基地办公楼宿舍楼设计书.docx

1、基地办公楼宿舍楼设计书基地办公楼、宿舍楼设计书（一）、围：XXXXX发展办公楼及宿舍楼（非生产性用房）及其附属用房（地下车库、机电设备等），场区总图、管网、道路。（二）、名称XXXXX发展办公楼及宿舍楼（三）、依据国家及地区相关各种设计规、技术要求及法规，规划设计条件通知书。（四）、设计基础资料1、XXXXX发展办公宿舍楼占地位置地质详堪报告。2、项目周边道路标高及雨污水设计图。（五）、施工图设计文件深度要求符合中华人民国建设部批准的建筑工程设计文件编制深度的规定（2008年）。（六）、设计要求第一章 总体设计1.1总体规则1.1.1交通组织：动静态交通组织合理，对办公不造成干扰。1.1.2安

2、全性、实用性考虑：景观墙，目的在于隔断办公楼和宿舍楼，打造本地块高档办公环境。景观墙边界宜有绿化和人行绿道处理。如果不设置景观墙，建议将办公区和生活区1.5米高差采用通长踏步衔接，踏步宽度600，采用烧毛面花岗石铺贴，同时设置1.5米宽非机动车坡道，坡道采用烧毛面花岗石铺贴。1.2设计规模及组成1.2.1总指标设计单位应严格控制面积指标，确保面积不得超出以下围。A、办公区建筑面积总计（m2）套数面积(m2)停车位(个)地下室面积(m2)一层380010020/套地下50，地上30个，地上非机动车位30个1800大厅B、宿舍楼建筑面积总计（m2）套数面积(m2)备注302012120/套一单元普

3、通公寓1540/套二单元招待所1.2.2户型指标：各部门入驻面积如下：办公楼分主楼5层2000平方米和附楼2层600平方米，主楼为各部门办公室和会议室一间。主楼：每层建筑面积400平方米，计400*5=2000平方米办公部门分布如下：总经理办公室（5楼）：80平方米包含办公厅、休息厅、接待厅、卫生间。副总经理办公室（5楼）：30平方米。计划部（5楼）：部长办公室：20平方米科员：15人办公，开放式办公。财务部（5楼）：部长办公室20平方米科员：15人办公，开放式办公。企管部（2楼）： 部长办公室：20平方米科员： 5人办公，开放式办公。人力资源部（2楼）：部长办公室：20平方米科员： 5人办公

4、，开放式办公。技术研发部（2楼）：部长办公室：20平方米科员： 10人办公，开放式办公。工程部（4楼）：部长办公室：20平方米副部长办公室：20平方米总工办公室：60平方米工程科办公室：科员： 40人办公，开放式办公。计划科办公室科员： 10人办公，开放式办公。行政办科员： 5人办公，开放式办公。机械物资部（3楼）部长办公室：20平方米副部长办公室：20平方米行政办： 5人办公，开放式办公。科员：40人办公，开放式办公。日常办公会议室：面积100平方米。卫生间：每层楼60平米卫生间，男卫生间面积各40平方米，女卫生间20平方米（2）附楼：每层300平方米，计300*2=600平方米附楼二楼为3

5、00人多媒体会议厅：面积300平方米附楼一楼为多媒体培训室两间：300平方米住宅楼：面积3000平方米，容纳500人住宿普通员工宿舍：标准4人间，带阳台，走道，公共卫生间，楼顶设计男女衣物晾晒场。专家宿舍：普通标准间，16套。食堂：500平方米浴室：200平方米员工活动中心：500平方米普通宿舍和专家宿舍分别设置单元入口。1.2.3楼层布置同1.2.21.2.4大部门办公区以及领导办公室隔离采用通高轻质材料隔墙板隔墙，大部门普通员工办公区采用1.5米高玻璃隔断开放式办公。1.2.5地下车库及设备房部分层数建筑面积m2停车位（个）地下机动车车库1约180050非机动车车库/地下设备用房1约300

6、/1.3总平面布置1.3.1总平面布局参考XXXXX发展提供的总平面布置图。1.3.2办公楼建筑面积为3800平方米（含地下室）。1.3.3总平面图建筑面积为42424平方米，由设计单位报规划通过总平图。综合经济技术指标如下表：综合经济技术指标统计表序 号项目容相关指标备 注一总规划用地面积（m2/亩）60094.01m2(90.14亩)二规划净用地面积（m2/亩）60094.01m2(90.14亩)三建筑总面积（m2）42424m21、生产建筑面积（m2）31630m22、生产辅助建筑用地面积占总用地面积比例（%）5.13%四容积率1.23单层厂房高度大于8m,按两层计算容积率五建筑密度（%

7、）57.76%六建筑物占地面积（m2）34710m2七绿地率（%）10%建（构）筑统计表序号名称占地面积(m2)建筑面积(m2)计算容积率面积(m2)建筑高度(m)耐火等级生产类别11#厂房4320432086409二级丁类22#厂房4000400080009二级丁类33#厂房66846684133689二级丁类44#厂房1650165033009二级丁类55#厂房57605760115209二级丁类66#厂房92169216184329二级丁类7办公楼10173800380020.1二级/8公寓楼12753020302017.1二级/9中心实验室3206406408二级/10机械物资部320

8、6406408二级/11门卫室7272723.6二级/12配电房6060603.6二级/13锅炉房1616163.6二级/14合计面积34710/注：a、本建筑工程等级为III级，建筑使用年限50年。b、钢结构厂房耐火等级为二级，火灾危险性为丁类。c、单层厂房高度大于8米，按两层计算容积率。1.3.4总平面布置图中标注了建筑物的距离，后退建筑红线的距离。有两处机动车出入口，以及出入口道路开口宽度，地下车库距离道路红线距离等尺寸由设计单位标定。1.3.5方案图中门卫室监视终端系统所需位置应结合考虑。保安室和监视终端系统全部设置在门卫室，且需要预留宽带接口。1.3.6地下车库出入口位置由设计单位标

9、定。1.3.7设置一个垃圾站，垃圾站应设置在下风向和较隐蔽处，与外部道路相连，垃圾站地面及壁宜贴光滑易清洁材料，并配置电源及给排水设施。1.4总图竖向：1.4.1办公楼主楼高20.1米，附楼高10米。地下1层为车库，地上一层高度为4.8米，从二层起为多功能办公区，层高为3.2米。主入口大厅在第一层，高度仍为4.8米，且大厅应设置在临兴物一路侧。大厅与室外广场地坪高差1.2米采用台阶式衔接。台阶采用石材铺贴。1.4.2办公楼、宿舍楼室外标高、高差不得有误，务必注意与周边道路及景观的关系，总图与单体室外标高必须协调。1.4.3应明确园区道路与园区相邻道路标高、衔接关系及具体做法，应明确办公楼主楼、

10、附楼、宿舍楼主楼、附楼出入口以及坡道的设计并处详图。1.4.4综合考虑园区地表雨水收集与排放，注意地下室顶板的找破与虑水层的设置，画出典型的剖面图，雨水盲沟详图与布置图。1.5消防1.5.1消防车道：满足国家及市相关规要求，各管线检查口尽量设置在绿化中。1.5.2将消防车道及绿化景观有机结合，既有利于景观的营造又有利于消防停车和扑救操作等。1.5.3明确地下室功能空间，结合实际使用功能划出安全通道。1.5.4地下车库楼梯应满足双向疏散设置，复核地下部分的疏散距离，复核办公楼、宿舍楼的疏散宽度和距离。以上消防方面的问题需提前与所在地消防部门沟通，并获得消防主管部门的认可，确保施工图审查的通过。1

11、.6室外环境1.6.1建筑物间距应满足防火间距，各工程管道占地宽度等的要求。1.6.2应明确道路两侧及园区雨水排水系统做法，如设置雨水口，应明确雨水口的设置位置和做法并出详图。1.6.3室外工程雨水管井的设置，应考虑尽量不影响路面的美观。1.6.4散水做法，埋入地下200，上设绿化。1.6.5给、排水管的布置应尽量隐蔽，避免暴露在主要立面的明显部位(外墙立管的色彩与该部位墙面应相同)。1.6.6园区道路设计应一次到位，人行道需结合环境景进行设计。第二章 建筑设计2.1综合要求2.1.1设计单位本项目负责人应严格把好质量关：各种管线、设备箱、留洞、结构、办公家具布置、插座位置等务必以最美观的方式

12、相互协调，不发生矛盾，平面图与系统图应相互吻合，确保所有专业的统一。将梁用虚线标注在建筑平面图上。2.1.2建筑指标：计算应符合现行规、规定及技术要求，指标数据应准确，尤其是建筑面积的计算应精确，并随设计的加深不断核算直至最终成果，并对最终结果负责。建筑面积计算应严格按照市房屋产权监理处面积测量的有关面积计算的相关规定，并附详细的计算书，对公摊面积的计算应有详细的分解。2.1.3设计说明：应说明卫生间、电梯间降板的尺寸。应说明楼梯栏杆、空调百叶、门窗、外墙贴面及进户门开关插座、配电箱、灯具、玻璃构建栏杆等所有影响感官的建筑构件做法。门窗表的数量及形式不得有误，且门窗立面形式与平面编号相符。厂家

13、出具的门窗等详图级数量统计须设计人盖章确认，门窗详图中务必注明窗户的分格尺寸及构造保证空调外机能从相应窗户处放出去。2.2户型编号及户型平面组合2.2.1户型的编号：根据公司企管部和市公安局要求进行办公楼编号。2.2.2户型调整：所有办公人员均需由一层大厅进入，便于管理。2,3外立面2.3.1外立面设计：应明确外墙面的材质、颜色，明确窗台、挑板、线条、檐口等细部装饰做法。建筑立面主要材料为面砖，转交和不同材料交接处应有具体做法及大样图。2.3.2应标出分隔缝划分间距和做法。2.3.3面砖墙面：需标明铺贴方式大样。2.3.4雨水管、冷凝水管、排水管的材料和色彩的处理应满足立面美观要求，淡化视觉注

14、意力，立面图要反映出所有管线。2.4门、消火栓（箱）2.4.1入户门应开，门垛与消防给水立管或消火栓箱相邻时其尺寸应结合考虑。消防给水立管位置应在建筑图上予以明确。2.4.2套门洞：门洞预留要求，出口尺寸为900*2100（宽*高），卫生间门洞为800*2100（宽*高），且预留地面铺装高度。2.4.3墙体1)确保建筑施工图上的结构柱位置与结施图一致。2)应明确砌体构造做法和防止墙体开裂的措施。3）管道井安装设备的墙面应采用实心砖砌筑。4）应明确外填充墙的构造柱的位置及具体做法，应明确框架填充墙的厚度及与梁的相对关系尺寸。5）外墙上所有的留洞均应有水平和竖向定位；梁柱上留洞不仅在建筑图上标注，

15、还应在结构图中采取相应措施，并注明。6）除每楼层外墙外，各部办公室之间采用砖砌体隔墙，办公室部之间墙体均采用100轻质隔墙。7）异形柱与墙面关系：办公室与办公室隔墙异形柱，尽量保证办公室墙面平整。8）电梯井道四周墙体均采用剪力墙结构方式。2.4.4开关插座：注意所有开关插座整齐、美观，并标明与轴线间距离及安装高度，并与办公家具相结合，符合人的行为模式。2.4.5地漏:地面排水口及地漏应考虑安装美观的要求，在平面上标明水平及垂直方向定位尺寸，以使各标地段做法统一。2.4.6伸缩缝：应标明屋面、墙、柱、楼板及女儿墙顶部等处伸缩缝的做法，跨伸缩缝排水沟做法。2.4.7预埋件：务必包括所有预埋件的设计

16、。2.5公共卫生间和套卫生间2.5.1公共卫生间在每层楼下上楼梯附近，设计男女公共卫生间。2.5.2套卫生间：总经理办公室设套卫生间，同时总经理办公室还需设茶水间（在施工时预留上下水管道和相关电路）。2.5.3防噪：有上下水的洁具应考虑噪音对各功能办公室的影响，应尽量避开各功能办公室墙面布置。2.5.4防水：卫生间、茶水间（在施工图中预留上下水管道）楼板完成面比室地面及过道面低50mm。2.5.5管线：应合理布置卫生间给水管、排水立管、排气道等；安装上下水管的墙面应与梁同平面，卫生间应避免有梁穿过，有梁穿过时应注意卫生器具楼面留孔与梁的关系，避免注意蹲便器正下方是大梁，无法居中安装；各种管线不

17、相互冲突，立管不遮挡排气洞口，不影响开窗，卫生间设有排水立管的位置应预留200300宽的砖砌体后再开设窗户，尽量避免排水立管遮蔽窗户，影响卫生间采光。2.5.6卫生间设施：卫生间洁具设施的位置预留要与户型档次相匹配，应考虑蹲便器与拖帕池设置位置。卫生间地面应有2%坡度向地漏。2.5.7燃气取暖器：取暖器位置安排预留至靠近窗户处，考虑利于废气排放，每个套卫生间均通天然气。2.6茶水间2.6.1饮水机和拖帕池：施工图预留茶水间位置的，设计要考虑饮水机和拖帕池的位置。2.6.2插座：插座的数量要保证办公设备的使用。2.6.3排水立管：计划设置茶水间预留排水立管的位置应预留200300宽的砖砌体后再设

18、窗户，避免排水立管遮蔽窗户，影响采光。2.6.4门、窗2.6.4.1门垛：若需要门垛门垛尺寸不小于100。2.6.4.2推拉门：套卫生间、茶水间推拉门洞最小洞口尺寸宽为800，确保除去门窗宽度后门扇宽度不小于700。2.6.4.3门窗基本要求：1）既要考虑外观整体形象，也要考虑室感觉，窗外有空调外机且外机无法从别处放出去时，窗户的分格形式应考虑保证空调外机从窗户处放出去。2）门窗大样图除明确门窗所在平面位置、尺寸、分格方式、开启方向外还应明确百叶位置，窗户上边必须低于装修吊顶底边。3）门框及滑槽应设置泄水口。4）窗台高度：窗台高度宜为900（特殊者除外）。5）为满足卫生间吊顶设置及换气要求，卫

19、生间窗台高于900，下部为平开窗扇，上部预留排气孔。6）通风面积：窗型设计时不应仅考虑外观整体形象，还应考虑室通风，开启窗扇面积不小于房间地板面积的1/20，且与门位置形成对流。7）防雷：外墙门窗、百叶、金属构件应按规设置避雷接地。2.7安全防护：距地面900以下应为固定窗扇，且低于900窗台应设置900高窗护栏或夹胶安全玻璃，防护栏杆竖杆之间的净距离不应大于110。2.8空调：2.8.1空调室外机布置：1）各房间均应考虑空调机的位置，空调外机位不应占据房间的面积，同时应方便室外机的安装。2)空调室外机位应便于安装及维修的可能性，靠近窗户洞口设置，室外机位净尺寸至少1280*550（不包括空调

20、冷凝水管和雨水管所占位置）。3）空调室外机安装可采用相邻凸窗间放置、梁下挑板放置、平层挑板放置等几种方式。根据立面效果决定，同一位置安装两台空调外机时，在平面相同位置不同高度处分别挑板垂直立体安装。2.8.2空调插座1）空调洞口与空调室机安装在同一个平面上时，空调插座位置设计在洞口斜上方，离开空调室机位置与洞口水平及垂直方向净距各150。2）空调洞口与空调安装不在同一个平面上时，空调插座设计在与空调室机同一个平面上，空调插座离开墙边150。2.8.3空调留洞采用分体式空调，墙面预留75或双机100PVC套管，管中距地2250，向外倾斜10度。2.8.4空调排水1）空调冷凝水应有组织排放，主管的

21、布置应隐蔽，并方便支管接入。2）当冷凝水管独立设置时，为50pvc管，颜色同外墙。3）当空调板旁有雨水管时，冷凝水管与雨水管合用。2.9公共空间1）大厅：一层大厅墙面应采用可擦洗材料，应从使用及美观角度，统筹安排布告栏及其专用照明及信报箱等设施。2）过道：楼层过道及入户门应方便办公家具的搬运。3）管线：消防给水立管位置，应在建筑图上予以明确。4）消火栓应采用嵌式，不宜设在厅的墙面并避免正对户门设置，消防栓的安装一定要符合一定要符合规，要易于操作不能设置在楼梯跑侧墙上，并保证人员正常安全疏散宽度，消防栓应有出屋面试验栓。5）楼梯：室楼梯采用简洁、美观造价实用的硬木扶手及栏杆形式。2.9.2电梯及

22、电梯厅1）与电梯相关的各专业设计应相互匹配。2）电梯选型：应明确载客人数及载重量，并考虑轿厢的装修荷载，适当加大电梯最大载重量。3）梯井净尺寸：梯井平面净空尺寸不应小于2200*2000，门洞尺寸不应小于1100*2250。4）电梯门：电梯机房门宜净宽1500，便于维修设备。5）井道：电梯应在井道底部和顶部设置不小于600*600的百叶通气孔。6）预留孔洞：电梯的控制面板按钮宜设于电梯门套宽度中心位置，其位置和高度应满足实用方便，预留孔的尺寸可比要求四周均宽出25mm。7）电梯配套功能：应明确轿厢摄像、（三方通话）等做法及要求，电梯机房至控制管理中心（消防控制室）应设计有视频线、线。8）机房：

23、机房应满足设备尺寸要求的进出口。设置通风设备及吊钩，机房和普通空间应采用防火隔墙分隔，满足通风和散热要求，明确风扇安装做法。注意机房温度控制所需通风设备的预留洞、电气管线、插座是否设置。机房宜自然采光通风，否则应考虑通风抽湿设备。不宜直接在机房穿越水管和烟道。应注意机房屋顶用于吊装设备的梁位置及梁上吊环是否正确。9）电梯防、排水：电梯门口应做1%反坡，防止梯井进水，靠门一侧可比外侧高1520 mm。消防电梯井底应设排水设施，排水井容量不应小于2立方米，且不宜布置在电梯井，而应布置在临近消防电梯的地方，并用暗管连接。10）防火门：公共部位常闭防火门应保证开启方向满足规中疏散要求，并安装隐蔽式门器

24、，防火门可做子母门。消防前室的防火门开启后不应遮挡电梯门。2.10强弱电设备房：2.10.1引入办公楼总配电房、及计算机网络交换室应考虑在第一层。2.10.2配电房、及计算机网络交换室要考虑通风、消防、防水等措施。2.10.3应在总平面图上综合考虑办公楼、宿舍楼到电源的的供电走线，不得对园区交通造成影响。2.11楼层竖向2.11.1楼层公共空间，一层层高4.8米，二层和二层以上层高3.2米，过道为标准层高3.2米，装修完成后净高不小于3米。2.11.2应明确楼层净高，建筑、结构、给排水、通风空调、电气、装饰等专业相互协调一致。2.12地下室2.12.1地下室建筑与结构要求1）出入口及采光窗、井

25、应结合地面环境做好设计。2）地下室顶板上环境做法应与结构专业沟通，计算荷载。2.12.2地下室管道竖向定位原则，保证通道的净高2.2米以上。2.12.3地下室的留洞1）管道穿越地下室的挡墙必须预留防水套管。2）管道穿越地下室的顶板，如位置在室外时必须预留防水套管。3）地下室防排烟洞口，这些洞口较大且在结构图中容易遗漏。4）地下室的留洞在施工前，各专业应做好汇总校对，以防遗漏。2.12.4地下室设备房1) 水泵房的配电柜不宜和水泵地坪同一个标高，配电设备应抬高，以避免被水淹。2）发电机房应考虑给排水，一般应设置排水地漏，设置洗手池，排水应首先考虑能自然排到地下室的集水坑，但不能排到电梯集水坑。3

26、）配电房的电缆沟由于多种原因容易进水，可考虑增设排水集水坑采用水泵进行排水。2.12.5地下室防、排水1）地下室合理设置集水坑，做到有组织排水。2）地下室车库坡道起、止处应设置两条雨水排水沟,上面的雨水沟的排水应考虑直接排向室外的雨水井。2.12.6地下室消防1）地下室插孔的位置应考虑与防火门的关系，避免出现使用困难的现象。2）应注意防火卷帘门与梁柱的关系，尽量抬高安装高度。2.12.7地下车库及汽车坡道1）设备管道应避免穿越防火分区，分隔防火单元的防火卷帘门高度不应小于2.2米，经常开启的防火卷帘门，应采用轻质产品。2）地下室车库应设计排水，以便清洁。3）坡道出入口高度不小于2.4米，具体设

27、计时要注意梁的高度和避免设备管道穿过，计算净高时应预留100的施工误差及考虑坡道横坡的高度。4）坡道坡度是否合理，坡道地面构造应防滑措施，应设照明。5）车库照明应合理采用区域控制，否则照度过大造成浪费。2.13设备用房2.13.1各设备用房应统筹考虑、布置紧凑不影响停车等使用功能。2.13.2应明确位于地下室最底层配电房的做法。2.13.3设备用房应严格控制噪声，在隔声、吸声、消声三个方面采取措施。2.14屋顶、女儿墙及栏杆2.14.1屋面排水1）需认真考虑屋面防水的设计，屋面防水层应有明确的剖面大样做法和施工详图。2）屋面雨水管的设置应尽量隐蔽，不能直接暴露于立面墙上，应结合冷凝水管布置，并

28、注意与空调孔洞的关系，位置要协调，并画出雨水管、冷凝水管、地漏之间的定位详图。底层平面需表示雨水管。3）屋面排水必须直接排至雨水管。4）屋面临女儿墙边四周局部应利用浅草皮铺装考虑屋顶绿化。2.14.2屋顶上的变形缝应有明确的剖面大样做法，而不仅仅引用图集。2.14.3顶层设计必须考虑方便以后招牌、广告位的安装。2.15管道井、设备表箱、电水表2.15.1一般要求：建筑专业统一协调设备专业管线和设备位置，特别要注意设备箱与构造柱结构梁的关系，应在平面放大图和剖面图上标明设备箱门的位置。并用虚线在设备箱立面详图上表示箱体实际大小及位置。2.15.2管井门管道竖井宜在每层靠公共走道一侧设不下于600

29、*1200检修门。2.15.3电井1）电缆井位置一定要设置在楼梯梯段下或室外。2）强弱电井的管线安装完毕后，管线四周的空隙应用防火胶泥封堵。3）应明确车库、发电机房的防雨，百叶风口面积及做法。2.15.4电水表：电水表各设计一只，设置位置需要隐蔽，同时便于使用，由设计单位考虑。2.16节能设计2.16.1外窗保温隔热设计，屋面保温隔热设计，外墙保温隔热设计、给排水节能设计，电气节能设计均需要满足国家和市相关节能设计的要求，并提供节能计算书。2.16.2准确计算出公共体形系数，屋面和外墙热惰性指标。2.16.3外墙保温技术措施需要验证混凝土的构造是否可行。2.16.4补充电气方面的节能说明。2.

30、17预留广告位首层设计有宣传栏、公布栏，首层外部有固定悬挂欢迎横幅，顶层设计须方便招牌、广告位的安装。第三章 装 修3.1外立面装修3.1.1大楼外墙装修：小面砖（颜色待定）。3.2大厅装修(按写字楼办公标准含企管接待)。3.2.1大厅灯饰：1-2组吊灯，顶层均匀分布小射灯。3.2.2大厅标识：企业标示、办公部门楼层分布图、安全标识、指示标示、楼宇对讲系统。3.3公共部分装修3.3.1公共过道：地面采用600*600地砖，墙角线采用600长踢脚线，墙面乳胶漆面层，吊顶采用石膏板吊顶乳胶漆面层，灯具采用欧力嵌节能灯管。3.3.2楼梯间装修墙地面采用600*300梯步砖，墙角线采用与梯步砖材质颜色相同的砖，墙面乳胶漆