江苏镇江丹徒新区CBD发展可行性研究报告.docx

1、江苏镇江丹徒新区CBD发展可行性研究报告江苏镇江丹徒新区CBD发展可行性研究报告2004年4月前 言CBD ，中央商务区，Central Business District的英文缩写，起源于上世纪20年代的美国。其最初被定义为“商业汇聚之处”，这些地方一般都集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，并具有最完善、最便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好的环境，因此吸引了大量的知名公司、金融机构、企业、财团在此设立总部或分支机构，便于开展各项商务活动。现代CBD的含义可以解释为“城市的功能核心”，即：城市的经济、科技、文化等实体、信息在此高度集中，交通便利，人口流

2、动巨大，位于城市黄金地带，物业的价值最高等等，是现代都市的重要象征。CBD不是靠人为的拔苗助长，当一个城市经济发展到一定程度，内在的需求加上政府引导自然就会形成CBD。目前，在中国，不少城市都提出了发展CBD的口号，有些城市将CBD作为一个努力方向，在城市核心区开发时为CBD的建设进行预留。其中有成功的，也有失败的。而根据建设部在全国范围内对CBD建设情况进行秘密摸底调查显示：目前在中国，国内地尚无具备发展全球性CBD条件的城市；具备发展国际性CBD条件的城市只有3个，分别是上海、北京和广州；而具备发展地区级CBD条件的城市也只有10个，分别是重庆、武汉、成都、杭州、南京、大连、福州、厦门、深

3、圳和宁波。那么，在镇江丹徒新区是否有发展CBD的可行性，如果要做的话，这个CBD到底该如何定位？我们将从镇江的发展、丹徒新区的发展等方面来分析，研究在CBD在镇江丹徒新区发展的可行性。一、 丹徒新区经济发展状况分析1. 镇江市经济发展状况分析：1.1镇江市简介 镇江市地处江苏省西南部，长江和京杭大运河“十字黄金水道”的交汇点，长江下游南岸，东临上海市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望。下辖丹徒区、京口区、润州区、镇江新区和丹阳市、句容市、扬中市，是长三角15个重点发展城市之一。全市总面积3843平方公里，人口289.76万，有120.2公里长江岸线，港口总吞吐能力达2000万吨；铁路年发

4、送旅客350万人次，年货物到发量达400万吨；并具有以一条高速公路、一条高速铁路、两条国道、五条省道为主骨架的公路交通网络；在全国50个中等城市的投资环境评比中列前八位，并首批跨入全国一类城市的行列；是国务院批准的沿海经济开放地区、国家历史文化名城、全国重点旅游城市。 1.2镇江市经济发展现状各项经济技术指标如下：主要经济指标单位2001年2002年2003年人口数量(全市/市区)万人266.5862.82267.13100.04267.19100.51国内生产总值亿元505.15561.19643.56其中：第一产业亿元34.1534.7232.59 第二产业亿元280.0313.25366

5、.93 第三产业亿元191.0213.22244.04人均国内生产总值美元227725432909财政总收入亿元40.9256.7974全社会固定资产投资亿元150.9185.8237.1社会消费品零售总额亿元134.62150.92168.2城镇居民人均可支配收入元769882029451农民人均纯收入元419144514718在岗职工平均工资元117421319814980数据来源：镇江市统计年鉴2003年，是镇江市“立志两率先，奋力两步走，争当苏南后起之秀”的起步之年。2003年，全市国内生产总值完成643.56亿元，比上年增长14.1%。国民经济结构调整步伐加快，三次产业增加值结构由上

6、年的6.2：55.8：38.0调整为5.1：57.0：37.9。经济运行质量明显提高，财政收入占国内生产总值的比重由上年的10.1上升到11.5，比上年增加1.4个百分点。 制度创新带来增长动力，非公有制经济发展加快，尤其是私营、个体经济增长明显，私营个体经济增加值在国内生产总值中的比重达24.5%。非国有工业企业呈现迅猛发展的势头，实现工业增加值195.3亿元，比上年增长21.1%，其中私营企业实现增加值57.2亿元，增长24.9%。私营经济已成为全市工业经济新的增长点。 加快推进招商引资步伐，对外贸易成果显著。全市外向型经济发展取得了新的进展。全市进出口总额完成26.09亿美元，比上年增长

7、24.3%。其中：进口总额13.94亿美元，增长28.2%；出口总额12.15亿美元，增长20.2%。招商引资力度加大，吸引外资成绩显著。全年新签外商投资项目441个，其中在1000万美元以上项目85个，比上年增加8个。合同利用外资17.89亿美元，比上年增长74.4%。实际利用外资8.06亿美元，比上年增长60.8%。对外经济技术合作领域发展良好。 城市建设步伐加快，综合功能日益完善。2003年城市建设投入101亿元，实施完成63个城市重点工程和18个民心实事工程。 1.3镇江市经济发展目标规划：尽管近年来，镇江的发展快速推进，但是比起整个长三角各大城市来说，仍然存在一定差距。从长江三角洲地

8、区15城市的国内生产总值看，基本形成四大方阵：第一方阵依旧是上海这个“超级巨人”，总量突破6000亿元；第二方阵包含超过2000亿元的苏州和杭州，以及超过1500亿元的无锡、宁波、南京等5个城市；第三方阵，由绍兴、南通2个总量超跃千亿元的城市和常州、嘉兴2个超过800亿元的城市组成；而镇江位于第四方阵，总量低于700亿元。与苏南其他城市相比，镇江存在着规模和发展速度上的差距。特别是进入“十五”以后，苏南其他城市的综合竞争力呈现出跨越的态势，进一步加大了镇江发展的压力。为此，镇江提出了争做苏南板块的后起之秀的口号，确立了“两步走”的目标，即第一步到2007年，实现国内生产总值翻一番，达到人均GD

9、P5000美元，率先建成全面小康社会；第二步用8年时间到2015年，人均GDP达到1万美元左右，率先基本实现现代化。这是镇江市委从镇江的实际出发提出的“两步走”发展目标。走好第一步，镇江就在苏南板块中站稳了脚跟；走好“第二步”，镇江就可以真正成为江苏发展的“第一方阵”。这也是一个求实务实的目标。进入新世纪以来，镇江已步入发展的快车道，去年人均国内生产总值超过2500美元。未来五年经济总量翻一番，镇江有这个基础和条件。1.4镇江城市总体规划布局根据镇江市城市总体规划，确立了以下几点： “一城两翼”双橄榄城市形态：北依长江，南连谷阳，南山居中，山水城林融位一体。人口向主城集中，产业向两翼集中，经过

10、8-10年努力，到2012年镇江中心城市，一城两翼结构基本形成。东与扬中相接，南与丹阳相连，在长江南岸形成“一主三副”组合城市，组合城市人口150万左右。 新发展空间：中心城市沿江发展为主，主城依托滨江和三条发展轴向南推进，形成“T”型发展的强力扩张态势，最大利用“黄金十字水道”以及沪宁高速公路形成的“新黄金十字通道“，整和提升滨江更好地融入沪宁城市发展主轴，充分发挥镇江位于沪宁、沿江、新宜三大都市发展主轴交汇处的区位有时，以城市实力提升镇江以上海为龙头的世界第六大都市圈中的区域中心城市的重要度。 新城市形象四年新提升，将把镇江建成清新秀丽，充满灵气和活力的江南名城，成为长三角最具魅力，最富特

11、色的现代滨江生态城市和山水园林城市。1.5小结： 从城市规模来看，镇江市区100万的人口，已经可以称得上是一个大城市了，而这个大城市目前正抓住沿江开放开发的历史性机遇，迅速发展起来，争当苏南后起之秀，融入长三角这个经济一体化的圈内。先天的长江岸线优势，相当的经济基础，使镇江具备了非常好的发展前景，而长江流域的发展，使全球都在关注长三角这个区域，而镇江也受到了越来越多的关注，这对镇江的发展，镇江的城市形象提出了新的要求。从这点来讲，一个能集中体现镇江现代化建设的CBD区域，一个能为中外企业提供高档商务服务的CBD区域的建设逐渐浮出水面。 近年来，镇江的经济发展水平迅速提高，镇江的企业改制，制度创

12、新带来巨大的增长动力，非公有制经济发展加快，尤其是私营、个体经济增长明显，后续爆发力强劲；同时镇江招商引资步伐加快，对外贸易效果显著；这一切对建设一个现代化的商务场所提出了现实的要求。 随着镇江经济的不断发展，城市规模的的不断扩大，经济活动、尤其是对外经济活动的逐渐频繁，必然会对高档商务办公区块提出一定需求，但目前城市还缺乏这样的预留规划。 镇江城市总体规划，拉开了城市发展的大框架，为丹徒新区的发展带来前所未有的发展契机。2. 丹徒新区发展状况：2.1丹徒简介丹徒环绕镇江市区，是一座具有三千多年悠久历史的江南古城。丹徒总面积748.8平方公里,人口36.8万人，建制镇14个。2002年5月，丹

13、徒正式撤县设区，从而融入了历史文化名城，旅游胜地镇江市的整体战略格局之中。2.2 丹徒新区简介：1998年12月，镇江市政府批准丹徒规划建设30平方公里的行政，经济，文化中心-丹徒新区。丹徒新区是丹徒区的政治、经济、文化中心，新区依靠镇江主城区，按照接轨主城区，服务于主城区，融入主城区的目标定位，是镇江城市发展的重要组成部分，是镇江主城区的南大门，位于镇江南郊，北靠312国道和江苏省沿江公路，城区郊区相连，东接沪宁高速公路镇江支线和京沪高速铁路线，南临沪宁高速公路主干线，西依润扬大桥（海溧高速）连接线和十里长山。总体控制面积100平方公里，规划面积40平方公里，容纳人口30万人左右。 2.3丹

14、徒新区总体规划：丹徒新区按照现代化、生态型城市总体规划设计，目前已完成规划面积20平方公里，并正在进行深化和完善总体规划。新区的建设定位是生态新城。丹徒生态新城总体布局为:三园（生态居住区、生态工业园、生态农业园）,一湖(谷阳湖生态度假休闲会展区),两轴(东西向绿化生态轴和南北向生态景观风景轴).五区（行政文化区、生活居住区、商贸物流区、 休闲会展区、产业制造区）四带（生态风景轴绿化带、扬溧高速绿化带、镇荣公路 和沪宁高速公路生态绿化带、312国道生态绿化带）3年初步形成镇江的崭新新城区，5年建成沪宁线上一流生态新态，建设成为与镇江主城区相呼应的次中心。丹徒新区人口规划：根据规划，丹徒新区在未

15、来3-5年内，新区人口规模将达到5-7万，5-10年内，新区人口规模将达到7-10万，15-20年内，人口规模将达到20万。预计今后丹徒新区的人群主要来源于以下几部分：原谷阳镇人口工业企业引进的人员新区发展吸引的一些有实力有发展眼光的人士镇江旧城改造带来的部分迁徙人群想提高生活质量，改善居住环境，喜欢新区环境的人士周边农村进城的人士。2.4丹徒新区经济发展状况2.4.1新区基础设施建设不断推进高标准建设基础设施。一年来，丹徒区在抓好城市规划的同时，集中全区的智慧，倾全区之力，加大丹徒新区重大基础设施建设，构筑新区吸纳集聚产业和要素的发展平台。目前，区内已建城市主干道29公里。拥有35KV变电所

16、、110KV变电所各2座，220KV枢纽变电所1座；新区人民医院、丹徒信息港工程、自来水唧站、天然气、污水处理厂、人民广场二期工程、西环路、谷阳大道东延、勤政路南延、千禧路和机关干部经济适用房这12大重点基础设施项目建设的热潮。目前新区已经成为镇江市市区五大新城之一，已经成为镇江城市向南拓展的重要基地和主要依托。2.4.2房地产发展迅猛，大批外来开发商的进入，对商务办公提出潜在需求受镇江发展及丹徒新区发展吸引，众多开发商纷纷到丹徒新区来开发项目。丹徒新区最初只需几万元一亩的地价，现已涨至二三十万元一亩。目前，已有四千多亩土地被各地开发商一抢而空，主要是住宅项目，也包括商业项目，预计总建筑面积将

17、达到万方。房产项目纷纷上马。目前，到丹徒新区来买房的主要有教师、医生、银行职员、政府机关人员等，为新区高素质的人群奠定了基础。但目前房产购买主要以投资为动机，看好新区的发展前景，喜欢新区的优美环境是大多数购房者的心声。在目前新区的家房地产开发商中，有约是外地开发商，他们控制了的土地。由于房地产项目具有以下特征：房地产项目一般需要年以上的开发周期开发工作需要与当地政府、各合作单位紧密合作、沟通联系房地产项目的高价值决定了开发商的对外形象要求高，那么也就是说，这、家现在拥有新区土地的外地房产开发商需要在丹徒新区驻扎办公，并且需要一个现代化的高档次的商务办公场所。这就对丹徒新区的建设提出了要求。2.

18、4.3工业企业招商引资进展顺利，外向型经济形态明显，生产与商务分离，产生对新区的潜在需求。根据规划，新区工业用地共有.2平方公里，目前已完成招商引资亩，已有工业企业家，总投资约亿元，其中内资企业个，投资额约为8.9亿，外资企业个，占总投资额的，已开工个，竣工投产个。从外资企业的来源看，分别来自于意大利、美国、台湾、香港、日本、印尼、菲律宾等世界各国各地区；从外资企业的产品销售来看，出口外销占很大比例。一般来看，大规模的企业生产与商务分离，随着对外经济交流的加快，对新区的潜在需求也在提高。而现实中，已经有多个企业代表提出了这方面的要求。总结： 随着长三角经济的日益发展，越来越多的本地企业、外地企

19、业、外资企业纷纷投身到长三角各大城市中来，作为长三角重要一员的镇江也受到了越来越多的关注，而随着镇江经济的爆发，这种关注将会越来越强。镇江目前的城市建设中缺乏能够代表现代化建设水平，服务现代企业亮点工程，随着城市规模的扩大，经济活动，尤其是对外经济活动的频繁，对城市的需求逐渐强烈； 丹徒新区聚集了大量的外来企业和外资企业，经济活动，尤其是对外经济活动频繁，需要一个现代化的高水准商务场所，目前已有多家企业提出了这样的意向需求； 丹徒新区生态型花园城市的定位，为高档商务场所的建设提供了良好的环境条件。三、镇江办公楼市场供应状况分析目前，丹徒新区没有一个高档的商务楼，同时，没有规划这样的一个功能区块

20、。那么目前整个镇江市场上的办公楼状况又是如何呢？根据调研，目前镇江的办公楼市场基本可以分为以下四种类型：.住宅型办公楼：把办公放在住宅楼里主要选择对象：主要以小公司为主，或是外地公司的办事处等，对公司形象不太敏感。优点：租金低廉、物业管理费用几乎没有缺点：商务形象差，商务配套缺乏，物业管理水平低.商铺型办公楼：往往选择沿街商铺的二楼作为自己的办公场所主要选择对象：一些小公司以及一些把商业和办公融为一体的企业，如家电维修公司，中介公司等。 优点：租金低，物业管理费低，对外标识明显 缺点：商务形象比较差，缺乏商务配套，物业管理水平低3.宾馆型办公楼：租用宾馆的套房作为办公场所 优点：借用宾馆的大堂

21、、中央空调等配套，形象有相当的提升 缺点：由于不是纯商务楼，所以商务配套缺乏，来往人员较杂 主要选择对象：对公司形象有一定追求的企业。 例举：轮联大厦：地理位置:位于中山路与电力路交界处主要公司：轮联大厦一楼为银行，二楼为酒店，目前在办公的公司主要是船舶、运输业，及其它装饰公司、广告公司、房产公司。大堂：大堂设计简单，配备一个门卫。租金：16元/方/月金谷宾馆：位置：中山东路主要公司：楼下为金谷宾馆，4-8层为影视制作公司、美体公司纺织公司、装饰公司等，其它楼层为棋牌、美容美体公司等。租金：24方/间，每间9000元大堂设计：金谷宾馆的大堂作为商务楼的大堂。4.专业办公楼： 随着镇江办公楼市场

22、的推进，近来也出现了一些专业的纯写字楼，尽管配套等方面水平还有限，但已经有了明显提高，同时租售两旺。 例举：京星大厦位置：解放路主要公司：京星大厦共10层，为镇江较早的写字楼之一，目前现有的公司有江苏扬子沥青公司、广告公司、装饰公司、物流公司、医药公司等。配套：简单设计的大堂、电梯、门卫。教育大厦位置：中山东路主要公司：1-6层教育局，7-10层广告公司、策划公司，11层教育局办公室，12-13层茶楼及装饰公司。配套：简单设计的大堂，电梯，门卫。租金：28元/方/月物业管理费：每单元100元。诚和大厦位置：中山东路性质：商务楼配套：大堂，设计相对其它几个物业较好，比较专业；2部讯达电梯；露天泳

23、池；IP专线直拨电话。租金：50元/方/月，包含物业管理费。主要公司：该大厦作为镇江最早的写字楼，集金融、保险、通讯等为主体的专业性写字楼，现有中国银行、商业银行、中科信证券公司、联通公司、吉通公司、平安保险公司等。雅居商务楼位置：中山路与电力路交界处性质：商住两用楼（没有住户）。共10层。配套及物管：大堂设计是整个镇江地区最好的，档次较高，形象较好，有专业的公司进行物业管理服务。主要公司：1-4层镇江行政中心，5-7层，医药、房产公司、进出口公司、化工制品公司等，8-10层分别被不同的买家买走。售价：5、6层4200元/方，7、8层4300元/方，9、10层4400元/方。购买需要付15年的

24、电梯使用费9500元。租金：53元/方/月物管费：2元/方九洲广场：位置：电力路与中山西路交叉口占地面积：1万m2左右规划：1-3层作为超市，4-5层为商务写字楼，6-30层为居民住宅楼工程进度：目前刚刚开始建设。价格未定。预计5月开始销售。5、小结： 综合上述，我们可以看到镇江的写字楼起步较晚，目前基本呈现一种小、散、低的局面，现有的写字楼还仅仅局限在只要可以办公就好的阶段，办公环境、办公配套、物业管理都还在初级阶段，随着雅居商务楼的出现，镇江的写字楼已逐渐向真正意义上的写字楼发展。但另一方面，我们可以看到客户对高档商务楼的需求非常旺盛。雅居商务楼、房产大厦100%的出租及出售率，我们看到当

25、地的公司对写字楼的品质需求越来越高，可以预见未来镇江的写字楼发展将进入一个全新的局面。 纵观整个镇江，目前还没有真正高档的办公楼，更不用说是可以代表镇江形象，为中外大公司服务的高档商务楼。在这个市场上存在严重稀缺，供应与需求脱节，为丹徒新区的CBD发展带来契机。四、丹徒新区发展CBD的优势及效应：1、 丹徒新区发展CBD的优势：在丹徒新区发展CBD项目，具有以下5点独特优势：交通、区位优势明显：丹徒新区北靠312国道和江苏省沿江公路，城区郊区相连，东接沪宁高速公路镇江支线和京沪高速铁路线，南临沪宁高速公路主干线，西依润扬大桥（海溧高速）连接线，市内外交通非常便捷，有利于频繁的内外经济活动的展开

26、；由于镇江行政中心搬迁在即，丹徒新区的区位优势更加明显：镇江行政中心南移，距丹徒新区仅5公里，大大缩短了丹徒新区与主城区的距离，十里长山、谷阳湖等生态资源优势一下子彰显出来，丹徒的区位优势更加明显，今天建设丹徒新区的CBD，未来的发展辐射就可能覆盖镇江市；生态环境优势，工业园区基础配套设施优秀：高档商务往往追求一个良好的环境，而丹徒新区恰恰具备这一优势。十里长山、驸马山、谷阳湖等生态资源日益彰显，丹徒正逐步成为镇江最具山水城市形象、最具发展潜力和最具吸引力的新城区；同时丹徒新区正积极推进园区的基础设施建设，并努力从园区规划等方面着手创造一个与自然相呼应的生态之城。产业集聚基础：丹徒新区发展CB

27、D是有产业基础的，大量国内外大型企业汇聚于此，产生相当的集聚效应，对CBD产生客观的需求。而随着国家对工业园区土地规模的控制逐渐加强，象丹徒新区这样的地方已经越来越少了。白纸起步：由于丹徒新区的建设目前还处于上升起步阶段，规划由零开始，没有旧城改造的种种限制，能充分发挥能动性，提前规划，预留区域，针对性招商引资，有利于一个功能区块的整体规划。2、 CBD建设给新区带来的五大效应：塑造城市名片，提升城市形象，推动经济发展：依托CBD的影响，可以确立现代化城市形象，中央商务区里，大楼高耸，白领穿梭，中外企业聚集一堂，这些都成为现代CBD不可或缺的构成要素，它将成为一个城市的象征，成为“城市名片”，

28、使城市形成一个新的题材和具有长远意义的新增长点，带动城市总体经济的发展，同时提升城市的现代化开放化水准。服务现代企业，提升商贸格局，美化城市商务形象：CBD内现代化的商务办公楼，成为企业进行现代商贸活动的集散地。在这个区域内，可以通过各种形式的商务形式完成对全城、全国乃至全世界快速增长的商贸交易活动。因此，CBD高水准的商务现代化，可以从根本上突破目前丹徒新区以及镇江小、散、低的商贸格局，提升城市的商贸现代化水准，美化城市的商务形象。CBD具有集聚和辐射效应：CBD作为一个区域性商务品牌，规划品位高，基础设施完备、先进，有良好的文化氛围，拥有便捷、舒适的工作、娱乐环境。这些条件不仅有利于发展商

29、贸，尤其是推动无形商贸业发展，而且有利于吸引资本、技术和人才，吸引企业与行业组织纷纷在此落户，使他们通过商贸活动形成互动，促进发展。同时，CBD又会对周边地区产生示范和辐射效应，这不仅表现在带动整个城市商贸经济的发展,而且会对优化城市工作和生活环境起着重要作用。激活CBD区内外的住宅市场：建设中心商务区，最能直接受益的是房地产市场。CBD使地产升值，政府税收增加。它不仅对发展区内房地产是一个极好的机遇，而且对周边居住和相关服务建设也是一个千载难逢的机遇。优秀的市政规划和良好的市政建设条件，在增加人员流入CBD的同时，也刺激周围的住宅市场出现繁荣。在CBD工作的员工特别是白领员工，人员素质比较高

30、，其收入和消费的水准也会比较高。他们对居住水平有着较高的要求，可以预期其周边的住宅市场将会持续看好。丰富旅游文化内涵CBD建成后，还会对丹徒、镇江的旅游文化产业带来积极的影响，整合旅游资源，更好得把旅游形象展现给世人。五、丹徒新区建设CBD的若干建议：1、概念定位：区级CBD 城市级CBD从镇江丹徒新区的城市规模，经济发展水平，辐射能力来看，还不可能达到全球级、国际级甚至地区级的水平。因此，在定位丹徒新区的CBD时，不盲目求大，客观评估，基本定位在第一阶段为区级CBD，主要是集中服务新区内及部分镇江市的高层次商务活动，基本是一种“企业总部模式”和“科技研发中心”模式的商务；然后逐渐发展成为镇江

31、市的高档商务中心，成为一个城市级的CBD。客源预估：第一层次的客户主要来源于以下几部分： 丹徒新区的外地开发商：需要在丹徒有固定的分公司形式的办公场所； 丹徒新区工业园区内外资企业或外地企业的中高层人士：与生产分离，以脑力工作为主，需要有一个彰显品位的高级办公场所，作为公司的总部，或研发中心。 镇江本土的大公司：同样在工作性质上以脑力工作为主，需要有一个彰显品位的高级办公场所，作为公司的总部，或研发中心，即便公司的生产基地并不在丹徒新区。2、功能定位：镇江丹徒新区CBD是一个现代化的商务活动区，以发展现代商务服务为主，并由现代商务服务衍生出的商业、商住、会展、体育文化等综合性商务功能的现代化商务服务综合区。这些功能的完善不是一朝一夕的事情，需要政府统一指导，针对性招商引资，至少需要10-20年才能把一个完整的现代花园式CBD展现给大家。 商务：CBD的核心功能是为中外大企业提供现代化商务办公场所； 商业：它不仅为工作在此