际商贸城愿望分析1、购租意向有超过85%的被调查业主对到商贸城购买和租赁都选择了“很可能去”或“不确定”，这反映出了经营业主们的观望心理。2、加盟商贸城的形式 被调查经营业主加盟商贸城的形式为租赁经营，占比达85.5%。3、购房付款方式 有56%的被调查业主愿意购房时分期付款。1.3.2.4媒介资讯接受情况1、了解广告信息的渠道 被调查业主主要通过报纸杂志和当地电视了解广告信息。2、报纸杂志的选择被调查业主平时看的报纸主要为：大河报和#日报。3、电视频道的选择经营业主平时收看的频道主要为：CCTV-1、#卫视和#1、2、3套。4、收看电视的时间段 经营业