嘉兴房地产市场研究.docx

1、嘉兴房地产市场研究嘉兴房地产市场初步研究客户名称：嘉兴华新房地产开发公司报告撰写：合纵联横市场策略机构提交时间：二二年七月一、概况分析嘉兴位于浙江省东北部，东邻上海 ，西连杭州，南濒钱塘江，北接苏州。嘉兴市总面积3915平方公里，人口330万，下辖秀城区、秀洲区和嘉善县、平湖市、海盐县、海宁市、桐乡市等二区五县（市）。历史文化深厚，有唐朝名臣陆蛰、元代大画家吴镇、清代浙西词派创始人朱彝尊、杰出爱国民主人士沈钧儒、世界著名数学家陈省身、历史学家唐兰、大学者沈曾植、国学大师王国维、文学巨匠茅盾、新月派诗人徐志摩、武侠小说大师金庸、翻译家朱生豪等等。由于位置界于杭州和上海之间，交通相当发达。沪杭高速

2、、320国道、沪杭铁路复线、京杭古运河穿境。境内有2000多公里的内河航道和一类口岸乍浦港。虹桥机场、笕桥机场距市区仅几十分钟行程。从气候上看，地处暖（中）亚热带向冷（北）亚热带的过渡地带，四季分明。工业以丝绸、纺织、制革、家电、食品为主，机械、电子、化工、建材等行业为辅，并注意经济的综合立体发展。同时嘉兴也是一个以粮、桑、渔、油为主的农业区。嘉兴商业发达，市场兴旺，有中国皮革城、濮院羊毛衫市场等一批全国知名专业市场。 另外，嘉兴市秀洲新区地处嘉兴市区西部,包括秀洲新区延伸块、秀洲工业园区和规划中的嘉北工业园区，规划用地面积15.5平方公里(不包括现新区1.67平方公里)。新区地理位置优越,距

3、上海,杭州各90公里,至苏州70公里,离东方大港30公里.交通便捷,距沪杭高速公路和正在建设的乍嘉苏高速公路出入口不到公里水路运输经京杭运河和北郊河可直达上海，杭州，苏州等大中城市。新区以建设现代化花园式城市区为目标，营造具有个性特点的城市景观。计划通过五年左右的建设，一个环境优美，设施配套的秀洲区政治，经济，文化，商贸中心将在新世纪初呈现在人们面前。分析：基于嘉兴以上情况的了解，我们发现嘉兴无论是在历史文化还是现在的市场状况方面，都有较好的背景。嘉兴从地理位置上属于长江三角洲区块最大的经济三角地带：上海杭州苏州的腹部，经济文化氛围浓厚。随着市场经济的发展，其在经济方面将有更大的发展和突破，而

4、一个城市的发展，人口的增加，经济力量的改善，必将伴随人民居住条件的改善和城市建设的发展，这是促使房地产业向前发展的基本保证。二、工业经济分析工业规模经济发展，使嘉兴形成了一批在省内外乃至国内外有一定知名度和竞争优势的特色产业，其中主要有嘉善的木业，平湖的服装业，海宁的皮革业，桐乡、海盐的化纤业及秀洲区的丝织业。木业、服装、皮革、化纤和丝织五业最近的经济总量分别为55亿元、64.5亿元、85亿元90亿元和65亿元，这五个特色产业总计已达299.15亿元，占当年全市工业的26.42%。木业、服装、皮革、化纤和丝织这五个特色产业的发展势头更加迅猛，嘉善木业已成为全国闻名的木业大县，胶合板已占全国产量

5、的1/3。平湖服装逐鹿世界，出口将突破1亿件，五个特色产业总量达到359亿元。羊毛衫、丝绸、经编、电子基础件、装饰布、纸业等10个十五期末年销售收入达到50亿元的特色产业，2000年经济总量达到182.01亿元，同比增长16%。分析：五大产业的发展及相关产业的不断进步，形成嘉兴最强大的经济支柱。使未来经济发展更加逐渐成效，从而使城市社会总产值得到有效的提升，有利于企业的进一步发展。企业同时提供了城市劳动就业的机会，伴随城市化进程的发展，将出现新一轮的房地产发展热潮。对于嘉兴而言，这种发展热潮还会持续相当长一段时间。以下，我们着重从几个行业发展状况、工业园区、企业的统计数据和发展增幅等方面，大致

6、了解一下嘉兴经济发展的数据化水准（本数据有待进一步分析整理，为开发商提供相对有价值的建议书）。嘉兴市“十五”五大规模行业汇总表(亿元)行业2000年2001年2002年2003年2004年2005年年均增幅生产企业数木材55627078.58910012.7230服装85101120142168.520018.7900皮革90105.5124145170.520017.31813丝织658097.512014718022.66341化纤6474.58710111813816.621200关键词：规模行业、木材、服装、皮革、丝织、化纤；发展计划；企业数； 嘉兴市“十五”五大规模行业实绩表(200

7、1年一季度) 产业名称计量单位销售收入嘉善木材亿元13.91平湖服装亿元23.65海宁皮革亿元21.51化纤亿元14.13其中：桐乡亿元9.88海盐亿元4.25秀州丝织亿元19.48关键词：规模行业、木材、服装、皮革、丝织、化纤；2001年一季度特色行业一览表特色行业产业主要内容99年销售收入99年占比例2005年目标行业特色工业园区行业骨干企业羊毛衫针织羊毛、混纺（含化纤）服装2050中国-濮院羊毛衫城 秀洲-中国针织羊毛衫工业园区兔皇羊绒、圣瑞斯针织丝绸针织羊毛、混纺（含化纤）服装41.419.6275嘉兴中国丝绸科技工业园区 秀洲中国丝织科技工业园区嘉欣丝绸、花神丝绸、埃迪尔、龙源绢麻、

8、三环丝绸，金达丝绸标准紧固件金属标准紧固件制造1350海盐-中国标准件工业城晋亿、东明、海盐螺帽、乍浦标准件饲料饲料制造1230欣欣工业园 一星拟建企业工业园区一星、欣欣、通元、嘉吉纸业包括造纸、纸制品等184.240景兴造纸工业园区 民丰高新技术园区民丰集团、景兴集团、南洋造纸、大华包装电子基础件包括电子元器件和电子专用材料1035嘉善电子信息园区 海宁磁性材料园区天通电子、嘉康股份、南湖器材、宝狮电子经编包括经编面料、后整理、经编服装2570海宁马桥-中国经编科技园区锦达、宏达、德润、海亮橡塑制品橡胶、塑料件制品12.6330永庆塑胶、桐乡异型、海松塑胶、海德塑胶装饰布各类装饰及被面等20

9、50海宁-中国装饰布科技工业园毛纺织毛沙及面料织造、后整理1040华源兰宝、神州毛纺、凌龙毛纺、新澳集团关键词：特色行业；99年销售收入；2005年目标；工业园区；骨干企业。嘉兴市工业特色规模经济入围企业 入围档次序号入围企业名称2000年目标2005年目标所属县(市区)销售收入利税销售收入利税销售收入10亿利税1亿企业1晋亿实业CLD6.00.5616.01.5嘉善县2茉织华实业(集团) CLD21.02.4350.03.8平湖市3浙江景兴纸业集团CLD5.40.730.03.5平湖市4嘉兴市超同化纤CLD12.01.0950.04.37海盐县5海宁卡森实业集团CLD8.51.020.02.

10、0海宁市6浙江钱江生化股份CLD2.00.4511.01.74海宁市7浙江天通电子股份CLD2.480.8910.02.0海宁市8浙江桐昆集团公司20.01.6550.04.0桐乡市9桐乡市新凤鸣化纤CLD5.30.5320.52.02桐乡市10巨石集团CLD3.150.7520.03.2桐乡市11民丰集团公司5.50.8121.283.20市属12浙江嘉欣丝绸股份CLD9.60.521.01.2市属销售收入5亿利税5千万元企业1嘉兴兴惠电子CLD0.60.095.00.5嘉善县2嘉善服饰CLD2.00.585.01.16嘉善县3浙江凌龙纺织CLD1.00.095.00.52嘉善县4嘉善宝狮电

11、子CLD1.00.163.00.22嘉善县5嘉善双飞无油轴承公司0.950.271.980.55嘉善县6平湖多凌制衣(集团)CLD3.50.3313.01.7平湖市7日本电产芝浦(浙江)CLD2.420.1213.41.21平湖市8浙江穗轮实业CLD3.110.2310.50.72平湖市9平湖新成达制衣CLD1.50.555.51.03平湖市10浙江一星饲料集团CLD3.50.1713.51.0海盐县11浙江南洋纸业CLD1.650.3110.61.98海盐县12浙江金达创业股份CLD2.10.2310.01.2海盐县13海盐县华明化纤厂2.50.210.02.7海盐县14海盐绢纺实业CLD2

12、.20.195.20.55海盐县15浙江富邦集团CLD4.20.2610.00.6海宁市16雪豹集团公司3.80.256.00.5海宁市17浙江宏达经编CLD1.80.188.00.96海宁市18海宁广源化纤CLD2.70.2610.00.8海宁市19海宁德润纺织CLD2.00.195.00.5海宁市20海宁兄弟实业发展公司1.20.125.10.51海宁市21桐乡市凤鸣化纤CLD5.00.3420.452.01桐乡市22浙江花神丝绸集团公司6.40.4510.01.0桐乡市23浙江新澳集团公司3.70.3810.01.08桐乡市24浙江天女集团公司1.90.355.10.52桐乡市25浙江京

13、马电机CLD1.50.135.00.5桐乡市26浙江佳磁线缆集团CLD1.60.065.50.5桐乡市27浙江青荷生化股份CLD1.80.0749.97.5秀洲区28嘉兴龙源绢麻纺织CLD2.80.2210.01.0秀洲区29浙江正原电气股份CLD0.60.057.50.58秀洲区30中华化工集团CLD3.20.317.50.87秀洲区31嘉兴市雅佳实业CLD-6.0-0.64秀洲区32嘉康电子股份CLD0.80.286.01.5市属33嘉化实业股份CLD3.930.2710.51.41市属34禾欣实业股份CLD4.90.6310.01.27市属35欣欣饲料股份CLD3.40.186.00.6

14、3市属关键词：企业；地区；行业；产值；开发园区表：表一：综合开发区1、海宁农业对外综合开发区2、海宁经济开发区3、秀洲工业区4、嘉善县经济开发区5、秀城工业6、海盐标准件工业城7、嘉兴经济开发区8、乍浦经济开发区 9、平湖经济开发区 10、桐乡经济开发区 表二：省级特色工业园区1、海宁中国皮都科技工业园区2、秀洲中国丝织科技工业园区3、中国巨石玻纤工业城4、桐昆中国化纤城一期工程5、嘉善木业工业园区6、秀洲洪合针织羊毛衫城工业园区7、桐乡濮院毛衫城工业园区8、海宁中国经编工业园区9、嘉兴中国丝绸科技工业园区10、海宁中国装饰布工业园区11、嘉善纽扣工业园区12、嘉兴中华精细化工工业园区13、浙

15、江海盐标准件工业园区14、平湖新成达运动服装工业园区 表三：乡镇工业园区1、嘉善汾湖综合园区2、民合经济园区3、炉头工业园区4、新生工业园区5、濮院私营工业园区6、梧桐镇工业园区7、桐乡化学工业园区8、屠甸经济园区9、百桃个私工业园区10、沈荡汽配工业园区 表四：企业工业园区1、正原科技园2、青荷创业园3、圣龙工业园4、豪杰工业园5、兴惠电子工业园区6、凌龙纺织工业园区7、中国-桐昆化纤城8、中国巨石玻纤工业城关键词：省级特色工业园区；乡镇工业园区；企业工业园区。以上数据基本说明了嘉兴现今的工业发展水平，同时表明，乡镇企业和民营企业的发展是嘉兴经济发展的重要力量。经济的发展，必须形成板块发展的

16、效应，嘉兴经济的区域特点充分表明了这一点。同时，我们注意到，由于嘉兴的工业等经济产业在发展中整体规模不高，企业在竞争力上较弱，这也是制约嘉兴经济发展的重要因素，因此，如何提高嘉兴名牌产品竞争力非常重要，也直接关系到一个城市发展的经济广度和深度。作为浙江最大的市场策略机构，我们一直致力于对产品经济背景的深刻细致研究上，因此，我们在考虑以上问题中，着重强调对数据的分析和处理，并建立相应的数据模型，达到为相关企业尤其是房地产开发公司的市场深层次研究，为开发商提供市场价值建议，最终形成开发商核心竞争力的智力依据。三、房地产市场简要分析北部楼盘1.福临新家园福临新家园西起禾兴北路，东临建国北路，南与清河

17、东区毗邻，北至穆湖小学。小区总建九万余方，容积率：1.06，绿地率：50，绿地面积约7200平主米。分析 单体设计，采用退台、凸窗、落地大玻璃、弧形屋面，大挑花架等手法；立面色彩为淡雅清白色与温暖橘黄色的组合。总体布局分为南、北部公寓区，中部别墅区。园区建筑和环境从规划到设计，充分考虑每户人家的“朝向”和“景向”。在建筑形态上，基本与本案有类似之处，对福临新家园的研究，可以对本案带来一定的借鉴之处。2.加州长岛“加洲长岛”位于光明街北端古运河畔，四面环水。全岛占地面积约100亩，总建筑面积7.3万平方米左右。地块南侧的大桥与光明街相连，并直通市中心，在1000米范围配套完善，实行全封闭式的统一

18、物业管理。分析 建筑风格以现代风情为主，单体别墅、联体别墅、叠加别墅，多层公寓结合，以及沿街设有部分商铺。以中心花园为核心的绿化组织，与建筑形态、地形地貌相结合，表现出“均好性”和“优异性”。该案在设计中借鉴、引用院落的做法，组团设计表现了这种传统模式，另外，开发商在项目的建设中充分考虑的景观和环境，有利于中高档住宅小区的营造，建筑产品本身与本案有较多的相似之处，充分研究此类楼盘的特点和受众，也是开发商应做的工作。3.锦绣新家园时代锦绣新家园由嘉兴市经济开发区时代房地产公司开发建设，内外联接东方路，总规划占地面积约67公顷，其中I期规划占地12.6公顷，总建筑面积14万平方米，小区各项配套设施

19、完善。分析 锦锈新家园的建筑设计充分借鉴嘉兴传统的建筑特色，结合现代的建筑要素，将锦绣新家园的居住品质，融化在园区的每一处细节。4.菱香坊位于南湖之滨，占地80余亩，总建筑面积6万余平方米分析 户型新颖，布局合理，南湖住宅小区是嘉兴市南湖风景区唯一成规模的商品房住宅小区，周边环境优美，交通便利，随着市政府三中心一广场的加快建设，居住区域环境条件更加改善。从地理位置所在环境来看，小区与本案较为接近，因此概念引导上，有一定的关联性，在借鉴和创新是提高本案形象的主要切入点。5.穆湖花园位于市区二环路以南、禾兴路以东、建国路以西，总用地10.88万平方米，建筑面积为14.91万平方米，其中住宅13.7

20、1万平方米，全部为多层住宅。首批开发的阳光苑八幢住宅，共计3.2万平方米，于1998年5月竣工，现已全部入住。该组团住宅经嘉兴市质量监督站验收，全部被评为优良工程，又被嘉兴市评为“南湖杯”优质工程。分析 穆湖花园是目前房产市场较好的房屋产品，并拥有自身的独具特色。如：规划设计较新，绿化覆盖率达36%以上；二是科技含量高，采用十多种新产品、新材料和新技术；三是配套设施完善，设幼儿园、娱乐中心，污水处理站和红外线监控中心等；四是注重小区环境生态设计；五是实现全方位封闭式物业管理。开发商比较注重自身形象，如赢得嘉兴市十佳文明标兵工地的称号等，是为开发商做好品牌的重要步骤。6.清风阁清风阁住宅区位于禾

21、兴路建银大桥西侧，外月河南侧，中基路与京杭大运河北侧，城北路东侧。住区总用地1.7万平方米，规划建筑面积3.2万平方米。套房面积为80至130平方米不等，户型十多种。分析 整个住区立面设计采用粉墙、黛瓦、马头墙、老虎窗等建筑元素，突出江南水乡特色，并结合沿河绿化带，构造全新的小桥、流水、人家，展现古城特有的宜人的生活氛围。7.阳光小区座落于嘉兴禾兴北路。南邻穆湖小区、西马桥小区，东邻汽车北站，三面环河。总建筑面积130000平方米，居住单位1300套。分析随着嘉兴经济开发区各项功能的不断完善，这里已然成为嘉兴城市的副中心，与生活相关的各项设施十分便捷、通畅。阳光小区秉承以人为本、贴近自然、经济

22、适用、个性鲜明、品位独特的设计理念，注重绿化组团交相辉映，营造出居住空间的生态概念。8.月河苑月河苑小区由嘉兴市阳光房地产开发开发。位于嘉兴市禾兴中路，东靠外月河，南临同乐路，总建筑面积约4万平方米。分析 小区一期开发以其优越的地理位置，超前的设计理念，优良的工程品质和独特的园林景致倍受消费者的青睐。目前月河苑一期已售完。其它在建设的还有：9.紫溪花园 10、世纪花园城南楼盘1.天城园林居天城园林居占地74380.18平方米，总建筑面积108595平方米。分析整个小区分为六个园区，并分别按其不同特征命名为：玉露台、鸥鹭阁、紫荆园、菘翠园、竹里园、清宵居及联体别墅群。区内设有管道煤气、红外线监控

23、系统，实行人车分流等设施，更在嘉兴首家提出了分质供水的观念，并将在园林居首家使用；户型设计更为先进、创意，体现首创特点；大面积生态绿地、清澈灵秀的园内湖泊、古典韵味的九曲廊桥、曲径通幽的步行小径，体现园林居所追求的颐和人生。2.天天嘉苑天天嘉苑是一个坐落于西南湖畔的花园，整个小区占地面积为19362.3平方米，以多层建筑为主，兼容别墅与临街商业房。分析 天天嘉苑与烟雨楼遥遥相望，环境较好，建筑立面高低错落有致，绿化环境设计采用集中式绿化和松散式相结合的布置手法、点缀小品、景石、曲折小道，环形的休闲曲廊构成新颖别致，层次丰富的居住景观。3.新都文翠苑新都文翠苑坐落于文昌路以南文翠路西侧，绿化率3

24、2.3。分析周边大中专院校十余所，具有较强的教育概念。开发商在了解市场的同时，着重诉求一种生活的便利性特点。4.怡南花园位于城南路文昌路东侧，西南湖风景区西侧，城南农贸市场以北，近临“三中心一广场”和中环路，占地面积16742平方米。含有10幢多层住宅、1幢商业用房，以及居委会用房，并配有专用汽车库和地下汽车库，住宅户型从95平方米到150平方米。分析 交通便利，是未来嘉兴市政治、经济、文化的中心地区。住户配有电话线和宽带网络线、有线电视、管道煤气、水电采用一表一户、楼幢单元设电子防盗门，拥有36%的高绿地率，配有中心花园，多处园林小品及健身休闲场所。怡南花园将“三中心一广场”融入广告理念诉求

25、当中，与本案有相似之处。城西楼盘1.翠堤园别墅翠堤园别墅座落在嘉兴市东升西路，东郊嘉兴电视台，南依新塍塘开放公园，西接嘉兴经济开发区行政中心，地处嘉兴重点水资源保护区。翠堤园别墅是嘉兴目前仅有的整体独立式别墅区域，占地62亩，共设50居住单位，面积自210至400，独立别墅共5套，158万/套，联体别墅共5套，3600元/m2（东面），3400元/m2（西面）分析 翠堤园别墅是嘉兴为数不多的中高档别墅项目，主要诉求对生活环境和别墅的高贵典雅，是目前嘉兴别墅发展的一个集中小区。但总体规模一般。2.嘉州美都占地约383亩，总建筑面积达27万平方米，绿化高达9万平方米，气势庞大。小区分为六大组团，一

26、个别墅组团和一个公建组团，集多层公寓、别墅、学校、商务楼、商场、超市以及公园等于一体。分析 嘉州美都是目前嘉兴规模最大的独立住宅区。以美国California的海滨城市建筑风格为设计依据的，规模庞大，在规划设计中分为六大组团，形成六大主题园区。即公建区（包括：超市、学校、停车场等）；清雅庄园（包括12栋别墅和大片园林与广场）；欢乐园（由9幢公寓楼和商场、商务楼组成）；欢快园（由10幢多层公寓组成）；欢欣园（由16栋多层公寓组成）；欢畅园（由13幢多层公寓和幼儿园、绿坡、人工湖、两个网球场、一个游泳池）以及商场组成。3.金都景苑金都景苑位于嘉兴市经济技术开发区，中山西路与昌盛路交叉处东南角，其东

27、南均面水，其中南面为古老的京杭大运河，北临宽度为42米的城市主干道中山西路，西临42米宽的昌盛路。小区占地157亩，形状规整，可规划性强，总建筑面积达18万平方米，可入住900余户。分析 金都景苑被列为国家康居示范工程。是一座严格按照国家康居示范工程的要求，精心规划、精心设计、精心管理、精心策划的规模化现代住宅园区，小区建设以多层住宅为主，沿中山西路辅以9-12层的小高层，简洁的现代建筑风格。4.名人国际花园小区位于嘉兴市洪兴路、友谊路、中环西路口，三路交汇之处；分析 小区紧邻成熟开发区，周边道路四通八达、商贾企业发展繁荣、生活设施便利。小区整体规划呈现代风格。5.新天地地块共占地26亩，位于

28、阳光大酒店对面，建成后总建筑面积40000平方米的集商，办为一体的高档综合区，首创小高层单身公寓，提供菜单式装修，物业公司将提供24小时服务为你打造全新生活方式。6.怡景苑怡景苑座落在浙江嘉兴市城北路、同乐路内，占地面积为30000多平方米，建筑面积为45000平方米，容积率达1：1.5，绿化面积为35%以上，小区内共有26种户型，面积从85-220平方米不等。分析开发商提出幽静、宽敞、高雅、永恒、自然的五大设计规划原则，为入住者提供了一个集居住、休憩、娱乐、观赏为一体的环境。小区设置IP式宽数据网，可视式遥控庭院门，红外线妨盗系统和中央煤气管道，以新古典主义建筑为基础，内有多层、小高层及现代海岸风味的联体复式。另靠河岸树立了四幢别墅。7.远洋绿洲远洋绿洲是由远洋房地